山公館公寓銷售策劃方案

1、望海山公館公寓營銷策劃方案 目錄第一章：項目屬性分析第二章：項目定位第三章：營銷策略（一）第四章：營銷策略（二）第五章：推廣方式策劃第六章：銷售與施工的配合第七章：銷售實施第一章：項目屬性分析項目屬性： 項目原定位精裝公寓，酒店式公寓。 項目目前面臨豐富定位階段。 目前面臨市場上大量競爭項目優(yōu)勢不突出。 本項目需要迅速回籠資金，滾動開發(fā)。項目概述：1. 建筑總面積：5403.83平方米。2. 層數(shù)：共計7層。 1層為公寓、原酒店大堂及食堂等門市商鋪結(jié)合。 2-7層為公寓 共計111戶，已售3戶?？沙鍪?08戶。3.由望海集團開發(fā)，為山公館項目的公寓部分。位于環(huán)翠區(qū)孫家疃鎮(zhèn)覲益路13號。周邊配套

2、分析：1. 位于環(huán)翠旅游度假區(qū)，與市中心僅有一山之隔，對外交通方便，開車僅用7分鐘到達市中心。公交3路、14路、20路公交，到市中心僅4-5站。2. 距離家家悅超市僅有200米距離，農(nóng)貿(mào)市場僅有300米距離，基礎(chǔ)生活購物方便。3. 與孫家疃醫(yī)院僅有300米距離，與市立醫(yī)院、二院、404醫(yī)院等三甲級醫(yī)院僅有7-10鐘車程，醫(yī)療配套完善，為健康生活提供保障。4. 依山傍海，距離葡萄灘海水浴場僅有850米，親海但不近海，游泳、洗海藻、釣魚、沙灘浴等盡情的享受大海的遼闊。5. 公立幼兒園、小學(xué)、重點中學(xué)實驗中學(xué)，均在800米之內(nèi)，步行3-5分鐘均可到達，純正的學(xué)區(qū)公寓，濃濃的文化藝術(shù)氛圍。景觀分析：依

3、山傍海，南向觀山，萬畝黑松林，常年青綠，天然氧吧。北向觀海，日出日落盡收眼底。本案戶型分析：本項目，主力戶型有40m²左右和60m²兩個主力戶型，滿足不同面積客戶需求。層高均為4.5米和4.9米，朝向為南北向。戶型方正。可作為復(fù)式結(jié)構(gòu)，使用率和感官價值優(yōu)于市場上大量平層公寓。項目優(yōu)勢分析：1. 景觀別致，依山傍海。清凈怡然。無論是旅游度假還是養(yǎng)生養(yǎng)老都是最佳的選擇。2. 基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，日常生活購物、居住環(huán)境住、交通、教育、醫(yī)療等配套完善。3. 現(xiàn)房出售，即買即用，無需等待。4. 層高均為4.5米和4.9米，可做復(fù)式，贈送面積大，提升居住品味。5. 物業(yè)管理等服務(wù)完善，5

4、星級酒店式物業(yè)管理與服務(wù)。6. 設(shè)立基礎(chǔ)停車場，不收費。為使用業(yè)主提供停車便利。7.  開發(fā)商為本地專業(yè)開發(fā)商，專業(yè)地產(chǎn)20多年，口碑好，質(zhì)量管理優(yōu)秀。山公館住宅小區(qū)品質(zhì)好，入住率高。項目劣勢分析：1. 市場上相似產(chǎn)品數(shù)量龐大種類繁多，競爭激烈。2. 項目位置決定，大部分為旅游度假類投資客戶群體，大多數(shù)想做日常出租投資的客戶不容易接受。3. 價格定位屬于目前市場上高端公寓價格，低價公寓對本項目沖擊力大。第二章：項目定位項目定位：因地處北海旅游度假區(qū)內(nèi)，依山傍水，環(huán)境優(yōu)美，周圍基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全所以可以定位為：1. 個人所有的旅游度假公寓。2.針對旅游人群的家庭式公寓投資公寓。3.針對周

5、圍教育主題街的員工店主居公寓。4.針對商業(yè)性質(zhì)的辦公用房。5.針對年輕人的長期居住、租賃公寓。價格定位:周邊住宅價格分析：項目名稱山公館山海城維多利亞藍山海岸陽光海寓怡海山莊項目性質(zhì)住宅住宅住宅住宅住宅住宅價元m²7000左右5700左右5300起價5500起價5000左右5500左右消費人群高端中高端中低端中低端低端中低端建議定價分析：層數(shù)1-3層4-5層6-7層建議定價消費人群公寓辦公類自住、投資類投資家庭式公寓類營銷策略項目詳細(xì)銷售分層：1-3層，毛坯交房。低總價，針對辦公式形式，購買后，可以注冊公司，為一些對位置沒有特殊要求的公司提供辦公場所，交通方便，環(huán)境優(yōu)美，周圍基礎(chǔ)設(shè)施

6、配套齊全。4-5層，毛坯交房。針對自住，旅游度假自用的用戶，南向觀山，北向觀海。環(huán)境優(yōu)美怡然，低總價，可以按照個人喜好自主裝修。6-7層，精裝交房。高總價。統(tǒng)一裝修標(biāo)準(zhǔn)，精裝交房。主要針對做家庭式公寓投資的用戶。省心省力。購買即可開始收房租，拿回報。層數(shù)交房標(biāo)準(zhǔn)主要定位方向1-3層毛坯注冊辦公4-5層毛坯自主居住、出租6-7層精裝修家庭式、酒店式公寓投資第三章：營銷策略（一）傳統(tǒng)式銷售模式1-3層，毛坯交房，設(shè)立低價格。4-5層，毛坯交房，設(shè)立中價格。6-7層，精裝交房，設(shè)立高價格。采用低開高走模式，根據(jù)市場行情合理制定銷售價格。逐步推廣直接銷售。設(shè)立低首付5-6萬優(yōu)惠活動模式。第四章：營銷策

7、略（二）投資式銷售策略： 1-3層；毛坯交房，低總價，高回報，每年返祖房款4%，返祖5年，共計房款20%。返租期間，自主使用，業(yè)主雙重收益。4-5層：毛坯交房，總價中等，高回報，每年返祖房款3%，返祖5年，共計房款15%。返租期間，自主使用，業(yè)主雙重收益。6-7層：精裝交房?？們r稍高，每年返祖房款3%，返祖5年，共計房款15%。返租期間，自主使用，業(yè)主雙重收益。設(shè)立交2萬抵5萬等活動。第五章：推廣方式策劃1.自有電話部門推廣營銷。 利用我公司現(xiàn)有電話銷售部門，對本地客戶進行主動式推廣營銷，主要營銷方向為，投資方向。2. 與分銷商進行合作營銷。設(shè)立高于市場普通傭金，與分銷商進行合作營銷，主要針對

8、分銷商的外地客戶資源，及分銷商的網(wǎng)絡(luò)客戶資源進行合作式推廣營銷。3. 與地方性網(wǎng)絡(luò)APP進行合作，如“八爪團”“愛威海網(wǎng)”“搜狐房產(chǎn)”“安居客”等地方性網(wǎng)絡(luò)合作，設(shè)立線上線下同時賣房，設(shè)立團購。4. 與各大旅行社、專業(yè)接待旅游團的酒店等進行合作宣傳，設(shè)立駐點易拉寶，宣傳樓書等宣傳模式。5. 利用現(xiàn)有資源，如與現(xiàn)有教育主題街的業(yè)主不定期舉行宣傳活動，因為現(xiàn)有教育主題街業(yè)主多為藝術(shù)類培訓(xùn)，所以，可以利用現(xiàn)有資源，旅游旺季期間在海邊進行藝術(shù)類匯演等，我們與業(yè)主雙方都可以達到宣傳的效果。第六章：銷售與施工的配合1.毛坯公寓為現(xiàn)房出售，即買即住。2.精裝修交房客戶，設(shè)立60天裝修期。定金6萬，不可退，交

9、定金即可開始裝修。3.確立精裝修方案。設(shè)立4個裝修方案，供業(yè)主自選。4.設(shè)立裝修樣板間，重點采用體驗式推廣。第七章：銷售實施一.樓盤包裝：1. 樓體廣告，正式開售之前就制作完畢，利用樓體廣告對周邊的流動車輛和居住人群進行“零距離宣傳”。在公寓樓西面樓體制作大型噴繪廣告。根據(jù)銷售的不同階段，逐步更換主題賣點。2. 燈桿旗廣告制作。在附近路段及海邊等旅游人流量大的位置設(shè)立，主要突出項目的賣點及銷售中心號碼。并且根據(jù)不同銷售階段更換銷售主題。3. 宣傳單頁、樓書、易拉寶等宣傳材料制作，重點圍繞“精致、雙倍、高回報”等賣點進行宣傳制作。4. 售樓處包裝，設(shè)立銷控看板。戶型圖模型等，圍繞銷售主題，設(shè)立售

10、樓處內(nèi)部廣告重點，看房路線包裝等。二.人員設(shè)立：售樓處設(shè)立銷售人員。統(tǒng)一進行相關(guān)知識培訓(xùn)，提升整體銷售人員銷售素質(zhì)。三.分銷大會召開一切銷售準(zhǔn)備就緒后，設(shè)立高于市場的傭金制度，簽訂分銷協(xié)議，互惠惠利。四.其他合作商洽談與網(wǎng)絡(luò)APP、旅行社、度假酒店等進行詳細(xì)合作洽談，確保合作事宜。五.設(shè)立階段性銷售計劃 根據(jù)開盤期（30天）-初期銷售（80天）-熱銷期（90天）等階段性，根據(jù)不同階段，計劃不同推廣活動。每個階段總結(jié)銷售問題。及時更改調(diào)節(jié)。銷售工作計劃表時間銷售策略工作要點預(yù)期效果2016.10.01-2016.10.31 開盤期各個廣告投放，分銷大會召開，旅游酒店等合作。加大各個廣告推廣力度，與分銷合作盡快實施，抓住10月黃金銷售期。讓本地客戶群體，對這個項目有最起碼的認(rèn)知。2016.11.01-2017.01-20 初期銷期針對本地投資客戶群，加大電銷推廣力度，利用開盤期效果，加大宣傳力度加強熱