省直成本價(jià)出售公有住房暫行辦法冀直房改[1997]2號(hào)

1、省直成本價(jià)出售公有住房暫行辦法為進(jìn)一步深化省直住房制度改革，促進(jìn)住房商品化、社會(huì)化和住房建設(shè)的發(fā)展，根據(jù)國務(wù)院和省政府關(guān)于加快住房制度改革的規(guī)定，按照“屬地政策”的基本原則 ，結(jié)合省直實(shí)際，制定本實(shí)施辦法。一 、售房原則按成本價(jià)出售公有住房 ，要堅(jiān)持 購房自愿和先評估后出售的原則。新房和 騰 空后的舊房應(yīng)貫徹先售后租 、優(yōu)先出售給住房困難戶的原則 。在標(biāo)準(zhǔn)價(jià)售房辦法和成本價(jià)售房辦法并行期間，購房人以何種價(jià)購房，由個(gè)人申請，售房單位批準(zhǔn)。二、售房范圍 凡歸省直單位和駐石中直單位所有的獨(dú)用成套公有住房 ，經(jīng)產(chǎn)權(quán)單位核準(zhǔn)并報(bào)省直房改辦批 準(zhǔn)后 ，均可組 織出售 。下列住房暫不出售：1.有保護(hù)價(jià)值和歷

2、史紀(jì)念意義的；2 .尚未確權(quán)的 、有產(chǎn)權(quán)爭議和糾紛的；3.損壞嚴(yán)重未達(dá)到正常使用狀態(tài)或已列為危房的；4 . 省政府確認(rèn)不宜出售的 。三 、售房對象現(xiàn)有舊房向取得合法租住權(quán)力（已簽訂住房租賃協(xié)議書）的承租人出售，承租人已去世的，向其配偶出售，購房人夫婦雙方應(yīng)至少有一方具有石家莊市常駐戶口；新建和騰空的舊房向符合本單位購房條件并具有石家莊市常駐戶口的職工出售；對于符合購房條件的交叉住房者（非本單位職工），在購房時(shí)，視同本單位職工對待。四、售房控制標(biāo)準(zhǔn)按照“屬地政策”的原則，成本價(jià)購房按石市房改（1997）2號(hào)文件重申的市政（1995）91號(hào)文件規(guī)定的購房控制標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。購房標(biāo)準(zhǔn)按夫婦雙方中較高級(jí)別的

3、一方掌握。購房標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的部分，執(zhí)行成本價(jià)，超過標(biāo)準(zhǔn)的部分，執(zhí)行市場價(jià)。五、售房價(jià)格和折扣辦法1.售房價(jià)格按成本價(jià)和市場價(jià)相結(jié)合的辦法計(jì)算。規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的部分執(zhí)行成本價(jià)并給予各項(xiàng)折扣，超過標(biāo)準(zhǔn)部分，執(zhí)行市場價(jià)，不給于工齡折扣和現(xiàn)住房折扣。2.成本價(jià)及市場價(jià)出售公有住房的成本價(jià)，由征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、投資利息、稅金、管理費(fèi)七項(xiàng)因素構(gòu)成。1996年新房成本價(jià)（二級(jí)甲等房）為每建筑平方米805元，1997年7月1日起調(diào)整為每建筑平方米905元。市場價(jià)按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。舊房成本價(jià)和市場價(jià)按售房當(dāng)年新房成本價(jià)和市場價(jià)成新折扣計(jì)算，年折舊率2%，使用年限

4、超過30年的，按30年計(jì)算。經(jīng)過大修和設(shè)施更新的舊房折舊率，經(jīng)現(xiàn)場評估確定。加層住房的折舊年限按原舊房的折舊年限計(jì)算。3.折扣辦法（1）工齡折扣。對購房人夫婦雙方建立住房公積金制度前的工齡給予工齡折扣，1996年年工齡折扣額為每平方米4.80元。在購買公有住房時(shí)，購房人夫婦雙方的工齡合并計(jì)算。在石家莊市范圍內(nèi)工作的，購房工齡截止1991年12月31日，在外地工作的，購房工齡截止當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)建立公積金制度的前一年。工齡計(jì)算辦法按組織、勞動(dòng)、人事部門的規(guī)定辦理。實(shí)行離退休制度前已辦理離退休手續(xù)的職工，其購房工齡按實(shí)際工齡計(jì)算，實(shí)行離退休制度后辦理離退休手續(xù)的職工，其購房工齡以當(dāng)時(shí)國家規(guī)定的離退休年齡為

5、準(zhǔn)。購房工齡應(yīng)由職工所在單位組織、勞動(dòng)、人事部門出具證明核定。有關(guān)工齡計(jì)算的幾個(gè)具體問題如下：A.全日制中專及中專以上（不含職業(yè)中專）學(xué)歷畢業(yè)生在校學(xué)齡計(jì)入購房工齡（建國前的學(xué)齡不計(jì)入購房工齡）；B.現(xiàn)役及專業(yè)軍人的軍齡計(jì)入購房工齡；C.國家規(guī)定（勞動(dòng)人事部門規(guī)定）特殊崗位職工加計(jì)的工齡計(jì)入購房工齡；D.因公去世的職工男按35年、女按30年計(jì)算，若去世時(shí)實(shí)際工齡已超過上述年限的，則按實(shí)際工齡計(jì)算。E.已去世的職工，其購房工齡可合并計(jì)入配偶的購房工齡；F.夫婦雙方只有一方有工作的，購房工齡可按有工作一方的1.5倍計(jì)算。如果夫婦雙方中一方購房工齡達(dá)不到另一方工齡的0.5倍，購房工齡則按較高一方的1

6、.5倍計(jì)算；G.購房工齡的計(jì)算以購房人申請購房時(shí)的婚姻現(xiàn)實(shí)狀況為準(zhǔn)。（2）現(xiàn)住房折扣。購房人購買本人已住用住房時(shí)，對標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的面積部分，給予現(xiàn)住房折扣，折扣率為5%。（3）付款折扣購房人可以一次付清房款，也可以分期付款，付款方式有購房人選擇。一次付款的，給予實(shí)際售價(jià)20%的付款折扣。實(shí)行分期付款的，首期付款不得低于實(shí)際售價(jià)的30%，每多付10%給予實(shí)際售價(jià)2.5%的折扣。分期付款的期限一般不超過五年，首期付款以外的部分，由售房單位按政策性抵押貸款利率計(jì)收利息。4售房價(jià)格計(jì)算公式住房的實(shí)際售價(jià)應(yīng)根據(jù)層次系數(shù)和“價(jià)格評估通知書”上出具的等級(jí)（相應(yīng)的成本價(jià)）、結(jié)構(gòu)系數(shù)、質(zhì)量系數(shù)、設(shè)施系數(shù)、朝向系數(shù)、地

7、段系數(shù)、環(huán)境系數(shù)、單位自我調(diào)節(jié)系數(shù)以及折舊、工齡折扣、現(xiàn)住房價(jià)折扣綜合折減后計(jì)算。新房（含騰空后舊房）實(shí)際售價(jià)=（成本價(jià)-年工齡折扣額×夫婦雙方購房工齡和）×層次系數(shù)×（1-結(jié)構(gòu)等七項(xiàng)系數(shù)和）×標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的購房面積+市場價(jià)×層次系數(shù)×（1-結(jié)構(gòu)等七項(xiàng)系數(shù)和）×超標(biāo)部分的面積。舊房（購房人現(xiàn)已住用的房）實(shí)際售價(jià)=（成本價(jià)-年工齡折扣額×夫婦雙方購房工齡和）×（1-2%住房竣工年限）×層次系數(shù)×（1-結(jié)構(gòu)等七項(xiàng)系數(shù)和）×（1-5%）×標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的購房面積+市場價(jià)×層次

8、系數(shù)×（1-2%×住房竣工年限）×（1-結(jié)構(gòu)等七項(xiàng)系數(shù)和）×超標(biāo)部分的面積。六、優(yōu)惠政策按成本價(jià)出售公有住房住房收入免征營業(yè)稅；購房者免交契稅；自主期間免交房產(chǎn)稅，緩征土地使用稅。七、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)售房評估費(fèi)按總評估價(jià)的千分之一點(diǎn)六計(jì)收，由售房單位繳納；市場交易管理費(fèi)按評估價(jià)的千分之一計(jì)收，由售房單位交納；產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍手續(xù)登記費(fèi)按實(shí)際售價(jià)的千分之二計(jì)收，售房單位和購房人各承擔(dān)一半；其他費(fèi)用一律免繳。單位所繳費(fèi)用可以從售房資金扣除維修基金以外的部分中列支。八、產(chǎn)權(quán)處置按成本價(jià)購買的公有住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有。一般住用五年后可以依法計(jì)入市場。在同等條件下，原售房單位有優(yōu)

9、先購買或租用權(quán)，售、租收入按有關(guān)規(guī)定繳納稅費(fèi)后收益歸己。購房人按成本價(jià)購買的公有住房依法進(jìn)入市場后，其今后的住房，原售房單位、工作單位和房產(chǎn)管理部門不再負(fù)責(zé)解決，由本人直接到市場上購買或租用。購房人去世后，由其繼承人或受遺贈(zèng)人繼承其相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)。無繼承人或受遺贈(zèng)人的，所購住房由原售房單位或省政府房管部門按法律程序接管，任何人不得侵占。九、購房后二次調(diào)整以成本價(jià)購買的公有住房，住用不足五年需要調(diào)整的，在原售房單位條件允許的情況下，可以調(diào)整一次。調(diào)整時(shí)按屆時(shí)的售房價(jià)格將原購房退給原售房單位，再按屆時(shí)的價(jià)格購買合適的住房。二次調(diào)整住房的具體辦法另行制定。十、面積計(jì)算辦法干部職工購房時(shí)按計(jì)價(jià)面積計(jì)算

10、購房款，按計(jì)價(jià)面積核定購房標(biāo)準(zhǔn)，按建筑面積辦理個(gè)人房產(chǎn)證。計(jì)價(jià)面積=各套房之間的分割墻體面積的二分之一+本套房與公用建筑空間（樓梯間等）之間的分隔墻體面積的二分之一+本套房外墻體面積的二分之一（其中樓頭山墻一律按12厘米厚度計(jì)算）+上述墻體所圍成的凈平面面積。建筑面積=計(jì)價(jià)面積+本套房外墻體面積扣除其中計(jì)入計(jì)價(jià)面積剩余部分+陽臺(tái)建筑面積+本套住房分?jǐn)偟臉翘蓍g、過道、垃圾道等公用建筑的面積。單位統(tǒng)一封閉的陽臺(tái)建筑面積按其水平投影面積計(jì)算，未統(tǒng)一封閉的陽臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算，樓梯間、過道、垃圾道等公共建筑面積依據(jù)本單元、本層各套住房的計(jì)價(jià)面積按比例分?jǐn)?。地下室和樓外小房的使用?quán)隨所售住房無

11、償轉(zhuǎn)移，所有權(quán)暫保留在原單位，其面積不計(jì)入計(jì)價(jià)面積，也不計(jì)入建筑面積。陽臺(tái)上設(shè)廚房的住房，廚房按陽臺(tái)處理，廚房面積不計(jì)入計(jì)價(jià)面積。十一、售房程序1.個(gè)人申請及職代會(huì)研究售房單位首先組織職工按照租、購自愿，先售后租的原則填寫個(gè)人購房申請書，召開職代會(huì)研究制訂售房方案和售后維修管理辦法等文件，調(diào)查購房人住房面積和購房工齡。2.售房申報(bào)售房單位必須建立公積金制度，所售住房應(yīng)符合售房范圍。產(chǎn)權(quán)屬省政府，由事務(wù)局直接管理的住房由事務(wù)局組織申報(bào)；產(chǎn)權(quán)屬省政府而由各單位使用的住房使用單位報(bào)經(jīng)事務(wù)局核準(zhǔn)后再組織申報(bào)；產(chǎn)權(quán)屬于各單位的住房，由各產(chǎn)權(quán)單位申報(bào)。售房申報(bào)單位應(yīng)向省直房改辦提交下列資料：（1）單位關(guān)于

12、出售公有住房的申請（有單位文號(hào)）；（2）售房實(shí)施方案（包括房屋坐落位置、數(shù)量、竣工時(shí)間，售房的范圍與對象、售價(jià)、控制標(biāo)準(zhǔn)，付款方式、產(chǎn)權(quán)處置、售房程序等等）；（3）售后維修管理辦法；（4）職代會(huì)售房決議（或行政會(huì)議決定）；（5）房屋所有權(quán)證（驗(yàn)證后收取復(fù)印件）；（6）房屋租賃等級(jí)證書（驗(yàn)證后收取復(fù)印件）；（7）公積金存儲(chǔ)證明；（8）國有資產(chǎn)管理部門開具的國有資產(chǎn)證明；（9）所售房標(biāo)準(zhǔn)層平面圖。上述資料裝訂成冊，經(jīng)省直房改辦審驗(yàn)后，售房單位填報(bào)省直房改辦統(tǒng)一印制的售房申請表。3售房評估與作價(jià)（1）按照先評估、后出售的原則，由省直房改辦牽頭，吸收省物價(jià)局、省國資局等有關(guān)單位組成省直售房評估組織，會(huì)

13、同售房單位深入現(xiàn)場，對單位申報(bào)出售的住房進(jìn)行評估。評估時(shí)一般以整棟樓為評估單元。評估內(nèi)容包括：確定住房等級(jí)（成本價(jià)）和結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、設(shè)施、朝向、地段、環(huán)境、單位自我調(diào)節(jié)等七項(xiàng)調(diào)節(jié)系數(shù)。省直房改辦簽發(fā)價(jià)格評估通知書，將評估結(jié)果通知售房單位。（2）售房單位收到評估結(jié)果通知后，逐戶核算購房款，之后將填制的作價(jià)表格報(bào)省直房改辦，房改辦組織省直售房評估組織進(jìn)行審核批準(zhǔn)。4繳交購房款根據(jù)批準(zhǔn)后的作價(jià)結(jié)果逐戶收繳購房款，并存入在指定銀行的售房款專戶。售房資金存儲(chǔ)到位后，省直房改辦簽發(fā)售房許可證。收繳購房款時(shí)應(yīng)使用省直住房資金管理中心統(tǒng)一印制的專用票據(jù)。5交易辦證售房單位組織購房職工簽訂購房協(xié)議，持售房許可證等

14、資料到石家莊市房管局市場處、產(chǎn)權(quán)處辦理交易過戶和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，發(fā)給統(tǒng)一格式的產(chǎn)權(quán)證書。產(chǎn)權(quán)證書的內(nèi)容包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)來源、建筑面積等，并附有分戶房屋平面圖。十二、售房資金管理省直住房資金管理中心負(fù)責(zé)省直售房資金歸集、管理工作，由委托銀行承辦金融業(yè)務(wù)。具體事宜按照冀直房改19962號(hào)文件和冀直房改辦19963號(hào)文件辦理。十三、售后維修管理1公有住房出售后，由售房單位負(fù)責(zé)組織維修與管理，購房戶要服從管理并給予協(xié)助。售房單位可以委托物業(yè)公司或其他單位管理。2.售房后自用部位和自用設(shè)備由購房人負(fù)責(zé)維修，維修資金有購房人承擔(dān)。自用部位包括：戶門、戶窗、戶內(nèi)頂棚、戶內(nèi)墻面、樓地面、非承重隔墻、隔斷

15、、自用陽臺(tái)、欄桿、扶手、戶內(nèi)樓梯以及戶內(nèi)其他裝修。自用設(shè)備包括：戶內(nèi)電氣、自來水分戶表以內(nèi)的管線及配件（包括分戶表）、衛(wèi)生器具和相關(guān)的下水管道。3.售房后共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修有售房單位負(fù)責(zé)，5年內(nèi)維修資金由售房單位承擔(dān)，5年后由購房戶根據(jù)國家規(guī)定的維修標(biāo)準(zhǔn)向售房單位繳納一定比例的維修費(fèi)，不足部分由售房單位負(fù)擔(dān)。共用部分包括：全部承重結(jié)構(gòu)部位（樓蓋、梁、柱、內(nèi)外墻體、基礎(chǔ)）、屋頂、外墻面、樓梯間、電梯間、走廊通道、共用門廳、設(shè)備層、排氣孔道、通氣孔道、通氣天井等。共用設(shè)施設(shè)備包括：電氣、自來水分表以外管線、下水干管、落雨管、信報(bào)箱、垃圾道、煙道、避雷設(shè)施、化糞池、共用天線等。4.公共設(shè)施

16、包括道路、上下水管道、供電、人防工程、消防、綠化、全部供暖設(shè)施設(shè)備、電梯、高壓泵房、變電室等售房后仍由售房單位負(fù)責(zé)維修管理，所需資金按原渠道解決。5.單位維修管理資金來源。住房售出后，由住房產(chǎn)權(quán)單位繼續(xù)對尚存產(chǎn)權(quán)部分提取折舊費(fèi)和大修基金，財(cái)政繼續(xù)定期按規(guī)定撥付尚存產(chǎn)權(quán)部分的維修資金，另外再從售房款中提取售房回收資金總額的30%劃轉(zhuǎn)給售房單位，作為維修管理資金。6.住房管理單位應(yīng)定期進(jìn)行房屋安全查勘和質(zhì)量檢查，及時(shí)修繕，保證購房戶的住用安全；購房戶對共用、公用部位和設(shè)施設(shè)備有保護(hù)、檢查、養(yǎng)護(hù)的義務(wù)。7.對于影響整體運(yùn)行的室內(nèi)暖氣、煤氣、電氣、給排水等設(shè)備不準(zhǔn)隨意變動(dòng)，因特殊情況需要變動(dòng)的，應(yīng)報(bào)主管部門批準(zhǔn)。售后住房自用范圍內(nèi)的損壞影響他人利益的，必須及時(shí)修復(fù)。8.售后住房應(yīng)保證整體色調(diào)一致。外向部分（門窗、陽臺(tái)等）的油漆部件的更換，由管理單位統(tǒng)一管理。9.購房戶不得侵占共用部位，不得擅自