淺議房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)地防范與控制

1、淺議房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防與控制【摘 要】對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如何更好地提升自 身的財(cái)務(wù)管理水平，確保對(duì)于各類(lèi)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效應(yīng)對(duì)和治 理，這是影響房地產(chǎn)企業(yè)自身健康發(fā)展和一個(gè)關(guān)鍵的基礎(chǔ)性 保障。因此，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作的重要性突顯出 來(lái)，企業(yè)應(yīng)從自身發(fā)展實(shí)際出發(fā)，高度重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工 作，才能夠在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中站穩(wěn)腳跟。本文在總結(jié) 當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)基礎(chǔ)上，分析其形成的主要 原因，并根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的成因提出構(gòu)建財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控體系的具體 對(duì)策?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；原因；對(duì)策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一直是企業(yè)本身經(jīng)營(yíng)發(fā)展 中的一個(gè)重要風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)別之一，其對(duì)于企業(yè)自身的正

2、常生產(chǎn)經(jīng) 營(yíng)有直接影響。做好對(duì)于相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的控制和應(yīng)對(duì)，可以有效 確保企業(yè)自身的發(fā)展能力和生存能力。面對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地 產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該進(jìn)行科學(xué)、客觀(guān)地分析，并且提出具有可行性的 對(duì)策。一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述涵。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指的是，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行過(guò)程 中，各個(gè)需要使用資金的項(xiàng)目，由于受到外部市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境 和企業(yè)部運(yùn)作環(huán)境因素的影響，導(dǎo)致實(shí)際收入同預(yù)期收益之 間產(chǎn)生了極大的偏差，從而導(dǎo)致企業(yè)面臨一定經(jīng)濟(jì)損失。近 年來(lái)，我國(guó)加大了現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)建設(shè)力度，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)逐 漸成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠有效 規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益同國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體進(jìn)步 緊密相連。即使在部分情

3、況下，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出繁 榮發(fā)展的現(xiàn)狀，但是企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是客觀(guān)存在的。 這同該行業(yè)發(fā)展投資和負(fù)債率高、資金周轉(zhuǎn)緩慢等特點(diǎn)具有 緊密的聯(lián)系。與此同時(shí)，國(guó)家相?P部門(mén)為了推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的 整體發(fā)展，近年來(lái)制定并落實(shí)了一系列專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè) 的相關(guān)調(diào)控措施，這在一定程度上增加了企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng) 險(xiǎn)。二、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)1. 籌資風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵就是資金，資金籌資的方式 不同和資金的來(lái)源不同，都會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。公司 在籌集資金的過(guò)程中必須做到風(fēng)險(xiǎn)與成本之間相權(quán)衡。對(duì)收 益和風(fēng)險(xiǎn)權(quán)衡之后才能使公司的資本結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化?；I資風(fēng) 險(xiǎn)可以分為以下幾個(gè)風(fēng)險(xiǎn)：（1）利率風(fēng)險(xiǎn)

4、：是指由于金融資產(chǎn)的變動(dòng)而導(dǎo)致的資本成本的變動(dòng)。（2）再融資風(fēng)險(xiǎn)：指企業(yè)再次融資的不確定性或者因?yàn)槠髽I(yè)自身籌資結(jié)構(gòu)的不合理帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，主要體現(xiàn)為金融 工具品種的變動(dòng)以及融資方式的變動(dòng)等帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。（3）財(cái)務(wù)杠桿風(fēng)險(xiǎn)：對(duì)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)的一個(gè)指標(biāo)是財(cái)務(wù)杠桿（負(fù)債/權(quán)益），財(cái)務(wù)杠桿越大，股本收益率 越大，與此同時(shí)面臨的風(fēng)險(xiǎn)也就越大。（4）匯率風(fēng)險(xiǎn)：簡(jiǎn)而言之就是匯率變動(dòng)給企業(yè)對(duì)外業(yè) 務(wù)活動(dòng)造成的風(fēng)險(xiǎn)。（5）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防與控制。2. 投資風(fēng)險(xiǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)對(duì)一個(gè)項(xiàng)目投入資金之后，因?yàn)槭苁?場(chǎng)需求，國(guó)家政策等的變化而影響到企業(yè)的預(yù)期收益的風(fēng) 險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目最為顯著的幾個(gè)特點(diǎn)就是投資

5、規(guī)模 巨大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，變現(xiàn)能力在初期比較弱，除了這幾個(gè)自 身特點(diǎn)之外還會(huì)面臨國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策的影響，容易受到國(guó) 家投資、財(cái)稅、市場(chǎng)需求變化的影響和制約。一般來(lái)說(shuō)，企 業(yè)所投資的項(xiàng)目規(guī)模越大，那么所面臨的的管理風(fēng)險(xiǎn)，銷(xiāo)售 風(fēng)險(xiǎn)，運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)就越大。較大的投資項(xiàng)目往往需要一年或者 十幾年的時(shí)間來(lái)計(jì)劃和實(shí)施，投資數(shù)額巨大、時(shí)間跨度長(zhǎng)導(dǎo) 致未來(lái)報(bào)酬極不確定性，因此存在較大風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。3. 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指在企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)中，企業(yè)的 資金運(yùn)動(dòng)受供、產(chǎn)、銷(xiāo)等環(huán)節(jié)不確定因素的影響，導(dǎo)致的資金運(yùn)動(dòng)遲緩，運(yùn)營(yíng)困難，企業(yè)價(jià)值下降的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè) 的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力不能隨著市場(chǎng)環(huán)境的

6、 變化而提升和調(diào)整。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了快40年的發(fā)展，現(xiàn)在的市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入到供大于求的狀態(tài)，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)不斷 加劇，行業(yè)升級(jí)加快。市場(chǎng)不斷變化就要求企業(yè)必須提升自 己相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)能力，如果一再的墨守成規(guī)，沒(méi)有好好的風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)行情的變化，建造出符合大眾預(yù)期狀態(tài)的建筑物，設(shè)計(jì) 品質(zhì)更高，質(zhì)量更好的房地產(chǎn)產(chǎn)品，采用過(guò)時(shí)的產(chǎn)業(yè)模式和 營(yíng)銷(xiāo)模式，不提高企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率，有效亞索成本，那么企 業(yè)將面臨客戶(hù)流失，市場(chǎng)萎縮，經(jīng)營(yíng)資金枯竭的風(fēng)險(xiǎn)。此外 還有因?yàn)槠髽I(yè)間大量互保而導(dǎo)致的保證風(fēng)險(xiǎn)，由于貨幣市場(chǎng) 波動(dòng)帶來(lái)的利率風(fēng)險(xiǎn)和資本流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家財(cái)稅體制改革引 起的納稅風(fēng)險(xiǎn)，以及不能做到對(duì)投資人承諾過(guò)的利潤(rùn)分配風(fēng) 險(xiǎn)。

7、三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因1.房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防意識(shí)，仍然以粗放 型管理為主財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的客觀(guān)存在性決定了其難以消除，因此企業(yè)只 能通過(guò)采取措施來(lái)加以管控降低。但是在實(shí)踐中，很多房地 產(chǎn)企業(yè)的管理層對(duì)于企業(yè)資金的管理仍然是粗放型的，沒(méi)有 設(shè)立專(zhuān)門(mén)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控部門(mén)和人員，同時(shí)也沒(méi)有建立自上 而下完整的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別管控體系和制度來(lái)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù) 風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效監(jiān)測(cè)，這樣就在企業(yè)部形成一種缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí) 的管理環(huán)境，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高。2. 沒(méi)有建立合理的資金籌集結(jié)構(gòu)合理的資金籌集結(jié)構(gòu)既能降低企業(yè)的資金使用成本，同 時(shí)也能合理減少企業(yè)償債能力等財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，從房地產(chǎn) 企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)

8、分析可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金籌集結(jié)構(gòu) 存在問(wèn)題，即負(fù)債整體規(guī)模過(guò)大和短期債務(wù)在整體負(fù)債規(guī)模 中占比較高：一方面是由于房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型行 業(yè)，因此充足的資金是其正常經(jīng)營(yíng)發(fā)展的關(guān)鍵，但是在實(shí)踐 中有很多企業(yè)對(duì)于負(fù)債規(guī)模缺乏整體的認(rèn)識(shí)，負(fù)債率明顯偏 高，這既造成資金使用成本高，又給企業(yè)后期帶來(lái)了較高的 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面是負(fù)債中短期負(fù)債占比較高，更加劇了 企業(yè)的短期償債的風(fēng)險(xiǎn)。四、現(xiàn)階段加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的措施1.籌資方面針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)籌資過(guò)程中面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)從 資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化以及適度負(fù)債的角度出發(fā)來(lái)展開(kāi)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管 理工作？。單一的融資渠道是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行過(guò)程中籌 資

9、的主要特點(diǎn)，通常以銀行貸款的方式為主，因此擁有極高 的資產(chǎn)負(fù)債率。近年來(lái)，我國(guó)在積極進(jìn)行現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)建設(shè)的 過(guò)程中，深入落實(shí)了一系列宏觀(guān)調(diào)控措施，其中包括調(diào)整貸 款利率等措施，這更加劇了房地產(chǎn)企業(yè)在籌資方面的難度， 導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)行中面臨極大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下，企業(yè) 應(yīng)從自身發(fā)展實(shí)際需求出發(fā)，有針對(duì)性的拓寬融資渠道，促 進(jìn)權(quán)益性融資比例的增加， 在綜合應(yīng)用公司委托、 信托融資、 合作開(kāi)發(fā)等融資模式的基礎(chǔ)上，降低債務(wù)融資比例，促使自 身的資本結(jié)構(gòu)得以改善，最終有效規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2. 投資方面實(shí)施多元化經(jīng)營(yíng)、實(shí)現(xiàn)投資結(jié)構(gòu)優(yōu)化是房地產(chǎn)企業(yè)提升 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平的關(guān)鍵途徑之一。投資風(fēng)險(xiǎn)高是房地產(chǎn)企 業(yè)

10、運(yùn)行過(guò)程中的主要特點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者在制定 投資決策的過(guò)程中，必須首先詳細(xì)、全面、精確的分析投資 對(duì)象，對(duì)投資項(xiàng)目的可行性進(jìn)行科學(xué)研究，確保投資價(jià)值。 同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在展開(kāi)投資的過(guò)程中，不要局限于一種房 產(chǎn)或一個(gè)區(qū)域，而是應(yīng)當(dāng)通過(guò)跨區(qū)域房產(chǎn)投資的方式，對(duì)寫(xiě) 字樓、商業(yè)樓等多種建筑進(jìn)行投資，實(shí)現(xiàn)投資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化， 將企業(yè)運(yùn)行過(guò)程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分散。3. 資金運(yùn)營(yíng)方面房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行過(guò)程中，必須加大日常資金管理力 度，促進(jìn)資金利用率的提升， 能夠更加有效的規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 回收期長(zhǎng)、開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)等是房地產(chǎn)的投資的主要特點(diǎn)，這就 導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行過(guò)程中，大量資金會(huì)處于長(zhǎng)期被占用 的狀態(tài)，形成了較低的資金周轉(zhuǎn)率。因此企業(yè)應(yīng)加大資金運(yùn) 行管理力度，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率降到最低。一方面，企 業(yè)應(yīng)合理安排日常資金的支出。對(duì)企業(yè)運(yùn)行各個(gè)環(huán)節(jié)需要使 用的資金進(jìn)行全面統(tǒng)計(jì)，通過(guò)合理調(diào)整提升資金周轉(zhuǎn)效率； 另一方面，準(zhǔn)確評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)顧客的信用情況，只有在保 證良好信用的基礎(chǔ)上才能夠進(jìn)行賒銷(xiāo)，高效展開(kāi)應(yīng)收賬款管 理工作，將壞賬發(fā)生的概率降到最低，積極主動(dòng)的回收應(yīng)收 賬款。最后，