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1、第一部分調(diào)查設(shè)計(jì)與組織實(shí)施一、調(diào)查設(shè)計(jì)(一)調(diào)查目的通過客觀深入的市場(chǎng)調(diào)查和科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕y(tǒng)計(jì)分析,充分了解城北房地產(chǎn)市場(chǎng)供需空間和價(jià)格趨勢(shì),確定目標(biāo)客戶群及其對(duì)產(chǎn)品和價(jià)格的取向,對(duì)項(xiàng)目xxx項(xiàng)目二期的營(yíng)銷提出一定的建議,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資效益回報(bào)的最大化。(二)調(diào)查內(nèi)容1、對(duì)城北區(qū)域宏觀環(huán)境的調(diào)查(1)宏觀經(jīng)濟(jì)及市政規(guī)劃(2)城北房地產(chǎn)現(xiàn)狀2、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查(個(gè)案對(duì)比)(1)基本情況l 樓盤位置、占地面積、總建筑面積、開發(fā)商、總投資、開工竣工日期、容積率l 類別、檔次及整體布局l 裝修材料、水平l 硬件設(shè)備l 配套服務(wù)功能及功能分區(qū)l 公開銷售日期l 銷售價(jià)格、開發(fā)期價(jià)格的變化情況、銷售率l 付款方式、
2、銀行按揭安排l 車位配備l 物業(yè)管理公司及費(fèi)用(2)營(yíng)銷策略l 目標(biāo)客戶選擇決策l 市場(chǎng)定位與宣傳重點(diǎn)l 營(yíng)銷組合策略(三)調(diào)查方法1、宏觀調(diào)查l 房管、土地、規(guī)劃等相關(guān)部門訪談l 報(bào)刊文獻(xiàn)資料收集與分析2、項(xiàng)目自身情況調(diào)查l 項(xiàng)目規(guī)劃談?wù)摃?huì)l 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)考察l 有關(guān)人員訪談l 相關(guān)資料收集整理3、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查l 現(xiàn)場(chǎng)踩點(diǎn)調(diào)查l 報(bào)刊、文獻(xiàn)網(wǎng)上資料收集與分析一、 城北區(qū)域概括和未來前景1、 城北本次市調(diào)所研究的城北指:東至成綿高速、南至一環(huán)路(二環(huán)路北一段二環(huán)路北四段區(qū)域內(nèi))、西至營(yíng)門口路、北至三環(huán)路。 (圖片來源于:焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng))2、 城市規(guī)劃2.1城北區(qū)域規(guī)劃2.1.1金牛區(qū)規(guī)劃金牛區(qū)的分區(qū)
3、規(guī)劃修編調(diào)整工作已基本完成,到2020年城市建設(shè)用地可達(dá)64平方公里,其中專業(yè)商圈占據(jù)了很大的區(qū)域。 金牛區(qū)規(guī)劃的大型商業(yè)和公用設(shè)施用地主要有:沿金府路大件路形成生產(chǎn)資料、機(jī)電批發(fā)市場(chǎng),五塊石電器批發(fā)市場(chǎng),荷花池批發(fā)市場(chǎng),鳳凰山第三產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū),市青少年科技會(huì)館,羊西線餐飲文化街區(qū)和奧林體育運(yùn)動(dòng)中心,以及新規(guī)劃位于府河上的市綜合體育公園等。 2.1.2城北新區(qū)成都市新都區(qū)分區(qū)規(guī)劃(20042020)和青白江區(qū)分區(qū)規(guī)劃(20032020)提出:新都區(qū)和青白江區(qū)均是成都市主城區(qū)北部的分中心,新都區(qū)和青白江區(qū)將共同形成成都北部物流中心并共同構(gòu)成北部新城。目前新都占地480平方公里,總?cè)丝?2萬,其中城
4、市人口17萬。根據(jù)成都市規(guī)劃的“北部新城”計(jì)劃,到2020年新都將與青白江形成一個(gè)擁有100萬人口的核心發(fā)展區(qū),沿毗河兩岸10平方公里的區(qū)域主要以居住為主,同時(shí)發(fā)展餐飲娛樂等第三產(chǎn)業(yè)。目前,根據(jù)成都市政府對(duì)新都區(qū)的定位,區(qū)委、區(qū)政府提出將新都打造成為成都的“新城北、新外灘”。 作為北部新城的核心,本輪城市規(guī)劃修編給新都帶來了前所未有的歷史發(fā)展機(jī)遇,在全市總體規(guī)劃指導(dǎo)下,城市規(guī)模約為平方公里,城市定位為成都市北部副中心,具有綜合服務(wù)、新型工業(yè)、宜人居住、旅游文化觀光等功能。2.2城北發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)2.2.1城市改造 金牛區(qū)至2020年分區(qū)規(guī)劃的出爐,將推動(dòng)城北的舊城改造和城市化進(jìn)程,由此騰出大規(guī)模
5、的建設(shè)用地,反之推動(dòng)城北的城市化進(jìn)程。沙河整治工程已經(jīng)全面結(jié)束,整治區(qū)域達(dá)10.63平方公里,總投入達(dá)27億元,建設(shè)長(zhǎng)22.22公里、寬50米-200米的沿河園林景觀綠化走廊,使沙河流域成為成都市最具人文特色的現(xiàn)代都市區(qū)。沙河改造的完成,也會(huì)大大推動(dòng)城北沙河周邊房產(chǎn)開發(fā)的步伐。2.2.2規(guī)劃導(dǎo)向 新的城鄉(xiāng)規(guī)劃的出爐,也及北新干線的開工建設(shè)和地鐵規(guī)劃的影響將大大推動(dòng)城北新區(qū)房產(chǎn)開發(fā)的步伐。萬科成都公司以1.75億元成功競(jìng)得總占地637.5畝,建設(shè)用地面積401.9畝(267946.73平方米)的“新都雙水岸項(xiàng)目”地塊。該地塊處于成都市“北部新城”中心區(qū)域,是新都新城區(qū)的重要組成部分。以及其它實(shí)力
6、品牌開發(fā)商的進(jìn)駐,將進(jìn)一步推動(dòng)城北房產(chǎn)開發(fā),提升區(qū)域開發(fā)品質(zhì)。2.2.3專業(yè)市場(chǎng) 金牛區(qū)至2020年分區(qū)規(guī)劃城市建設(shè)用地可達(dá)64平方公里,其中專業(yè)商圈占據(jù)了很大的區(qū)域。 金牛區(qū)規(guī)劃的大型商業(yè)和公用設(shè)施用地主要有:沿金府路大件路形成生產(chǎn)資料、機(jī)電批發(fā)市場(chǎng),五塊石電器批發(fā)市場(chǎng),荷花池批發(fā)市場(chǎng),羊西線餐飲文化街區(qū)和奧林體育運(yùn)動(dòng)中心。在新的城市規(guī)劃和城市進(jìn)程中,市場(chǎng)的專業(yè)化程度會(huì)越來越高,業(yè)態(tài)分布也將更為合理。在對(duì)專業(yè)市場(chǎng)的規(guī)劃和建設(shè)中,會(huì)更為注重對(duì)土地的科學(xué)合理利用。2.3城北交通2.3.1“四路”建設(shè)據(jù)了解,新都“四路”即川陜路新都段、蜀龍大道、石木路(成趙路新都段)及新城區(qū)環(huán)狀公路,為了完善城市
7、綜合服務(wù)功能,從去年以來,新都區(qū)就不斷加大“四路”建設(shè)力度。蜀龍路免費(fèi)通道前三期已經(jīng)通車。建設(shè)中的蜀龍路四期起于蜀龍三期與成華區(qū)龍青環(huán)線平交道口,上跨成綿高速,經(jīng)北湖風(fēng)景區(qū)后與三環(huán)路連接。預(yù)計(jì)道路全長(zhǎng)3.2公里,雙向六車道,與三環(huán)路交匯處規(guī)劃預(yù)留互通式立交。最終將建設(shè)對(duì)接中心城區(qū)的建設(shè)北路二段。2.3.2北新干線 根據(jù)規(guī)劃,成都市今后將沿成綿、成樂兩條高速公路向北、向南發(fā)展,使城市格局從現(xiàn)在的環(huán)狀變?yōu)樯刃危毙赂删€正是向北發(fā)展的一條“主動(dòng)脈”。北新大道預(yù)計(jì)2006年年底通車的北新大道,以成都一環(huán)路二道橋?yàn)槠瘘c(diǎn),以高架橋形式直達(dá)北三環(huán)鳳凰立交,連接城北新區(qū)并延伸到新都新繁鎮(zhèn)。北新大道全長(zhǎng)約11
8、公里,是中心城區(qū)連接北部新區(qū)的重要干道。其中,三環(huán)路至外環(huán)路段以道路排水工程為主,長(zhǎng)69公里,規(guī)劃寬度為60米。三環(huán)路以內(nèi)以高架橋?yàn)橹?,雙向6車道(二環(huán)路以內(nèi)為雙向4車道)。整個(gè)北新大道工程建設(shè)總費(fèi)用約55億元。成金(成青)快速通道快速通道直通成華、金堂、新都、清白江4個(gè)區(qū)縣,城北幾個(gè)區(qū)縣將率先實(shí)現(xiàn)成都三圈層的“半小時(shí)交通圈”,也是打通城北新城與市區(qū)的重要主干道。通道采用一級(jí)公路技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè),雙向六車道、設(shè)計(jì)時(shí)速80公里、不交過路費(fèi)過橋費(fèi)。2006年2月開始動(dòng)工,預(yù)計(jì)2007年通車。人民北路北延線起于火車北站,向北延伸一直進(jìn)入新都大豐鎮(zhèn),建成之后將形成人民南路人民北路北延線的中軸線,成為連貫成
9、都中心城區(qū)的交通大動(dòng)脈。北延線已于去年12月動(dòng)工,預(yù)計(jì)2006年年底通車。2.3.3地鐵規(guī)劃一直以來,郊區(qū)的房屋因?yàn)榫坝^優(yōu)美,空氣清新,價(jià)格便宜成為人們熱切向往的居所。地鐵一號(hào)線已于去年年底動(dòng)工是南北走向,北起動(dòng)物園,南至華陽(yáng),全長(zhǎng)26公里,共有18座地鐵站。將推動(dòng)北部新城建設(shè)的發(fā)展,交通堵塞問題將得到極大緩解,住宅郊區(qū)化發(fā)展步伐將進(jìn)一步加快。地鐵1號(hào)線:去年年底動(dòng)工的1號(hào)線,北端終點(diǎn)設(shè)在新都大豐,其中紅花堰人民北路段經(jīng)沙河進(jìn)入火車北站廣場(chǎng),沿人民北路南行,貫通整個(gè)城北。地鐵3號(hào)線:規(guī)劃中的3號(hào)線是東北西南方向骨干線,計(jì)劃起點(diǎn)位于新都,將橫貫市區(qū),直達(dá)雙流。2.4城北商業(yè)2.4.1城北商業(yè)四大
10、商圈城北擁有四大商圈,是成都乃至西部重要的財(cái)富源頭。1.荷花池商圈荷花池商圈內(nèi)現(xiàn)有交易區(qū)23個(gè),市場(chǎng)34個(gè),市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商家2萬余戶,就業(yè)人員5萬余人。金牛區(qū)對(duì)荷花池商圈還有更宏大的規(guī)劃,大商圈規(guī)模還會(huì)擴(kuò)大,在這里做生意的人將會(huì)更多。2.金府生資商圈該商圈囊括了機(jī)電、鋼材、建材、裝飾、燈具、家具等各類專業(yè)市場(chǎng),規(guī)劃面積達(dá)2.5平方公里、現(xiàn)已建成市場(chǎng)12個(gè)、占地1500余畝、建筑面積約35萬的金府商圈,匯集了全國(guó)生資及機(jī)電行業(yè)的生產(chǎn)制造和流通企業(yè)近萬家。3.富森家居建材商圈富森美家居擁有58萬的賣場(chǎng),又宣告還將修建5萬的富森美家居燈飾廣場(chǎng),加上盤踞在高筍塘的眾多老牌建材市場(chǎng),城北家居建材商家有1.5
11、萬家,從業(yè)人員達(dá)到10萬人之多。4.成華區(qū)現(xiàn)代化的物流基地根據(jù)2003年5月出臺(tái)的四川省“十五”及2010年現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要,將成都物流基地規(guī)劃為我省的“一級(jí)物流樞紐”。成都物流基地現(xiàn)有各類倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸企業(yè)50余戶,傳統(tǒng)倉(cāng)庫(kù)130余萬,占地4200余畝。鐵道部已確定投資7億元將火車貨運(yùn)東站改造為亞洲最大的集裝箱節(jié)點(diǎn)站,擁有幾萬人的物流從業(yè)人員。五塊石將大變臉一個(gè)建筑面積達(dá)16萬平方米的號(hào)稱“五塊石第一mall”的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目拔地而起,這個(gè)名為“仁恒國(guó)際”的項(xiàng)目如此讓人側(cè)目,除了它的“大”外,最耀眼的當(dāng)屬它的新加坡背景,用業(yè)內(nèi)人士的話說,國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)巨頭打入成都五塊石市場(chǎng),可能促使傳統(tǒng)的農(nóng)貿(mào)
12、市場(chǎng)一樣的“五塊石大集市”更早接駁國(guó)際商貿(mào)物流,加快五塊石大市場(chǎng)升級(jí)換代步伐。 “從規(guī)劃入手,用高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃引領(lǐng)大市場(chǎng)格調(diào)?!背啥加嘘P(guān)領(lǐng)導(dǎo)的一句點(diǎn)睛之語(yǔ)拉開城北大規(guī)劃的序幕,隨即,一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)的五塊石大商貿(mào)圈的規(guī)劃樣本出爐。人們將在不經(jīng)意間發(fā)現(xiàn),未來3到5年內(nèi),一個(gè)嶄新的城北新區(qū)將呈現(xiàn)在市民的眼前。2.4.2金牛區(qū)專業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃金牛區(qū)至2020年分區(qū)規(guī)劃城市建設(shè)用地可達(dá)64平方公里,其中專業(yè)商圈占據(jù)了很大的區(qū)域。 金牛區(qū)規(guī)劃的大型商業(yè)和公用設(shè)施用地主要有:沿金府路大件路形成生產(chǎn)資料、機(jī)電批發(fā)市場(chǎng),五塊石電器批發(fā)市場(chǎng),荷花池批發(fā)市場(chǎng),羊西線餐飲文化街區(qū)和奧林體育運(yùn)動(dòng)中心。在新的城市規(guī)劃和城市進(jìn)程中,市
13、場(chǎng)的專業(yè)化程度會(huì)越來越高,業(yè)態(tài)分布也將更為合理。在對(duì)專業(yè)市場(chǎng)的規(guī)劃和建設(shè)中,會(huì)更為注重對(duì)土地的科學(xué)合理利用。二、 城北土地發(fā)展趨勢(shì) 成都土地市場(chǎng)情況在2004年,以"8.31"大限和"三個(gè)暫停"為標(biāo)志,政府加強(qiáng)了對(duì)土地市場(chǎng)的控制和管理。在"三個(gè)暫停"結(jié)束后,國(guó)務(wù)院緊接著發(fā)布了國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定,建立了國(guó)家土地督察制度,一方面可促進(jìn)土地的節(jié)約使用,另一方面加強(qiáng)了土地市場(chǎng)規(guī)范。由于加強(qiáng)了對(duì)土地市場(chǎng)的合理科學(xué)控制, 2005年土地供給總量比2004年有較大幅度下降,具體表現(xiàn)在:1)大塊土地供應(yīng)減少。2004年,和黃、中海分
14、別拍下的兩宗地塊占地面積均在千畝以上。2005年以后,除2006年8月金牛區(qū)掛牌出讓一宗3000畝土地外,沒有再出現(xiàn)千畝以上的大宗土地供應(yīng);2)2005年小塊土地供應(yīng)面積增多,成交單價(jià)漲幅較大,同比增長(zhǎng)109。雖然在區(qū)位、規(guī)劃限制、現(xiàn)狀和宗地大小上都各不相同,但這一漲幅足以說明近2年成都市地價(jià)大幅上漲。² 土地供應(yīng)區(qū)域性明顯 鑒于城北區(qū)域環(huán)境改造及城東產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,預(yù)測(cè)未來1-3年中,大城北及大城東都將處于土地供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域。 ² 單宗供應(yīng)面積仍以小塊宗地為主 除2006年8月金牛區(qū)一掛牌出讓的集文化娛樂、二類住宅、商業(yè)、主題公園為一體的宗地占地3000畝以外,其他單宗土地
15、供應(yīng)面積仍將受到控制,以小塊供地為主。² 土地成交單價(jià)將繼續(xù)上漲 隨著城市化進(jìn)程的加快,可供開發(fā)的土地面積有限,土地成交單價(jià)將繼續(xù)保持上漲的態(tài)勢(shì),房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模日益增大 。據(jù)土地拍賣市場(chǎng)傳來的信息,2006年,城北推出的土地用量巨大。據(jù)悉2006年僅成華區(qū)就將騰出12000畝土地進(jìn)行整理,其中上市量可能達(dá)到近4000畝!目前多家知名開發(fā)商已經(jīng)囤兵城北,伺機(jī)而動(dòng),據(jù)了解,萬科在城北拿下了600多畝的土地,其項(xiàng)目“雙水岸”將在2006年推出;曉初物業(yè)在北部新城拿下千畝土地,其項(xiàng)目“博雅新城”已于年前正式動(dòng)工。陽(yáng)光100“潛伏”城北多年,手頭擁有數(shù)千畝土地,基本完成前期籌備工作,此外還
16、有東莞皇城、多元集團(tuán)、港基地產(chǎn)等分別持有數(shù)百畝土地。隨著北新干線的通車,鳳凰山拆遷的完成,城北將迎來新一輪開發(fā)熱潮。據(jù)他們調(diào)查的資料顯示,大豐有4000多畝土地可供開發(fā),鳳凰山有10000多畝土地及待建設(shè),沙河沿岸有10000多畝土地將要上市拍賣,另外,占地42平方公里的北部新城風(fēng)景區(qū)也將逐漸建設(shè)完成,未來的城北居住環(huán)境絕對(duì)不比其它區(qū)域差。從1997年開始,房地產(chǎn)投資開始進(jìn)入快速增長(zhǎng)階段。作為我市投資的三大主體力量之一,房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步上漲,2005年同比增長(zhǎng)54.6,占固定資產(chǎn)投資的31%,今年上半年房地產(chǎn)投資所占比例持續(xù)增長(zhǎng)(參見下圖)。 成都房地產(chǎn)開發(fā)在固定資產(chǎn)中所占比例走勢(shì)分析(資料
17、來源:成都統(tǒng)計(jì)局)土地成本的大幅增長(zhǎng)是推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅提高的重要因素之一。2002至2005年間,成都地價(jià)上漲40%。2006年月,在開發(fā)投資完成額中,開發(fā)商支付的土地取得費(fèi)用.億元,同比增長(zhǎng).,土地成本占投資完成額的比例為.,同比提高.個(gè)百分點(diǎn)。城北土地市場(chǎng)情況1、城北土地供給呈大幅上升趨勢(shì) (信息來源于:焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng))從2004年到2005年8月,城北土地呈大幅上升趨勢(shì),2005年前8月土地供給高達(dá)623畝,是去年全年土地供給的5.5倍。2005年城北土地供給環(huán)線主要集中在二環(huán)-三環(huán)之間,以王賈村、二環(huán)路沿線、營(yíng)門口和駟馬橋等區(qū)域?yàn)橹?;特別是8月31日拍賣的5宗土地,其中3宗位于城北
18、,面積高達(dá)143畝,占此次拍賣會(huì)土地供給的86%,未來城北的土地放量和土地供應(yīng)規(guī)模都將呈放大趨勢(shì)。2、城北土地供給結(jié)構(gòu)以住宅用地為主從2004年到2005年8月,城北土地總的供應(yīng)量為765畝,實(shí)際成交328畝。從城北近來土地供給結(jié)構(gòu)來看,以住宅用地和綜合類用地(二類住宅)為主,占城北近來土地供給量的85%,商務(wù)辦公用地商務(wù)辦公用地沒有成交,商業(yè)用地僅成交1宗,現(xiàn)被深國(guó)投(成都)商用置業(yè)有限公司開發(fā)為以沃爾瑪為主力店的商業(yè)中心。隨著城北沙河改造完成和城北的拆遷力度加大,城北住宅土地供應(yīng)將成大幅度上升。(信息來源于:焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng))3、城北土地成本較低(各區(qū)土地成交樓面均價(jià)=各區(qū)土地成交總價(jià)/成交建
19、筑面積) (信息來源于:焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng))2004年至今城北部分土地成交一覽表序號(hào)地塊位置地塊面積()起拍價(jià)(萬元/畝)成交價(jià)(萬元/畝)時(shí)間(年)1洞子口鄉(xiāng)五福村九組、五塊石村五組1044190 190 20042金牛區(qū)王賈村1、2組(A地塊)53568.89160 161 20053成華區(qū)二環(huán)路北四段三號(hào)57737.81135 186 20054成華區(qū)駟馬橋西片區(qū)29807.28170 204 20055金牛區(qū)金牛鄉(xiāng)郎家村22698.94180 212 20056金牛區(qū)王賈村1、2組(B地塊)27780150 215 20057成華區(qū)駟馬橋西片區(qū)西3地塊(原橫橋街)4811.03160 224
20、 20058成華區(qū)駟馬橋西片區(qū)西12、西14、西15地塊87818.09150 266 20059金牛區(qū)沙河源街道辦事處泉水村5組沙河源街道6651.65160 290 200510金牛區(qū)沙河源街道辦事處泉水村1.2組14496.99180 294 200511成華區(qū)駟馬橋東片區(qū)東2地塊36109.54160 198 200612成華區(qū)駟馬橋東片區(qū)東3地塊20530.28160 198 200613金牛區(qū)洞子口鄉(xiāng)五福聯(lián)社一社29530.27180 423 200614金牛區(qū)洞子口鄉(xiāng)新橋村3、4組66893.96180 455 200615金牛區(qū)二環(huán)路北一段營(yíng)門口鄉(xiāng)光榮村三組28183.1828
21、0 472 200616金牛區(qū)沙河源街道辦事處泉水村2組12958.34180 550 200617金牛區(qū)洞子口鄉(xiāng)新橋村3、4組66893.96320 580 200618金牛區(qū)營(yíng)門口鄉(xiāng)化成村一組25408.27350 750 2006注:以上數(shù)據(jù)來源于成都市國(guó)土資源局網(wǎng)站三、 城北住宅市場(chǎng)分析1、城北樓市價(jià)格升遷記錄2003年:均價(jià)2000元/2003年,是成都市五城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變的一年,這一年購(gòu)房需求首次超過供給,成都整個(gè)樓市呈現(xiàn)出穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì),整體均價(jià)上漲到2100元/左右。由于城南副中心及市政府南遷的規(guī)劃,以及光華大道的建設(shè),讓高品質(zhì)、高檔次的樓盤多集中在城南、城
22、西,且房?jī)r(jià)較高,每平方米的售價(jià)在27004500元之間;而城東、城北由于歷史原因,項(xiàng)目大多為中低檔,價(jià)格普遍較低,每平方米均價(jià)在2000元左右。2004年:2500元/2004年,南部副中心建設(shè)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段與市政府南移所帶來的巨大輻射力一起成為拉動(dòng)成都房?jī)r(jià)的強(qiáng)興劑。受此影響,加之新城南大盤云集并相繼發(fā)力,2004年新城南整個(gè)樓市呈暴漲局面。城西光華大道這一交通大動(dòng)脈的打通,使長(zhǎng)期以來制約城西的房地產(chǎn)開發(fā)制約城西樓市的交通瓶頸得到徹底改善,帶來的是原本炙手可熱的城西樓市房?jī)r(jià)全線上揚(yáng)。城東由于“騰籠換鳥”,發(fā)展迅速。城北房?jī)r(jià)借助整個(gè)樓市價(jià)格上漲趨勢(shì),房?jī)r(jià)增長(zhǎng)到2500元/,但在整個(gè)樓市中開始呈現(xiàn)
23、一個(gè)區(qū)域性的價(jià)格低谷。2005年:3325元/2006年1月發(fā)布的“2005年大型房?jī)r(jià)調(diào)查”顯示,成都五城區(qū)住宅價(jià)格均價(jià)達(dá)到了4056元/。其中,城南為4405元/;城西為4171元/;城東為3499元/;城中為4750元/;城北為3325元/。與城南、城西、城東三個(gè)方位同一區(qū)域同一地段的房?jī)r(jià)比,城北價(jià)格仍然最低??邕^北二環(huán),與其他區(qū)域相比,房?jī)r(jià)每平方米就要下落1000元以上。雖然城北價(jià)格仍然較低,但是與2004年徘徊在2500元/左右的價(jià)格有明顯的提高。3325元/的價(jià)格已經(jīng)直逼城東。資料顯示,2005年城北樓盤供應(yīng)面積為50.45萬,占全市總供應(yīng)量的7.97,與往年相比城北供應(yīng)體量已有大幅
24、增加。這表明,城北區(qū)域開發(fā)逐漸活躍起來。由于北部新城規(guī)劃的出臺(tái)以及地鐵一號(hào)線的動(dòng)工,諸多利好消息刺激了城北樓市的發(fā)展,萬科、新希望、曉初、萬博、藍(lán)光等諸多知名開發(fā)商紛紛進(jìn)駐城北,為城北帶來高品質(zhì)樓盤,徹底改變城北無好盤的印象。2005年底,城北大盤時(shí)代開始出露端倪。2006年:直沖4000元/今年2月24日的土地拍賣中,蜀信房產(chǎn)以455萬元/畝的價(jià)格刷新了城北的地價(jià),這說明城北已成為開發(fā)商重點(diǎn)關(guān)注的地方,從蜀信拿地的價(jià)格來看,城北房?jī)r(jià)超過4500元/已成定局。而實(shí)際上,萬科雙水案、天府江南、博雅新城等已經(jīng)成為城北樓市高價(jià)的踐行者。年底北新干線通車,城北的交通瓶頸將被打破,由于城北新開樓盤品質(zhì)與
25、價(jià)格的優(yōu)勢(shì),城北可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)較大的補(bǔ)漲潮。而北新干道高架橋建成后,受益最大的將是新都、清白江為核心的北部新城,目前這里的房?jī)r(jià)是成都各個(gè)區(qū)域中最低的,居住成本是最低的、發(fā)展空間最大。2、城北近年供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)面積供應(yīng)量2004年1-7月城北住宅物業(yè)供應(yīng)量共計(jì)31.49萬平米,同比03年同期上漲53.53%;而05年由于物業(yè)稅的實(shí)施,住宅市場(chǎng)進(jìn)入了短時(shí)間內(nèi)的觀望期,使得住宅供應(yīng)有所縮減,同比04年同期下降9.62%。但隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸明朗,7月份城北增大了其住宅的供應(yīng)量,供應(yīng)量為12.7萬平米,占1-7月份供應(yīng)總量的近5成,2005年城北樓盤供應(yīng)面積50.45萬平米。項(xiàng)目規(guī)模就單個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)面積來看
26、,03年為2.93萬平米/個(gè)、04年為3.94萬平米/個(gè)、05年為5.69萬平米,其上漲幅度分別為34.47%、44.42%。隨著城北土地的大宗出讓以及容積率等開發(fā)條件的放寬使得城北住宅開發(fā)規(guī)模將向著大型化發(fā)展。3、城北生態(tài)居住區(qū)規(guī)劃在整個(gè)城北區(qū)域中,有幾處板塊憑著先天的環(huán)境優(yōu)勢(shì)成為成都樓市又一生態(tài)標(biāo)簽。北湖:北湖位于成都三環(huán)路以北,西到大件路,湖面多達(dá)700余畝,目前湖區(qū)及周圍4000多畝的景區(qū)已經(jīng)基本建成,已于去年向游人開放。北湖地處12平方公里北郊風(fēng)光帶的核心區(qū),緊鄰動(dòng)物園、白蓮池和沙河北段風(fēng)景帶。沙河源:于2001年11月動(dòng)工的沙河整治是城北環(huán)境改善最重要的一個(gè)環(huán)節(jié),總投資32.48億
27、元,規(guī)劃整治范圍涉及4.63平方公里。經(jīng)過三年整治,沙河已被打造成為人居環(huán)境最佳的居住區(qū)域之一。而沙河風(fēng)景最美的地方就是洞子口至駟馬橋一線的沙河源。鳳凰山:鳳凰山片區(qū)位于成都市城市南北發(fā)展軸線上,正在規(guī)劃的城北新區(qū),將被規(guī)劃為以山體生態(tài)保護(hù)為特色的中高檔居住用地,鳳凰山片區(qū)的規(guī)劃總面積就達(dá)1023.94公頃。毗河:毗河是成都市的七大綠色走廊之一,由西向東貫穿新都城區(qū),具有原生態(tài)的生態(tài)環(huán)境,是成都市近郊唯一沒有被污染的河流。萬科雙水岸、交大房產(chǎn)的香洲半島就分列在毗河兩邊。4、城北住宅發(fā)展趨勢(shì)分析城北住宅現(xiàn)總體呈現(xiàn)出開發(fā)量短缺,以中低價(jià)位的樓盤為主的特征,其中能上一定檔次和影響力的代表性樓盤僅有萬
28、科、交大等開發(fā)的少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目。此外北部新城的規(guī)劃將提升城北價(jià)值。在未來的規(guī)劃中,在北三環(huán)以外,將出現(xiàn)一座北部新城,有望建設(shè)出一個(gè)集休閑、度假、商住為一體的綜合社區(qū),并利用鳳凰山的地勢(shì)在高處進(jìn)行高檔住宅開發(fā)。受城北傳統(tǒng)的交通樞紐和物流中心地位的影響,其住宅發(fā)展是成都市各區(qū)域中起步較晚的區(qū)域,但隨著政府的大力引導(dǎo)以及地鐵等各種利好消息的發(fā)布,使城北住宅開發(fā)將成為繼城東后的又一開發(fā)熱點(diǎn),其各板塊具體情況如下: (信息來源于:焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng))5、2006年19月城北取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)預(yù)售證號(hào)項(xiàng)目名稱開發(fā)公司環(huán)域用途總面積()取證時(shí)間4446芙華·新大陸成都市芙華房地產(chǎn)開發(fā)公司二三環(huán)住宅1
29、3106.792006-04-064560住宅、車庫(kù)35187.722006-08-014541萬科加州灣成都萬科房地產(chǎn)有限公司一二環(huán)住宅34012.62006-07-134545 興元華盛成都興元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 二三環(huán)住宅、商業(yè)26474.182006-07-204506 商業(yè)、住宅21381.02006-06-124574 住宅、商業(yè)58581.02006-08-164557 華凌·尚城三期成都市華凌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 二三環(huán)住宅21046.99 2006-07-31 4571 xxx四川聯(lián)群投資有限公司 二三環(huán)住宅13144.012006-08-114587住宅、商業(yè)316
30、60.612006-08-24(該統(tǒng)計(jì)表的研究范圍:東至成綿高速、南至一環(huán)路、西至營(yíng)門口路、北至三環(huán)路)6、已經(jīng)進(jìn)駐城北的發(fā)展商從近年成都是各區(qū)住宅土地的樓面均價(jià)來看,城北住宅用地樓面地價(jià)相對(duì)城南和城西便宜一半,2005年上半年城東住宅用地樓面地價(jià)偏低主要受土地二級(jí)掛牌轉(zhuǎn)讓的影響較大。城北的土地成本相對(duì)其他區(qū)域較低,加之政府對(duì)城北規(guī)劃和人民北路延長(zhǎng)線規(guī)劃,以及地鐵1號(hào)線的利好消息,將大大刺激城北片區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)速度,將繼城東片區(qū)之后又一個(gè)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。續(xù)萬科之后,中海地產(chǎn)、藍(lán)光、陽(yáng)光100、新希望、曉初物業(yè)、天之海實(shí)業(yè)、萬博置業(yè)、中房集團(tuán)等紛紛搶攤城北。在這些融入城北的資本中,有一條來自福建的
31、資本尤其活躍。興元華盛、xxx等項(xiàng)目背后,都有福建資本的背景,雖然規(guī)模都不大,但他們不約而同選擇了在地產(chǎn)巨頭還沒有對(duì)城北下手時(shí)搶先抓住機(jī)會(huì)。7、城北主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤順著藍(lán)光、陽(yáng)光100、新希望、曉初物業(yè)、天之海實(shí)業(yè)、萬博置業(yè)、中房集團(tuán)等紛紛搶攤城北,2006年的城北樓市將迎來一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈的大時(shí)代。2006年城北主要樓盤展示圖附件(我司于2006年10月7日踩盤表)競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查表n 物業(yè)名稱:第一園踩盤日期/時(shí)間: 2006 年10月7日 登記人: 王靜 取回資料: DM單 項(xiàng)目地址成都市金府路與蓉北大道交匯處(沙河公園)開發(fā)商成都市慶輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)投資商園林設(shè)計(jì)施工單位整合推廣深
32、圳毅華廣告(成都)公司物業(yè)管理預(yù)售證號(hào)成房預(yù)售字第4281、4446號(hào)按揭銀行售樓電話83128222、83120222 總用地面積總建筑面積容積率住宅面積商業(yè)面積公建配套面積合計(jì):21.7畝66393.233.9953817.523720.47綠化率建筑形態(tài)建筑風(fēng)格房屋組合樓間距25小高層電梯公寓總棟數(shù)層數(shù)總套數(shù)結(jié)構(gòu)形式層高物管收費(fèi)一期 棟二期 棟共7 棟18層505戶剪力墻結(jié)構(gòu),七度搞震標(biāo)準(zhǔn)3米(鋪面為3.9米)戶型面積區(qū)間單價(jià)均價(jià)主力總價(jià)周邊交通851603888元/(預(yù)計(jì))34萬50萬(預(yù)計(jì))87路、70、402、108、39、63、99、44路公交車車位數(shù)車位比例車位價(jià)格開盤時(shí)間交樓
33、時(shí)間地上停車位:56個(gè)地下停車位:270個(gè)1.55:1 本月底,11初工程進(jìn)度開發(fā)周期分期開發(fā)電梯品牌付款方式及折扣二期一次性1,按揭無折扣室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)公共裝修標(biāo)準(zhǔn)會(huì)所設(shè)施智能化配套物業(yè)管理服務(wù)廣告語(yǔ)一生之園客源特征面向五塊石及城北商家、鐵路職工環(huán)境點(diǎn)評(píng)背靠沙占地2012畝的河源公園,擁有一定的自然資源。規(guī)劃特色戶型及戶型比序號(hào)房型名稱空間格局面積()套數(shù)房型比銷售套數(shù)房型銷售比1A13房2廳2衛(wèi)114.182A22×2×189.123D13×2×195.434567優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)三房面積有市場(chǎng)上主流產(chǎn)品110120的戶型配套設(shè)施教育:西南交大附中、規(guī)劃中的雙
34、水中學(xué)、44中、九里堤小學(xué)、雙水碾小學(xué)等;醫(yī)療:成鐵分局醫(yī)院、成華區(qū)紅十字醫(yī)院、內(nèi)燃機(jī)廠職工醫(yī)院等;農(nóng)貿(mào)市場(chǎng):王賈農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)、成都市金鳳農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、五塊石蔬菜綜合批發(fā)市場(chǎng)、成都市農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)中心等;城北各類專業(yè)市場(chǎng)市場(chǎng)附加值與2000多畝的沙河公園為臨,是該項(xiàng)目的最大賣點(diǎn)。樣板房綜合點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目規(guī)模較小,且項(xiàng)目的位于大件路與商貿(mào)大道的交匯處,車流較大,噪音污染較為嚴(yán)重,但擁有一定的自然資源作為補(bǔ)充。其它競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查表n 物業(yè)名稱: 恒業(yè)·星園踩盤日期/時(shí)間: 2006 年10月7日 登記人: 王靜 取回資料: 樓書、DM單、部分戶型圖 項(xiàng)目地址成都市五塊石蓉北商貿(mào)大道99號(hào)開發(fā)商成都市恒
35、業(yè)東升資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)投資商新加坡仁恒置地園林設(shè)計(jì)施工單位廣告整合主慧堂·主語(yǔ)廣告物業(yè)管理預(yù)售證號(hào)按揭銀行售樓電話83118800 (6線)總用地面積總建筑面積容積率住宅面積商業(yè)面積公建配套面積合計(jì)41畝約1010133.651300綠化率建筑形態(tài)建筑風(fēng)格房屋組合樓間距33.60 高層電梯公寓總棟數(shù)層數(shù)總套數(shù)結(jié)構(gòu)形式層高物管收費(fèi)一期 棟二期 棟共7 棟18層795戶1.2元/·月戶型面積區(qū)間單價(jià)均價(jià)主力總價(jià)周邊交通60140平米均價(jià)不超過4000元/10月底排號(hào)(據(jù)銷售人員所說)70、24、99、59、73、44、87、86等8條公交線站點(diǎn)車位數(shù)車位比
36、例車位價(jià)格開盤時(shí)間交樓時(shí)間533個(gè)1.7:1排號(hào)11初左右20087年4月前工程進(jìn)度開發(fā)周期分期開發(fā)電梯品牌付款方式及折扣二期一次性1,VIP卡1,商家1,按揭無折扣室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)公共裝修標(biāo)準(zhǔn)會(huì)所設(shè)施智能化配套物業(yè)管理服務(wù)廣告語(yǔ)北二環(huán)/上品花園住區(qū)客源特征面向五塊石及城北商家、鐵路職工環(huán)境點(diǎn)評(píng)規(guī)劃特色戶型及戶型比序號(hào)房型名稱空間格局面積()套數(shù)房型比銷售套數(shù)房型銷售比1A1a3房2廳2衛(wèi)127.09131.672A2a3房2廳2衛(wèi)118.25121.534567優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)三房面積有市場(chǎng)上主流產(chǎn)品110120的戶型,且部分戶型擁有入戶花園等配套設(shè)施(支撐的元素)中小學(xué):五塊石小學(xué)、雙水碾小學(xué)、王賈小
37、學(xué)、九里堤小學(xué)、44中、鐵二院中學(xué)、交大附中綜合商場(chǎng):恒業(yè)國(guó)際一站式居家用品采購(gòu)中心、五塊石小食品批發(fā)市場(chǎng)、國(guó)美電器、荷花池服飾批發(fā)市場(chǎng)等郵局:郵政、通訊方面的設(shè)施較為齊備,設(shè)有大型郵政局、中國(guó)電信營(yíng)業(yè)廳、火車北站郵電局等銀行:建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、交通銀行、銷售接待中心旁設(shè)有興業(yè)銀行自助銀行等醫(yī)院:成都鐵路中心醫(yī)院 金牛區(qū)婦幼保健院附加值開發(fā)商為擁有上市公司背景的海外著名企業(yè),并已在全國(guó)多個(gè)城市有過成功開發(fā)的經(jīng)歷,加之項(xiàng)目前擁有已建成并投入使用的恒業(yè)國(guó)際(大型家居用品采購(gòu)中心),使客戶對(duì)開發(fā)商的實(shí)力有更一步的認(rèn)識(shí)。樣板房有三套樣板房,分別是兩套兩房及一套三房的,由于樣板房位置按照實(shí)際
38、交房的結(jié)構(gòu)布局來定,給客戶以“身臨其境”的感覺。通過樣板房,可以將原有戶型的缺點(diǎn)進(jìn)一步縮小甚至規(guī)避,將優(yōu)點(diǎn)進(jìn)一步放大,對(duì)銷售有一定的促進(jìn)作用。綜合點(diǎn)評(píng)擁有知名開發(fā)商的背景,并且擁有樣板房這個(gè)直接的銷售工具,對(duì)銷售有極大的促進(jìn)作用;加之,該項(xiàng)目分期開發(fā),在營(yíng)銷上往往采用低價(jià)入市,低開高走的方式進(jìn)行,對(duì)xxx二期銷售有一定的影響其它競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查表n 物業(yè)名稱: 水韻天府踩盤日期/時(shí)間: 2006 年10月7日 登記人: 王靜 取回資料: DM單、部分戶型圖 項(xiàng)目地址成都市王賈大道、金府路交匯處(售樓地址:王賈大道沙河觀光塔旁詩(shī)歌橋畔開發(fā)商成都金房集團(tuán)有限公司建筑設(shè)計(jì)四川省建筑設(shè)計(jì)院投資商園林設(shè)計(jì)四
39、川省建筑設(shè)計(jì)院景觀設(shè)計(jì)所施工單位華西集團(tuán)有限公司整合推廣黑弧廣告(中國(guó)·成都)物業(yè)管理預(yù)售證號(hào)按揭銀行售樓電話83129111、83129222總用地面積總建筑面積容積率住宅面積商業(yè)面積公建配套面積合計(jì)138.74畝建設(shè)用地:80.35畝、代征地26.02畝、鐵路公路防護(hù)林地32.37畝約25.7萬20.3萬1.017萬綠地面積:園區(qū)1.6萬,小區(qū)周邊1.8萬綠化率建筑形態(tài)建筑風(fēng)格房屋組合樓間距大于30高層電梯公寓總棟數(shù)層數(shù)總套數(shù)結(jié)構(gòu)形式層高物管收費(fèi)一期 棟二期 棟共7 棟221層18層1988戶1.2元/·月戶型面積區(qū)間單價(jià)均價(jià)主力總價(jià)周邊交通52148均價(jià)3800元/7
40、0、24、99、59、73、44、87、86等8條公交線站點(diǎn)車位數(shù)車位比例車位價(jià)格開盤時(shí)間交樓時(shí)間10.28左右入會(huì),11月底、12初開盤20087年4月前工程進(jìn)度開發(fā)周期分期開發(fā)電梯品牌付款方式及折扣二期一次性1,VIP卡1,商家1,按揭無折扣室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)公共裝修標(biāo)準(zhǔn)會(huì)所設(shè)施智能化配套物業(yè)管理服務(wù)廣告語(yǔ)沙河源頭·城北地標(biāo)客源特征面向五塊石及城北商家、鐵路職工環(huán)境點(diǎn)評(píng)對(duì)面就是占地2012畝的沙河源公園,擁有一定的自然資源。并且沙河觀光塔及觀光隧道等相距不遠(yuǎn),是沙河源目前擁有自然景觀最好的項(xiàng)目。規(guī)劃特色戶型及戶型比序號(hào)房型名稱空間格局面積()套數(shù)房型比銷售套數(shù)房型銷售比11A3房2廳2
41、衛(wèi)12722A3×2×2128.7237A3×2×2116456優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)戶型選擇面較大,戶型面積區(qū)間在52148之間,部分戶型擁有入戶花園配套設(shè)施(支撐的元素)沙河觀光塔、沙河觀光隧道、市政街頭游園、小學(xué)和幼兒園各2個(gè)、大型游樂園“華僑城歡樂谷”(再建)附加值與2000多畝的沙河公園為臨,是該項(xiàng)目的最大賣點(diǎn)。且項(xiàng)目規(guī)模較大,容易營(yíng)造大環(huán)境及小環(huán)境。項(xiàng)目將與沙河源公園之間將以下穿隧道相連,這樣使得項(xiàng)目與沙河源公園結(jié)合得更加緊密,真正營(yíng)造出“公園里的家”的居家氛圍。樣板房樣板房正在施工當(dāng)中綜合點(diǎn)評(píng)擁有本土知名開發(fā)商的背景,并且擁有樣板房這個(gè)直接的銷售工具,對(duì)
42、銷售有極大的促進(jìn)作用其它競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查表n 物業(yè)名稱: 興元華盛踩盤日期/時(shí)間: 2006 年10月7日 登記人: 王靜 取回資料: DM單、計(jì)價(jià)表 項(xiàng)目地址成都市北二環(huán)外川陜路與大件路交匯處(往西120米)開發(fā)商成都興元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)投資商園林設(shè)計(jì)施工單位營(yíng)銷策劃、整合推廣耀天·錦官城地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)物業(yè)管理預(yù)售證號(hào)成房預(yù)售字第4281、4446號(hào)按揭銀行售樓電話83513666(6線)總用地面積總建筑面積容積率住宅面積商業(yè)面積公建配套面積合計(jì)131余畝約40萬平米 3.9997 綠化率建筑形態(tài)建筑風(fēng)格房屋組合樓間距25% 小高層電梯公寓總棟數(shù)層
43、數(shù)總套數(shù)結(jié)構(gòu)形式層高物管收費(fèi)一期 15 棟二期 69棟三期 1013棟共13 棟1.1元/·月戶型面積區(qū)間單價(jià)均價(jià)(案例)主力總價(jià)(案例)周邊交通戶型面積45-125平米431504(定價(jià):4215元/,面積:119.24)一次性:4046元/(4折扣)按揭:4131元/(2折扣)一次性:482493元按揭:492545元1號(hào)地鐵首發(fā)站、鳳凰山機(jī)場(chǎng)、火車北站、昭覺寺汽車站、青龍場(chǎng)客運(yùn)中心、五塊石汽車站。 9、63、70、402、403、412路公交車,以及附近昭覺寺汽車站1、15、9、18、32、45、49、60、76路公交車。車位數(shù)車位比例車位價(jià)格開盤時(shí)間交樓時(shí)間2000多個(gè)興元華
44、盛一期一組團(tuán)2006年6月18日 一期二組團(tuán)2006年8月26日,三組團(tuán)排號(hào)時(shí)間:10月9日(據(jù)售樓員透露)2008年6月30日交房工程進(jìn)度開發(fā)周期分期開發(fā)電梯品牌付款方式及折扣三期現(xiàn)階段折扣不一,一次性46,按揭24不等室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)公共裝修標(biāo)準(zhǔn)會(huì)所設(shè)施智能化配套物業(yè)管理服務(wù)廣告語(yǔ)城北核心區(qū)·沙河畔·40萬平方米超質(zhì)大盤客源特征面向五塊石及城北商家環(huán)境點(diǎn)評(píng)緊臨沙河新綠水碾公園、鳳凰二溝濕地公園規(guī)劃特色整個(gè)社區(qū)由12幢18層兩梯四戶景觀電梯公寓半圍合而成,分三組團(tuán)開發(fā)?,F(xiàn)代時(shí)尚的立面,三個(gè)主題社區(qū),以水、植物、雕塑小品為主題,各具風(fēng)格。戶型及戶型比序號(hào)房型名稱空間格局面積()
45、套數(shù)房型比銷售套數(shù)房型銷售比1C2型3房2廳2衛(wèi)1202A2型3×2×211034567優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)戶型選擇面較大,戶型面積區(qū)間在45125之間,三房面積有市場(chǎng)上主流產(chǎn)品110120的戶型。配套設(shè)施(支撐的元素)醫(yī)療:成都軍區(qū)總醫(yī)院、老年干部療養(yǎng)院、地質(zhì)醫(yī)院; 教育:成都醫(yī)學(xué)院雙水碾小學(xué)、青龍場(chǎng)小學(xué)、成都市第36中學(xué)、成都三原外國(guó)語(yǔ)學(xué)校等; 游樂:沙河·新綠水碾公園、動(dòng)物園、昭覺寺、北湖公園、熊貓基地;樣板房綜合點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目規(guī)模較大,且擁有配套賣場(chǎng),但銷售人員素質(zhì)較差。其它一期1組團(tuán)1、2號(hào)樓房源余90%,持續(xù)銷售中。2組團(tuán)4、5號(hào)樓8月26日開盤銷售。戶型面積45-12
46、5平米,其中大部分為60-90平米。一期3號(hào)樓為2層商業(yè)建筑12000余平米只招商不出售四、 城北置業(yè)客戶分析在對(duì)城北客戶資源的挖掘中,這些先期進(jìn)入的項(xiàng)目都將目標(biāo)客戶直接瞄準(zhǔn)城北的經(jīng)商群體,據(jù)世家機(jī)構(gòu)調(diào)查,在城北經(jīng)商的群體中82的人目前在租房居住,60的人計(jì)劃在成都買房定居。而據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),城北的40多個(gè)大中型專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者已經(jīng)構(gòu)成城北樓市巨大的購(gòu)房群體,按照每個(gè)市場(chǎng)1000個(gè)攤位,其中1/3的經(jīng)營(yíng)者要在區(qū)域內(nèi)置業(yè)來計(jì)算,需住宅1.3萬套,再按100每套計(jì)算,住宅面積將達(dá)130萬,相當(dāng)于2005年城北樓盤供應(yīng)量的2.64倍(2005年城北樓盤供應(yīng)面積50.45萬),再加上鐵路系統(tǒng)職工、沙河沿線
47、及北新干線拆遷戶的需求,城北的購(gòu)買力將有一個(gè)強(qiáng)勢(shì)的拉升。荷花池商圈是一個(gè)多種經(jīng)營(yíng)形式、多種經(jīng)營(yíng)方式、多種經(jīng)營(yíng)品 類、多種管理服務(wù)功能和多地區(qū)客商并存的大型綜合批發(fā)市場(chǎng)。其規(guī)模、效益均居我國(guó)西 部集貿(mào)市場(chǎng)之首,在全國(guó)“百?gòu)?qiáng)”集貿(mào)市場(chǎng)中位列第七 。該市場(chǎng)以其每年數(shù)十億交易額雄居全國(guó)百?gòu)?qiáng)綜合性貿(mào)易市場(chǎng)第七位。是一個(gè)集多經(jīng)營(yíng)形式、多商品門類、多服務(wù)功能、多地區(qū)客商并存的大型綜合性批發(fā)市場(chǎng)。其規(guī)模、效益均居中國(guó)西部集貿(mào)市場(chǎng)之首。已形成的專業(yè)市場(chǎng)有鞋類、皮具、服裝、百貨、小家電、工藝品等。商品種類萬余種,場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)廠商萬千多戶,從業(yè)人員多萬人,日上市交易人數(shù)萬人次,日成交額達(dá)千
48、萬元以上。 五塊石商圈共有20個(gè)專業(yè)市場(chǎng),依托于金牛區(qū)大商圈的市場(chǎng)品牌發(fā)展規(guī)劃。五塊石一帶常住人口近萬人,每天平均流動(dòng)人口10萬人左右。近20個(gè)專業(yè)市的全年成交總額11.3億元,占城區(qū)市場(chǎng)總額的一半多。金牛區(qū)在全省乃至整個(gè)西部地區(qū),都是專業(yè)市場(chǎng)最密集、市場(chǎng)類型最活躍的區(qū)域,這20個(gè)專業(yè)市場(chǎng)成為金牛區(qū)發(fā)展的強(qiáng)勁助推器。 其中電器、藥材、糧油副食、文體用品是五塊石商圈發(fā)展的主要支柱。這兩大商圈每年創(chuàng)造4000個(gè)十萬富翁,600個(gè)百萬富翁,是數(shù)十萬人實(shí)現(xiàn)財(cái)富的夢(mèng)想之地。1、購(gòu)房意向調(diào)查 對(duì)于購(gòu)房首選因素中客戶綜合考慮多,首要考慮的是房?jī)r(jià)、社區(qū)環(huán)境和戶型,其次是配套,位置,物業(yè)和生活便利性;私人生活圈
49、;社區(qū)規(guī)模和品牌知名度選擇相對(duì)較少。 客戶對(duì)社區(qū)規(guī)模大小選擇不是購(gòu)房考慮重點(diǎn),選擇比例為55%和45%。 購(gòu)買需求中為子女購(gòu)房和解決戶口問題占主要因素;大部分調(diào)查客戶中為在成都的第一次購(gòu)房,屬于成都的第一居所。 設(shè)施配套中停車場(chǎng),農(nóng)貿(mào)市場(chǎng),交通便利,治安巡邏點(diǎn),物業(yè)服務(wù)檔次和學(xué)校要求最多,比例72%;購(gòu)物,娛樂和體育設(shè)施要求其次。2、房屋產(chǎn)品需求調(diào)查 價(jià)格因素:絕大部分客戶選擇房屋單價(jià)在2500-3000區(qū)間,總價(jià)要求在15-35萬,其中15-20萬最多,占問卷比例的48%,20-25萬的27%,25-30萬的13%,30-35萬的8%。 戶型要求:戶型面積選擇集中在51-110區(qū)間,需求比例
50、80%;110以上的需求占14%;戶型選擇以經(jīng)濟(jì)型兩房居室和經(jīng)濟(jì)型三居室為主,需求比例為61%;樓層需求10層以下比例42%;11-15層為33%,15層以上為25%。3、目標(biāo)客戶分析在城北置業(yè)的人不可能都是城北的生意人,但肯定和城北這個(gè)市場(chǎng)存在著諸多的聯(lián)系。城北有很多的富裕群體:一個(gè)是鐵路群體,這部分客戶的購(gòu)買力較強(qiáng)。另一部分就是生意群體,城北大大小小一百多個(gè)專業(yè)市場(chǎng),每個(gè)市場(chǎng)順便也會(huì)產(chǎn)生一百個(gè)以上百萬富翁。這群客戶不是不重視配套和社區(qū)環(huán)境,而是由于要兼顧生意,所以為這些商旅人士打造高品質(zhì)的居家樓盤還是很有市場(chǎng)的。本項(xiàng)目目標(biāo)客戶多為城北商圈生意人士及鐵路系統(tǒng)職工,年齡25-55歲居多。1)
51、以城北五塊石和荷花池區(qū)域經(jīng)商者居多,主要從事商品批發(fā)業(yè)務(wù)。2) 居住地普遍在工作場(chǎng)所附近,事業(yè)發(fā)展類型,對(duì)住宅要求品位不高,對(duì)房?jī)r(jià)敏感,經(jīng)濟(jì)實(shí)用型住宅是首選。3) 家庭意識(shí)重,買房考慮以戶口和家人考慮為首選。4) 潛意識(shí)中受農(nóng)村城市化因素影響,向往城區(qū)生活。5) 首次置業(yè)者眾多,即便是二次置業(yè)者都有目的性較強(qiáng)的投資計(jì)劃。6) 房屋購(gòu)買面積要求根據(jù)經(jīng)營(yíng)商品的特殊性差別各異,特別是藥材經(jīng)營(yíng)客戶更看重住宅與庫(kù)房的距離和便利程度。7) 鄉(xiāng)土氛圍濃厚,大部分經(jīng)營(yíng)者都與同行業(yè)伙伴,或者同地區(qū)老鄉(xiāng)群居在一起,可能形成小集團(tuán)購(gòu)買人群。8) 家庭收入能夠滿足本區(qū)域平均房?jī)r(jià),潛在購(gòu)買力強(qiáng),但購(gòu)房多經(jīng)營(yíng)生意聯(lián)系考慮
52、。9) 區(qū)域內(nèi)的目標(biāo)消費(fèi)群對(duì)自有資金的安全性要求較高。10) 自身安全性要求比較明顯,。11) 生意的本性使目標(biāo)消費(fèi)群對(duì)物業(yè)的性價(jià)比要求較高。12) 不同專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)的消費(fèi)群因工作性質(zhì).文化水平.等因素對(duì)居住要求差異性較大。13) 不同年齡段的目標(biāo)消費(fèi)群購(gòu)房目的不同.購(gòu)房實(shí)力差距較大。14) 區(qū)域內(nèi)的投資型客戶少。第二部分xxx二期銷售建議一、 銷售道具的準(zhǔn)備1. 銷售中心內(nèi)部的的包裝和整改(會(huì)在以后的報(bào)告中詳細(xì)闡述)2. 銷售中心外部的包裝和整改(會(huì)在以后的報(bào)告中詳細(xì)闡述)3. 樣板房設(shè)立設(shè)立樣板房的理由:a) 設(shè)立樣板房方便客戶對(duì)產(chǎn)品有更加直觀認(rèn)識(shí)。由于本項(xiàng)目目標(biāo)客戶多為在城北經(jīng)商的個(gè)體工商戶,這部分客戶普遍存在學(xué)歷不高,看不懂圖紙的現(xiàn)象(在一期銷售過
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