易居-燕郊房地產(chǎn)市場動態(tài)ppt課件

1、易居中國 北京分公司意華工程部燕郊市場房地產(chǎn)動態(tài) 市場分析市場分析 目前個案優(yōu)惠方案目前個案優(yōu)惠方案 目目 錄錄競爭工程區(qū)位分析競爭工程區(qū)位分析A A、旅游度假區(qū)軟件園區(qū)、旅游度假區(qū)軟件園區(qū)美林灣潮白人家星河皓月 納丹堡 金玉源 C C、高科技工業(yè)區(qū)、高科技工業(yè)區(qū) 上上城華泰憶江南風(fēng)尚國際公寓天洋城B B、科研文化、科研文化 & & 金融商貿(mào)區(qū)金融商貿(mào)區(qū) 夏威夷北岸歐逸麗庭 上京壹世界燕郊樓盤分布圖燕郊樓盤分布圖 東方一品城在售產(chǎn)品一覽表在售產(chǎn)品一覽表市場分析市場分析序號序號項目名稱項目名稱容積率容積率交房標(biāo)交房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)建筑建筑戶型戶型1 1上上城3.42毛坯板樓40一居至110

2、三居2 2風(fēng)尚國際公寓7毛坯塔樓39-60一居、61-90兩居和98三居3 3天洋城3.3毛坯板樓50-130一居至三居4 4美林灣1.97毛坯塔樓52至785 5歐逸麗庭2.02毛坯花園洋房85.51兩居至188.38躍層6 6夏威夷北岸3.9毛坯塔樓高板40至2007 7納丹堡2.75毛坯板塔結(jié)合60一居、70-111兩居、101-194三居 、145 -189 四居8 8金玉源1.99毛坯板樓57-128一居至三居9 9星河皓月1.17毛坯塔樓70、80、90兩居、104三居1010華泰憶江南2.7毛坯板塔結(jié)合40-60平米的一居、80-90平米的二居1111潮白人家2.9毛坯板塔結(jié)合5

3、0至1801212東方一品城8.84毛坯塔樓40-120一居至三居燕郊樓盤燕郊樓盤2021年上半年價錢分布區(qū)間圖年上半年價錢分布區(qū)間圖4000-6300元元/4200-6000元元/之間之間3800-5200元元/左右左右市場分析市場分析市場分析市場分析08年上半年市場放量年上半年市場放量序號序號項目名稱項目名稱市場放量市場放量( (套套) )1上上城上上城209020902風(fēng)尚國際公寓風(fēng)尚國際公寓100010003天洋城天洋城350035004美林灣美林灣100010005歐逸麗庭歐逸麗庭4144146夏威夷北岸夏威夷北岸300030007納丹堡納丹堡400040008金玉源金玉源10951

4、0959星河皓月星河皓月4000400010華泰憶江南華泰憶江南60060011潮白人家潮白人家80080012東方一品城東方一品城10621062市場分析市場分析競爭工程均價一覽競爭工程均價一覽序號序號項目名稱項目名稱目前均價目前均價（元（元/ /）1上上城43002風(fēng)尚國際公寓50003天洋城43004美林灣54005歐逸麗庭65006夏威夷北岸45007納丹堡60008金玉源48009星河皓月580010華泰憶江南430011潮白人家580012東方一品城4200本案本案5600與本案價錢相近的與本案價錢相近的工程分別為：工程分別為：歐逸麗庭：歐逸麗庭：6500納丹堡：納丹堡： 6000

5、星河皓月：星河皓月：5800潮白人家：潮白人家：5800目前市場供應(yīng)量及價錢分析目前市場供應(yīng)量及價錢分析市場分析市場分析經(jīng)過對比目前燕郊地域的主要在售工程，可以發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品的同質(zhì)化嚴重， 工程之間除了位置上的不同，產(chǎn)品本身差別不大；2021年新增工程的根本情況沿襲了原有工程的特點，即產(chǎn)品的差別化 依然沒有表達出來，區(qū)域產(chǎn)品同質(zhì)化的景象在2021年上半年沒有明顯 的改善；2021年燕郊地域的市場供應(yīng)量維持在比較高的程度，新工程或現(xiàn)有項 目的后期產(chǎn)品紛紛于上半年進入市場，在目前張望氣氛比較濃重的市場 環(huán)境下，7月、8月隨著奧運會的影響，將使各個工程推行停滯，隨著9月 奧運會的終了，蓄勢待發(fā)的客戶將出現(xiàn)

6、空前的購房熱情，市場競爭更加慘烈。 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品總結(jié)：區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品總結(jié)：市場分析市場分析燕郊地域的房地產(chǎn)價錢根據(jù)區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃呈西高東低的趨勢；區(qū)域的商品房價錢在經(jīng)過了2006年以前的穩(wěn)步上漲、20062007年非理性 上漲后，在進入08年時，隨著整體市場進入調(diào)整期，燕郊地域的房價也逐漸 開場向理性的方向回歸；隨著一些工程的恐慌性降價如夏威夷北岸，原有的價錢分布格局被突破， 同時被突破的還有區(qū)域市場的自信心及心思預(yù)期，對即將上市的工程會產(chǎn)生極 大的影響。經(jīng)過兩個自動對銷售價錢進展調(diào)整的工程的銷售情況看，我們也不得不成認， 在燕郊地域，如要實現(xiàn)工程的快速去化，價錢確實起到了決議的作用。區(qū)域內(nèi)價錢總

7、結(jié)：區(qū)域內(nèi)價錢總結(jié)：市場分析市場分析位置：燕郊燕順路位置：燕郊燕順路規(guī)模：規(guī)模：400400萬萬容積率：容積率：3.423.42綠化率：綠化率：35%35%目前均價：目前均價：43004300元元/ /平方米平方米工程特點：雙語幼兒園、社區(qū)醫(yī)院、社區(qū)大巴、大型超市工程特點：雙語幼兒園、社區(qū)醫(yī)院、社區(qū)大巴、大型超市 匯福大酒店、思菩蘭國際會議中心、福成名廚文娛城總建筑總面積匯福大酒店、思菩蘭國際會議中心、福成名廚文娛城總建筑總面積 45000 45000 平方米，平方米， 是集餐飲、住宿、會議、康樂為一體的高級文娛場所。是集餐飲、住宿、會議、康樂為一體的高級文娛場所。單體平面布置方式：兩梯四戶單

8、體平面布置方式：兩梯四戶物業(yè)費：物業(yè)費：1.11.1元元/ /平方米平方米月月 【上上城】市場分析市場分析 一次性付款一次性付款9.8折，貸款折，貸款9.9折，送兩年折，送兩年物業(yè)費。物業(yè)費。 優(yōu)惠解讀：目前上上城處于尾盤階段，優(yōu)惠解讀：目前上上城處于尾盤階段，剩下剩下2000套之前滯銷戶型，回款義務(wù)已完套之前滯銷戶型，回款義務(wù)已完成，給于此折扣應(yīng)屬于不存在壓力的自然成，給于此折扣應(yīng)屬于不存在壓力的自然消化。消化。市場分析市場分析【上上城】【風(fēng)尚國際】規(guī)模：規(guī)模：43.543.5畝畝總戶數(shù)：共總戶數(shù)：共20002000套套位置：位置：102102國道和迎賓路的交叉口西南角國道和迎賓路的交叉口西

9、南角目前均價：目前均價：50005000元元/ /平方米平方米工程特點：風(fēng)尚國際公寓工程規(guī)劃用地面積約工程特點：風(fēng)尚國際公寓工程規(guī)劃用地面積約43.543.5畝，總建筑面積約畝，總建筑面積約2525萬平方米，包括一棟萬平方米，包括一棟層高的商務(wù)寫字樓、兩棟層高的商務(wù)寫字樓、兩棟3434層的酒店式公寓，以及逾層的酒店式公寓，以及逾2.42.4萬平方米的大型高檔購物中心。工程綠萬平方米的大型高檔購物中心。工程綠地率高達地率高達37%37%，汽車泊位近，汽車泊位近11001100個。個。物業(yè)費：物業(yè)費：1.51.5元元/ /平方米平方米月月市場分析市場分析 目前無任何優(yōu)惠目前無任何優(yōu)惠市場分析市場分

10、析【風(fēng)尚國際】位置：燕順路西位置：燕順路西, ,神威北路與潮白河?xùn)|岸交匯處神威北路與潮白河?xùn)|岸交匯處規(guī)模：規(guī)模：160160萬平方米萬平方米 容積率：容積率：3.33.3綠化率：綠化率：30%30%目前均價：目前均價：43004300元元/ /平方米平方米工程特點：建筑以板式高層住宅為主體，表達新古典主義建筑風(fēng)格園林景觀以工程特點：建筑以板式高層住宅為主體，表達新古典主義建筑風(fēng)格園林景觀以“四季溫哥華為主題，充四季溫哥華為主題，充 分表達與北京同緯度的北美宜居城市國際化規(guī)范，蘊涵濃郁的北美風(fēng)情，構(gòu)成花園城市景分表達與北京同緯度的北美宜居城市國際化規(guī)范，蘊涵濃郁的北美風(fēng)情，構(gòu)成花園城市景 觀特征

11、。觀特征?！咎煅蟪恰渴袌龇治鍪袌龇治?6.22開盤，預(yù)備舉行浩大的開盤儀式。 6.10之前認購客戶給予9.7折的優(yōu)惠。 優(yōu)惠解讀：目前該工程在北京挪動傳媒投入大量廣告，為6.22開盤造勢，側(cè)面了解經(jīng)過展會及其他途徑蓄水效果比較明顯，但被北岸7.5折時分流掉一部分客戶。市場分析市場分析【天洋城】位置：燕順路西位置：燕順路西, ,神威北路與潮白河?xùn)|岸交匯處神威北路與潮白河?xùn)|岸交匯處規(guī)模：規(guī)模：5050萬萬容積率：容積率：1.971.97綠化率：綠化率：50%50%目前均價：公寓目前均價：公寓54005400元元/ /平方米平方米 花園洋房花園洋房7000-75007000-7500元元/ /平方米

12、平方米工程特點：有近工程特點：有近1000010000歐式風(fēng)情步行商業(yè)街，社區(qū)規(guī)劃約歐式風(fēng)情步行商業(yè)街，社區(qū)規(guī)劃約50005000的山水生態(tài)會館及三大效力中心。的山水生態(tài)會館及三大效力中心。 山水生態(tài)會館以安康休閑為主題，內(nèi)設(shè)籃羽館、游泳館健身房、體操房、兒童文娛室、山水生態(tài)會館以安康休閑為主題，內(nèi)設(shè)籃羽館、游泳館健身房、體操房、兒童文娛室、 桌球俱樂部、咖啡圖書館等。桌球俱樂部、咖啡圖書館等。單體平面布置方式：花園洋房一梯兩戶單體平面布置方式：花園洋房一梯兩戶 景觀公寓一梯景觀公寓一梯2-42-4戶戶物業(yè)費：物業(yè)費：1.51.5元元/ /平方米平方米月月 【美林灣】市場分析市場分析 一居免5

13、年的物業(yè)費或者5000元 二居優(yōu)惠10000元 三居免2年的物業(yè)費 優(yōu)惠解讀：經(jīng)過了解美林灣目前一居小戶型銷售率很低，因此下一階一居段采用比較大的優(yōu)惠來促進銷售是一個合理的手段，同時二居和三居延續(xù)了幾月的優(yōu)惠活動。市場分析市場分析【美林灣】【歐逸麗庭】規(guī)模：規(guī)模：50522.3950522.39平方米平方米 周期周期: :兩期兩期位置：燕郊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)燕順路西側(cè)位置：燕郊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)燕順路西側(cè), ,潮白河?xùn)|側(cè)潮白河?xùn)|側(cè) 目前均價：目前均價：65006500元元/ /平方米平方米 工程特點：主要由多層法式風(fēng)格的建筑組成，建筑風(fēng)格運用上汲取法蘭西情調(diào)的浪漫、優(yōu)雅等特點，經(jīng)過工程特點：主要由多層

14、法式風(fēng)格的建筑組成，建筑風(fēng)格運用上汲取法蘭西情調(diào)的浪漫、優(yōu)雅等特點，經(jīng)過顏色、外型、空間的變化，打造既延續(xù)悠久法蘭西文脈，又頗具國際化氣味的高尚建筑。其規(guī)劃格局整齊顏色、外型、空間的變化，打造既延續(xù)悠久法蘭西文脈，又頗具國際化氣味的高尚建筑。其規(guī)劃格局整齊劃一，追求在有限的空間里做到景觀視覺的多樣化和功能化，每個宅間的景觀設(shè)計都不一樣。雕塑院、畫劃一，追求在有限的空間里做到景觀視覺的多樣化和功能化，每個宅間的景觀設(shè)計都不一樣。雕塑院、畫家園、尼斯廣場、哥倫布地理園等園林設(shè)計，使您能觸摸到純粹法式浪漫與休閑的文化細節(jié)之美。家園、尼斯廣場、哥倫布地理園等園林設(shè)計，使您能觸摸到純粹法式浪漫與休閑的文

15、化細節(jié)之美。銷售動態(tài)：一期工程戶型南北通透，面積銷售動態(tài)：一期工程戶型南北通透，面積8318083180平方米不等，戶型多樣，給您充分的選擇空間。一樓贈平方米不等，戶型多樣，給您充分的選擇空間。一樓贈送私家花園，頂樓贈送花園露臺。送私家花園，頂樓贈送花園露臺。物業(yè)費：物業(yè)費：1.21.2元元/ /平方米平方米月月市場分析市場分析 開發(fā)商封盤市場分析市場分析【歐逸麗庭】位置：燕順路北三公里位置：燕順路北三公里規(guī)模：規(guī)模：3737萬平米萬平米容積率：容積率：3.53.5綠化率：綠化率：40%40%目前均價：目前均價：45004500元元/ /平方米平方米 工程特點：由南北通透的板樓和時髦的折板建筑

16、構(gòu)成，建筑類型為高層電梯公寓。內(nèi)有工程特點：由南北通透的板樓和時髦的折板建筑構(gòu)成，建筑類型為高層電梯公寓。內(nèi)有1893818938平方的開放式平方的開放式 街區(qū)，及別具一格的灣島風(fēng)情景致。樓與樓之間的灣島風(fēng)情廣場把建筑自然分隔，建筑之間動靜相宜，互為街區(qū)，及別具一格的灣島風(fēng)情景致。樓與樓之間的灣島風(fēng)情廣場把建筑自然分隔，建筑之間動靜相宜，互為呼應(yīng)。呼應(yīng)。物業(yè)費：物業(yè)費：1.381.38元元/ /平方米平方米月月 【北岸】市場分析市場分析市場分析市場分析【納丹堡】總建面：總建面：905635905635平米平米容積率：容積率：2.752.75綠化率：綠化率：45%45%位置：燕郊燕順路與神威北路

17、交匯處東北角位置：燕郊燕順路與神威北路交匯處東北角目前均價：目前均價：60006000元元/ /平方米平方米工程特點：以板式高層住宅為主體，采用歐式建筑典型的軸線圍合規(guī)劃方式，構(gòu)成獨特的地中海工程特點：以板式高層住宅為主體，采用歐式建筑典型的軸線圍合規(guī)劃方式，構(gòu)成獨特的地中海建筑風(fēng)格。社區(qū)設(shè)有匯福國際安康中心、大型商業(yè)、休閑文娛會所、匯福雙語學(xué)校等大型規(guī)劃公建筑風(fēng)格。社區(qū)設(shè)有匯福國際安康中心、大型商業(yè)、休閑文娛會所、匯福雙語學(xué)校等大型規(guī)劃公共配套設(shè)備。共配套設(shè)備。物業(yè)費：物業(yè)費：1.361.36元元/ /平方米平方米月月市場分析市場分析 開盤前期老帶新客戶優(yōu)惠。市場分析市場分析【納丹堡】位置：

18、西鄰潮白河，北鄰北一路，南至神威北路位置：西鄰潮白河，北鄰北一路，南至神威北路 規(guī)模：規(guī)模：5 5萬萬容積率：容積率：1.991.99綠化率：綠化率：40%40%目前均價：目前均價：48004800元元/ /平方米平方米 工程特點：在充分表達居住溫馨性的根底上，在戶型設(shè)計上也精益求精，主要戶型均為工程特點：在充分表達居住溫馨性的根底上，在戶型設(shè)計上也精益求精，主要戶型均為70-9070-90平米的小兩居為平米的小兩居為主，采用最大化享用采光、采景的設(shè)計，添加溫馨度，每戶視野均深遠開闊，營造出理想的居住空間。一切戶主，采用最大化享用采光、采景的設(shè)計，添加溫馨度，每戶視野均深遠開闊，營造出理想的居

19、住空間。一切戶型均具備大面寬、小進深、高運用率的特點。型均具備大面寬、小進深、高運用率的特點。物業(yè)費：物業(yè)費：0.60.6元元/ /平方米平方米月月 【金玉源】市場分析市場分析 總房款直降3.5-8萬 優(yōu)惠解讀：工程比較小，質(zhì)量較差，可靈敏掌握銷售戰(zhàn)略。市場分析市場分析【金玉源】位置：東燕郊開發(fā)區(qū)燕順路西潮白河畔位置：東燕郊開發(fā)區(qū)燕順路西潮白河畔規(guī)模：規(guī)模：9292萬萬容積率：容積率：1.171.17綠化率：綠化率：45%45%目前均價：目前均價：5800/5800/平方米平方米 工程特點：星河皓月位于北京市正東燕郊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)潮白河畔，毗鄰華堂高爾夫球場和諾夫特燕苑工程特點：星河皓月位于北

20、京市正東燕郊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)潮白河畔，毗鄰華堂高爾夫球場和諾夫特燕苑國際度假村，瀕臨燕順路，緊鄰即將要開通的朝陽北路。國際度假村，瀕臨燕順路，緊鄰即將要開通的朝陽北路。物業(yè)費：物業(yè)費：1.3-1.51.3-1.5元元/ /平方米平方米月月 【星河皓月】市場分析市場分析 1#.3#.7#一次性9.5折，按揭9.6折月底開盤 優(yōu)惠解讀：工程繼續(xù)時間較長，市場環(huán)境的惡劣變化曾經(jīng)超出了開發(fā)商的預(yù)期，開發(fā)商目前采取比較穩(wěn)健的銷售方式，追求快速出貨。市場分析市場分析【星河皓月】位置：東燕郊技術(shù)開發(fā)區(qū)燕高路東側(cè)位置：東燕郊技術(shù)開發(fā)區(qū)燕高路東側(cè)規(guī)模：規(guī)模：2020萬萬容積率：容積率：2.72.7綠化率：綠化率：

21、39%39%目前均價：目前均價：43004300元元/ /平方米平方米 工程特點：工程特點：“華泰華泰 憶江南工程雖定位為普通住宅，但是在建筑規(guī)劃上，保證充分、科學(xué)、美學(xué)的前提下憶江南工程雖定位為普通住宅，但是在建筑規(guī)劃上，保證充分、科學(xué)、美學(xué)的前提下合理利用土地規(guī)劃規(guī)劃，從建筑規(guī)劃、建筑規(guī)劃、建筑組團、景觀組團、人行流線、交通流線與商業(yè)配合理利用土地規(guī)劃規(guī)劃，從建筑規(guī)劃、建筑規(guī)劃、建筑組團、景觀組團、人行流線、交通流線與商業(yè)配套規(guī)劃全方面精心研討，確保為業(yè)主發(fā)明多樣性的生活與居住情趣的產(chǎn)品。建筑產(chǎn)品也以科技、環(huán)保、節(jié)套規(guī)劃全方面精心研討，確保為業(yè)主發(fā)明多樣性的生活與居住情趣的產(chǎn)品。建筑產(chǎn)品也

22、以科技、環(huán)保、節(jié)能為原那么，在燕郊首家采用中水系統(tǒng)。能為原那么，在燕郊首家采用中水系統(tǒng)。物業(yè)費：物業(yè)費：0.80.8元元/ /平方米平方米月月 【華泰憶江南】市場分析市場分析 無任何優(yōu)惠活動市場分析市場分析【華泰憶江南】【潮白人家】規(guī)模：規(guī)模：100100萬萬總戶數(shù)：一期總戶數(shù)：一期9 9棟棟9-269-26層板樓，共層板樓，共21002100套套位置：位置：102102國道北側(cè)國道北側(cè)400400米米目前均價：目前均價：60006000元元/ /平方米平方米工程特點：百萬平米新古典主義建筑，工程特點：百萬平米新古典主義建筑，10261026層板式空中洋房，起居室主臥設(shè)置落地觀景陽臺，層板式空中洋房，起居室主臥設(shè)置落地觀景陽臺，次臥室外飄窗有效增大室內(nèi)空間。戶型面積在次臥室外飄窗有效增大室內(nèi)空間。戶型面積在5014050140平方米。平方米。9090平米以下占平米以下占70%70%。首層送花園，。首層送花園，頂層送露臺或陽光房。園區(qū)栽種成樹植被，屋頂植被覆蓋實現(xiàn)百分之百綠化率。頂層送露臺或陽光房。園區(qū)栽種成樹植被，屋頂植被覆蓋實現(xiàn)百分之百綠化率。200200