土地流轉(zhuǎn)的概念、方式和基本原則

1、流轉(zhuǎn)的概念及方式流轉(zhuǎn)概念：土地流轉(zhuǎn)是指土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)，其含義是，擁有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)戶，在承包期內(nèi)將承包土地的使用權(quán)（經(jīng)營(yíng)權(quán)）轉(zhuǎn)移給第三方從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。即穩(wěn)定所有權(quán)、保留承包權(quán)、轉(zhuǎn)讓使用權(quán)（經(jīng)營(yíng)權(quán)）。流轉(zhuǎn)主體：包括轉(zhuǎn)出方和受讓方。轉(zhuǎn)出方是指依法享有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)并取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證的農(nóng)戶。受讓方可以是承包農(nóng)戶，也可以是其他按有關(guān)法律及有關(guān)規(guī)定允許從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的組織和個(gè)人。流轉(zhuǎn)方式：按農(nóng)村土地承包法的規(guī)定：包括轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股等方式。轉(zhuǎn)包是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以一定期限轉(zhuǎn)給同一集體經(jīng)濟(jì)組織的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。出租是指承包方將部分或全部

2、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以一定期限租賃給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。轉(zhuǎn)包（出租）后原土地承包關(guān)系不變。原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)。接包方（承租方）按轉(zhuǎn)包（出租）時(shí)約定的條件對(duì)轉(zhuǎn)包方(出租方)負(fù)責(zé)。受讓方將承包方以轉(zhuǎn)包、出租方式流轉(zhuǎn)的土地實(shí)行再流轉(zhuǎn)，應(yīng)當(dāng)取得原承包方的同意。互換是指承包方之間為方便耕作或各自需要對(duì)屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的承包地塊進(jìn)行交換，同時(shí)交換相應(yīng)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。現(xiàn)實(shí)中，除了對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換外，還有不改變?cè)邪贤臋?quán)利主體，僅交換承包地塊耕作的互換形式。這種形式的互換，其性質(zhì)是交換土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)利客體，原承包合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)仍由原承包者承擔(dān)。轉(zhuǎn)讓

3、是指承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源，經(jīng)承包方申請(qǐng)和發(fā)包方同意，可將部分或全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)讓渡給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶，由其履行相應(yīng)土地承包合同的權(quán)利和義務(wù)。轉(zhuǎn)讓后原土地承包關(guān)系自行終止，原承包方在承包期內(nèi)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)部分或全部滅失。采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地重點(diǎn)把握以下四個(gè)方面：1、讓出土地的農(nóng)戶必須有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者穩(wěn)定的收入來源；2、必須經(jīng)轉(zhuǎn)出方申請(qǐng)且經(jīng)發(fā)包方同意；3、轉(zhuǎn)入方須有經(jīng)營(yíng)能力；4、同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)成員具有優(yōu)先權(quán)。入股是指實(shí)行家庭承包方式的承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為股權(quán)，自愿聯(lián)合從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)；其他方式的承包方將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)量化

4、為股權(quán)，入股組成股份公司或合作社等，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。需要指出的是，家庭承包方式的入股不包括入股組成公司從事經(jīng)營(yíng)，而只指農(nóng)戶將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股的形式組織在一起，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，收益按股份紅，是具有合作生產(chǎn)性質(zhì)的流轉(zhuǎn)形式。通過轉(zhuǎn)讓、互換方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)依法登記獲得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證后，可依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股等國(guó)家政策法律規(guī)定的方式流轉(zhuǎn)。通過招標(biāo)、拍賣和公開協(xié)商等方式承包荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)證或林權(quán)證的,可以采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)。按照法律規(guī)定，轉(zhuǎn)包、互換、出租、入股應(yīng)當(dāng)向發(fā)包方登記備案，轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)發(fā)包方同意。土

5、地流轉(zhuǎn)基本原則穩(wěn)定放活的原則：堅(jiān)持家庭承包經(jīng)營(yíng)制度，保持二輪農(nóng)村土地承包的長(zhǎng)久穩(wěn)定，穩(wěn)定現(xiàn)有土地承包關(guān)系。鼓勵(lì)創(chuàng)新農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，進(jìn)一步放活農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，探索農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)新形勢(shì)。依法自愿的原則：不準(zhǔn)借土地流轉(zhuǎn)改變土地所有權(quán)性質(zhì)；不準(zhǔn)改變土地的農(nóng)業(yè)用途，不得在流轉(zhuǎn)土地上栽植林木，不得從事建造永久性建筑物等破壞耕地層的活動(dòng)；不準(zhǔn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)動(dòng)用基本農(nóng)田參與土地流轉(zhuǎn)；不準(zhǔn)借土地流轉(zhuǎn)將承包地打亂重分；不準(zhǔn)截留、扣繳或挪用土地流轉(zhuǎn)所得；土地流轉(zhuǎn)年限不準(zhǔn)超過農(nóng)戶承包土地的剩余承包期限。要充分尊重農(nóng)民意愿，不得強(qiáng)迫或阻礙農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地。由鎮(zhèn)鄉(xiāng)政府或村級(jí)組織出面租賃農(nóng)戶的承包地再進(jìn)行轉(zhuǎn)租或發(fā)包的“反租倒包”

6、，不符合家庭承包經(jīng)營(yíng)制度，應(yīng)予禁止。協(xié)商有償原則：充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的作用，引入市場(chǎng)機(jī)制推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)，不得采用行政手段包辦代替。流轉(zhuǎn)的條件、方式、期限、價(jià)格由流轉(zhuǎn)雙方自主協(xié)商。流轉(zhuǎn)收益歸承包農(nóng)戶所有，任何組織和個(gè)人不得擅自截留、扣繳。土地流轉(zhuǎn)程序（1）提出申請(qǐng)土地轉(zhuǎn)出方向集體經(jīng)濟(jì)組織提出委托申請(qǐng)并填寫委托轉(zhuǎn)出申請(qǐng)書，內(nèi)容包括：姓名、村名、面積、地名、地類、四至、價(jià)格、期限、聯(lián)系電話等，由村流轉(zhuǎn)信息員向鄉(xiāng)鎮(zhèn)服務(wù)站報(bào)送。土地轉(zhuǎn)入方向土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站提出委托申請(qǐng)并填寫轉(zhuǎn)入委托申請(qǐng)書，內(nèi)容包括：姓名、單位、需求面積、地類要求、意向流轉(zhuǎn)期限、擬從事經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、聯(lián)系電話。由鄉(xiāng)鎮(zhèn)服務(wù)站辦理并分別向縣、市中心備案或直接到縣、市中心辦理。（2）、審核、登記轉(zhuǎn)出方土地情況審核按照“屬地核實(shí)”的原則，經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意并辦理相關(guān)手續(xù)后，進(jìn)行登記。土地流轉(zhuǎn)交易服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)轉(zhuǎn)入方的經(jīng)營(yíng)能力和經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目進(jìn)行審核后，進(jìn)行登記。（3）流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估 土地流轉(zhuǎn)交易服務(wù)機(jī)構(gòu)組織專家義務(wù)為農(nóng)民確定流轉(zhuǎn)價(jià)格提供參考依據(jù)。（4）提供信息 土地流轉(zhuǎn)交易中心根據(jù)流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估結(jié)果及土地流轉(zhuǎn)雙方提供的信息，向土地流轉(zhuǎn)雙方提供土地需求信息，并約請(qǐng)雙方會(huì)面，平等洽談。（5）自愿協(xié)商 土地流轉(zhuǎn)交易中心作為中介人，協(xié)助土地流轉(zhuǎn)雙方依法自愿當(dāng)面洽談流轉(zhuǎn)價(jià)格，期限等相關(guān)事宜。（6）簽