法律服務(wù)建議書(shū)

1、法律服務(wù)建議書(shū)建筑和房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)經(jīng)歷了一個(gè)從無(wú)到有，從不成熟 到逐漸成熟的發(fā)展過(guò)程。從目前看，我國(guó)建筑和房地產(chǎn)業(yè)正 處在向成熱階段發(fā)展的過(guò)程之中，近十幾年來(lái)，國(guó)家相繼由 臺(tái)了一系列的法律、法規(guī)、規(guī)章。我國(guó)第一部城市房地產(chǎn)管 理方面的法律是1994年7月5日第八屆國(guó)人民代表大會(huì)常 務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過(guò)的中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管 理法。以后又先后頒布了中華人民共和國(guó)土地管理法中華人民共和國(guó)建筑法等一系列法律，國(guó)務(wù)院也頒布了 城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例、土地管理法實(shí)施條例 物業(yè)管理?xiàng)l例等行政法規(guī)。依據(jù)這些法律、法規(guī)，建設(shè) 部及各地房地產(chǎn)主管部門也相繼由臺(tái)了相當(dāng)多的行政規(guī)章、 地方性法規(guī)及規(guī)范性

2、文件。最高人民法院從司法實(shí)踐的角 度，為更好地處理房地產(chǎn)糾紛， 也由臺(tái)了一系列的司法解釋， 特別是在2003年、2004年，先后由臺(tái)了三個(gè)司法解釋，即最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法 律若干問(wèn)題的解釋、最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工 合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋、最高人民法院關(guān)于審 理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解 釋，分別涉及商品房交易、建筑工程和土地使用權(quán)。律師 從事建筑和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，只有對(duì)這些法律靈活掌握和運(yùn)用， 才能更好地參與建設(shè)工程的訴訟與非訴法律服務(wù)，最大限度地保護(hù)委托人的合法權(quán)益二、律師參與建設(shè)工程的必要性隨著我國(guó)法治化進(jìn)程的加快及企業(yè)和國(guó)民法

3、律意識(shí)的提高，律師的工作已經(jīng)涉及社會(huì)生活的方方面面，在建設(shè)工 程領(lǐng)域也不例外。并且，隨著建筑和房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)的迅速 發(fā)展，建設(shè)工程及房地產(chǎn)方面的法律服務(wù)已經(jīng)是律師的重要 業(yè)務(wù)之一，律師全面參與工程建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)是大勢(shì) 所趨。從我國(guó)目前建筑和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)情況和司法實(shí) 踐看，律師參與建設(shè)工程法律服務(wù)有相當(dāng)?shù)谋匾裕饕w 現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1 .建設(shè)工程項(xiàng)目投資大、風(fēng)險(xiǎn)高，律師全程參與可以在 相當(dāng)程度上減少風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)工程項(xiàng)目一個(gè)明顯的特點(diǎn)就是投資大、風(fēng)險(xiǎn)高，一 個(gè)項(xiàng)目，動(dòng)輒上千萬(wàn)甚至數(shù)億元的資金。這種投入的高風(fēng)險(xiǎn) 可能是來(lái)自國(guó)家政策調(diào)整、新的法律的實(shí)施、金融環(huán)境的變 化、自然環(huán)境的不可

4、抗力、合同相對(duì)方的違約、以及自身在 簽訂合同或履行合同中的失誤等等。對(duì)于合同的任何一方來(lái) 說(shuō)，任何一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)都可能付由重大代價(jià)。律師的參與雖不能讓項(xiàng)目與風(fēng)險(xiǎn)完全隔離，但是其可能 通過(guò)法律、法規(guī)、政策的合理運(yùn)用，在立項(xiàng)時(shí)進(jìn)行法律風(fēng)險(xiǎn) 的論證，為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)設(shè)計(jì)由最佳的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)方案；在招標(biāo)投標(biāo)、談判簽約階段，制定結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)、內(nèi)容詳盡的法律文件；在履行合同過(guò)程中，為委托方完善各種手續(xù)，采集重 要證據(jù)，對(duì)由現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)提由解決方案，把風(fēng)險(xiǎn)隱患消滅 在萌芽狀態(tài)。2 .建設(shè)工程項(xiàng)目涉及法律繁多、合同關(guān)系復(fù)雜，律師全 程參與有利于合同當(dāng)事人合法、有序地開(kāi)展工作，避免或減 少糾紛隱患。建筑和房地產(chǎn)法本身是一個(gè)綜

5、合的法律體系，具開(kāi)發(fā)經(jīng) 營(yíng)與管理過(guò)程涉及眾多基本的民事和行政法律制度，如建筑 法、物權(quán)法、合同法、土地管理法、城市規(guī)劃法、房地產(chǎn)管 理法等諸多方面，法律關(guān)系可謂縱橫交錯(cuò)，紛繁復(fù)雜。一個(gè) 工程從開(kāi)始到結(jié)束，所涉及的合同和其他法律文件數(shù)量不會(huì) 少于100份，是其他專業(yè)法律領(lǐng)域所少見(jiàn)的。 在建設(shè)工程中, 沒(méi)有專業(yè)律師的參與，整個(gè)項(xiàng)目不留任何隱患與缺陷，是難 以想像的。3 .國(guó)家法律、政策、司法實(shí)踐變化較快，律師參與建設(shè) 工程可以更好地維護(hù)委托人的利益。建筑和房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系到 國(guó)計(jì)民生，其必然受政策影響，例如 2005年初國(guó)家由臺(tái)的 一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策。就立法和司法實(shí)踐而言，新 的法律、法規(guī)、司

6、法解釋不斷由臺(tái)，致使司法實(shí)踐變化較快。 不管是建設(shè)單位還是承包商，如果沒(méi)有律師的參與，很難較 好地理解與運(yùn)用這些法律、法規(guī)、司法解釋，通過(guò)法律途徑 保護(hù)自己的合法權(quán)益。從上世紀(jì)90年代以來(lái)，建筑及房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)迅猛發(fā)展，律師參與建設(shè)工程的法律服務(wù)項(xiàng)目越 來(lái)越多、涉及面越來(lái)越廣，現(xiàn)在越來(lái)越多的建設(shè)單位（業(yè)主）和施工單位委托有經(jīng)驗(yàn)的律師提供建設(shè)工程的全程法律服務(wù)。正因?yàn)槁蓭焻⑴c建設(shè)工程的必要性，很多工程建設(shè)項(xiàng)目 都有律師的全程參與，特別在北京、上海和其他沿海省份， 在建設(shè)工程項(xiàng)目中委托律師提供全程法律服務(wù)已成為時(shí)尚， 這也符合國(guó)際上通行的做法。三、服務(wù)宗旨全力服務(wù)項(xiàng)目建設(shè)，強(qiáng)化項(xiàng)目專業(yè)管理，提升公

7、司品牌 效應(yīng)，防范各類法律風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，為建設(shè)工程項(xiàng)目提供 優(yōu)質(zhì)高效的法律服務(wù)和強(qiáng)大的法律支持，成功實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè) 的各項(xiàng)預(yù)定目標(biāo)。四、服務(wù)目標(biāo)1 、本律師及團(tuán)隊(duì)為委托方提供優(yōu)質(zhì)、高效、全程、全 方位的法律專業(yè)服務(wù)。2 、遵從“事前預(yù)防為主，事后救濟(jì)為輔”的原則，運(yùn) 用專業(yè)知識(shí)和技能避免或減少項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和建設(shè)中可能由現(xiàn) 的法律疏忽及失誤，對(duì)因失誤所帶來(lái)的法律紛爭(zhēng)及時(shí)、果斷 地采取法律救濟(jì)措施，減少或避免可能造成的各項(xiàng)損失。3 、通過(guò)利用律師事務(wù)所較好的人際關(guān)系、信息等資源 優(yōu)勢(shì)，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。4 、通過(guò)律師專業(yè)服務(wù)，提升工程項(xiàng)目品牌效應(yīng)，增加 項(xiàng)目品牌附加值，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及項(xiàng)

8、目建設(shè)的機(jī)會(huì)成本，提 高項(xiàng)目的贏利能力。五、建設(shè)工程律師法律服務(wù)內(nèi)容（一）建設(shè)工程前期法律服務(wù)項(xiàng)目1 、參與工程項(xiàng)目立項(xiàng)的前期法律文件的起草和準(zhǔn)備，包括提供工程項(xiàng)目法律、 政策可行性分析，由具法律意見(jiàn)書(shū)； 協(xié)助或參與項(xiàng)目建議書(shū)和可行性研究報(bào)告的編制、申報(bào)、備案（一般規(guī)模、非政府投資、建設(shè)資金完全自籌、普通的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和基本建設(shè)項(xiàng)目在辦理項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)可一次編制、中報(bào)項(xiàng)目建議書(shū)（代可行性研究報(bào)告）；大型、復(fù)雜、特殊、 重點(diǎn)建設(shè)工程或含有政府投資的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和基本建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)分別編制、申報(bào)項(xiàng)目建議書(shū)和可行性研究報(bào)告。）2 、協(xié)助辦理項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)的一系列許可證和取得項(xiàng)目建設(shè)用地的國(guó)有土地使用權(quán)。例如，協(xié)助

9、辦理建設(shè)用地規(guī) 劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用證、施 工許可證等。（建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在向 土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管 部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是 建設(shè)單位用地的法律憑證，沒(méi)有此證的用地單位屬非法用地。建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃 要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)，沒(méi)有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑。）3 、就土地使用權(quán)或在建工程或房地產(chǎn)實(shí)物抵押融資的法律可行性由具法律意見(jiàn)書(shū)，起草相關(guān)的合同；4 、協(xié)助委托人擬定建設(shè)工程項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)方案；參與起草聯(lián)建

10、或合資、合作合同文件；5 、協(xié)助委托人辦理征地手續(xù)；起草、審核征地補(bǔ)償、安 置協(xié)議，簽訂相關(guān)合同等；6 、協(xié)助委托人制定拆遷方案；草擬、審核委托拆遷協(xié)議、 拆遷安置文告、拆遷安置協(xié)議等 ；處理拆遷糾紛。（二）項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、驗(yàn)收階段在這個(gè)階段建設(shè)單位委托有資質(zhì)的公司進(jìn)行項(xiàng)目勘察、 設(shè)汁、施工、監(jiān)理，并組織項(xiàng)目的交接驗(yàn)收。這個(gè)階段，律 師的主要業(yè)務(wù)包括：1 、參與編制勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等招標(biāo)投標(biāo)文件， 對(duì)其合法性進(jìn)行審查，提供招標(biāo)投標(biāo)的法律咨詢。2 、對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)程序、及各種招標(biāo)投標(biāo)文 件的合法性、嚴(yán)謹(jǐn)性進(jìn)行審查；為評(píng)標(biāo)、決標(biāo)和授標(biāo)提供法律意見(jiàn)。3 、代為起草或者審查工程

11、勘察合同、設(shè)計(jì)合同、施工 合同、設(shè)備安裝合同、設(shè)備材料采購(gòu)合同、代建項(xiàng)目管理合 同等合同文本和相關(guān)補(bǔ)充文件，審查相關(guān)單位的專業(yè)資質(zhì)，參與或代理合同談判，協(xié)助開(kāi)展合同管理事務(wù)。對(duì)建設(shè)工程合同主體資質(zhì)、資格及履約能力進(jìn)行審查和資信調(diào)查。4 、為委托單位的項(xiàng)目管理人員進(jìn)行法律實(shí)務(wù)培訓(xùn)，幫 助建立健全項(xiàng)目管理制度、合同及工程檔案資料管理制度。5 、嚴(yán)格控制工程造價(jià)，協(xié)助處理因工程造價(jià)引起的爭(zhēng)議；協(xié)助委托人與政府工程造價(jià)管理部門建立聯(lián)系；協(xié)調(diào)工程建設(shè)各方因工程結(jié)算而產(chǎn)生的爭(zhēng)議并提由處理意見(jiàn)；代理對(duì)有爭(zhēng)議工程造價(jià)審核、委托鑒定以及訴訟、仲裁工作。6 、協(xié)助委托單位對(duì)涉及工程價(jià)款變更、工程質(zhì)量問(wèn)題 處理、工

12、期變化、設(shè)計(jì)變更、工程量變化、惡劣氣象的發(fā)生、 未預(yù)見(jiàn)的地質(zhì)條件的由現(xiàn)等方面的問(wèn)題進(jìn)行證據(jù)收集、固定 和保全。7 、參加重要的施工協(xié)調(diào)會(huì)，協(xié)助委托單位發(fā)表意見(jiàn)、 整理會(huì)議紀(jì)要。8 、圍繞工程項(xiàng)目，協(xié)助委托人建立和完善工程質(zhì)量監(jiān) 控制度，協(xié)調(diào)處理因建設(shè)工程質(zhì)量問(wèn)題而產(chǎn)生的爭(zhēng)議，參與 工程質(zhì)量事故的調(diào)查和分析，為事故處理提由法律意見(jiàn)。協(xié) 助委托人與政府工程質(zhì)量監(jiān)督部門建立聯(lián)系；代理開(kāi)展工程質(zhì)量的評(píng)定、委托鑒定及訴訟、仲裁工作。9 、參與安全與文明施工管理，協(xié)助建設(shè)各方建立安全 生產(chǎn)責(zé)任制度，參與安全事故的分析與處理。10 、參與委托人對(duì)工程竣工的驗(yàn)收工作，審查驗(yàn)收資料，對(duì)驗(yàn)收工作提由法律意見(jiàn)。11

13、 、參與工程結(jié)算工作，協(xié)助委托人協(xié)調(diào)工程結(jié)算糾紛， 完成工程結(jié)算。12 、協(xié)助委托人建立切實(shí)有效的工程保修體系，以保證 工程在合理使用壽命期限內(nèi)的正常使用。13 、協(xié)助委托人進(jìn)行索賠管理，代理委托人向有關(guān)當(dāng)事 方索賠，保障委托人的合法權(quán)益。14 、協(xié)助辦理建設(shè)工程侵權(quán)糾紛。15 、代理委托方參與建設(shè)工程合同糾紛的調(diào)解、訴訟或 仲裁。六、律師配備1 名資深律師擔(dān)任首席律師，其他律師或助理1-2名,組成項(xiàng)目律師團(tuán)隊(duì)，全程負(fù)責(zé)處理項(xiàng)目法律服務(wù)范圍內(nèi)的各 項(xiàng)法律事務(wù)。在必要的情況下，律師事務(wù)所還可隨時(shí)增派骨 干律師參加項(xiàng)目律師團(tuán)隊(duì)的工作，以加強(qiáng)律師團(tuán)隊(duì)的工作力 量。七、律師工作方式及時(shí)間根據(jù)委托合同的

14、約定并結(jié)合工程建設(shè)實(shí)際，項(xiàng)目律師團(tuán) 隊(duì)可以定期、不定期或常駐的方式到委托方單位辦公或到項(xiàng) 目現(xiàn)場(chǎng)辦公。如一方因特殊情況需變動(dòng)時(shí)間，應(yīng)提前通知另 一方，緊急情況下，項(xiàng)目律師應(yīng)立即到達(dá)現(xiàn)常八、工作方法1 、簡(jiǎn)單的法律咨詢，由承辦律師口頭解答 ；2 、對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中由現(xiàn)的問(wèn)題需提供法律意見(jiàn)的, 由首席律師由具法律意見(jiàn)書(shū)；3 、對(duì)項(xiàng)目法律事務(wù)提由改進(jìn)性措施的，根據(jù)需要由首 席律師或其他承辦律師由具法律建議書(shū)；4 、對(duì)項(xiàng)目的重大合同進(jìn)行審查、評(píng)判，并提由修改意 見(jiàn)的，由首席律師由具合同審查意見(jiàn)書(shū)；5 、根據(jù)會(huì)議的重要程度和委托方的要求，首席律師或 其他承辦律師以委托方法律顧問(wèn)的名義參加有關(guān)會(huì)議，在征

15、得委托方領(lǐng)導(dǎo)或其代表同意的情況下代理委托方發(fā)表意見(jiàn) 或建議，并協(xié)助有關(guān)各方完善會(huì)議紀(jì)要。6 、對(duì)項(xiàng)目法律事務(wù)的真實(shí)性、合法性進(jìn)行證明的，根 據(jù)需要由承辦律師由具律師見(jiàn)證書(shū)，或由委托人委托，代理辦理公證。7 、對(duì)涉及工程質(zhì)量問(wèn)題的處理、工程量變化、工程價(jià) 款變更、影響工期的原因等事項(xiàng)，可由律師協(xié)助辦理證據(jù)收 集或保全，為責(zé)任的劃分和承擔(dān)準(zhǔn)備證據(jù)材料。8 、受委托人委托，參與與項(xiàng)目法律事務(wù)有關(guān)的商務(wù)活 動(dòng)（如磋商、調(diào)解、談判和簽約）O9 、代理與項(xiàng)目有關(guān)的訴訟、調(diào)解、仲裁、聽(tīng)證等法律 事務(wù)。九、工作流程1 、日常類法律事務(wù)工作流程接受委托人交辦的法律事務(wù)或律師主動(dòng)承辦法律事 務(wù)。根據(jù)委托人委托或項(xiàng)

16、目律師發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，及時(shí)處理相關(guān) 法律事務(wù)，律師團(tuán)隊(duì)統(tǒng)一建立工作日志，及時(shí)、詳細(xì)記錄工 作內(nèi)容及相關(guān)事項(xiàng)。審查、修改、起草、由具法律文件。所有經(jīng)律師審查的合同及其他書(shū)面材料須留存復(fù)印件 一份并歸入律師工作檔案 ；律師由具法律文件由項(xiàng)目律師團(tuán) 隊(duì)統(tǒng)一編號(hào)并建檔。承辦律師在收到待審法律文件后，應(yīng)進(jìn) 行認(rèn)真、細(xì)致的審查，對(duì)于重大事項(xiàng)，必須由首席律師審核。 在接受起草、由具法律文件的委托后，應(yīng)首先對(duì)相關(guān)事項(xiàng)進(jìn) 行必要的調(diào)查、核實(shí)、確認(rèn)工作，然后進(jìn)行認(rèn)真分析和研究， 必要時(shí)應(yīng)檢索有關(guān)法律和背景資料，然后才能由具法律文 件，對(duì)于涉及重大事項(xiàng)的法律文件，必須經(jīng)首席律師審核并 簽字。簡(jiǎn)單文件在一個(gè)工作日內(nèi)，重要

17、文件在三個(gè)工作日內(nèi) 完成，特別復(fù)雜或重大文件交項(xiàng)目律師團(tuán)隊(duì)或律師事務(wù)所集 體審議修改，在五個(gè)工作日內(nèi)完成定稿。歸檔工作日志由項(xiàng)目律師團(tuán)隊(duì)歸入律師事務(wù)所檔案，留存?zhèn)?查；律師審查或由具的法律文件副本，歸入律師事務(wù)所檔案， 留存?zhèn)洳?，正本在?guī)定時(shí)間內(nèi)提交給委托人。2 、非日常類法律事務(wù)工作流程接受委托人交辦的專項(xiàng)法律事務(wù)對(duì)突發(fā)性事件或其他非日常性法律事務(wù)的處理，與日常 性法律事務(wù)的處理應(yīng)有所區(qū)別。其中對(duì)于突發(fā)性事件，律師 應(yīng)做由快速反應(yīng)，綜合分析各方面的信息，迅速收集和妥善 保存證據(jù)材料，主動(dòng)介入，憑借專業(yè)知識(shí)和技能及時(shí)做由初 步應(yīng)急處理方案并提交委托人，為委托人做由正確決策提供 專業(yè)法律支持。調(diào)查收集和妥善保存證據(jù)對(duì)于重大事項(xiàng)，如涉及工程質(zhì)量問(wèn)題、各類事故、工程 量的重大變化、工程價(jià)款的大幅調(diào)整、工期大幅度延誤等， 律師應(yīng)協(xié)助委托人調(diào)查收集和妥善保存證據(jù)，調(diào)查收集證據(jù) 要做到及時(shí)、全面、充分、完整、取證程序合法，以便為案 情分析、責(zé)任劃分和責(zé)任承擔(dān)提供依據(jù)。證據(jù)保管由專人負(fù) 責(zé)，立卷存檔，妥善保存。 分析、研究委托事項(xiàng)，提由解決方案。承辦律師對(duì)委托的非日常法律事務(wù)應(yīng)進(jìn)行認(rèn)真分析和 研究并及時(shí)提由解決方案，對(duì)于重大事項(xiàng)的解決方案，應(yīng)經(jīng) 首席律師審核，必要時(shí)提交律師事務(wù)所召