龍口市市場分析

1、一、龍口市房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程1、龍口市房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史自1999年開始，龍口市拉開了城區(qū)舊村改造的序幕，如北巷小區(qū)這樣的新型住宅小區(qū)不斷崛起，改變了市民原有的居住觀念也給龍口市增添了亮麗的風(fēng)景線。但由于大部分綠化稀少、配套設(shè)施缺乏，不能稱為真正意義上的商品房住宅小區(qū)。龍口市真正意義上的商品房住宅小區(qū)要從2002年開工建設(shè)的松嵐花園開始，是當(dāng)時龍口市規(guī)模最大、綠化率最高、配套最完善的智能化、花園式社區(qū)，是龍口市房地產(chǎn)發(fā)展的一個標(biāo)志性項目，對于龍口市房地產(chǎn)市場發(fā)展起到了組大的貢獻(xiàn)和引導(dǎo)作用。松嵐花園的成功，吸引了眾多開發(fā)商的，隨后規(guī)劃理念超前的中大型項目一個接著一個，直至現(xiàn)在開發(fā)的東海旅游度假區(qū)

2、、府東小區(qū)（宏潤花園）和府西小區(qū)（龍澤華府）等，在帶動了龍口市人民居住水平的提高的同時也促進(jìn)了龍口市房地產(chǎn)有中低端朝中高端方向發(fā)展。整體而言，龍口市房地產(chǎn)行業(yè)先后經(jīng)歷了三個發(fā)展階段，每個階段的項目都呈現(xiàn)出明顯的革新，具體而言各階段主要特征如下：階段劃分時間跨度發(fā)生地段代表樓盤產(chǎn)品組要特征配套設(shè)施銷售價格第一階段19992002南山路以東綠洲佳苑、怡園小區(qū)、開元小區(qū)、新新花園多層產(chǎn)品、架空特車場基本無物業(yè)服務(wù)、風(fēng)格模糊架空停車庫18002500/m2第二階段20032007南山路附近松嵐苑、松風(fēng)苑、松韻苑、陽光花園多層為主、小高層為輔、園林景觀逐漸豐富 部分地下停車庫、粗放的物業(yè)服務(wù)、歐式、現(xiàn)代

3、為主、開始出現(xiàn)會所幼兒園、社區(qū)商業(yè) 地下停車庫25003000/m2第三階段2008至今南山路以西幸福里、宏潤花園、龍澤華府、龍族風(fēng)景小高層、高層為主、園林景觀精致化、地下停車庫為主流、較標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)風(fēng)格清晰化、多樣化、開始有戶型創(chuàng)新意識幼兒園、社區(qū)商業(yè)、會所、室內(nèi)游泳池、地下停車庫30004100/m2以上三個階段基本上代表了龍口市房地產(chǎn)市場的三次革新，每次革新都在產(chǎn)品、配套、物業(yè)管理服務(wù)方面呈現(xiàn)出明顯的提升。相應(yīng)的，房價也有明顯的上漲。2、龍口市房地產(chǎn)發(fā)展格局分析目前，龍口市房地產(chǎn)主要由東城區(qū)中心版塊、西城區(qū)中心板塊、南山板塊及東海版塊四部分組成。南山版塊據(jù)守于國家5A級南山旅游風(fēng)景區(qū)，靠

4、近南山國際高爾夫球場，環(huán)境優(yōu)美，是休閑度假的絕佳去處；同時又因為該地南山集團(tuán)企業(yè)所在地，因此住房多數(shù)是南山集團(tuán)建設(shè)的配套房。東海板塊，主要位于東海旅游度假區(qū)內(nèi)，是由南山集團(tuán)開發(fā)的總計約600萬平方米的海景房，主要以外銷為主，客戶購買房產(chǎn)的主要目的是投資、度假和養(yǎng)生，面積集中在5090平方米，銷售狀況較好。由于靠近海邊，同時擁有東海月亮灣等著名的旅游景點，伴隨著當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的快速發(fā)展，將為東海版塊的房地產(chǎn)迎來新的發(fā)展機遇；東城區(qū)中心版塊及西城區(qū)中心版塊，近年來涌現(xiàn)出較多的房地產(chǎn)樓盤，由于處于中心地段，生活配套相當(dāng)齊備，銷售狀況較好。特別是“十二五規(guī)劃中”提出加快東城組團(tuán)、和西城組團(tuán)的發(fā)展，其中：東

5、城組團(tuán)以發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為功能定位，重點發(fā)展大流通、大商貿(mào)、大市場，重抓老城改造、舊村遷并、新居建設(shè)，打造集商貿(mào)購物、休閑娛樂于一體的城市繁華區(qū)，西城組團(tuán)以發(fā)展臨港產(chǎn)業(yè)、建設(shè)新型臨港城市為功能定位，將陸續(xù)引進(jìn)造船、石油等多個大型企業(yè)進(jìn)駐，給龍口市帶來大量的外來人口；這些都將為該地塊房地產(chǎn)發(fā)展帶來新的契機。3、價格走勢經(jīng)歷了2008年房地產(chǎn)低迷形式之后，自2009年，龍口市房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了從平抑調(diào)整到積極上揚的一年。隨著各樓盤的積極開發(fā)，以及國家宏觀政策成效的顯現(xiàn)，龍口市房地產(chǎn)市場開始轉(zhuǎn)暖，成交逐步回升，市場需求得到釋放，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出火爆的場面，市場需求非常旺盛。在購房利好政策的支持下，原來持

6、幣觀望的購房者選擇回歸，刺激了市場的回暖。同時，通貨膨脹的預(yù)期和較低的銀行存款利率，促使越來越多的當(dāng)?shù)厝速徶梅慨a(chǎn)。國家現(xiàn)階段出臺的降低首付和相關(guān)交易稅費的措施，都集中在普通商品房上，其中針對90平方米以下普通商品房的優(yōu)惠措施更為明顯。同時更多的購房者優(yōu)先考慮購買90平方米以下住房，龍口市場上90平方米以下中小戶型的交易呈現(xiàn)增多的趨勢。進(jìn)入2009年第四季度，受優(yōu)惠政策期滿可能被取消或被部分取消的影響，商品房交易更加火爆，龍口市房地產(chǎn)市場全面回暖，盡管龍口的房價上漲幅度不及北京、上海等一線城市那樣迅猛，但仍有部分樓盤升幅較大。 2010年上半年，龍口市房地產(chǎn)市場延續(xù)了上一年的火爆，下半年受國家調(diào)

7、控政策的影響，進(jìn)入觀望階段；隨著加息的落地，2011年房地產(chǎn)調(diào)控拉開了序幕，龍口樓市在經(jīng)歷了2010年“史上最嚴(yán)”調(diào)控年后，似乎對調(diào)控政策產(chǎn)生了免疫。對2011年龍口市樓市最新報價進(jìn)行計算，其區(qū)內(nèi)各樓盤均價呈現(xiàn)上調(diào)趨勢。2011年龍口市住宅均價以漲至4000元/平方米，與2010年8月相比，每平方米上漲350元，環(huán)比上漲8.75%。2010年8月至2011年月龍口市區(qū)房地產(chǎn)價格走勢圖根據(jù)目前的國家嚴(yán)厲的調(diào)控政策來看，一線大城市房價可能會看跌，二線城市會穩(wěn)定及小幅增長，三線及以下城市還會繼續(xù)上漲，同時受供求關(guān)系，建筑成本，經(jīng)濟情況等影響，房地產(chǎn)總體上還是會不斷上漲，而且休閑旅游地產(chǎn)受國家調(diào)控影響

8、最??；龍口市屬于三線及以下城市，同時由于龍口市地理位置優(yōu)越，環(huán)境氣候適宜，是休閑旅游養(yǎng)生投資的首選之地，因此房地產(chǎn)市場價格仍有很大的上升空間。  4、龍口市土地供應(yīng)量 2009年龍口市國土資源局只掛牌轉(zhuǎn)讓了6塊地塊共計140.19畝地，容積率1.7-2.2，約合計建筑面積20萬平方米，另外府西項目推出40萬平方米，加上08年土地供應(yīng)量1012.9畝，目前市場上供應(yīng)量已達(dá)到195萬平方米。 2010年龍口市全市國有建設(shè)用地供應(yīng)總量為7383.5畝。其中，經(jīng)營性用地5397.5畝，工業(yè)用地1846畝，基礎(chǔ)設(shè)施用地90畝，交通用地50畝。 2011年度全市國有建設(shè)用地供應(yīng)總量基本

9、控制在782.8712公頃，在2011年度國有建設(shè)用地供應(yīng)總量中，商服用地44.8181公頃，住宅用地454.1775公頃（其中廉租房用地0.33公頃、經(jīng)濟適用房用地2公頃、普通商品房用地327.1公頃、其它用地124.7475公頃），工礦倉儲用地260.9756公頃，公共管理與公共服務(wù)用地22.9公頃。 根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃要求確定用地規(guī)模、區(qū)位，合理安排建設(shè)用地布局。全市國有建設(shè)用地供應(yīng)量中，東城區(qū)占3，新區(qū)占12，西城區(qū)占20，高新區(qū)占2，度假區(qū)占9，東海片區(qū)占22，南山片區(qū)占25，其它區(qū)域占7。二、龍口市城區(qū)各大版塊房地產(chǎn)情況城區(qū)版塊目前主要在售的項目有宏潤花園、龍門花園、松

10、韻苑、幸福里花園、龍族花園及龍澤華府等。城區(qū)主要樓盤基本資料匯總項目名稱價格（元/m2）樓盤體量建筑形態(tài)建筑風(fēng)格面積（m2）所占比例主要客群主要配套龍新·新新家園均價300031萬多層小高層現(xiàn)代二房：80-100三房：120-13055%38%本地客戶市政府、市一中威龍·幸福里均價320036萬多層小高層中式/江南風(fēng)情二房：88三房：124-12860%40%本地客戶實驗幼兒園、實驗小學(xué)、新一中、廣網(wǎng)入戶龍族風(fēng)景·中央公園3400起22萬多層小高層現(xiàn)代風(fēng)格綠化率（41.5%）一房：55二房：90三房：147空中別墅：167本地客戶購物廣場、文化廣場、社區(qū)幼兒園、實

11、驗小學(xué)、新一中龍澤華府均價360040萬4.5層花園洋房（多層）小高層高層（12-27層）現(xiàn)代簡約歐式一房：50二房：60、80-95三房：110、120-133、140-144其他：180-22010%40%45%5%本地客戶6萬m2歐式園林、1000平方米商業(yè)配套、市政府、新一中宏潤花園底價3500元/ m2，最高價5000元/ m2以上35萬小高層（11層/18層）歐式/新古典主義二房：90-120三房：130-160四房：18239%56%5%本地公務(wù)員、政府領(lǐng)導(dǎo)、企事業(yè)主、私營老板市政府、新一中、文化廣場上述表中可以看出在城區(qū)在售項目除了龍澤華府銷售均價為3600元/平方米（折扣前）

12、外，其它樓盤實際成交銷售均價為2800-3200元/平方米之間，在售樓盤除了宏潤花園、龍澤華府及龍族峰景以小高層、高層為主外，其它樓盤都以多層為主；從銷售的戶型來看市場上主要是以經(jīng)濟型戶型為主，如兩房多以80-90平方米主，三房則集中在120-130平方米之間，四房極少。而其中所占比例小二房為主，小三房為輔。因此從居住的品質(zhì)而言，龍口房地產(chǎn)市場主要是經(jīng)濟為主。東海版塊 東海版塊是南山集團(tuán)開發(fā)的總計約600萬平方米的海景房，位于東海旅游度假區(qū)內(nèi)，該區(qū)緊靠海邊，區(qū)內(nèi)有東海月亮灣等多處景點，環(huán)境優(yōu)美是休閑度假的首選之地，主要是針對外地投資客戶，面積集中在5090平方米。一線海景房銷售均價為4000元

13、/平方米左右，二線海景房銷售均價為3600元/平方米左右，三線海景房銷售均價為3000元/平方米左右。2011年東海版塊部分在建樓盤資料項目名稱建筑面積（m2）建筑形態(tài)建筑風(fēng)格工程進(jìn)度主要客群海濤新都D區(qū)（陽光托斯卡納）185975.29多層、小高層意大利托斯卡納風(fēng)格小鎮(zhèn)在建外地客戶海濤新都H區(qū)龍族御景小城115913.6多層、小高層現(xiàn)代風(fēng)格綠化率（38.5%）在建外地客戶東海海濤新都A區(qū)119122多層、小高層現(xiàn)代風(fēng)格綠化率（41.2%）在建外地客戶海濤新都F區(qū)126412多層、小高層現(xiàn)代風(fēng)格綠化率（45%）在建外地客戶湖光海景D區(qū)（湖光豪景）113794.96多層、小高層現(xiàn)代風(fēng)格綠化率（4

14、4.84%）在建外地客戶東海版塊房地產(chǎn)價格走勢圖東海版塊目前在建項目較多，同時因位于東海旅游度假區(qū)內(nèi)，區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美旅游資源豐富，是休閑養(yǎng)生旅游度假的圣地，主要的客戶群體是外地客戶，來此休閑度假、養(yǎng)老等。并且近些年來隨著旅游地產(chǎn)的不斷升溫，東海房地產(chǎn)價格也隨之迅速上升，并且仍有上升趨勢，投資升值潛力巨大。南山版塊 南山版塊主要是位于南山旅游風(fēng)景區(qū)周圍，該區(qū)環(huán)境優(yōu)美，靠近5A級南山風(fēng)景旅游區(qū)，是休閑度假的絕佳去處。同時又因為該地南山集團(tuán)企業(yè)所在地，因此住房多數(shù)是南山集團(tuán)建設(shè)的配套房。南山版塊部分樓盤資料項目名稱建筑面積（m2）建筑形態(tài)建筑風(fēng)格價格（元/m2）主要客群南山集團(tuán)世紀(jì)花園南區(qū)79000全部為多層現(xiàn)代風(fēng)格綠化率（42.09%）2900本地、外地客戶南山佛光山景（溫泉）花園97800全部為多層現(xiàn)代風(fēng)格綠化率（40%）3333本地、外地客戶麗景花園536490.04全部為多層現(xiàn)代風(fēng)格綠化