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文檔簡(jiǎn)介

1、 淺談集體土地房屋拆遷安置過(guò)程中的繼承問(wèn)題 近年來(lái),隨著城市進(jìn)程的不斷推進(jìn),越來(lái)越多的近郊土地被轉(zhuǎn)為國(guó)有化,原集體土地上的農(nóng)民也被納入到拆遷安置的大軍中來(lái)。由于他們的原有住房為宅基地上的自建房,性質(zhì)不同于城市房屋,再加上多年來(lái)我國(guó)關(guān)于農(nóng)村房屋的法律法規(guī)不太完善,登記制度也比較松散,出現(xiàn)了地區(qū)不統(tǒng)一、權(quán)證不完整、登記不及時(shí)等各種情況,而拆遷工作往往又時(shí)間緊、任務(wù)急,所以很多農(nóng)民的房屋在拆遷后出現(xiàn)各種紛繁復(fù)雜的法律問(wèn)題。我們?cè)趯?shí)踐工作中有時(shí)也經(jīng)常找不到具體的相關(guān)法律規(guī)定,但這些被拆遷人群的實(shí)際問(wèn)題又亟待解決,于是在法律基本原則指導(dǎo)下,運(yùn)用已有的法律規(guī)定,配合相關(guān)政策法規(guī),我們與有關(guān)部門(mén)一起,共同邊

2、工作,邊研究,探求這些實(shí)際問(wèn)題的一般解決方法,而這些問(wèn)題中,占比重最大的則是繼承問(wèn)題。 下面,我就從公證的角度淺談一下農(nóng)村集體土地上的房屋在拆遷后所面臨的繼承問(wèn)題。 一、繼承發(fā)生的依據(jù)。根據(jù)我國(guó)繼承法的規(guī)定,繼承是在被繼承人死亡后發(fā)生的,被繼承人名下的財(cái)產(chǎn)為遺產(chǎn),如被繼承人立有有效遺囑或曾簽定遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議,則按其遺囑或協(xié)議執(zhí)行,若沒(méi)有,則由其法定繼承人繼承。繼承法是對(duì)全社會(huì)全體公民生效的法律,在適用上不區(qū)分人員戶籍身份的不同,這一點(diǎn)毫無(wú)疑問(wèn),而有所不同的是在被繼承人遺產(chǎn)的認(rèn)定上。如果被繼承人名下?lián)碛械氖浅鞘蟹课莶⒔?jīng)產(chǎn)權(quán)部門(mén)登記確認(rèn),這是被繼承人的私有不動(dòng)產(chǎn)遺產(chǎn),但在農(nóng)村集體土地上的房屋,是不是

3、完全意義上的私有不動(dòng)產(chǎn),是不是以登記為原則,則一直是沒(méi)有定論的,這個(gè)問(wèn)題在房屋買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與的過(guò)程中爭(zhēng)論更加激烈。 這里最關(guān)鍵的問(wèn)題在于土地性質(zhì)的不同。在城市,房屋所占據(jù)的土地是主要是出讓使用和劃拔使用,前者不影響房屋所有權(quán)人對(duì)房屋的處置,地隨房走,后者有相對(duì)明確的法律規(guī)定,如經(jīng)濟(jì)適用房。而集體土地上的房屋卻往往不能地隨房走,故而前些年曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)有人交易了集體土地上的房產(chǎn),最后得到的解釋卻是,你買(mǎi)的是房子,但不能享有宅基地,所以,你可以把磚瓦木頭拆走,但不能合法擁有房屋及土地的使用。這在法理上似乎是有道理的,但在實(shí)際生活中卻成了一個(gè)荒唐事。因此,我們都知道,集體土地上的房屋在交易(包括贈(zèng)與)的過(guò)程

4、中是有限贈(zèng)與,但是在繼承中,卻 普遍認(rèn)為不受此限制,仍然認(rèn)定為被繼承人的合法財(cái)產(chǎn),可以由其繼承人繼承。 明確了被繼承人的集體土地房產(chǎn)可以繼承,再來(lái)看看繼承公證啟動(dòng)的兩大要素:被繼承人死亡和遺產(chǎn)認(rèn)定。前者比較簡(jiǎn)單,死亡證明很清楚明了,但后者卻比較復(fù)雜,而且在近幾年的實(shí)踐中也在不斷變化,主要有以下幾種情況: 一是產(chǎn)權(quán)登記較混亂。據(jù)我們所知,農(nóng)村房屋真正進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的不多,國(guó)家也沒(méi)有正式開(kāi)展這項(xiàng)工作,因此大部份人持有的是<<集體土地使用權(quán)證>>,該證的發(fā)出單位為區(qū)級(jí)人民政府,證上登記的是房屋占地情況,還包括臨時(shí)用地和院落四至,并不能反映房屋的實(shí)際大?。ㄈ鐦欠空嫉夭⒉槐绕椒慷啵?/p>

5、,而且該證比較多的是于上世紀(jì)八十年代發(fā)出的,幾十年來(lái)很多房屋的具體情況都發(fā)生了變化,或翻建過(guò)或修葺過(guò)。因此,另一由區(qū)建設(shè)部門(mén)發(fā)出的建設(shè)許可證成了集體土地使用權(quán)證的一個(gè)補(bǔ)充,一般來(lái)說(shuō),建設(shè)許可證上登記的是房屋的實(shí)際大小,包括樓層和面積。但是,由于這個(gè)證件的特殊性質(zhì)決定了它只是個(gè)行政許可,并不意味著最終的房屋狀況一定會(huì)完全吻合,有蓋超的,也有蓋少了的,況且,該證明確注明,在核發(fā)的六個(gè)月內(nèi)有效,所以,嚴(yán)格意義上,它也不是房屋產(chǎn)權(quán)及狀況的有效證明。所以,在我們實(shí)際工作中所遇到的除了少部份地區(qū)(如原江寧縣)有比較明確的集體土地房屋所有權(quán)證之外,很多人手上持有的證件并不完全能證明房屋的具體情況。 產(chǎn)權(quán)登記

6、混亂的另一個(gè)情況還表現(xiàn)在登記工作的疏漏多,情況變化大,沒(méi)有有效的變更制度。上世紀(jì)八十年代(或更早)在集體土地使用證登記時(shí)主要是以自報(bào)和村干部核報(bào)為主,登記人員也多為村里工作人員,因此有很多產(chǎn)權(quán)人的名字是錯(cuò)的,如同音不同字,還有地名錯(cuò)誤的,數(shù)據(jù)或圖紙錯(cuò)誤的,這些錯(cuò)誤后來(lái)被發(fā)現(xiàn)后有的村民就自行涂改,有的是村委會(huì)涂改,有的是送到有關(guān)部門(mén)更正,因此證件上有隨便涂改的,有蓋村委會(huì)印章的,有蓋街道有關(guān)部門(mén)(城建科)印章的,有蓋工作人員私章的等等,改的方式也各種各樣,有直接改字的,有備注的,還有開(kāi)證明的??傊詣?chuàng)性非常明顯,由此,還演變到有的人家因?yàn)槌霈F(xiàn)情況變化,如分家析產(chǎn),有的自行轉(zhuǎn)讓,也采取了類(lèi)似的自

7、創(chuàng)性修改的情況,這些情況集中到拆遷時(shí)需要辦理法律手續(xù),如繼承公證時(shí),就給我們的遺產(chǎn)認(rèn)定工作帶來(lái)很大的麻煩。 二是政策規(guī)定不穩(wěn)定。前文說(shuō)到, 對(duì)于集體土地上的房屋,我國(guó)現(xiàn)有的法律并不完善,因此,在處理這方面工作時(shí),更多的是依據(jù)當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐囊恍┚唧w政策。然而,政策是相對(duì)靈活的,也是多變的,尤其是在遇到一些具體的矛盾糾紛時(shí),政策更加容易特殊化。集體土地房屋政策變化多主要也是在三個(gè)階段:一是建房階段,從法律規(guī)定上來(lái)說(shuō),能夠在集體土地上建房的應(yīng)當(dāng)是該農(nóng)村集體內(nèi)部,依法享有宅基地使用權(quán)的人。但是實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中,情況卻并不這么簡(jiǎn)單,有出嫁的女兒回家的,有分家的兒子立戶的;有當(dāng)兵的人員退伍的,有進(jìn)城的農(nóng)民返鄉(xiāng)的

8、;有征收土地農(nóng)轉(zhuǎn)非的,有撤村并組大轉(zhuǎn)移的;有的地方地少人多,有的地方地貧無(wú)人去??傊啬懿荒芘?,如何批, 往往都是一時(shí)一個(gè)政策,上級(jí)政府有規(guī)定,地方政府也有要求。二是拆遷階段,這個(gè)時(shí)候的政策就更豐富了,有的和項(xiàng)目有關(guān),有的和時(shí)間有關(guān),早搬家的獎(jiǎng)勵(lì)政策,遲搬家的懲罰政策,困難戶的照顧政策等等,最后都體現(xiàn)在對(duì)集體土地房屋拆遷認(rèn)定上,甚至于包括違章搭建的照顧性補(bǔ)償、臨時(shí)用地的妥協(xié)性認(rèn)可還有臨時(shí)產(chǎn)生的分家立戶,都在每個(gè)拆遷項(xiàng)目中區(qū)別性地對(duì)待,長(zhǎng)期沒(méi)有形成統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)更不要談明確的法律法規(guī)規(guī)定了。三是補(bǔ)償階段,早期的拆遷以房還房,以面積還面積,于是搶搭成風(fēng),拆遷越來(lái)越被動(dòng),有時(shí)一幢安置房,從底樓到頂

9、樓整個(gè)單元都是一家人的。有的街道沒(méi)有能力這樣安置,自建了一些手續(xù)不全的房屋(我們俗稱小產(chǎn)權(quán)房)來(lái)安置被拆遷的農(nóng)民,于是這些人從原來(lái)的合法使用宅基地到了住在手續(xù)不全,身份不明的房屋中,而這些房屋在進(jìn)行處分時(shí)顯然是有很大不便的。后來(lái)拆遷政策逐漸過(guò)渡到貨幣化補(bǔ)償,這一類(lèi)問(wèn)題大大減少,然而隨之而來(lái)的就是關(guān)于拆遷安置房的申購(gòu)問(wèn)題,又是一系列的政策,且年年有變化,處處有特色。 三是具體執(zhí)行有偏差。既然政策容易變化,具體執(zhí)行政策的人就難以把握,況且這些年的拆遷量非常大,拆遷人員相對(duì)較少,工作也不好做,因此難免出現(xiàn)對(duì)政策的具體理解不統(tǒng)一,對(duì)老百姓的承諾和兌現(xiàn)也比較隨意。特別在一些時(shí)間緊、任務(wù)重的拆遷項(xiàng)目中,拆

10、遷人員為了能按時(shí)完成任務(wù),一味地胡亂承諾,隨便應(yīng)允,宗旨就是讓被拆遷人交鑰匙搬家。而被拆遷人在拆遷時(shí)因?yàn)橛羞@些承諾,到后期需要辦理相關(guān)法律手續(xù)時(shí),就要兌現(xiàn),但往往這些承諾與法律或者相關(guān)政策是相違背的,我們公證部門(mén)在辦理公證時(shí)就無(wú)法顧及這些所謂的“承諾”,事實(shí)上,有的承諾也的確是根本無(wú)法兌 現(xiàn)的,于是,這些就會(huì)演變成群體矛盾,需要多部門(mén)協(xié)調(diào)解決。例如我們?cè)?jīng)遇到有的拆遷項(xiàng)目,拆遷時(shí)承諾被拆遷人,到時(shí)候申購(gòu)新房,按照被拆遷人的意愿,想寫(xiě)誰(shuí)的名字就寫(xiě)誰(shuí)的名字,而到實(shí)際拿房時(shí),根本不可能做到這一點(diǎn),出現(xiàn)法定事由時(shí),仍然需要嚴(yán)格的法律手續(xù),這樣就引發(fā)了被拆遷人的不滿。我們還曾遇到過(guò)拆遷時(shí)拆遷人員應(yīng)允兩年

11、之內(nèi)拿到新房,結(jié)果一等就是七、八年,等到辦理購(gòu)房手續(xù)時(shí),房?jī)r(jià)也漲了,老房的產(chǎn)權(quán)人又去世了,家里矛盾也大了,被拆遷人自然會(huì)因?yàn)橛嘘P(guān)部門(mén)的過(guò)份遲延交房產(chǎn)生極大的不滿。而我們?cè)谵k理繼承公證時(shí),認(rèn)定這些遺產(chǎn)就非常容易引起申請(qǐng)人的情緒激動(dòng)。 四是法律意識(shí)較淡薄。由于集體土地房屋為農(nóng)民所有,這些人群相對(duì)而言文化程度不高,法律意識(shí)普遍比較淡薄,有些人又死死抱著鄉(xiāng)規(guī)民俗,無(wú)法理解法律的相關(guān)規(guī)定。例如,嫁出門(mén)的女兒不享有家產(chǎn)的繼承;誰(shuí)贍養(yǎng)老人誰(shuí)得財(cái)產(chǎn);房子是誰(shuí)蓋的就是誰(shuí)擁有等等。他們普遍對(duì)所謂的登記制度比較漠然,又對(duì)村委會(huì)的意見(jiàn)極為重視,很多情況下,他們都認(rèn)為村委會(huì)的一紙證明可以代替一切法律文書(shū)。于是,當(dāng)這些集

12、體土地上的房屋被拆遷時(shí)或者需要辦理繼承這一類(lèi)事務(wù)時(shí),他們不太容易理解法律對(duì)繼承的相關(guān)規(guī)定,更不能理解繼承公證所需要的種種證據(jù)材料,例如很多人就拿著一張地籍調(diào)查的收件單要求辦理繼承或者憑一張交納房款的收據(jù)要求認(rèn)定房產(chǎn)歸誰(shuí)所有。 由于集體土地房屋拆遷在總體上就是摸石頭過(guò)河,政策是邊拆邊定,邊定邊改。我們的相關(guān)繼承公證也就跟著各個(gè)時(shí)期的具體情況在做調(diào)整,我們?cè)趫?jiān)持繼承法的基本原則情況下,還要針對(duì)不同時(shí)期的拆遷狀況進(jìn)行調(diào)整。 二、幾種不同的繼承情況及辦證方式 (一)申辦繼承時(shí),房屋尚未拆除或申辦繼承時(shí),拆遷完畢,新房已手續(xù)齊全。 這兩種情況之所以并列在一起,是因?yàn)槲覀冋J(rèn)為這樣的情況相對(duì)比較單純,產(chǎn)權(quán)明

13、確,關(guān)系清晰,符合我們常規(guī)的繼承權(quán)公證辦理要素。唯有不同的前者可能在產(chǎn)權(quán)證明上有前文所述的各種不同情況,但總體而言,我們還是依據(jù)以集體土地使用證為準(zhǔn),結(jié)合建筑執(zhí)照和土地地籍檔案來(lái)認(rèn)定,通過(guò)這些年的工作,目前也基本形成了這樣的統(tǒng)一認(rèn)知,當(dāng)然,在某個(gè)特殊的地方也許會(huì)有具體變化。后者基本沒(méi)有異議,集體土地房屋拆遷后現(xiàn)在所申購(gòu)的安置房都是兩證齊全的合法房屋,如果新房的產(chǎn)權(quán) 證和土地證都已辦妥,我們就應(yīng)當(dāng)按照不動(dòng)產(chǎn)的繼承來(lái)辦理相關(guān)公證。但如果遇到有安置在一些無(wú)“合法身份”的自建房時(shí),公證暫時(shí)還是不建議介入。 上述兩種情況,前者應(yīng)當(dāng)是辦理了繼承手續(xù)后,由原房屋的合法繼承人繼續(xù)參與到拆遷工作中去,訂立拆遷協(xié)

14、議,按政策申購(gòu)拆遷安置房等。后者則是辦理繼承手續(xù)后到房屋登記機(jī)關(guān)辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記。 (二)申辦繼承時(shí),房屋已拆除,訂有拆遷補(bǔ)償協(xié)議,但允許申購(gòu)的房屋尚未選房,購(gòu)房,或已選過(guò),但未簽購(gòu)房協(xié)議、未交款。 這種情況我們認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)繼承的條件已喪失,原房產(chǎn)已不存在,新房產(chǎn)又沒(méi)有購(gòu)下,更談不上房屋的有效證件。而這時(shí),可以繼承的應(yīng)當(dāng)是拆遷協(xié)議上所記載的拆遷補(bǔ)償款以及因?yàn)椴疬w所享有政策照顧權(quán)利。拆遷補(bǔ)償款在統(tǒng)一格式的拆遷協(xié)議中都有明確計(jì)算方法和結(jié)果,一般情況下也有銀行專門(mén)設(shè)立的拆遷補(bǔ)償專戶的存折,如果是共有產(chǎn)權(quán),則只需算出被繼承人所占有的份額既可,還是比較明確的。而因?yàn)椴疬w所享有的政策照顧權(quán)利就相對(duì)復(fù)雜些

15、,這個(gè)政策照顧具體表現(xiàn)就是可以申購(gòu)一套或幾套拆遷安置房,它的證據(jù)材料就是由市住房改革辦公室核發(fā)的拆遷安置房購(gòu)買(mǎi)通知書(shū),一房一通知,上面有被拆遷人姓名和房屋的面積,但沒(méi)有具體地點(diǎn)和房號(hào)。也就是說(shuō),這個(gè)通知書(shū)是證明被拆遷人可以購(gòu)買(mǎi)這樣的房屋,但是否已買(mǎi)到尚不能證明,故此通知書(shū)并不是房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明,而是做為被拆遷人所享受的權(quán)利的證明。所以我們?cè)谵k理繼承公證時(shí),被繼承人所遺留的財(cái)產(chǎn)就是拆遷補(bǔ)償款中屬于其的份額以及照顧政策下屬于其的權(quán)利。另外值得注意的是,這樣的通知書(shū)發(fā)放的往往是某某某家庭,也就是說(shuō),這個(gè)權(quán)利的享有是以家庭為單位的,那么,在繼承時(shí),這個(gè)權(quán)利就要考慮到其他的共有人,例如被拆遷人是夫妻,其中

16、一方死亡的,繼承人繼承時(shí)就不能抹殺夫妻中健在的一方的合法權(quán)利,實(shí)踐工作中我們一般建議當(dāng)事人到房改辦問(wèn)清相關(guān)政策再辦理。 (三)申辦繼承時(shí),已有拆遷補(bǔ)償協(xié)議,新申購(gòu)的房屋已選好,房款已交,房屋已取得(或未取得),產(chǎn)權(quán)證、土地證沒(méi)有辦理。 在實(shí)際情況中,拆遷安置房往往從買(mǎi)房到拿房到辦理兩證,時(shí)間跨度比較長(zhǎng),短的也有一、兩年,長(zhǎng)的甚至近十年,我們認(rèn)為這種情況下,盡管房屋的產(chǎn)權(quán)證和土地證沒(méi)有辦理下 來(lái),作為不動(dòng)產(chǎn)的合法條件尚不具備,但房屋已實(shí)際存在,具體的房型、房號(hào)、面積等也都明確,有的甚至于已經(jīng)實(shí)際使用,因此它作為公民的財(cái)產(chǎn)已具體存在。在跨度如此之長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi),所有人發(fā)生死亡是非常可能的。因而這一類(lèi)情

17、況的繼承公證也相當(dāng)普遍。那么在這樣的情形下,一般來(lái)說(shuō)當(dāng)事人手中可能持有什么樣的證據(jù)材料呢?根據(jù)我們的工作經(jīng)驗(yàn),一般應(yīng)當(dāng)會(huì)持有:一是老房屋拆遷時(shí)的拆遷協(xié)議,這是他們按政策購(gòu)買(mǎi)安置房的依據(jù);二拆遷安置房購(gòu)買(mǎi)通知書(shū),這是他們已獲批準(zhǔn)購(gòu)買(mǎi)安置房的證明;三是購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)所簽訂的<<意向性購(gòu)房協(xié)議>>以及房款收據(jù),這些反映出房屋的具體坐落、大小、樓層和價(jià)格。為何是意向性協(xié)議和收據(jù)呢?因?yàn)楦鶕?jù)我市的相關(guān)規(guī)定,正式購(gòu)房契約及發(fā)票是在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)才統(tǒng)一發(fā)放,故前期的手續(xù)便成了意向性購(gòu)房及收據(jù)了。也正是從這個(gè)角度上來(lái)說(shuō),如果僅僅是一張意向性協(xié)議,我們是不能辦理的,因?yàn)橐庀蚴欠癯蓪?shí)際,還要配合

18、房款繳納收據(jù)、房改部門(mén)的購(gòu)房通知書(shū)等材料來(lái)證明。具備了上述三方面的材料,我們認(rèn)為已基本可以證明這套房產(chǎn)為被繼承人合法擁有的財(cái)產(chǎn),但由于該房產(chǎn)尚未取得完整的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),故在辦理繼承公證時(shí),我們?nèi)宰鰹橘?gòu)房協(xié)議的項(xiàng)下權(quán)利來(lái)辦理,所繼承的也是合同權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利,繼承人在繼承后依法參加后期的產(chǎn)權(quán)登記。 這里需要說(shuō)明的是,有的時(shí)候我們還常常遇到當(dāng)事人的情況并不是上述總結(jié)的幾述典型情形,而是處于某個(gè)中間階段,甚至于拿不出任何具體鮮明特征的證據(jù)材料,例如有的當(dāng)事人房子拆了,卻連拆遷安置協(xié)議都沒(méi)有,手上沒(méi)有任何材料,拆遷部門(mén)又要提供繼承權(quán)公證書(shū)。這種情形筆者認(rèn)為是屬于拆遷部門(mén)工作不負(fù)責(zé)任或者沒(méi)有按照政策法規(guī)依

19、法拆遷,故我們不應(yīng)當(dāng)一概遷就,而是要向當(dāng)事人和拆遷部門(mén)提出,要求補(bǔ)全相關(guān)續(xù),歸口到正常情形下再辦理公證。 三、辦理過(guò)程中的幾點(diǎn)思考。通過(guò)十多年來(lái)辦理此類(lèi)公證的實(shí)踐,筆者認(rèn)為在集體土地房屋的管理及拆遷過(guò)程中有若干問(wèn)題急需解決,具體為: 1、加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)登記。前面說(shuō)到,集體土地房屋的登記比較混亂,這些年間有關(guān)部門(mén)也曾想通過(guò)一些具體方法來(lái)完善,但一直未能真正實(shí)施,例如上世紀(jì)九十年代曾經(jīng)嘗試由建設(shè)部門(mén)發(fā)放集體土地房屋有所權(quán)證,但最終未能獲得認(rèn)可,至今尚有一部份群眾手上持有這種不被承認(rèn)的“產(chǎn)權(quán)證”;又如這幾年也曾經(jīng)進(jìn)行過(guò)大規(guī)模的地籍調(diào)查,準(zhǔn)備重 新?lián)Q發(fā)新土地證,但也是半途而廢,現(xiàn)今有的地方是新證,有的地方是

20、老證。這些混亂的情況如果長(zhǎng)拖不決,是不利于集體土地上的房屋的管理的。盡管我們城市化的進(jìn)程很快,但也不能因?yàn)橛谐鞘谢晱V大集體土地上房屋的所有人的權(quán)利而不管,更可況如果混亂的產(chǎn)權(quán)登記勢(shì)必為今后的拆遷帶來(lái)更大的麻煩。 2、完善拆遷協(xié)議。由于集體土地房屋在拆遷的過(guò)程中實(shí)現(xiàn)了大變身,很多家庭矛盾也在這個(gè)時(shí)期引發(fā)出來(lái),具體問(wèn)題也在這一過(guò)程中加以解決。因此拆遷協(xié)議最后成了承上啟下的一個(gè)重要載體。這幾年的拆遷協(xié)議已明確好于過(guò)去,基本為統(tǒng)一格式,項(xiàng)目也比較明確。但筆者認(rèn)為在被拆遷人的產(chǎn)權(quán)所屬、拆遷款的具體發(fā)放以及所能享有的照顧性政策還應(yīng)當(dāng)更加細(xì)致,從而使得集體土地房屋在被夷平后仍能有客觀、全面、完整的材料

21、來(lái)說(shuō)明房屋的具體情況,也為后期的各項(xiàng)法律手續(xù)提供重要依據(jù)。 3、健全購(gòu)房手續(xù)。從拆遷到購(gòu)房,再到拿房、辦理產(chǎn)權(quán)證,這個(gè)期間耗時(shí)長(zhǎng)已是大家都明白或不得不接受的事實(shí)。而在這么長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)被拆遷人家庭出現(xiàn)變故也很正常,因此,要保護(hù)原房所有人的合法權(quán)益,購(gòu)房時(shí)手續(xù)健全就很重要。如果購(gòu)房手續(xù)把關(guān)不嚴(yán),就會(huì)出現(xiàn)張冠李戴、暗渡陳倉(cāng)之類(lèi)的事件,實(shí)踐中我們也多次遇到一紙證明,幾行文字就更改了購(gòu)房人(也是后期的產(chǎn)權(quán)人),也引發(fā)了家庭矛盾。另外,意向性購(gòu)房的說(shuō)法也欠妥,一份有著重大財(cái)產(chǎn)處置意義的法律文書(shū)徒增太多的不確定性,也不利于保護(hù)購(gòu)房人的權(quán)利。同樣,在辦理類(lèi)似繼承這一類(lèi)法律手續(xù)時(shí),也變得勉強(qiáng)、晦澀。至于購(gòu)房款收據(jù)(發(fā)票)等更應(yīng)當(dāng)及時(shí)交付給購(gòu)房人,否則無(wú)法證明該房產(chǎn)是否為其已取得的合法財(cái)產(chǎn)。以上種種,筆者以為還應(yīng)當(dāng)讓所有集體土地房屋的所有人在參與拆遷時(shí)

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