前十大的開發(fā)商拿地的十六種模式

1、前十大的開發(fā)商拿地的十六種前十大的開發(fā)商拿地的十六種模式模式1.招、拍、掛最規(guī)范的拿地方式：出讓土地一方為國家，沒有任何稅費(fèi)，拿地一方，可支付的所有款項(xiàng)進(jìn)入企業(yè)所得稅和土地增值稅成本，沒有任何爭議問題1：土地閑置費(fèi)問題（國稅函【2010】220號、國稅發(fā)【2009】31號）問題2：契稅問題財(cái)稅【2004】134號、國稅函【2009】603號（一級開發(fā)情況下出現(xiàn)的問題）問題3：考慮拿地的主體問題例如，簽訂土地轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議的可以是母公司，如果是最后簽訂協(xié)議，一定是項(xiàng)目公司。否則，土地再轉(zhuǎn)讓到項(xiàng)目公司，稅收問題很嚴(yán)重。問題4：返還的土地出讓金問題財(cái)稅【2009】151號、財(cái)稅【2009】87號文件。

2、例如，某公司5億元拍下了土地，政府又返還了2億元土地出讓金。思考：如果是直接減免的土地出讓金呢？是否需要計(jì)入應(yīng)納稅所得額？問題5：以地補(bǔ)路問題江蘇南京市關(guān)于土地增值稅的問答，認(rèn)為看似企業(yè)沒有花錢就去的了土地，實(shí)際上支付的修路款就是去的土地的對價(jià)，因此可以進(jìn)入成本。類似的，企業(yè)所得稅認(rèn)為也應(yīng)該照此辦理。(和稅局溝通）2.不是招、拍、掛，創(chuàng)造招、拍、掛（操縱政府）例如：某國有企業(yè)土地補(bǔ)繳土地出讓金，變?yōu)殚_發(fā)用地后，準(zhǔn)備將地轉(zhuǎn)讓給某開發(fā)企業(yè)。第一步，國家將土地收儲，支付給開發(fā)企業(yè)補(bǔ)償費(fèi)，營業(yè)稅（國稅發(fā)1993149號文件、國稅函【2008】277號文件、國稅函【2009】520號文件）不征稅，土地增

3、值稅（條例和財(cái)稅【2006】21號文件，不征稅，企業(yè)所得稅（國稅函【2009】118號文件，享受搬遷補(bǔ)償納稅待遇）第二步，國家二次招拍掛，承諾該企業(yè)拿到土地，支付給國有企業(yè)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)在招拍掛中支付；此時(shí)，政府出讓土地，沒有任何稅費(fèi)。第三步，如果該國有企業(yè)要房子，不要地，則地產(chǎn)企業(yè)保留分給國有企業(yè)的房子不賣，而是在將利潤分走后，將企業(yè)股權(quán)留給國有企業(yè)來完成?？偨Y(jié)：該方法主要是為了在盡量節(jié)省稅款的方式下，解決如何將土地從一個國有企業(yè)轉(zhuǎn)移到另外一家。3.購買轉(zhuǎn)讓土地（項(xiàng)目） (1/2)買方：直接按照支出款項(xiàng)作為成本費(fèi)用，除了繳納契稅以外，沒有其他涉稅問題，最干凈。賣方：涉及稅收很高。第一，企業(yè)所得

4、稅；第二，營業(yè)稅；第三，土地增值稅，第四，涉及法律問題，第五，實(shí)質(zhì)重于形式（國稅函【2007】645號）。注意問題：（一）賣地營業(yè)稅的差額征收1、差額征收營業(yè)稅（財(cái)稅【2003】16號）2、如果是招拍掛拿下的土地，賣地時(shí)是否允許營業(yè)稅差額征收？（國稅函【2005】83號，但部分省明確表示不允許，例如：大地稅函【2006】145號、桂地稅發(fā)【2009】185號）3、如果是購入爛尾樓，裝修后銷售，是否允許加計(jì)扣除？3.購買轉(zhuǎn)讓土地（項(xiàng)目） (2/2)（二）賣地的土地增值稅1、如果是直接賣地，土地增值稅是否允許加計(jì)扣除？（國稅函【1995】110號文件，不允許加計(jì)扣除）？2、生地變熟地的扣除項(xiàng)目（國

5、稅函【1995】110號、國稅函【2007】132號文件，允許扣除）。3、賣在建項(xiàng)目的扣除項(xiàng)目；4、不更名，實(shí)際賣項(xiàng)目的稅收問題（國稅函【2007】645號）注意：營業(yè)稅差額征收與土地增值稅加計(jì)扣除的協(xié)調(diào)恰好卡到區(qū)間。（三）拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)處理1、營業(yè)稅：國稅函發(fā)【1995】549號；2、土地增值稅：國稅函【2010】220號；3企業(yè)所得稅；4、個人所得稅（財(cái)稅【2005】45號；5、契稅：財(cái)稅【2005】45號（四）變共同成本為直接成本4. “購買股權(quán)”將目標(biāo)公司的其他資產(chǎn)先清理掉，然后賣公司100%股權(quán)，該方式是目前運(yùn)用非常普遍的方式。購買方的大忌是在談判的時(shí)候，不考慮稅負(fù)問題，結(jié)果釀成大

6、問題。賣方：只有企業(yè)所得稅，沒有營業(yè)稅和土地增值稅。（財(cái)稅【2002】191號、青地稅函【2009】47號、國稅函【2000】687號）買方：稅負(fù)較重，風(fēng)險(xiǎn)較大。1、股權(quán)溢價(jià)不允許作為成本在所得稅和土地增值稅前扣除，相當(dāng)于對方少繳的土地增值稅遞延到下游來了（資本結(jié)構(gòu)的一般變化，其稅收待遇不變）。萬科拿地多是股權(quán)模式。2、標(biāo)的企業(yè)未來的稅務(wù)檢查風(fēng)險(xiǎn)。例如，該企業(yè)賬上有3000萬元白條。3、該企業(yè)既往少繳的稅款遇到的稅務(wù)檢查風(fēng)險(xiǎn)。（不能為目標(biāo)企業(yè)的過去買單，例如：過去偷稅）4、該企業(yè)的其他潛在負(fù)債。（例如：電訊盈科將北京的土地轉(zhuǎn)讓后罰款主體依然是華夏房地產(chǎn)公司）5. “創(chuàng)造境外賣股權(quán)”(1/2)（

7、一）境外賣股權(quán)。將使得企業(yè)所得稅稅率從25%下降到10%，所以如果預(yù)計(jì)到未來將轉(zhuǎn)賣股權(quán)，拿地之前就要建立外商投資企業(yè)去參與拿地是最好的方式。（二）將增值分段，創(chuàng)造境外賣股權(quán)（組合拳）。1、在境外避稅港先建立全資子公司；2、將有地的子公司投資到境外子公司，該項(xiàng)投資可以實(shí)現(xiàn)一部分增值，并交納企業(yè)所得稅，但是稅法規(guī)定可以遞延10年。例如，計(jì)稅基礎(chǔ)1億元，市場公允價(jià)值為5億元，可以3億元的評估價(jià)值投資到境外的全資子公司，雖不公允但實(shí)現(xiàn)增值較大，一般能夠接受。（財(cái)稅【2009】59號文件第七條第三款）；5. “創(chuàng)造境外賣股權(quán)”(2/2)3、境外新建立的子公司將取得股權(quán)轉(zhuǎn)售給需要土地的公司，作價(jià)5億元。該

8、交易可以在境內(nèi)完成，也可以在境外完成，這部分增值按照10%交納預(yù)提所得稅稅負(fù)比較：如果長期股權(quán)投資計(jì)稅基礎(chǔ)為1億元，市場公允價(jià)格為5億元。則第一步投資的時(shí)候，可以按照3億元投資，此時(shí)2億元的所得額可以遞延10年實(shí)現(xiàn)。第二步，境外銷售價(jià)格為5億元，此時(shí)增值額為2億元，此時(shí)預(yù)提所得稅稅負(fù)為10%。6.設(shè)立spv購買股權(quán)大的地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常運(yùn)用，但是在國稅函【2009】698號文件頒布以后受到了一些限制。（一）股權(quán)架構(gòu)設(shè)計(jì)：1、在維爾京群島設(shè)立控股公司；2、在香港設(shè)立二級控股公司；3、香港的公司全資控股大陸有地一方。（二）操作模式：1、維爾京群島轉(zhuǎn)讓香港股權(quán)，價(jià)款在境外支付。2、理論上，中國大陸沒有征稅

9、權(quán)。（三）反避稅：1、國稅函【2009】698號文件，可以刺穿公司面紗。但是如果企業(yè)不是上市公司的話，由于此類轉(zhuǎn)讓非常隱蔽，稅務(wù)當(dāng)局很難知道消息。2、根據(jù)中港協(xié)定，如果不動產(chǎn)占到目標(biāo)股權(quán)50%，中國大陸有征稅權(quán)。第二議定書確定，這里的50%是在36個月之內(nèi)，曾經(jīng)達(dá)到過50%。疑問：維爾京群島轉(zhuǎn)讓股權(quán)，是否會被SAT認(rèn)定為適用中港稅收協(xié)定的不動產(chǎn)條款？7.直接同目標(biāo)企業(yè)合并，然后目標(biāo)公司的股東賣股權(quán)情況描述：甲公司準(zhǔn)備購買乙公司的土地，乙公司先將其他資產(chǎn)清理掉，只有一塊土地。操作模式：1、甲公司直接將乙公司吸收合并；（財(cái)稅【2009】59、財(cái)稅【1995】48號、國稅函【2002】165號、財(cái)稅

10、【2008】175號、財(cái)稅【2003】183號） 2、12個月后，乙公司股東將股權(quán)轉(zhuǎn)售給甲公司原有股東。點(diǎn)評：企業(yè)合并法律程序比較復(fù)雜，但是在幾乎零稅負(fù)的情況下將土地拿到手，如果能夠操作成功，稅收利益很大。8.有地一方投資到地產(chǎn)公司，然后賣股權(quán)情況表述：有地一方將土地投資到房地產(chǎn)公司，然后將所持有的股權(quán)變現(xiàn)。1、投資及將來轉(zhuǎn)讓股權(quán)均不繳納營業(yè)稅（財(cái)稅【2002】191號文件。）2、投資到地產(chǎn)公司，自2006年3月2日以來，需要交納土地增值稅。（如果是非地產(chǎn)公司更好）3、投資行為，需要交納企業(yè)所得稅總結(jié)：節(jié)省稅負(fù)有限，只省略了營業(yè)稅，好處是投資的溢價(jià)可以作為土地成本在企業(yè)所得稅和土地增值稅前扣除

11、。相比較直接賣土地來說，是比較好的方式，綜合稅負(fù)來看，上游少繳了營業(yè)稅，而下游稅負(fù)沒有提高。以上適用企業(yè)資產(chǎn)很多，無法直接用賣股權(quán)的方式交易土地的情形。9.非地產(chǎn)公司投資到非房地產(chǎn)公司非地產(chǎn)公司投資到非房地產(chǎn)公司，然后同地產(chǎn)企業(yè)合并，或者申請房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。情況描述：（該方法適用范圍較為狹窄，適用于協(xié)調(diào)能力強(qiáng)的企業(yè)，算是刀鋒下跳舞）第一， 企業(yè)投資到一家非房地產(chǎn)企業(yè)，名稱為某某化工公司（該問題中南京市地稅局問答明確不繳納土地增值稅），由于被投資方不是房地產(chǎn)企業(yè)，此時(shí)只繳納企業(yè)所得稅，而不繳納土地增值稅和營業(yè)稅；第二，企業(yè)被房地產(chǎn)企業(yè)吸收合并，仍不繳納土地增值稅和營業(yè)稅。第三，運(yùn)作政府，補(bǔ)繳土地

12、出讓金后土地變性。但是不符合59號文件條件中的權(quán)益連續(xù)性，要繳納企業(yè)所得稅。10.投資到新公司，然后賣股權(quán)情況描述：由于開發(fā)項(xiàng)目可能是酒店等，需要單獨(dú)保持一個公司形式，以便將來靈活處置。例如：建好的酒店將來是要全部賣給另外一家企業(yè)的，那么就需要保持一個單獨(dú)的公司形式，以便為下一次股權(quán)轉(zhuǎn)讓做準(zhǔn)備。操作手法：1、將資產(chǎn)投資到新企業(yè)；2、有地一方將目標(biāo)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給實(shí)際開發(fā)的企業(yè)。3、地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)，開發(fā)完成后，將股權(quán)再次轉(zhuǎn)讓。11.企業(yè)分立一個新公司，然后遠(yuǎn)期賣股權(quán)企業(yè)分立一個新公司，然后遠(yuǎn)期賣股權(quán)（實(shí)際權(quán)益轉(zhuǎn)讓在先）情況描述：某企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模較大，要將其中的一塊地賣給地產(chǎn)企業(yè)。操作手法：1、先將

13、這塊地分立出去成立一家新公司。（國稅函【2002】165號文件、國稅函【2003】1108號）；青地稅函【2009】47號、財(cái)稅【2009】59號）2、12個月以后轉(zhuǎn)讓股權(quán)，以符合59號文件限制，但是可以在此前簽訂遠(yuǎn)期的地下合同確定利益關(guān)系。12.分立一個新公司，然后合并（先分立，后合并）情況描述：某公司擁有一個地塊，需要購買另外一個公司的地塊連成一片進(jìn)行開發(fā)。操作手法：1、先分立 （財(cái)稅【2009】59號、國稅函【2002】165號、國稅函【2003】1108號、青地稅函【2009】47號）2、再合并。財(cái)稅【2009】59號、財(cái)稅【1995】48號、國稅函【2002】165號）評述：如果不是

14、特別的需要，分立后賣股權(quán)即可，不必進(jìn)行第二步的合并。13.購買方將資金投資到有地的目標(biāo)企業(yè)，然后分立購買方將資金投資到有地的目標(biāo)企業(yè)，然后分立（讓產(chǎn)分股與讓產(chǎn)贖股）情況描述：甲公司欲購買乙公司的土地，土地價(jià)值2億元。操作手法：1、甲公司以現(xiàn)金2億元在乙公司投資入股；2、乙公司分立，其中這塊土地分立出一個新公司。3、12個月后轉(zhuǎn)讓股權(quán)（讓產(chǎn)贖股)14.合作建房（一）情況描述：甲方擁有土地，乙方擁有資金及資質(zhì)，合作建房，然后分房子。稅收分析：1、營業(yè)稅（國稅函發(fā)【1995】156號文件第17條）2、企業(yè)所得稅，31號文件第31條。3、土地增值稅：財(cái)稅【1995】48號評述：此種合作建房，必須是聯(lián)合

15、立項(xiàng)，或者乙方立項(xiàng)。15. 合作建房（二）情況描述：甲方擁有土地，也擁有開發(fā)資質(zhì)，乙方擁有資金，合作建房，然后分房子。操作模式：1、以甲方為主體開發(fā)，實(shí)際由乙方運(yùn)作。2、乙方將資金投入到甲方。3、乙方代替甲方的名義買房子，只繳納這一道營業(yè)稅。稅收分析：國稅函【2005】1003號、國稅發(fā)【2009】31號文件36條、財(cái)稅【1995】48號16.委托代建是指定制開發(fā)，即根據(jù)委托方需求，承建方（開發(fā)商）從土地獲取、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、開發(fā)管理和工程施工全過程服務(wù)，最終將委托方所需產(chǎn)品提供交付委托方的全過程。備注:邏輯關(guān)系（5個層次，16個方案，F(xiàn)4總會有一款適合你）：第一層次（主題詞：買地），直接買地，分為三種情形。第二層次（主題詞：買股權(quán)），買股權(quán)，或者直接合并。適用轉(zhuǎn)讓方的資產(chǎn)只有一塊地的情形。第三層次（主題詞：投資），有地一方資產(chǎn)較多，先投資再買股權(quán)或合并。第四層次（主題詞：分立），先分立再賣股權(quán)或合并，或者先投資，再分立。第五層次（主題詞：特殊模式）：兩種合作建房、委托代建。思考&注意事項(xiàng)