兩種模式下轉(zhuǎn)讓方案的利弊分析

1、股權(quán)收購與資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓兩種模式出售房地產(chǎn)開發(fā)項目的方案分析河北領(lǐng)航律師事務(wù)所主任李寅嶺一、兩種模式的操作流程與步驟：（一）方案一：股權(quán)收購模式1、現(xiàn)場考察；2、簽署項目收購意向書；3、對目標公司進行全面的盡職調(diào)查（包括但不限于律師的法律盡職調(diào)查、會計師事務(wù)所的財務(wù)盡職調(diào)查）；4、談判、簽署正式的目標公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；5、辦理目標公司實際交接及工商登記變更手續(xù)：交接包括現(xiàn)場實物交接、公司證照文件交接、財務(wù)交接；工商變更等包括股東變更、法定代表人變更、章程變更。6、原目標公司股東退出，取得股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款，繳納相應(yīng)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅費后操作完成。（二）方案二：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式1、現(xiàn)場考察；2、簽署項目資產(chǎn)收購意向書

2、；3、對目標公司與擬購項目資產(chǎn)進行全面的盡職調(diào)查（包括但不限于律師的法律盡職調(diào)查、會計師事務(wù)所的財務(wù)盡職調(diào)查）；4、談判、磋商，與目標公司簽署正式的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同（或者國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同）；5、辦理項目資產(chǎn)實際交接及產(chǎn)權(quán)登記變更手續(xù)：主要是國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移變更登記。6、 受讓方將收購價款打入目標公司名下，并由目標公司與受讓方依法各白繳納稅費。7、 目標公司將轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)所得款項轉(zhuǎn)移到股東名下或股東指定的公司或個人名下。二、兩種模式的利弊分析1 .兩者的主體和客體不同。股權(quán)收購的主體是收購公司和目標公司的股東，客體是目標公司的股權(quán)。而資產(chǎn)收購的主體是收購公司和目標公司，客體是目標公司的資產(chǎn)。圖1

3、股權(quán)收購圖2 .兩者的負債風(fēng)險不同股權(quán)收購方式下，收購公司成為目標公司股東，目標公司的原有債務(wù)仍然由目標公司承擔(dān)。收購公司面臨著該目標公司或有負債的風(fēng)險。由于目標公司的原有債務(wù)對今后股東的收益有著巨大的影響，因此在股權(quán)收購之前，收購公司必須調(diào)查清楚目標公司的債務(wù)狀況，一般并購公司聘請專業(yè)的中介機構(gòu)如會計師和律師對目標公司進行盡職調(diào)查，并在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中對目標公司潛在債務(wù)風(fēng)險予以規(guī)避。而在資產(chǎn)收購中，資產(chǎn)收購后，目標公司的原有債務(wù)仍由該目標公司承擔(dān)，與收購公司無關(guān)，基本不存在或有負債的問題。但收購資產(chǎn)有可能被設(shè)定他物權(quán)等權(quán)利限制，因此，資產(chǎn)收購對收購公司而言，存在一定的他物權(quán)等實現(xiàn)風(fēng)險。3 .兩

4、者在稅收方面存在差異在股權(quán)收購中，納稅義務(wù)人是收購公司和目標公司股東，而與目標公司無關(guān)。除了印花稅外，目標公司股東可能因股權(quán)轉(zhuǎn)讓而繳納企業(yè)或個人所得稅。資產(chǎn)收購中，納稅義務(wù)人是收購公司和目標公司本身。根據(jù)目標資產(chǎn)的不同，納稅義務(wù)人需要繳納不同的稅種，主要有增值稅、營業(yè)稅、所得稅、契稅和印花稅等。4 .收購客體及變更手續(xù)不同。股權(quán)收購的客體是目標公司的股權(quán)，而資產(chǎn)收購的客體是目標公司的資產(chǎn)。股權(quán)收購因股東變動須辦理工商變更手續(xù)，資產(chǎn)收購不需要辦理工商變更手續(xù)，但收購資產(chǎn)中有不動產(chǎn)的，須到房地產(chǎn)等部門辦理不動產(chǎn)過戶手續(xù)。相關(guān)證照轉(zhuǎn)讓后果的差異。在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的情況下，受讓方通常無法直接獲得原目標公司的

5、資質(zhì)、牌照。而在股權(quán)收購當(dāng)中，通常情況下，收購方能夠白然取得目標公司的原有證照。5 .受第三方影響不同。股權(quán)收購中，影響最大的是目標公司的其他股東。股權(quán)收購須有目標公司過半數(shù)的股東同意并且其他股東有優(yōu)先受讓權(quán)。對外商投資企業(yè)，須取得其他合營方的同意。因此股權(quán)收購可能會受制于目標公司其他股東。資產(chǎn)收購中，影響最大的是對該資產(chǎn)享有某種權(quán)利的人，如擔(dān)保人、抵押權(quán)人、商標權(quán)人、專利權(quán)人、租賃權(quán)人。對于這些財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，必須得到相關(guān)權(quán)利人的同意，或者必須履行對相關(guān)權(quán)利人的告知等義務(wù)。三、兩種模式下的稅費負擔(dān)之法律規(guī)定（一）股權(quán)轉(zhuǎn)讓時需要繳納哪些稅費？1、 營業(yè)稅財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問

6、題的通知（財稅2002191號）：對股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為征稅重新作出規(guī)定，白2003年1月1日起，對以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。2、 企業(yè)所得稅根據(jù)新企業(yè)所得稅法和實施條例規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入，是指企業(yè)轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、股權(quán)、債權(quán)等財產(chǎn)取得的收入?！币虼似髽I(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)取得的收入應(yīng)作為企業(yè)的收入總額計算應(yīng)納稅所得額。同時該法第十六條規(guī)定“企業(yè)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，該項資產(chǎn)的凈值，準予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。”其中凈值，是指有關(guān)資產(chǎn)、財產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)減除已經(jīng)按照規(guī)定扣除的折舊、折耗、攤銷、準備金等后的余額。”（企業(yè)所得

7、稅法實施條例第七十四條），另外財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知（財稅200959號）對企業(yè)重組過程涉及的股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收政策作了明確，可以查一下。適用稅率是25%3、個人所得稅中華人民共和國個人所得稅法及其實施條例規(guī)定，個人股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得，應(yīng)按“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目，按股權(quán)轉(zhuǎn)讓的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額，為應(yīng)納稅所得額，適用20知勺稅率，計算繳納個人所得稅（這里指的是溢價轉(zhuǎn)讓，平價轉(zhuǎn)讓不涉及該稅種）。4、印花稅非上市公司不以股票形式發(fā)生的企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。根據(jù)印花稅暫行條例和細則，以及國稅發(fā)1991155號第十條“財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的征稅范圍是：經(jīng)政府管理機關(guān)

8、登記注冊的動產(chǎn)、不動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)。”這里的企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)，是指未上市公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓所書立的書據(jù)，不包括上市公司的股票轉(zhuǎn)讓所書立的書據(jù)。適用稅率是0.05%o（二）在轉(zhuǎn)讓國有出讓土地時需要繳納哪些稅費？1、營業(yè)稅及附加（出讓方）:（1）按轉(zhuǎn)讓價與購置價的差價繳納5%勺營業(yè)稅。（2）按繳納的營業(yè)稅繳納7%勺城建稅和3%勺教育費附加。2、印花稅和契稅（雙方）：（1）按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合同所載金額繳納0.05%的印花稅。（2）按成交價格（合同）繳納5%勺契稅（有的地方是3%。3、土地增值稅（出讓方）：（1）按取得收入減除規(guī)定扣除項目金額后的增值額，繳納土地增值稅。（2）規(guī)定扣除項目：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。（3）稅率的確定四檔：增值額未超過扣除項目金額的50%勺部分，稅率為30%增值額超過扣除項目金額的50俺100%勺，稅率為40%增值額超過扣除項目金額的100俺200%勺，稅率為50%增值額超過扣除項目金額200%勺，稅率為60%為計算方便，可以通過速算公式計算：土地增值稅稅額=增值額*稅率-扣除項目金額*速算扣除系數(shù)（0、5%15%35潮別對應(yīng)30%40%50%60賺率）。4、土地