房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)

1、 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識什么是房地產(chǎn)？ 房產(chǎn)+地產(chǎn)=房地產(chǎn) 房地產(chǎn)是由土地、附著在土地上的各類建筑物、構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財產(chǎn)總體。 房產(chǎn)總是與地產(chǎn)連貫為一體的，具有整體性和不可分割性房地產(chǎn)的特性n不可移動性；n獨(dú)一無二性；n壽命長久性；n數(shù)量有限性；n用途多樣性；n相互影響性；n易受限制性；n價值高大性；n難以變現(xiàn)性；n保值增值性。房地產(chǎn)的類型按規(guī)劃用途分居住房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)旅游房地產(chǎn)工業(yè)房地產(chǎn)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)；單從房產(chǎn)性質(zhì)來區(qū)分房地產(chǎn)可分為以下幾大類： A、商品房B、非商品房 C、集資房D、福利房E、私房 從房地產(chǎn)用途來區(qū)分可以分為以下幾點(diǎn)： 寫字樓1、標(biāo)準(zhǔn)寫字樓2、商住寫字樓 住宅

2、1、高層住宅（小高層）2、多層住宅 商鋪1、臨街地鋪2、裙樓商鋪房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者關(guān)系及差異： 房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋，以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物； 地產(chǎn)是是指明確了土地所有權(quán)的土地，即包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發(fā)和待開發(fā)的土地。我國的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。房產(chǎn)與地產(chǎn)存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括 幾個方面： a)從實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分； b)從價格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租借價格都包含地產(chǎn)價格； c）從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的。 差異包括幾個方面 a）二者權(quán)屬不同 b）二者增值規(guī)律不同 c）權(quán)屬性質(zhì)不

3、同 d）二者價格構(gòu)成不同房地產(chǎn)的類型 n按程度劃分； n按建筑物的使用性質(zhì)分類； n按層數(shù)和高度的分類； n高層建筑的國際分類；按程度劃分 生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地；沒有實(shí)現(xiàn)三通一平 毛地：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有待拆遷安置的房屋的土地；三通一平 熟地：指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整、能直接在上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地；七通一平 在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)不一定正在建設(shè)，也可能停工了多年； 現(xiàn)房（含土地）：指地上建筑物已建成、可直接使用的房地產(chǎn)，它可能是新的，也可能是舊的“三通一平”路通、水通、電通場地平整“七通一平”道路

4、通、水上通、排污通、排水通、電力通、通訊通、煤氣通、土地平整。按建筑物的使用性質(zhì)分類:居住建筑 工業(yè)建筑 公共建筑 農(nóng)業(yè)建筑v居住建筑和公共建筑通常又被稱為民用建筑。按層數(shù)和高度的分類低層建筑：指一層至三層的建筑；多層建筑：指四層至六層的建筑；小高層建筑：指七層至十二層的建筑；高層建筑：指十二層以上的建筑；超高層建筑：指高度超過100m的建筑；高層建筑的國際分類建筑類型層數(shù)建筑總高度（M）低高層建筑9-1625-50中高層建筑17-2550-75M高層建筑26-4075-100M超高層建筑40層以上100M以上房地產(chǎn)市場分類一級市場：房地產(chǎn)一級市場又稱土地市場,是土地使用權(quán)出讓的市場,既國家通

5、過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或農(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的市場,出讓的土地可以是生地（沒有實(shí)現(xiàn)三通一平）也可以是經(jīng)過開發(fā)達(dá)到“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級市場是國家壟斷的市場。n二級市場：是房地產(chǎn)開發(fā)市場,其經(jīng)營主體為各房地產(chǎn)開發(fā)公司,其經(jīng)營內(nèi)容是按照城市總體規(guī)劃和小區(qū)建設(shè)規(guī)劃,對土地進(jìn)行初級開發(fā)和再次開發(fā)。然后將開發(fā)出來的房地產(chǎn)出售給用地、用房單位或個人。n三級市場：是指在二級市場的基礎(chǔ)上再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租的市場,也就是房地產(chǎn)進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。一、土地及綜合類土地用途包括哪些種類？ 農(nóng)用地:直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田

6、水利用地、養(yǎng)殖水面等 建設(shè)用地:指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等 未利用地:農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。各類用途的土地使用權(quán)出讓最高年限是多少？  居住用地：七十年 工業(yè)、商業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年 旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。房子的居住時間是多少，土地使用年限屆滿后，該怎么辦？ 房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的限制，但對該房屋所占用范圍內(nèi)的土地來說，因?yàn)橥恋爻龑儆诩w所有的外，均屬于國家所有。業(yè)主所取得的為該土地的一定年限的使用權(quán)。自

7、開發(fā)商取得該土地使用證書之日起計算。土地使用權(quán)期滿后如該土地用途符合當(dāng)時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)補(bǔ)清地價后繼續(xù)使用，如果不符合則該土地使用權(quán)由政府無償收回。不同的建筑類型是有不同的使用年限的，土地使用權(quán)的出讓方式有哪些？  拍賣是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價，由出價最高者獲得土地使用權(quán)的行為。 招標(biāo)是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為。 掛牌是指由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場價格為基準(zhǔn)，經(jīng)過協(xié)商確定土地價格，并將土地使用權(quán)讓與

8、土地使用者的行為。取得土地的方式有出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓、二、規(guī)劃與設(shè)計類什么是房屋的基底面積？房屋的基底面積是指建筑物首層的建筑面積什么是房屋的建筑面積？房屋的建筑面積是指建筑物各層面積總和。包括使用、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。(套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積+樓梯走道面積、其他公攤面積)使用面積即地毯面積，住宅各樓層平面內(nèi)直接供住戶生活使用的凈面積之和。斜面屋頂結(jié)構(gòu)的房間，層高低于2.20米的部分不計入面積；實(shí)用面積：它是“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額公攤面積公共門廳、過道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備房等為整座樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積承重墻：凡直接承受上部屋頂、樓

9、板所傳來荷載的墻（墻厚一般不小于240毫米）填充墻：框架結(jié)構(gòu)中填充在柱子之間的墻稱框架填充墻.套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺建筑面積什么是建筑覆蓋率（建筑密度）？ 建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。基底面積覆蓋率（%）用地面積密度越低，小區(qū)綠地面積和活動場地越大。什么是建筑容積率？在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）?？偨ㄖ娣e(除）容積率=建設(shè)用地面積 容積率<1別墅（獨(dú)戶、并立式、聯(lián)排、疊層）容積率1-2.4多層 容積率2.5-4小高層 容積率>4高層什么是綠

10、化率？ 在建設(shè)用地范圍內(nèi)各類綠地面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化。（好的綠化率一般不低于30%得房率得房率是指單元套內(nèi)建筑面積與套單元建筑面積之比。中空玻璃中空玻璃是對傳統(tǒng)單玻門窗的革新，是現(xiàn)代門窗生產(chǎn)中的一項(xiàng)新的玻璃加工技術(shù)，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態(tài)，故稱"中空玻璃"，這種技術(shù)的運(yùn)用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。外飄窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低

11、甚至為落地窗。什么是套內(nèi)陽臺建筑面積？套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。地下室房間室內(nèi)地面低于室外地面的高度等于或超過該房間凈高12者半地下室房間室內(nèi)地面低于室外地面的高度等于或超過該房間凈高13且不超過12者。建筑層數(shù)層高凈高 建筑層數(shù)：層高大于22米的樓板結(jié)構(gòu)分層層數(shù)。層高層高是指住宅高度以"層"為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。凈高凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。進(jìn)深與開間 進(jìn)

12、深：在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長度；也就是說房間長。 開間：是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。按建筑結(jié)構(gòu)分類 磚木結(jié)構(gòu)建筑 磚混結(jié)構(gòu)建筑 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑：框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)，剪力墻結(jié)構(gòu)，等磚木結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用磚、木材建造的?？蚣芙Y(jié)構(gòu):主要由梁和柱以剛接或鉸接而構(gòu)成承重體系磚混結(jié)構(gòu):磚混結(jié)構(gòu)是指由砌體結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其他材料制成的構(gòu)件所組成的結(jié)構(gòu)(它多用于六層以下的住宅、旅館、辦公樓、教學(xué)樓以及單層工業(yè)廠房中。)框剪結(jié)構(gòu):框架-剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，框架剪力墻結(jié)構(gòu)

13、是在框架縱、橫方向的適當(dāng)位置，在柱與柱之間設(shè)置幾道厚度大于140的鋼筋混凝墻體而成的由框架和剪力墻共同承受豎向和水平作用的結(jié)構(gòu)叫框剪結(jié)構(gòu)。三、銷售類 五證： 1.國有土地使用證經(jīng)土地使用者申請，經(jīng)城市各級人民政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。 2.建筑用地規(guī)劃許可證經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。 3.建設(shè)工程規(guī)劃許可證有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。 4.建設(shè)工程施工許可證建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。 5.商品房銷售(預(yù)售)許可證經(jīng)相關(guān)部門審批，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件。

14、兩書 商品房質(zhì)量保證書商品房使用說明書產(chǎn)權(quán)證書：房屋所有權(quán)。土地使用權(quán)。商品房:：是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國土局批準(zhǔn)在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產(chǎn)。 定金：定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金； 訂金：根據(jù)我國現(xiàn)行法律的有關(guān)規(guī)定，其不具有定金的性質(zhì)，交付訂金的一方主張定金權(quán)

15、利的，人民法院不予支持。一般情況下，交付訂金的視作交付預(yù)付款。 起價：起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價； 銷售價：一房一價，房屋買賣合同所簽署的價格。 均價：均價是指銷售總額數(shù)除以銷售總面積，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價； 房屋預(yù)測面積：預(yù)測面積是指在商品房期房（有預(yù)售銷售證的合法銷售項(xiàng)目）銷售中，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測繪資質(zhì)的房屋測量機(jī)構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的房屋面積

16、進(jìn)行一個預(yù)先測量計算的行為，它是開發(fā)商進(jìn)行合法銷售的面積依據(jù)； 房屋實(shí)測面積：實(shí)測面積是指商品房竣工驗(yàn)收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質(zhì)的房屋房屋測繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測數(shù)據(jù)及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進(jìn)行的實(shí)地勘測、繪圖、計算而得出的面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的最終依據(jù)；期房期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子?，F(xiàn)房所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。準(zhǔn)現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇