在建工程抵押評(píng)估的特點(diǎn)與評(píng)估范圍

1、在建工程抵押評(píng)估的特點(diǎn)與評(píng)估范圍    在建工程是尚未形成的產(chǎn)品，從基礎(chǔ)到主體完成，再到竣工驗(yàn)收，這個(gè)過(guò)程跨越的時(shí)間較長(zhǎng)。隨著工程的進(jìn)展，其價(jià)值往往發(fā)生變化，因此，在建工程評(píng)估有著很強(qiáng)的特殊性和復(fù)雜性。本文將在界定在建工程的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)探討在建工程抵押評(píng)估的特點(diǎn)與評(píng)估范圍。    一、 在建工程的含義及其特點(diǎn)    （一） 在建工程的含義 在建工程最重要的特征就是其工程量尚未完成，因而體現(xiàn)在其建筑物實(shí)體形態(tài)不完全，不具備有關(guān)部門組織進(jìn)行竣工驗(yàn)收的條件，以及不能馬上實(shí)現(xiàn)其設(shè)計(jì)用

2、途等諸多特性。 要正確把握在建工程評(píng)估價(jià)值的內(nèi)涵并選擇適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法對(duì)在建工程進(jìn)行估價(jià)，首先要明確在建工程的含義。對(duì)于在建工程的定義，在理論界有多種不同的提法。一種定義是，在建工程就是正在施工或雖已完工但尚未辦理移交驗(yàn)收的建設(shè)工程。它是指在建工程已經(jīng)構(gòu)成的投資完成額，包括尚未交付使用的投資完成額。包括在建的新建項(xiàng)目、擴(kuò)建項(xiàng)目、改建項(xiàng)目以及恢復(fù)項(xiàng)目等項(xiàng)目工程。另外一種說(shuō)法，在建工程房地產(chǎn)即建筑工程尚未完工或雖然已經(jīng)完工，但尚未交付使用的建設(shè)項(xiàng)目房地產(chǎn) . 中評(píng)協(xié)（96）第3號(hào)資產(chǎn)評(píng)估規(guī)范意見(jiàn)（試行）對(duì)在建工程是這樣論述的：在建工程是正在建設(shè)中的固定資產(chǎn)建設(shè)或改良工程，包括成套或單項(xiàng)建設(shè)的生產(chǎn)性和

3、非生產(chǎn)性固定資產(chǎn)以及維修、安裝、擴(kuò)建、改建和大修理工程。按照建設(shè)部56號(hào)令城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第三條所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。從城市房地產(chǎn)抵押管理辦法中的定義可看出：在建工程抵押得來(lái)的貸款只能用于該工程的建造，而不得它用，因此對(duì)已完工至已竣工驗(yàn)收了的工程就不能進(jìn)行在建工程抵押登記，而應(yīng)該督促其盡快完善產(chǎn)權(quán)后再造行產(chǎn)權(quán)抵押登記。 在建工程，其涵義有廣義和狹義之分。廣義上的房屋在建工程，是指房屋自主體工程動(dòng)工建設(shè)開(kāi)始至建成后房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)頒發(fā)所有權(quán)證

4、書止所處的狀態(tài)。狹義上的房屋在建工程，是指房屋工程自主體工程基本建設(shè)開(kāi)始至房屋達(dá)到竣工驗(yàn)收條件前所處的狀態(tài)?？梢?jiàn)，狹義上的房屋在建工程，主要是指房屋主體結(jié)構(gòu)的建設(shè)過(guò)程中的狀態(tài)，是一種實(shí)物上的未完成狀態(tài)，而廣義上的房屋在建工程不僅包括狹義上的房屋在建工程在內(nèi)，還包括房屋各項(xiàng)工程均已完工，即達(dá)到房屋竣工驗(yàn)收條件后、未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書的情形，是一種在法律上未完成的狀態(tài)。與一般意義上的房地產(chǎn)相比，在建工程具有自身的特點(diǎn)。 綜合有關(guān)的觀點(diǎn)和意見(jiàn)，參照有關(guān)的文獻(xiàn)和評(píng)估方面的叢書，本文中所述及的在建工程是指“正在施工但未完工或已完工但未通過(guò)竣工驗(yàn)收的工程項(xiàng)目”。 （二）在建工程的特點(diǎn) 在建工程泛指處于建設(shè)

5、過(guò)程中、尚未完工并交付使用的工程項(xiàng)目，一般把是否進(jìn)行了整體竣工驗(yàn)收作為界定的主要依據(jù)。作為房地產(chǎn)的一種類型，在建工程的表現(xiàn)形式多種多樣，既可以是處于建設(shè)過(guò)程中的項(xiàng)目，也可以是已停工多年的“爛尾樓”。在建工程有著與一般房地產(chǎn)不同的特點(diǎn)。 1.所有權(quán)的相對(duì)確定性 指房屋在建工程在主管機(jī)關(guān)正式頒發(fā)所有權(quán)證書之前，其所有權(quán)處于相對(duì)確定的狀態(tài)。 2.合法性 房屋在建工程，必須是經(jīng)國(guó)家法定機(jī)關(guān)或有權(quán)部門在其職權(quán)范圍內(nèi)，依照法律規(guī)定的程序進(jìn)行審批后取得相關(guān)批文的合法工程，未經(jīng)審批并取得規(guī)劃紅線圖、施工許可證等合法手續(xù)的違章建筑不受法律保護(hù)，更不得以抵償法律文書確定的債務(wù)。 3.可變價(jià)性 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房

6、屋在建工程與其他房地產(chǎn)一樣屬于商品，有其內(nèi)在價(jià)值及使用價(jià)值。但是由于在建工程處于法律上或事實(shí)上的未完成狀態(tài)，尤其是事實(shí)上未完成而停止建設(shè)的工程，其價(jià)值能否以交換價(jià)值體現(xiàn)出來(lái)，即該在建工程是否具有可變價(jià)性，是區(qū)分執(zhí)行案件抵債標(biāo)的物與非標(biāo)的物的基礎(chǔ)。只有那些在市場(chǎng)上能夠變價(jià)的、抵償金錢債權(quán)的在建工程，才能被執(zhí)行法院納入執(zhí)行標(biāo)的物的范圍，列為司法評(píng)估的對(duì)象。 4.在建工程房地產(chǎn)可比性差 在建工程涵括了從剛剛投資興建的工程到已完成建設(shè)但尚未交付使用的工程，這就造成了在建工程房地產(chǎn)之間可比性差。 5.在建工程形象進(jìn)度與實(shí)際投資額較難一致 在建工程實(shí)際投資額，其賬面價(jià)值包括預(yù)付材料款和預(yù)付設(shè)備款，同時(shí)也記

7、錄在建工程中應(yīng)付材料款及應(yīng)付設(shè)備款等，因此，在建工程投資不能完全體現(xiàn)在建工程的形象進(jìn)度。 6.在建工程建設(shè)工期長(zhǎng)短差別較大 建設(shè)工期長(zhǎng)短的差別，直接與建造期間材料，工費(fèi)價(jià)值變化、設(shè)計(jì)變更等相聯(lián)系，對(duì)評(píng)估價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的選擇有直接影響。 7.在建工程房地產(chǎn)種類多 在建工程房地產(chǎn)也涉及正常使用房地產(chǎn)中各類房地產(chǎn)，如不同用途、不同結(jié)構(gòu)的廠房、倉(cāng)庫(kù)、普通住宅、高級(jí)住宅等。 8.在建工程造價(jià)差異大 同種用途、同種結(jié)構(gòu)的在建工程，由于其地基的差異等特殊原因，造成比正常情況房地產(chǎn)投資增大。 9.法定抵押權(quán)優(yōu)先于約定抵押權(quán) 根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法第286條規(guī)定，發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合

8、期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包入?yún)f(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。即承包人的法定抵押權(quán)優(yōu)先于銀行與抵押人的約定抵押權(quán)。    二、在建工程的分類 在實(shí)際的估價(jià)實(shí)務(wù)以及科學(xué)研究中，可以將在建工程按照不同方式進(jìn)行分類。在建工程可根據(jù)標(biāo)志性工程進(jìn)度進(jìn)行分類，也可根據(jù)建設(shè)用途進(jìn)行分類，同時(shí)對(duì)于同一階段的在建項(xiàng)目，由于工程款支付方式的不同，以及材料設(shè)備購(gòu)置的早晚，在價(jià)值上也會(huì)形成差異。 根據(jù)標(biāo)志性工程進(jìn)度進(jìn)行分類，建筑工程的施工過(guò)程

9、分為土方工程、基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程、電氣設(shè)備安裝工程、給排水工程、內(nèi)外裝修工程、室外工程等等。由于工程施工是一個(gè)連續(xù)的過(guò)程，可以按照建設(shè)工程施工主要工作的進(jìn)度狀況劃分為結(jié)構(gòu)在施、結(jié)構(gòu)封頂及準(zhǔn)備驗(yàn)收幾個(gè)階段。對(duì)此我們也稱為按形象進(jìn)度進(jìn)行分類。    另一種分類方式是按照項(xiàng)目設(shè)計(jì)用途進(jìn)行劃分，建設(shè)工程可分為工業(yè)建筑、民用建筑和農(nóng)業(yè)建筑，進(jìn)而又可分為工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)、鍋爐房、住宅、辦公樓、商業(yè)、農(nóng)場(chǎng)、牧場(chǎng)等等。 由于不同類型的建筑工程具有各自不同的生產(chǎn)流程和特性，因此對(duì)于在建工程價(jià)值的評(píng)估首先應(yīng)確定在建工程的種類，選取適合其特性的方法和技術(shù)進(jìn)行研究。 三、在建工程

10、抵押價(jià)值評(píng)估特點(diǎn) 對(duì)在建工程價(jià)值的估算和判定稱為在建工程估價(jià)，在建工程作為房地產(chǎn)估價(jià)中重要的一類，相對(duì)于一般房地產(chǎn)的估價(jià)，在建工程抵押估價(jià)有以下幾個(gè)特點(diǎn)： 1.在建工程的范圍十分廣，情況復(fù)雜，對(duì)估價(jià)要求的專業(yè)技術(shù)性強(qiáng)。在建工程的個(gè)性差異往往比較突出，不同工程之間的可比性較差，對(duì)在建工程抵押估價(jià)要建立在對(duì)其全面分析了解的基礎(chǔ)上。 2.在建工程資金投入與工程實(shí)際進(jìn)度存在著時(shí)差和量差，這時(shí)在建工程抵押評(píng)估中經(jīng)常會(huì)考慮的因素。建設(shè)資金的投入量與實(shí)際形成的工程資產(chǎn)價(jià)值量和形象進(jìn)度往往不盡一致?；ㄔ谠诮üこ躺系膶?shí)際費(fèi)用支出與其形象進(jìn)度并不一致，有時(shí)偏差還很大，因此實(shí)際的費(fèi)用支出并不能客觀地反映在建工程的抵

11、押價(jià)值。 3.大中型尤其是特大型工程項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，資金成本較高，其所含實(shí)物資產(chǎn)價(jià)值與貨幣資金的時(shí)值存在著價(jià)值背離問(wèn)題。 4.在建工程存在著債權(quán)債務(wù)問(wèn)題和投資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，在估價(jià)中要注意格外關(guān)注。而且在其竣工投產(chǎn)之前表現(xiàn)為投資的積累，通常無(wú)收益可言，且未來(lái)預(yù)期收益難以確定。 5.在建工程涵括了從剛剛投資興建的工程到已完工建設(shè)但尚未交付使用的工程。這些完工進(jìn)度差異巨大的在建工程，自身可比性較差，評(píng)估時(shí)不易找到合適的參照物。 6.對(duì)工期較長(zhǎng)或停建多年的工程，由于市場(chǎng)和外部條件的變化，其技術(shù)性、功能性貶值不可忽視，特別是在采用成本法估價(jià)時(shí)。有的項(xiàng)目還沒(méi)建成在市場(chǎng)上就已經(jīng)落后了，市場(chǎng)價(jià)值遠(yuǎn)低于實(shí)際的投入。

12、 7.在建工程的價(jià)值并非各項(xiàng)投入的累加，要根據(jù)市場(chǎng)情況體現(xiàn)出其潛在的利潤(rùn)，這也是對(duì)在建工程采用成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)的難點(diǎn)之一。 8.按照工程項(xiàng)目的建設(shè)程序，土地費(fèi)用和不構(gòu)成工程實(shí)體的前期費(fèi)用往往是先行投入的，與工程的實(shí)際進(jìn)度無(wú)關(guān)，在估價(jià)時(shí)不可遺漏。 9.對(duì)在建工程的估價(jià)往往無(wú)法直接采用一般房地產(chǎn)估價(jià)的方法，應(yīng)結(jié)合 在建工程的特點(diǎn)對(duì)各種方法進(jìn)行修訂后靈活地綜合使用。 因此，在傳統(tǒng)評(píng)估技術(shù)路線中，一般采用成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法，但由于在建工程資產(chǎn)的收益率并不是總處在社會(huì)平均水平位置，其預(yù)期收益可能明顯高于或低于社會(huì)平均水平，這樣對(duì)在建工程的估價(jià)針對(duì)特定的評(píng)估目的則要運(yùn)用到其他估價(jià)方法，以便更好地考

13、慮該在建工程超額收益或減額收益對(duì)其評(píng)估值的影響，從而使其估價(jià)結(jié)果進(jìn)一步貼近市場(chǎng)。 四、在建工程抵押價(jià)值評(píng)估范圍的界定 房地產(chǎn)價(jià)值是房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形態(tài)，對(duì)房地產(chǎn)的估價(jià)實(shí)際上是對(duì)其權(quán)利價(jià)值的評(píng)估。由于在建工程與已建成或舊有的房地產(chǎn)不同，其權(quán)利狀態(tài)中的某些情況由于種種原因，具有一定的隱蔽性。因此，科學(xué)的在建工程抵押價(jià)值評(píng)估應(yīng)建立在對(duì)在建工程評(píng)估范圍的準(zhǔn)確界定上。 1. 土地權(quán)屬 在建工程的土地權(quán)屬有兩種性質(zhì)，四種情況，即以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)；以租賃方式取得的土地使用權(quán)；以無(wú)償劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)；集體所有制土地使用權(quán)。不同的權(quán)屬性質(zhì)和情況，其抵押評(píng)估價(jià)值內(nèi)涵和被評(píng)估在建工

14、程即將發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為是不完全相同的。 2. 項(xiàng)目權(quán)屬 對(duì)在建房地產(chǎn)項(xiàng)目的抵押貸款評(píng)估，要查明委估房地產(chǎn)項(xiàng)目是否屬聯(lián)建項(xiàng)目或是否有參建單位，委托單位對(duì)委估的在建項(xiàng)目整體或部分是否確實(shí)擁有所有權(quán)。若委托單位是委估對(duì)象的主建單位，另有一個(gè)或兩個(gè)參建單位，則參建單位的價(jià)值不屬于委托單位所有，其價(jià)值不屬于委估房地產(chǎn)的抵押范圍；若委估房地產(chǎn)項(xiàng)目是聯(lián)建項(xiàng)目則委托單位對(duì)委估對(duì)象擁有的權(quán)利部分是多少？因此評(píng)估人員必須對(duì)上述情況進(jìn)行充分的調(diào)查并把握，其中特別是要搞清楚項(xiàng)目公司的組成各方的權(quán)利狀況以及各方之間的經(jīng)濟(jì)合同在法律上是否有效等等。評(píng)估人員只能對(duì)委托單位對(duì)委估房地產(chǎn)項(xiàng)目所實(shí)際擁有的權(quán)利部分進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估。 3. 工程進(jìn)度 在估價(jià)實(shí)務(wù)中，各個(gè)委估在建項(xiàng)目完成的在建工程量各不相同，有的是剛剛完成了設(shè)計(jì)地坪以下的基礎(chǔ)工程（包括地下室結(jié)構(gòu)部分）；有的是剛剛完成了裙房的結(jié)構(gòu)部分；有的已完成全部的結(jié)構(gòu)封頂?shù)鹊取４蟛糠值捻?xiàng)目，其裝修及設(shè)備安裝工程還沒(méi)有進(jìn)行。對(duì)于上述不同的情況，評(píng)估時(shí)必須準(zhǔn)確地把握在建工程項(xiàng)目的實(shí)際完成進(jìn)度，即把握其已完成的實(shí)物工程量，對(duì)于那些未安裝并固定在建筑物主體上的材料和設(shè)備，就不能納入在建房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)估范圍。因