商業(yè)地產(chǎn)銷售返租回報計算方法

1、商業(yè)地產(chǎn)銷售返租回報計算方法商業(yè)地產(chǎn)銷售返租回報計算方法（案例：好百年家居）（案例：好百年家居） 寫在分享之前在世聯(lián)，都倡導(dǎo)“分享使人進步”，在世聯(lián)的兩個月，我獲得了同事們分享所帶給我的快樂，感激ing以下是本人要帶給大家的快樂。個人認為：在我們的項目策劃與營銷執(zhí)行中，多少會涉及到“價格”或“經(jīng)濟測算”這一環(huán)節(jié)，然而，在對公司技術(shù)平臺進行搜索中，發(fā)現(xiàn)對于策劃部特別是我們代理二部可能都會涉及到的“回報率”這一課題少有研究，而實際上，雖然政府已對”返租銷售“模式實施了禁令，但對于開發(fā)商，先租后售這種模式仍是可行的。故在其先行的招商中，對于主力商家或次主力商家，仍會談到“租金”和今后的“售價”這一話

2、題，仍會有 “回報率”這一指標，這是其制定售價和租金及價格策略的依據(jù)。下面就我自己所接觸到關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)“租金回報率”的測算方法這一問題以案例形式對大家作一個小小的分享，案例是唯一的，但方法是通用的，希望對大家的工作有所借鑒，權(quán)當為我司城市工商地產(chǎn)的研究添一片薄瓦。（注：本人在這一方面也不是很精通，希望以后有機會一起探討，至 少，回顧也是一種學習。）一、案例背景介紹 家居主力商家：好百年家居主力商家：好百年n好百年家居是從事家居商品流通的大型家居連鎖企業(yè)。好百年各分店主要經(jīng)營中高檔家居商品并為家居商品供應(yīng)商提供商品展示、分銷、物流配送及信息服務(wù)。 n從2002起，好百年開始逐步向全國市場擴張，其

3、在上海的店鋪目前主要是東方店（營業(yè)面積3萬平方米）。2004年后，其擴張的觸角主要在北京、上海、廣州等中心城市，其單店面積一般都超過4萬平方米。n未來10年，好百年計劃要在全國主要大中城總計開設(shè)100家以上分店，而上海作為其主要擴張目標城市，對于我們來說，可以說是就在身邊的機會。好百年的租用方式：好百年的租用方式： 好百年的擴張，一般是選定一個合適的商業(yè)項目（商業(yè)地產(chǎn)招商），開發(fā)商采取帶租約銷售的方式。先進行商鋪銷售，再將商場整體出租給好百年，由其負責招商以及日后的經(jīng)營、物業(yè)管理等工作。發(fā)展商則按照每年8%的回報率向業(yè)主返還一定金額。為了便于計算和具有代表性，我們先設(shè)定幾個條件：（1）租期時間

4、為8、10年計。（2）選定二層作為面積來計算（兩層面積為7000計）（3）假設(shè)商場兩層全部公開發(fā)售，并且達到100%的銷售率。二、制定經(jīng)濟分析的條件三、租金計算1、計算方法說明：根據(jù)制定假設(shè)條件的原則及兩個假設(shè)條件，不論給好百年的租金以及售價如何，一定要保證發(fā)展商的純收益，由此得出以下的公式：實際銷售總金額實際銷售總金額- -回報客戶的金額回報客戶的金額+ +好百年租金好百年租金- -不可預(yù)見費不可預(yù)見費= =純銷售額純銷售額其中：實際銷售總金額實際銷售總金額是商場在實現(xiàn)100%銷售的情況下獲得的收益，包括各種費用?；貓罂蛻舻慕痤~回報客戶的金額是發(fā)展商每年按照8%的出租回報率在租期內(nèi)付出的總金

5、額；好百年租金好百年租金是租期內(nèi)發(fā)展商從好百年得到的總收益；不可預(yù)見費不可預(yù)見費是在租期內(nèi)發(fā)生的目前不能預(yù)見的部分支出；純銷售額純銷售額是在發(fā)展商自行銷售，不考慮任何合作模式，并實現(xiàn)100%銷售的情況 下獲得的收益。以上公式用數(shù)字表示為：銷售均價7000銷售均價70008%租期月租金700012租期銷售均價70003%已知均價7000（其中銷售均價和租金為未知，其他條件為已知,已知均價指市場推導(dǎo)出的市場均價）假設(shè)商場在正常經(jīng)營狀態(tài)下的市場推論價格已知。假設(shè)為：一層二層銷售均價2.4萬元/1.2萬元/整體均價1.8萬元/ 計算數(shù)據(jù)說明：計算數(shù)據(jù)說明：按照好百年租期為8年、10年分別計算相應(yīng)的租金

6、及銷售均價；不可預(yù)見費按照8年2.5%、10年3%計算。前三年的租金保持不變，從第四年開始，按照每年12%遞增。（為什么這樣操作：略）2、計算過程：第一種：按第一種：按8 8年租期算：年租期算：將已知數(shù)據(jù)帶入到公式中，得到：銷售均價10000銷售均價100008%8月租金10000123月租金1210000（1+12%）1（112%）5 /1（112%）銷售均價100002.5%2250010000 得出銷售均價與月租金的關(guān)系方程式：銷售均價銷售均價5373153731361361月租金月租金 按照月租金從50元/到100元/的價格，帶入到公式中，則得到相應(yīng)的銷售均價，既當該好百年的租金達到某

7、個價格時，要實現(xiàn)相應(yīng)的銷售整體均價，才能保 證發(fā)展商能夠得到純銷售額。（二層均價按照2：1的比例計算。）計算結(jié)果為： 說明：表格中的租金收益、回報金額、需貼補的金額為8年總共所需的金額。月租金月租金整體均價整體均價一層均價一層均價二層均價二層均價租金收益租金收益（萬元）（萬元）回報金額回報金額（萬元）（萬元）需貼補的金額需貼補的金額（萬元）（萬元）50356814757523787423515985117506032071427612138150821436892867028461379481897459291275168228024851331351656767761113343579021

8、241283211416176239516189310017631235081175484707899-571純銷售額純銷售額12950由以上遞增方式得出：每年租金表（元由以上遞增方式得出：每年租金表（元/）前三年前三年第四年第四年第五年第五年第六年第六年第七年第七年第八年第八年70788898110123809010011212614190101113126142159100112125140157176第二種：按第二種：按1010年租期算：年租期算：月租月租金金整體均價整體均價一層均價一層均價二層均價二層均價租金收益租金收益（萬元）（萬元）回報金額回報金額（萬元）（萬元）需貼補的金額需貼補

9、的金額（萬元）（萬元）50553327377636888598530986250016045222602963014871822532418142703511246816234088379196631128480250023333616668957614001442518000240001200095761008050419500260001300095761092013449014892198569928107738340-24331800024000120001077310080-6931950026000130001077310920147100478263763188119702678-9292純銷售額純銷售額12950計算方法同上，則計算結(jié)果為：計算方法同上，則計算結(jié)果為： 分析說明： 租期越長，發(fā)展商要返還給客戶的金額越多，即發(fā)展商要貼補的錢要增加，這樣必定要提高商場的銷售價格來填補，