正商耿莊城中村項目發(fā)展策略匯報終（可編輯）

1、正商耿莊城中村項目發(fā)展策略匯報終 扼守鄭州東南緊鄰地鐵地鐵BRT快速公交構(gòu)成立體交通瞬間即可通達(dá)全城 醫(yī)療 中小學(xué) N5 會所 配套總體規(guī)劃社區(qū)配套整合市政中小學(xué)醫(yī)院運河公園盡可能提高其品牌效應(yīng)并和會所功能特色商業(yè)街一起打造專屬業(yè)主的私人領(lǐng)地 停車場 N2 物業(yè)發(fā)展建議 典雅主義 ü 物業(yè)發(fā)展建議 順應(yīng)發(fā)展體現(xiàn)都市形象 吻合目標(biāo)客戶需求 成本角度考慮控制成本 本案簡約主義風(fēng)格 建筑風(fēng)格 正商耿莊城中村改造項目發(fā)展策略提報 易居中國正商耿莊項目組 謹(jǐn)呈 河南正商置業(yè) 東南板塊發(fā)展 正商板塊運動啟示 項目價值分析 區(qū)域競爭分析 鄭州房地產(chǎn)大勢 項目定位 KPI體系 物業(yè)發(fā)展建議 營銷戰(zhàn)略

2、 解讀耿莊城中村改造項目 繼金色港灣花都港灣蔚藍(lán)港灣等港灣系產(chǎn)品一次升級之旅 品牌升級從品質(zhì)地產(chǎn)向精品地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型 戰(zhàn)略升級正商鄭州大東南板塊戰(zhàn)略的橋頭堡 產(chǎn)品升級打造環(huán)線內(nèi)稀缺低密度產(chǎn)品標(biāo)桿 東南板塊發(fā)展 正商板塊運動啟示 項目價值分析 區(qū)域競爭分析 鄭州房地產(chǎn)大勢 項目定位 KPI體系 物業(yè)發(fā)展建議 營銷戰(zhàn)略 綜合城市經(jīng)濟(jì)人口以及房地產(chǎn)市場來看 項目擁有良好的市場發(fā)展基礎(chǔ) 機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存 決勝的關(guān)鍵將取決于開發(fā)戰(zhàn)略 鄭州房地產(chǎn)大勢研判 七里河文化長廊 運河新區(qū) 本案 七里河文化長廊 十七里河定位為給城市居民提供休閑娛樂游覽觀光的城市河流 十八里河定位為展現(xiàn)地域特色融入豐厚歷史文化城市河流 運

3、河新區(qū) 是我市西南經(jīng)濟(jì)板塊上的一顆璀璨的明珠 北起南三環(huán)南至新鄭西起繞城公路西南連鄭堯高速引線西北接新鄭路東至管城總面積約28平方公里 由三縱京廣路大學(xué)南路嵩山南路三橫南三環(huán)南水北調(diào)運河南四環(huán)所圍合12平方公里的運河新區(qū)核心區(qū)將是鄭州西南部未來發(fā)展的一個重要空間 東南板塊發(fā)展 七里河文化長廊和運河新區(qū)等城市規(guī)劃的提出為區(qū)域發(fā)展描繪較好的生態(tài)環(huán)境支持 東南板塊發(fā)展 未來城市南北軸核心地帶東擴(kuò)南起已拉開新一輪造城序幕城南中央生活區(qū)未來12年呼之欲出 啟示 東南居住區(qū)主要承接在即區(qū)域價值大有可為耿莊項目東接七里河運河公園西接市政主干道紫荊山路及地鐵2號線優(yōu)越的自然資源和地鐵物業(yè)將為項目打造精品奠定基

4、礎(chǔ) 東擴(kuò)南起 鄭東新區(qū)年度投資410億元開發(fā)建設(shè)面積20平方公里目前土地稀缺急劇飽和北區(qū)由于受到黃河濕地影響被限制建設(shè) 南區(qū)相對其他區(qū)域土地資源豐富東南板塊處于一心一帶一軸的交匯地帶潛力巨大鄭州市90郊縣在西南規(guī)劃未來較長時間內(nèi)會以南區(qū)發(fā)展為重點努力在南區(qū)土地上再造一座國際化的新城 東南板塊發(fā)展 正商板塊運動啟示 項目價值分析 區(qū)域競爭分析 鄭州房地產(chǎn)大勢 項目定位 KPI體系 物業(yè)發(fā)展建議 營銷戰(zhàn)略 區(qū)域競爭分析 主力產(chǎn)品線以二房為主表現(xiàn)出明顯的年輕化置業(yè)特征一房出現(xiàn)明顯的供大于求現(xiàn)象四房及復(fù)式等產(chǎn)品市場需求不足成為滯銷產(chǎn)品 一房市場集中35-50 兩房市場集中70-90 三房市場集中80-

5、120 四房復(fù)試市場多為150以上大戶 產(chǎn)品分析區(qū)域產(chǎn)品附加值存在錯層入戶花園露臺空白點功能性 創(chuàng)新的產(chǎn)品更能贏得市場 金海·京江花園 美林河畔 升龍國際中心 中原新城 亞星·城市山水 美景鴻城 橡樹玫瑰城 新藍(lán)鉆 藍(lán)鉆 幸福港灣 橄欖城 挑高陽臺 空中花園 多陽臺 露臺 入戶花園 步入凸窗 轉(zhuǎn)角窗 凸窗 復(fù)式 錯層 平層 項目名稱 區(qū)域競爭分析 區(qū)域產(chǎn)品在配套方面空白點較少新項目必須需先達(dá)到區(qū)域平均水平 金海·京江花園 美林河畔 升龍國際中心 中原新城 亞星·城市山水 美景鴻城 橡樹玫瑰城 新藍(lán)鉆 藍(lán)鉆 幸福港灣 橄欖城 兒童活動設(shè)施 老人活動設(shè)施 休

6、閑設(shè)施 社區(qū)標(biāo)志 特色樹種 水景 水系 新風(fēng)系統(tǒng) 地暖 雙氣 項目名稱 區(qū)域競爭分析 物業(yè)類別 住宅寫字樓 商業(yè) 項目特色 國際化社區(qū) 建筑類別 多 層 小高層 高 層 占地面積1594畝 建筑面積135萬平方米 地址南三環(huán)與石柱路交匯處 環(huán)線內(nèi)唯一低密度多層花園洋房式社區(qū) 區(qū)域競爭分析 典型個案研究-橄欖城 7529兩室兩廳一衛(wèi) 3312一室一廳 戶型設(shè)置分配均勻多層布局落地平開窗采光通風(fēng)好版式設(shè)計 項目推盤策略采用大小戶型結(jié)合方式推出避免客戶比較中舉棋不定適用不同客戶的需求 區(qū)域競爭分析 典型個案研究橄欖城 來源 大范圍集中在項目周邊的專業(yè)市場外對金水 中原管城有零散輻射 仍然以城市西南區(qū)

7、域為核心區(qū)域 市中心區(qū)域的移植度不高 新密 耿莊 客戶職業(yè) 私營業(yè)主是主力客群其中以項目周邊專業(yè)市場為主 周邊市場有京廣路鞋城馮莊路茶葉市場中陸物流廣場萬客來摩配城 區(qū)域競爭分析 典型個案研究橄欖城 物業(yè)類別住宅商 鋪 建筑類別高 層小高層多層 均價4800 總戶數(shù)2607累計推案 客群周邊改善需求市區(qū)內(nèi)低收入剛性需求 區(qū)域競爭分析 典型個案研究橡樹玫瑰城 70-90 110-130 90-110 130-150 90-110 70-90 50-70 30-50 比例 套數(shù) 房型 2996 314 合計 3616 379 382 40 3006 315 4020 10448 三房 896 10

8、6 合計 7861 930 1243 147 4538 1183 二房 10000 376 合計 1442 376 一房 區(qū)域競爭分析 典型個案研究橡樹玫瑰城 89全明三房 布局緊湊89三房全明并且配備飄窗和露臺 126全明三房 布局較為緊湊面積利用率高 區(qū)域競爭分析 典型個案研究橡樹玫瑰城 物業(yè)類別住宅寫字樓商鋪 建筑類別高層 均價4800元平 客群周邊改善需求市區(qū)內(nèi)低收入剛性需求 區(qū)域競爭分析 典型個案研究美景鴻城 120三房變四房西邊戶 81兩房變?nèi)磕蠎?贈送面積 贈送面積 衛(wèi)生間暗間 可引導(dǎo) 衛(wèi)生間暗間 可引導(dǎo) 區(qū)域競爭分析 典型個案研究美景鴻城 東南板塊發(fā)展 正商板塊運動啟示 項目

9、價值分析 區(qū)域競爭分析 鄭州房地產(chǎn)大勢 項目定位 KPI體系 物業(yè)發(fā)展建議 營銷戰(zhàn)略 未來東南板塊的核心東接鄭東新區(qū)南連運河新區(qū)和航空物流港臨近南三環(huán)地理位置具有強(qiáng)烈的地域標(biāo)識性和輻射力 南區(qū)處于一心地帶潛力巨大市政配套將會不斷完善城市化進(jìn)程必將吸引更多的周邊地市人口落戶鄭州90的郊縣在鄭州西南南區(qū)是郊縣移民入鄭首選 管城區(qū)在南三環(huán)路以北商崗東路以東建設(shè)片級商業(yè)服務(wù)中心遠(yuǎn)期進(jìn)一步發(fā)展體育設(shè)施形成城市級體育文化中心三環(huán)路以南地區(qū)改造金岱工業(yè)園區(qū)提高土地的利用率建設(shè)高密度住宅區(qū) 紫 荊 山 路 南三環(huán) 東 環(huán) 鄭東新區(qū) 運河新區(qū) 塊塊價值分析 東南區(qū)為鄭州以南地市客源進(jìn)入鄭州的必經(jīng)之地 交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)

10、化城邊村改造基礎(chǔ)設(shè)施公共服務(wù)設(shè)施的配套與共建共享生態(tài)環(huán)境保護(hù)與營造構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的城市邊緣區(qū)京珠高速107國道機(jī)場高速鄭石高速均與航海路匯合直通全省 客運總站 BRT以及未來的地鐵5號線都將為項目所在的區(qū)域帶來巨大的人流量 地塊價值分析 十八里河鎮(zhèn)總體規(guī)劃旨在通過規(guī)劃將規(guī)劃區(qū)域打造成為河南省實施城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的先導(dǎo)區(qū)和示范區(qū) N11 占地5567畝原規(guī)劃教育用地與N5互換后同N4一樣品質(zhì)較高 N7 占地5272畝距氣象塔不足1000米恐受氣象塔的限高的制約 N9 占地454畝臨近南三環(huán)與中州大道十字交叉口是展示項目形象的最佳位置相鄰氣象站38容積率利用較低 N8 占地5574畝臨主干道存在噪音污

11、染 N10 占地294畝臨主干道南三環(huán)又與社區(qū)隔主干道紫荊山路建議原計劃用途不變 項目教育商業(yè)安置房等硬性指標(biāo)的實現(xiàn)結(jié)合地塊規(guī)模 分地塊價值分析 東南板塊發(fā)展 正商板塊運動啟示 項目價值分析 區(qū)域競爭分析 鄭州房地產(chǎn)大勢 項目定位 KPI體系 項目物業(yè)發(fā)展建議 項目定位 水岸 生態(tài) 低密度 品質(zhì)社區(qū)用最好的資源板塊最先進(jìn)的居住規(guī)劃理念全 力打造市場上最優(yōu)秀的水岸精品社區(qū) 市場定位 水岸生態(tài)中央生活 形象定位 南區(qū)一種全新的生活空間 獨特的設(shè)計理念 精致創(chuàng)新的產(chǎn)品 時尚氛圍的營造 人性化個性化的服務(wù) 趣味生活的體驗 在產(chǎn)品上的表現(xiàn)方式 獨特 精致 時尚 趣味 量身度做 產(chǎn)品定位 東南板塊發(fā)展 正商板塊運動啟示 項目價值分析 區(qū)域競爭分析 鄭州房地產(chǎn)大勢 項目定位 KPI體系 項目物業(yè)發(fā)展建議 營銷戰(zhàn)略 公寓樓 N1 高密度品質(zhì)組團(tuán) N3N4N11 安置房組團(tuán) N6N8N10 住宅總體布局依托運河景觀帶按氣象站和高壓走廊的限制條件可劃分為低密度品質(zhì)組團(tuán)高密度品質(zhì)組團(tuán)安置房組團(tuán)和公寓樓四種品質(zhì) 中低密度品質(zhì)組團(tuán)N7N9 低密度效果圖 物業(yè)發(fā)展建議 配合用地邊界建議局部通過旋轉(zhuǎn)錯位的設(shè)計令項目地塊得以充分