注冊資產(chǎn)評估師考試輔導(dǎo)-資產(chǎn)評估第五章房地產(chǎn)評估練習(xí)題含解析（13版）

1、2013年注冊資產(chǎn)評估師考試輔導(dǎo) 資產(chǎn)評估（第五章） 第五章 房地產(chǎn)評估一、單項選擇題1、工業(yè)用地的國家土地出讓的最高年限是（）。 A、40年B、50年C、70年D、30年2、（）客觀上要求在房地產(chǎn)評估中需要確定土地的最佳用途。 A、土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性B、土地利用的多方向性C、土地效益的級差性D、土地經(jīng)濟供給的稀缺性3、在房地產(chǎn)開發(fā)中的“七通一平”費用屬于（）。 A、基礎(chǔ)設(shè)施配套費B、公共事業(yè)建設(shè)配套費C、小區(qū)開發(fā)配套費D、城市公共設(shè)施配套費4、在影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的區(qū)域因素中，對價格影響最大的是（）。 A、城市規(guī)劃限制B、區(qū)域的繁華程度C、公共設(shè)施的配套狀況D、交通通達程度5、某待估宗地規(guī)劃

2、容積率為5，選擇的比較案例宗地的容積率為2，評估基準日比較案例宗地的市場交易價格為5000元/平方米，如果容積率為2和5所對應(yīng)的容積率的修正系數(shù)分別為1.6和4，僅考慮上述條件，待估宗地每平方米的價格最接近于（）元。 A、12500B、15000C、20000D、50006、某房地產(chǎn)土地價值800萬元，建筑物價值1200萬元，綜合資本化率為 8%，建筑物資本化率為10%，則土地資本化率最可能為（ ）。 A、8%B、6%C、5%D、4%7、有一宗房地產(chǎn)，2007年的凈收益為60萬元，資本化率為5%，若未來各年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬元，則07年初房地產(chǎn)的價值為（）。 A、1000B、1

3、500C、2000D、28008、某宗土地面積為2000平方米，單價為5000元/平方米，國家規(guī)定的容積率為4，建筑密度為0.5，則樓面地價為（）。 A、1000B、2000C、2500D、12509、若選擇比較案例成交價為每平方米4500元，對應(yīng)的土地使用年期為30年，而待估宗地的出讓年期為20年，土地資本化率為8%，則土地年期修正后的地價最接近于（）。 A、3924元/平方米B、2500元/平方米C、1840元/平方米D、2278元/平方米10、基準地價修正法的理論基礎(chǔ)是（）。 A、貢獻原則B、供求原則C、替代原則D、預(yù)期收益原則11、有一宗土地，出讓年期是40年，資本化率為10%，預(yù)計未

4、來5年的凈收益分別為12萬元、15萬元，16萬元、18萬元和20萬元，第6年的收益穩(wěn)定在22萬元，則評估該土地的收益價值為（）。 A、324,34萬元B、191.77萬元C、66.42萬元D、122.78萬元12、某建筑物建成于1999年1月，為磚混結(jié)構(gòu)一等，耐用年限為40年，殘值率為2。該建筑物2009年1月的重置成本為700萬元，2009年1月的評估值接近于（）。 A、400 萬元B、302.45萬元C、178.25萬元D、528.5萬元13、某城市商業(yè)用途土地的容積率修正系數(shù)如下表：容積率0.10.40.71.01.21.41.61.82.02.2修正系數(shù)0.50.60.81.01.11

5、.31.41.61.82.0可比案例宗地地價為每平方米4 700元，容積率為1.8，待估宗地規(guī)劃的容積率為1.0，經(jīng)容積率修正后的可比實例價格最接近于（）元平方米。A、2 500B、2 937.5C、2 430.5D、3 588.4614、“三通一平”指的是通水、通路和（）。 A、通電B、通訊C、通氣D、通熱15、某宗土地1000平方米，國家規(guī)定容積率為5，建筑密度小于或等于60% ，下列建設(shè)方案比較起來最可行的方案是（ ）。 A、建筑物建筑總面積為 5000平方米，底層建筑面積為700平方米B、建筑物建筑總面積為 1500平方米，底層建筑面積為300平方米C、建筑物建筑總面積為 4800平方

6、米，底層建筑面積為600平方米D、建筑物建筑總面積為 7000平方米，底層建筑面積為400平方米16、在成本法評估土地時，土地開發(fā)費的利息若是均勻投入的，則其計息期為（）。 A、整個開發(fā)期B、開發(fā)期的一半C、整個銷售期D、整個開發(fā)期和銷售期17、單位建筑面積地價是指平均到每單位建筑面積上的土地價格，稱為（）。 A、單位價格B、土地使用權(quán)價格C、總價格D、樓面地價18、宗地甲的深度為150米，若標準深度為100米，按照“四三二一”法則，宗地甲的單獨深度百分率為40%、30%、20%、10%和9%、8%，則宗地甲平均深度百分率的計算結(jié)果為（）。 A、50.54%B、58.5%C、78%D、117%

7、19、有一宗地深度為15米，若標準深度為10米,按照“四三二一”法則，該宗地的單獨深度百分率為40、30、20、10、9、8，則其平均深度百分率為()。 A、117B、78C、58.5D、19.520、整個建設(shè)工程已經(jīng)完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程應(yīng)該使用的評估方法是（）。 A、形象進度法B、成本法C、假設(shè)開發(fā)法D、收益法二、多項選擇題1、下面屬于土地的經(jīng)濟特性的有（）。 A、土地位置的固定性B、土地質(zhì)量的差異性C、土地經(jīng)濟供給的稀缺性D、土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性E、土地利用的多方向性2、下列關(guān)于土地使用權(quán)的表述正確的有（）。 A、在我國國有土地出讓的最高年限由國務(wù)院確定B、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)

8、讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換與贈與C、土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，住宅建設(shè)用地和非住宅建設(shè)用地都可以自動續(xù)期D、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地的出讓年限為50年E、工業(yè)用地的出讓年限為40年3、以下屬于房地產(chǎn)特性的有（）。 A、位置固定性B、使用長期性C、投資大量性D、易于變現(xiàn)性E、投資風(fēng)險性4、國家征收集體土地而支付給集體土地所有者的費用包括（）。 A、土地補償費B、地上附著物和青苗補償費C、安置補助費D、精神補償費E、拆遷補償費5、以替代原則為理論基礎(chǔ)的房地產(chǎn)評估方法有（）。 A、路線價法B、收益法C、基準地價修正法D、市場法E、成本法6、下列因素中

9、屬于影響房地產(chǎn)價格區(qū)域因素的是（）。 A、城市規(guī)劃B、基礎(chǔ)設(shè)施C、交通便捷D、生活設(shè)施E、環(huán)境狀況7、房地產(chǎn)評估遵循的原則包括（）。 A、供求原則B、最有效使用原則C、合法原則D、不可替代原則E、貢獻原則8、關(guān)于基準地價修正法的適用范圍說法正確的有（）。 A、基準地價修正法適用于完成基準地價評估的城鎮(zhèn)土地的評估，即該城市具備基準地價成果 圖和相應(yīng)修正體系成果B、基準地價修正法可快速方便的進行大面積、數(shù)量眾多的土地價值評估C、該方法一般在在宗地地價評估中不作為主要的評估方法，而作為一種輔助方法D、基準地價修正法不適用于大量土地的評估E、基準地價修正法適用于對單個宗地進行評估9、下列關(guān)于路線價法說

10、法正確的有（ ） A、路線價是標準宗地的單位價格，即每單位寬度（米或者英尺）. 標準深度的價格B、標準宗地是指從城市一定區(qū)域中沿主要街道的宗地中選定的深度、寬度和形狀標準的宗地。標準深度是指標準宗地的臨街深度。臨街深度是指宗地離開街道的垂直距離C、路線價是對同一路線價地段求取該段內(nèi)標準宗地的平均地價D、地價相等、地段相連的地段一般劃分為同一個路線價區(qū)段E、該種方法不適用于大量土地的評估10、在建工程評估的主要方法包括（）。 A、形象進度法B、成本法C、收益法D、假設(shè)開發(fā)法E、路線價法三、綜合題1、有一宗土地，出讓年期為40年。資本化率為6，預(yù)計未來前5年的純收益分別為30萬元、32萬元、35萬

11、元、33萬元和38萬元，第640年每年純收益大約穩(wěn)定保持在40萬元左右。要求：試用收益法評估該宗地的價值。 2、有一待估宗地需評估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的四宗土地A、B、C、D的具體情況如下：成交價交易時間交易情況區(qū)域因素容積率剩余年限個別因素宗地1.130A6902001.8.102%1.0381%B7002000.8.17%01.1302%C7302002.8.103%1.4381%D7302003.8.15%3%1.0358%上表中成交價的單位為：元/平方米，該城市地價指數(shù)如下表時間199920002001200220032004指數(shù)100107110108113115另據(jù)調(diào)查，該

12、市此類用地容積率與地價的關(guān)系為：當容積率在 11.5之間時，容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1時的地價增加5；超過1.5時，超出部分的容積率每增長0.1，單位地價比容積率為1時的地價增加3。該類土地的折現(xiàn)率為8。表內(nèi)交易情況中正號表示案例價格高于正常交易價格，負號表示低于正常交易價格，對于區(qū)域因素，個別因素的修正，都是案例宗地與待估宗地比較，表中負號表示案例宗地條件比待估宗地差，正號表示案例宗地條件優(yōu)于待估宗地，數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度。試根據(jù)以上條件，回答下列問題:（1） 為什么要進行交易情況修正？（2） 在上述可比案例，已知有一個是收購鄰近房地產(chǎn)，一個是急于出售，根據(jù)表中

13、提供的信息，請問這兩種情況分別應(yīng)該是A、B、C、D中的哪一個？（3） 根據(jù)所提供條件，評估該宗土地2004年8月1日的價值。（若需計算平均值，為簡化計算，要求用算術(shù)平均值）容積率1.01.11.21.31.41.51.6地價指數(shù)100 105110115120125100100×5%×（1.51）/0.1128125100×3%×（1.61.5）/0.1成交價交易時間交易情況區(qū)域因素容積率剩余年限個別因素評估值A(chǔ).690×115×100×100×105×0.9517×100713.8611010

14、010210099B.700×115×100×100×105×1×100717.4710710710010598C.730×115×100×100×105×0.9517×100674.071081009712099D.730×115×100×100×105×0.9660×100713.06113951031001083、有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地，土地面積為2 000平方米，建筑容積率為2.5，擬開發(fā)建設(shè)寫字

15、樓，建設(shè)期為兩年，建筑費用為3000元/平方米，專業(yè)費為建筑費的10%，建筑費和專業(yè)費在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫字樓建成后即出售，預(yù)計售價為9 000元/平方米，銷售費用為樓價的2.5%，銷售稅費為樓價的6.5%，當?shù)劂y行年貸款利率為6%，開發(fā)商要求的投資利潤率為10%。試估算該宗地目前的單位地價和樓面地價。 答案部分 一、單項選擇題1、【正確答案】 B【答案解析】 【該題針對“新土地使用權(quán)概述”知識點進行考核】 【答疑編號10401802】 2、【正確答案】 B【答案解析】 【該題針對“土地的特性”知識點進行考核】 【答疑編號10401804】 3、【正確答案】 A【答案解析】 【該題針對“新

16、成本法在房地產(chǎn)評估中的運用”知識點進行考核】 【答疑編號10401806】 4、【正確答案】 B【答案解析】 【該題針對“新房地產(chǎn)價格及其影響因素”知識點進行考核】 【答疑編號10401807】 5、【正確答案】 A【答案解析】 經(jīng)容積率修正后可比實例價格=可比實例價格×（待估宗地容積率修正系數(shù)/可比實例容積率修正系數(shù)）=5000×（4/1.6）=12500元/平方米。 【該題針對“新市場法在房地產(chǎn)評估中的運用”知識點進行考核】 【答疑編號10401808】 6、【正確答案】 C【答案解析】 參見教材166頁。(L+B）×r= L×r1+B×r

17、2所以：（800+1200）×8%= 800×r1+1200×10%，從而有r1=5% 【該題針對“新收益法在房地產(chǎn)評估中的運用”知識點進行考核】 【答疑編號10401809】 7、【正確答案】 C【答案解析】 P=60/5%+2/（5%）2=2000（萬元）【該題針對“新收益法在房地產(chǎn)評估中的運用”知識點進行考核】 【答疑編號10401810】 8、【正確答案】 D【答案解析】 樓面地價=土地單價/容積率=5000/4=1250元/平方米。 【該題針對“新房地產(chǎn)價格及其影響因素”知識點進行考核】 【答疑編號10401811】 9、【正確答案】 A【答案解析】 參

18、見教材177頁公式?！驹擃}針對“新市場法在房地產(chǎn)評估中的運用”知識點進行考核】 【答疑編號10401812】 10、【正確答案】 C【答案解析】 參考教材196頁。【該題針對“基準地價修正法在房地產(chǎn)評估中的運用”知識點進行考核】 【答疑編號10401813】 11、【正確答案】 B【答案解析】 P=12×（P/F，10%，1）+15×（P/F，10%，2）+16×（P/F，10%，3）+18×(P/F，10%，4)+20×（P/F，10%，5）+22/10%×（P/F，10%，5）×1-1/（1+10%）35=191.77萬

19、元。 【該題針對“新收益法在房地產(chǎn)評估中的運用”知識點進行考核】 【答疑編號10401814】 12、【正確答案】 D【答案解析】 P=70010×700×(1-2%)/40528.5萬元?！驹擃}針對“新舊建筑物評估的成本法操作步驟”知識點進行考核】 【答疑編號10401815】 13、【正確答案】 B【答案解析】 可比實例交易價格P4 700×1.0/1.62 937.5（元平方米）。 【該題針對“新市場法在房地產(chǎn)評估中的運用”知識點進行考核】 【答疑編號10401816】 14、【正確答案】 A【答案解析】 【該題針對“新成本法在房地產(chǎn)評估中的運用”知識點進行

20、考核】 【答疑編號10401817】 15、【正確答案】 C【答案解析】 容積率=建筑總面積/土地總面積;建筑密度=建筑物底層建筑面積/土地總面積，綜合比較，C方案最可行.A不滿足建筑密度的要求,B沒有充分利用土地,D超過了國家規(guī)定的容積率。 【該題針對“新房地產(chǎn)價格及其影響因素”知識點進行考核】 【答疑編號10401821】 16、【正確答案】 B【答案解析】 土地取得費利息：以整個土地取得費為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期和銷售期。土地開發(fā)費利息：如果土地開發(fā)費是均勻投入的，以整個土地開發(fā)費(或資金投入)為基數(shù)，計息期按土地開發(fā)期限的一半計算。 【該題針對“新成本法在房地產(chǎn)評估中的運用”知識點進

21、行考核】 【答疑編號10401822】 17、【正確答案】 D【答案解析】 樓面地價，又稱單位建筑面積地價，是指平均到每單位建筑面積上的土地價格。 樓面地價=土地總價格/建筑總面積容積率：指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率容積率=建筑總面積/土地總面積 樓面地價=土地單價/容積率 【該題針對“新房地產(chǎn)價格及其影響因素”知識點進行考核】 【答疑編號10401823】 18、【正確答案】 C【答案解析】 平均深度百分率 累計深度百分率×標準深度÷宗地深度（40%30%20%10%9%+8%）×100/15078% 【該題針對“新四三二一法則的運用”知識點進行考核】 【

22、答疑編號10401824】 19、【正確答案】 B【答案解析】 記住四三二一法則各個深度的單獨深度百分率。標準深度為10米，級距就是10/42.5米累計深度百分率各段單獨深度百分率4030201098117平均深度百分率累計深度百分率×標準深度÷宗地深度117×10÷1578 【該題針對“新四三二一法則的運用”知識點進行考核】 【答疑編號10401825】 20、【正確答案】 A【答案解析】 【該題針對“新在建工程評估”知識點進行考核】 【答疑編號10401827】 二、多項選擇題1、【正確答案】 CDE【答案解析】 【該題針對“土地的特性”知識點進行考

23、核】 【答疑編號10401829】 2、【正確答案】 ABD【答案解析】 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，住宅建設(shè)用地可以自動續(xù)期，非住宅建設(shè)用地需要申請續(xù)期。 【該題針對“新土地使用權(quán)概述”知識點進行考核】 【答疑編號10401830】 3、【正確答案】 ABCE【答案解析】 【該題針對“新房地產(chǎn)的特性”知識點進行考核】 【答疑編號10401831】 4、【正確答案】 ABC【答案解析】 【該題針對“新成本法在房地產(chǎn)評估中的運用”知識點進行考核】 【答疑編號10401832】 5、【正確答案】 ACD【答案解析】 市場法的基本原理就是替代原理, 路線價法和基準地價修正法本質(zhì)上就是市場法

24、的一種,所以其理論基礎(chǔ)也是替代原理。 【該題針對“新市場法在房地產(chǎn)評估中的運用”知識點進行考核】 【答疑編號10401833】 6、【正確答案】 BCDE【答案解析】 【該題針對“新房地產(chǎn)價格及其影響因素”知識點進行考核】 【答疑編號10401834】 7、【正確答案】 ABCE【答案解析】 【該題針對“新房地產(chǎn)評估的原則”知識點進行考核】 【答疑編號10401835】 8、【正確答案】 ABC【答案解析】 【該題針對“基準地價修正法在房地產(chǎn)評估中的運用”知識點進行考核】 【答疑編號10401836】 9、【正確答案】 ABCD【答案解析】 【該題針對“新路線價法在房地產(chǎn)評估中的運用”知識點進

25、行考核】 【答疑編號10401837】 10、【正確答案】 ABD【答案解析】 【該題針對“新在建工程評估”知識點進行考核】 【答疑編號10401838】 三、綜合題1、【正確答案】 宗地的價值P30/（16）32/（16）235/（16）333/（16）438/（16）540/6×（16）5×11/（16）3528.301928.479929.386726.139128.3958433.3599574.06（萬元）。 【答案解析】 【該題針對“新收益法在房地產(chǎn)評估中的運用”知識點進行考核】 【答疑編號10401839】 2、【正確答案】 1、房地產(chǎn)的自然和經(jīng)濟特性，決定了

26、房地產(chǎn)市場不能成為完全競爭市場，而是一個不完全競爭市場。在房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)價格的形成往往具有個別性，因此運用市場法進行房地產(chǎn)評估，需要對選取的交易實例進行交易情況修正，將交易中由于個別因素所產(chǎn)生的價格偏差予以剔除，使其成為正常價格。房地產(chǎn)交易中的特殊情況較為復(fù)雜，主要有以下幾種：（1）有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟主體間的交易，如親友之間、有利害關(guān)系的公司之間、公司與本單位職工之間，通常都會以低于市價的價格進行交易；（2）交易時有特別的動機，這以急于脫售或急于購買最為典型。如有人為了擴大經(jīng)營面積，收買鄰近的建筑用地，往往會使交易價格抬高。（3）買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產(chǎn)交易價格偏高或偏低

27、。（4）其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負擔，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方。（5）特殊的交易方式。如拍賣、招標等。分析了交易情況的特殊性，就要將特殊情況的交易修正到正常交易。通過交易情況修正，即將可比實例價格修正為正常交易情況下的價格。2、在上述可比案例中，B是收購鄰近房地產(chǎn)，因為交易情況需要修正7，說明其交易價格較正常交易價格高，D是急于出售房地產(chǎn)，因為交易情況需要修正5，說明其交易價格較正常交易價格低。3、(1)容積率修正，建立容積率地價指數(shù)表。容積率1.01.11.21.31.41.51.6地價指數(shù)100 105110115120125100100×5%×（1.51）/0.11

28、28125100×3%×（1.61.5）/0.1(2)土地使用權(quán)年限因素修正。除交易實例B與待評估地塊的剩余使用年限相同外，交易實例A、C和D均需作使用年限因素修正，修正系數(shù)計算如下交易實例A及C使用年限修正系數(shù)：1(18)30/1(18)380.9517D使用年限修正系數(shù)：1(18)30/1(18)350.9660(3)案例修正計算成交價交易時間交易情況區(qū)域因素容積率剩余年限個別因素評估值A(chǔ).690×115×100×100×105×0.9517×100713.8611010010210099B.700×115×100×100×105×1×100717.4710710710010598C.730×115×100×100×105×0.9517×100674.071081009712099D.730×115