大廈公共設(shè)施公攤費(fèi)計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)(呈批版)

1、 白云電氣科技大廈 公共設(shè)施分?jǐn)傎M(fèi)方案（試行）業(yè)主單位：廣州市世科高新技術(shù)有限公司物業(yè)公司：廣州廣電物業(yè)管理有限公司編制部門：公司辦日 期：2015年4月1日目 錄一、公共設(shè)施費(fèi)用分?jǐn)傇瓌t3二、公共設(shè)施費(fèi)用分?jǐn)偪偯娣e計(jì)算3三、公共設(shè)施運(yùn)行總費(fèi)用的測(cè)算（以設(shè)備100%運(yùn)行時(shí)進(jìn)行成本測(cè)算）4四、公共設(shè)施分?jǐn)傎M(fèi)單價(jià)計(jì)算（單位：元/月/ m²）：5五、公共設(shè)施公攤費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)6六、周邊大廈公攤費(fèi)對(duì)比6七、大廈租戶公攤費(fèi)測(cè)算明細(xì)表7八、大廈公攤執(zhí)行單價(jià)階梯式費(fèi)率參照表8九、大廈設(shè)施運(yùn)營(yíng)水電費(fèi)、空調(diào)費(fèi)及分?jǐn)傎M(fèi)占比率分析表（2014年10-12月份）9十、大廈公攤費(fèi)用思路組合演示圖9根據(jù)業(yè)主單位與

2、租戶所簽訂的租賃合同（合同條款6.3： 大廈的電梯、衛(wèi)生間等公用設(shè)施的維護(hù)、用電等費(fèi)用由租戶根據(jù)其租賃面積的比例按照實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行公攤 ，具體的繳納方案按照業(yè)主/物業(yè)公司后續(xù)發(fā)布的通知執(zhí)行），白云電氣科技大廈（以下簡(jiǎn)稱“大廈“）各租戶根據(jù)其租賃面積分?jǐn)偞髲B公共水電及空調(diào)費(fèi)用。2013年大廈剛建成，集團(tuán)進(jìn)駐初期，由于有些公共水電的計(jì)量?jī)x器未安裝好（比如電梯的獨(dú)立電表等），同時(shí)考慮到大廈進(jìn)駐前期人員不多，消耗也不大，因此未計(jì)收分?jǐn)傎M(fèi)。2014年，前期為了鼓勵(lì)租戶進(jìn)駐，促進(jìn)大廈的招商工作，改進(jìn)2013年的招商困境，因此作為其中一項(xiàng)優(yōu)惠政策，經(jīng)綜合考慮，公攤費(fèi)從2015年開始正式計(jì)收。為達(dá)到大廈能

3、耗的收支平衡為目的，租戶自用的水電費(fèi)及空調(diào)能耗均由用戶自行承擔(dān)，其余所有的公共能耗，都需要根據(jù)“誰受益，誰承擔(dān)”的原則進(jìn)行分?jǐn)?，現(xiàn)按租賃合同之相關(guān)規(guī)定及結(jié)合大廈實(shí)際水電運(yùn)行數(shù)據(jù)，對(duì)公共區(qū)域水、電、空調(diào)冷量特制定以下分?jǐn)偡桨福阂?、公共設(shè)施費(fèi)用分?jǐn)傇瓌t1. 總分?jǐn)傎M(fèi)=總分?jǐn)傠娰M(fèi)+總分?jǐn)偹M(fèi)+總分?jǐn)偫淞抠M(fèi)2. 總分?jǐn)傠娰M(fèi)=總電費(fèi)-地下停車場(chǎng)電費(fèi)-天面（LOGO）LED泛光照明用電-用戶總量電費(fèi)3. 總分?jǐn)偹M(fèi)=總水費(fèi)-用戶總量水費(fèi)4. 總分?jǐn)偫淞抠M(fèi)=中央空調(diào)總費(fèi)-用戶用量總費(fèi)二、公共設(shè)施費(fèi)用分?jǐn)偪偯娣e計(jì)算因大廈各樓層區(qū)域性質(zhì)有所區(qū)分，現(xiàn)按以下分類計(jì)算分?jǐn)偯娣e（單位：層/ m²）：序號(hào)項(xiàng)目設(shè)

4、備系統(tǒng)名稱副樓地下1層主樓1-4層主樓5-6層主樓7-16層主樓17-20層分?jǐn)偯娣e(m²)備注1面積/8041.6 m²10793.2 m²3980m²19900m²7785m²/2公共用電費(fèi)用消防系統(tǒng)、監(jiān)控中心、給排水、通風(fēng)、綠化及噴泉燈、樓梯燈、功能設(shè)備房 50499.813電梯用電費(fèi)用電梯系統(tǒng) 50499.82不含未開通的電梯4基本電費(fèi)樓層/ /34673.205公共用水費(fèi)用公共水 50499.806公共VIP空調(diào)電梯廳 /42714.817公共照明電費(fèi)走廊、綠墻 50499.818大堂空調(diào)費(fèi)用大堂空調(diào)/ 42458.209網(wǎng)

5、絡(luò)機(jī)房網(wǎng)絡(luò)機(jī)房、訪客室 50499.8010用戶新風(fēng)費(fèi)用用戶新風(fēng)電費(fèi) 50499.81三、公共設(shè)施運(yùn)行總費(fèi)用的測(cè)算（以設(shè)備100%運(yùn)行時(shí)進(jìn)行成本測(cè)算）設(shè)備功率及運(yùn)行時(shí)間（單位：D=天數(shù)；H=小時(shí)；KW=功率；K=設(shè)備運(yùn)行系數(shù)）：序號(hào)項(xiàng)目設(shè)備系統(tǒng)名稱月運(yùn)行天數(shù)（D）日運(yùn)行時(shí)間（H）運(yùn)行系數(shù)（k）總功率（kw）月運(yùn)行費(fèi)（元/月）備注1公共用電費(fèi)用消防系統(tǒng)、監(jiān)控中心、給排水、通風(fēng)、綠化及噴泉燈、樓梯燈、功能設(shè)備房30240.103456914799.45270959550.41531662電梯用電費(fèi)用電梯系統(tǒng)30240.111444163122.89853.4471158不包含未開通電梯3基本電費(fèi)樓

6、層 3024/201726.4278固定基本費(fèi)用4公共用水費(fèi)用公共水3024/ 6123.2148按設(shè)備情況估算5公共VIP空調(diào)電梯廳21.75100.023527746761.63897.32406946公共照明電費(fèi)走廊、綠墻30240.11303228493.87633.74833222辦公時(shí)間為白天模式開啟7大堂空調(diào)費(fèi)用大堂空調(diào)21.7510/19569.231含大堂冷量費(fèi)（按156kw/m²計(jì)算）8網(wǎng)絡(luò)機(jī)房網(wǎng)絡(luò)機(jī)房、訪客室30240.1126396231.692570.075681619用戶新風(fēng)費(fèi)用用戶新風(fēng)電費(fèi)21.755/15529.5每平方米按18W風(fēng)量算，風(fēng)量?jī)r(jià)按0.6

7、3元/kwh計(jì)算10合計(jì)326453.3841備注：1、以上各分項(xiàng)月運(yùn)行費(fèi)用=月運(yùn)行天數(shù)（D）x日運(yùn)行時(shí)間（H）x運(yùn)行系數(shù)x總功率（kw）；其中“/”為不參與功率及運(yùn)行系數(shù)的計(jì)算，直接由固定費(fèi)用或監(jiān)理工程師估算確立。2、以上第3項(xiàng)為大廈所支出的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、房地產(chǎn)稅費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅、易耗品、垃圾清運(yùn)等月度綜合運(yùn)營(yíng)支出費(fèi)用的總和。3、以上第5項(xiàng)為大廈業(yè)主單位自用空調(diào)費(fèi)用，包含2層、3層、4層、17層、18層、19層的空調(diào)運(yùn)行費(fèi)用總和。四、公共設(shè)施分?jǐn)傎M(fèi)單價(jià)計(jì)算（單位：元/月/ m²）：序號(hào)項(xiàng)目設(shè)備系統(tǒng)名稱運(yùn)行費(fèi)（元/月）副樓地下1層主樓1-4層主樓5-6層主樓7-16層主樓17-20層備注1面

8、積/8041.610793.23980199007785 2公共用電費(fèi)用消防系統(tǒng)、監(jiān)控中心、給排水、通風(fēng)、綠化及噴泉燈、樓梯燈、功能設(shè)備房59550.41531661.179220 1.1792201.1792201.1792201.1792203電梯用電費(fèi)用電梯系統(tǒng)9853.44711580.19511850.19723510.19965200.22195110.24562134基本電費(fèi)樓層用戶201726.4278/2.194562.204062.204062.20406 5公共用水費(fèi)用公共水6123.21480.1200.12125220.12125220.12125220.121252

9、26公共VIP空調(diào)電梯廳3897.3240694/ /7公共照明電費(fèi)走廊、綠墻7633.74833222/ /0.1511640.1511640.1511648大堂空調(diào)費(fèi)用大堂空調(diào)19569.231/0.3875110/9網(wǎng)絡(luò)機(jī)房網(wǎng)絡(luò)機(jī)房、訪客室2570.07568161/0.0508930.050893/10用戶新風(fēng)費(fèi)用用戶新風(fēng)電費(fèi)15529.50.307516/0.30751611合計(jì) /326453.38411.80185454.07977833.90624123.92854034.2088335備注：以上第4項(xiàng)為大廈所支出的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、房地產(chǎn)稅費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅等月度綜合運(yùn)營(yíng)支出費(fèi)用的總和。五

10、、公共設(shè)施公攤費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)區(qū)域副樓主樓主樓主樓主樓備注情況地下一層1-4層5-6層7-16層17-20層公共水電空調(diào)公攤單價(jià)（元/m²）1.80185454.07977833.90624123.92854034.2088335 按設(shè)施運(yùn)行率的100%0.72074181.631911321.562496481.571416121.6835334 按設(shè)施運(yùn)行率的40% 說明：現(xiàn)階段大廈租戶進(jìn)駐率為50%左右，按公共設(shè)施運(yùn)行率的40%來計(jì)算收費(fèi)單價(jià)，后續(xù)隨著進(jìn)駐的提升，結(jié)合實(shí)際的發(fā)生費(fèi)用，再根據(jù)此原則每3個(gè)月調(diào)整一次收費(fèi)單價(jià)，直到租戶進(jìn)駐率達(dá)100%。六、周邊大廈公攤費(fèi)對(duì)比白云電氣科技大

11、廈為白云區(qū)太和鎮(zhèn)地標(biāo)建筑，屬甲級(jí)寫字樓，配套設(shè)施齊全，設(shè)備選型先進(jìn)，比一般寫字樓較為高端，由于大廈地理位置是太和鎮(zhèn)唯一的甲級(jí)寫字樓，在附近沒有可比較的項(xiàng)目，在廣州、深圳市中心寫字樓除了業(yè)戶自用的水電費(fèi)外，一般采用在物業(yè)管理費(fèi)中包含公共分?jǐn)傠娰M(fèi)、水費(fèi)及空調(diào)費(fèi)用的一切費(fèi)制做法，為此，將白云電氣科技大廈的費(fèi)用轉(zhuǎn)換成一費(fèi)制進(jìn)行對(duì)比。1、按費(fèi)用最高的主樓測(cè)算，白云電氣科技大廈一費(fèi)制費(fèi)用表（含空調(diào)、公共水電分?jǐn)偅喉?xiàng)目管理費(fèi)公共水電費(fèi)分?jǐn)偅ㄗ罡撸┐筇闷骄照{(diào)單價(jià)（元/m²）合計(jì)（元）主樓6.00 4.2088335 2.23012.4388335 2、甲級(jí)寫字樓“一費(fèi)制”管理費(fèi)情況對(duì)比一覽表（大

12、廈附近與市中心大廈）：序號(hào)大廈名稱具體地址寫字樓性質(zhì)建筑總面積樓高物業(yè)管理費(fèi)1白云電氣科技大廈太和鎮(zhèn)北太路1633號(hào)甲級(jí)寫字樓5.5萬m²76.1m12.4392火炬大廈民科園863產(chǎn)業(yè)中心甲級(jí)寫字樓7.53萬m²68m11.53綠地中心大廈（在建）白云區(qū)太和鎮(zhèn)大荔村甲級(jí)寫字樓8.2萬m²85.5m174天河城大廈廣州市天河路208號(hào)甲級(jí)寫字樓10萬m²200m295萬菱匯天河區(qū)天河路230號(hào)甲級(jí)寫字樓23萬m²221m306高德置地廣場(chǎng)天河區(qū)花城大道87號(hào)甲級(jí)寫字樓92萬m²282m307中信廣場(chǎng)天河北路233號(hào)甲級(jí)寫字樓32萬m&

13、#178;420m35七、大廈租戶公攤費(fèi)測(cè)算明細(xì)表目前大廈租戶進(jìn)駐率約為50%，按公共設(shè)施運(yùn)行40%進(jìn)行預(yù)測(cè)各租戶需要承擔(dān)的公攤費(fèi)如下：截止至2015年3月（單位：元/月）：序號(hào)單元編號(hào)單元名稱面積 （m²）分?jǐn)倖蝺r(jià)（元/ m²）分?jǐn)偪傤~（元/月）備注1 101-102 江蘇新科電器 228 1.63191132 372.1 2104中國(guó)銀行 563918.8163106A廣州一鳴財(cái)務(wù) 61.5100.3684702廣東特斯拉機(jī)器人2831.57141612444.7115703廣州晟眾全粵154241.9986705-707廣州銀筑鋁業(yè)8251296.41878樓廣州卡倫

14、飾品24223805.978902廣州盈碳機(jī)械設(shè)備283444.7119903廣州羿力照明156245.141110906廣州宮之秘化妝品283444.71111907廣州芯芯佰匯化妝品156245.1411121003廣州陵銳建筑156245.1411131006廣州綠蒎生物科技283444.711141007廣州威希化工156245.1411151010廣州逸朗生物325510.71161103廣州文威房地產(chǎn)156245.1411171106廣州新財(cái)潮商貿(mào)283444.711181107廣州帝妝殿堂156245.1411191108廣州柳曼化妝品386606.57201301-1304廣州

15、禿鷹裝飾12111902.98211306-1307張德彬439689.852214樓大健康24223805.97231102廣東歌維思283444.711241002廣州十里八鄉(xiāng)283444.711 總計(jì)11953.518835.5736備注：以上各租戶單元以合同簽訂面積為基準(zhǔn)點(diǎn)，按現(xiàn)階段1-4層、5-6層、7-16層及17-19層區(qū)分分?jǐn)倿樵瓌t，最高未超過公攤執(zhí)行單價(jià)的40%計(jì)提。八、大廈公攤執(zhí)行單價(jià)階梯式費(fèi)率參照表序號(hào)名稱出租面積（m²）出租率（%）階梯費(fèi)率 （%）預(yù)估分?jǐn)傎M(fèi)總額（元）備注情況1階梯分?jǐn)傤~11953.550%40%18835.57361.階梯費(fèi)率應(yīng)隨出租率及租戶

16、承受能力做相應(yīng)調(diào)整；2.該階梯分?jǐn)傎M(fèi)總額只是充當(dāng)當(dāng)月支出總額的一部分或是盈利部分，不能完全將分?jǐn)偪傤~高于當(dāng)月支出總額費(fèi)用，否則租戶難以承受及與實(shí)際設(shè)備運(yùn)行效率不符。3.大廈水電支出總額=分?jǐn)傎M(fèi)總額+租戶水電自用總額+業(yè)主單位水電自用總額。213148.85 55%50% 23544.467314344.260%60% 18253.3604416734.970%70% 32962.2538519125.680%80% 37671.1472621516.390%90% 42380.0406723907.0100%100% 47088.934九、大廈設(shè)施運(yùn)營(yíng)水電費(fèi)、空調(diào)費(fèi)及分?jǐn)傎M(fèi)占比率分析表（201

17、4年10-12月份）序號(hào)月份費(fèi)用明細(xì)項(xiàng)目（單位：元）費(fèi)用所占比率（%）公攤率（%）備注水費(fèi)電費(fèi)水電合計(jì)公攤費(fèi)用租戶水電總額差值水費(fèi)占比電費(fèi)占比公攤費(fèi)占1110355.49567932.1468287.63518835.573613197.6036254.46140.52%99.48%27.59%40%此數(shù)據(jù)抽樣采集截止至2014年12月31日211268.2347867.2348135.4618835.573610386.0018913.88640.56%99.44%39.13%312362.5141237.5941600.118835.573615949.206815.32640.87%99.13%45.3%備注情況：1因考慮目前進(jìn)駐率及裝修施工較多，其水電運(yùn)行數(shù)據(jù)具有一定的偏差，且不夠穩(wěn)定，針對(duì)此類情況，盡量避開2015年1月-2015年5月份裝修施工階段水電運(yùn)行數(shù)據(jù)。2.上述空調(diào)費(fèi)用專屬一樓大堂運(yùn)行讀數(shù)測(cè)算，且包含在月度周期內(nèi)的用電讀數(shù)。3.上述公攤費(fèi)用按設(shè)施運(yùn)行率的40%計(jì)提，因面積是固定的，只隨分?jǐn)倖蝺r(jià)的變化而變化。4.上述費(fèi)用所占比率反應(yīng)大廈在以月度周期結(jié)算水電費(fèi)時(shí)，各明細(xì)費(fèi)用項(xiàng)目在總水電費(fèi)用所表占比率，其公攤費(fèi)比率反應(yīng)收支差額的對(duì)比值，也會(huì)隨出租率的增加而相應(yīng)增加。十、大廈公攤費(fèi)用思路組合演示圖總體分?jǐn)傎M(fèi)用=物業(yè)服務(wù)費(fèi)+房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅+其他向政府支出費(fèi)用+大廈運(yùn)營(yíng)