淺議房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險地防范與控制

1、淺議房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防與控制【摘 要】對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，如何更好地提升自 身的財務(wù)管理水平，確保對于各類財務(wù)風(fēng)險的有效應(yīng)對和治 理，這是影響房地產(chǎn)企業(yè)自身健康發(fā)展和一個關(guān)鍵的基礎(chǔ)性 保障。因此，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理工作的重要性突顯出 來，企業(yè)應(yīng)從自身發(fā)展實際出發(fā)，高度重視財務(wù)風(fēng)險管理工 作，才能夠在激烈的市場競爭環(huán)境中站穩(wěn)腳跟。本文在總結(jié) 當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險基礎(chǔ)上，分析其形成的主要 原因，并根據(jù)風(fēng)險的成因提出構(gòu)建財務(wù)風(fēng)險管控體系的具體 對策?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；原因；對策對房地產(chǎn)企業(yè)來說，財務(wù)風(fēng)險一直是企業(yè)本身經(jīng)營發(fā)展 中的一個重要風(fēng)險類別之一，其對于企業(yè)自身的正

2、常生產(chǎn)經(jīng) 營有直接影響。做好對于相關(guān)風(fēng)險的控制和應(yīng)對，可以有效 確保企業(yè)自身的發(fā)展能力和生存能力。面對財務(wù)風(fēng)險，房地 產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該進(jìn)行科學(xué)、客觀地分析，并且提出具有可行性的 對策。一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險概述涵。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險指的是，房地產(chǎn)企業(yè)運行過程 中，各個需要使用資金的項目，由于受到外部市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境 和企業(yè)部運作環(huán)境因素的影響，導(dǎo)致實際收入同預(yù)期收益之 間產(chǎn)生了極大的偏差，從而導(dǎo)致企業(yè)面臨一定經(jīng)濟(jì)損失。近 年來，我國加大了現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)建設(shè)力度，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)逐 漸成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠有效 規(guī)避財務(wù)風(fēng)險、創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益同國民經(jīng)濟(jì)的整體進(jìn)步 緊密相連。即使在部分情

3、況下，我國的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出繁 榮發(fā)展的現(xiàn)狀，但是企業(yè)經(jīng)營中的財務(wù)風(fēng)險是客觀存在的。 這同該行業(yè)發(fā)展投資和負(fù)債率高、資金周轉(zhuǎn)緩慢等特點具有 緊密的聯(lián)系。與此同時，國家相?P部門為了推動國民經(jīng)濟(jì)的 整體發(fā)展，近年來制定并落實了一系列專門針對房地產(chǎn)企業(yè) 的相關(guān)調(diào)控措施，這在一定程度上增加了企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng) 險。二、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險1. 籌資風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)運營的關(guān)鍵就是資金，資金籌資的方式 不同和資金的來源不同，都會對企業(yè)產(chǎn)生相應(yīng)的風(fēng)險。公司 在籌集資金的過程中必須做到風(fēng)險與成本之間相權(quán)衡。對收 益和風(fēng)險權(quán)衡之后才能使公司的資本結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化?；I資風(fēng) 險可以分為以下幾個風(fēng)險：（1）利率風(fēng)險

4、：是指由于金融資產(chǎn)的變動而導(dǎo)致的資本成本的變動。（2）再融資風(fēng)險：指企業(yè)再次融資的不確定性或者因為企業(yè)自身籌資結(jié)構(gòu)的不合理帶來的風(fēng)險，主要體現(xiàn)為金融 工具品種的變動以及融資方式的變動等帶來的風(fēng)險。（3）財務(wù)杠桿風(fēng)險：對企業(yè)籌資風(fēng)險進(jìn)行評價的一個指標(biāo)是財務(wù)杠桿（負(fù)債/權(quán)益），財務(wù)杠桿越大，股本收益率 越大，與此同時面臨的風(fēng)險也就越大。（4）匯率風(fēng)險：簡而言之就是匯率變動給企業(yè)對外業(yè) 務(wù)活動造成的風(fēng)險。（5）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防與控制。2. 投資風(fēng)險投資風(fēng)險是指企業(yè)對一個項目投入資金之后，因為受市 場需求，國家政策等的變化而影響到企業(yè)的預(yù)期收益的風(fēng) 險。房地產(chǎn)企業(yè)投資項目最為顯著的幾個特點就是投資

5、規(guī)模 巨大，開發(fā)周期長，變現(xiàn)能力在初期比較弱，除了這幾個自 身特點之外還會面臨國家宏觀調(diào)控政策的影響，容易受到國 家投資、財稅、市場需求變化的影響和制約。一般來說，企 業(yè)所投資的項目規(guī)模越大，那么所面臨的的管理風(fēng)險，銷售 風(fēng)險，運營風(fēng)險就越大。較大的投資項目往往需要一年或者 十幾年的時間來計劃和實施，投資數(shù)額巨大、時間跨度長導(dǎo) 致未來報酬極不確定性，因此存在較大風(fēng)險和不確定性。3. 經(jīng)營風(fēng)險經(jīng)營風(fēng)險是指在企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)中，企業(yè)的 資金運動受供、產(chǎn)、銷等環(huán)節(jié)不確定因素的影響，導(dǎo)致的資金運動遲緩，運營困難，企業(yè)價值下降的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè) 的經(jīng)營風(fēng)險主要體現(xiàn)在企業(yè)經(jīng)營能力不能隨著市場環(huán)境的

6、 變化而提升和調(diào)整。中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了快40年的發(fā)展，現(xiàn)在的市場已經(jīng)進(jìn)入到供大于求的狀態(tài)，企業(yè)間的競爭不斷 加劇，行業(yè)升級加快。市場不斷變化就要求企業(yè)必須提升自 己相應(yīng)的經(jīng)營能力，如果一再的墨守成規(guī)，沒有好好的風(fēng)險 市場行情的變化，建造出符合大眾預(yù)期狀態(tài)的建筑物，設(shè)計 品質(zhì)更高，質(zhì)量更好的房地產(chǎn)產(chǎn)品，采用過時的產(chǎn)業(yè)模式和 營銷模式，不提高企業(yè)的運營效率，有效亞索成本，那么企 業(yè)將面臨客戶流失，市場萎縮，經(jīng)營資金枯竭的風(fēng)險。此外 還有因為企業(yè)間大量互保而導(dǎo)致的保證風(fēng)險，由于貨幣市場 波動帶來的利率風(fēng)險和資本流動風(fēng)險，國家財稅體制改革引 起的納稅風(fēng)險，以及不能做到對投資人承諾過的利潤分配風(fēng) 險。

7、三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因1.房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏財務(wù)風(fēng)險的防意識，仍然以粗放 型管理為主財務(wù)風(fēng)險的客觀存在性決定了其難以消除，因此企業(yè)只 能通過采取措施來加以管控降低。但是在實踐中，很多房地 產(chǎn)企業(yè)的管理層對于企業(yè)資金的管理仍然是粗放型的，沒有 設(shè)立專門的財務(wù)風(fēng)險管控部門和人員，同時也沒有建立自上 而下完整的財務(wù)風(fēng)險識別管控體系和制度來對企業(yè)的財務(wù) 風(fēng)險進(jìn)行有效監(jiān)測，這樣就在企業(yè)部形成一種缺乏風(fēng)險意識 的管理環(huán)境，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險較高。2. 沒有建立合理的資金籌集結(jié)構(gòu)合理的資金籌集結(jié)構(gòu)既能降低企業(yè)的資金使用成本，同 時也能合理減少企業(yè)償債能力等財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生，從房地產(chǎn) 企業(yè)面臨的風(fēng)險

8、分析可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金籌集結(jié)構(gòu) 存在問題，即負(fù)債整體規(guī)模過大和短期債務(wù)在整體負(fù)債規(guī)模 中占比較高：一方面是由于房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型行 業(yè)，因此充足的資金是其正常經(jīng)營發(fā)展的關(guān)鍵，但是在實踐 中有很多企業(yè)對于負(fù)債規(guī)模缺乏整體的認(rèn)識，負(fù)債率明顯偏 高，這既造成資金使用成本高，又給企業(yè)后期帶來了較高的 財務(wù)風(fēng)險；另一方面是負(fù)債中短期負(fù)債占比較高，更加劇了 企業(yè)的短期償債的風(fēng)險。四、現(xiàn)階段加強我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的措施1.籌資方面針對房地產(chǎn)企業(yè)籌資過程中面臨的財務(wù)風(fēng)險，企業(yè)應(yīng)從 資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化以及適度負(fù)債的角度出發(fā)來展開財務(wù)風(fēng)險管 理工作？。單一的融資渠道是我國房地產(chǎn)企業(yè)運行過程中籌 資

9、的主要特點，通常以銀行貸款的方式為主，因此擁有極高 的資產(chǎn)負(fù)債率。近年來，我國在積極進(jìn)行現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)建設(shè)的 過程中，深入落實了一系列宏觀調(diào)控措施，其中包括調(diào)整貸 款利率等措施，這更加劇了房地產(chǎn)企業(yè)在籌資方面的難度， 導(dǎo)致企業(yè)運行中面臨極大的財務(wù)風(fēng)險。在這種情況下，企業(yè) 應(yīng)從自身發(fā)展實際需求出發(fā)，有針對性的拓寬融資渠道，促 進(jìn)權(quán)益性融資比例的增加， 在綜合應(yīng)用公司委托、 信托融資、 合作開發(fā)等融資模式的基礎(chǔ)上，降低債務(wù)融資比例，促使自 身的資本結(jié)構(gòu)得以改善，最終有效規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。2. 投資方面實施多元化經(jīng)營、實現(xiàn)投資結(jié)構(gòu)優(yōu)化是房地產(chǎn)企業(yè)提升 財務(wù)風(fēng)險管理水平的關(guān)鍵途徑之一。投資風(fēng)險高是房地產(chǎn)企 業(yè)

10、運行過程中的主要特點，因此，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者在制定 投資決策的過程中，必須首先詳細(xì)、全面、精確的分析投資 對象，對投資項目的可行性進(jìn)行科學(xué)研究，確保投資價值。 同時，房地產(chǎn)企業(yè)在展開投資的過程中，不要局限于一種房 產(chǎn)或一個區(qū)域，而是應(yīng)當(dāng)通過跨區(qū)域房產(chǎn)投資的方式，對寫 字樓、商業(yè)樓等多種建筑進(jìn)行投資，實現(xiàn)投資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化， 將企業(yè)運行過程中的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行分散。3. 資金運營方面房地產(chǎn)企業(yè)在運行過程中，必須加大日常資金管理力 度，促進(jìn)資金利用率的提升， 能夠更加有效的規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。 回收期長、開發(fā)時間長等是房地產(chǎn)的投資的主要特點，這就 導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在運行過程中，大量資金會處于長期被占用 的狀態(tài)，形成了較低的資金周轉(zhuǎn)率。因此企業(yè)應(yīng)加大資金運 行管理力度，將財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的概率降到最低。一方面，企 業(yè)應(yīng)合理安排日常資金的支出。對企業(yè)運行各個環(huán)節(jié)需要使 用的資金進(jìn)行全面統(tǒng)計，通過合理調(diào)整提升資金周轉(zhuǎn)效率； 另一方面，準(zhǔn)確評估房地產(chǎn)企業(yè)顧客的信用情況，只有在保 證良好信用的基礎(chǔ)上才能夠進(jìn)行賒銷，高效展開應(yīng)收賬款管 理工作，將壞賬發(fā)生的概率降到最低，積極主動的回收應(yīng)收 賬款。最后，