住房反抵押貸款養(yǎng)老模式推行中的風(fēng)險(xiǎn)判斷

1、住房反抵押貸款養(yǎng)老模式推行中的風(fēng)險(xiǎn)判斷    摘 要 住房反抵押貸款，即居民將住宅不動產(chǎn)轉(zhuǎn)換為流動資產(chǎn)以增強(qiáng)養(yǎng)老保障物質(zhì)基礎(chǔ)的一種新的養(yǎng)老模式，目前已受到人們的廣泛關(guān)注。然而，這一模式在運(yùn)作中受到實(shí)際款項(xiàng)支付時(shí)間長度、住宅資產(chǎn)實(shí)際價(jià)值變化等多種不確定因素的影響，借貸雙方都將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)，從而使這一模式的推行遭遇相當(dāng)?shù)恼系K。本文將對該模式推行中借貸雙方的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析和探討，并結(jié)合不同的風(fēng)險(xiǎn)類型提出相應(yīng)的防范措施。關(guān)鍵詞 售房養(yǎng)老；反向抵押貸款；風(fēng)險(xiǎn)分析；保障機(jī)制  一、問題的提出  

2、隨著社會物質(zhì)文化生活水平的提高，醫(yī)療衛(wèi)生保健技術(shù)的進(jìn)步，我國居民的平均預(yù)期壽命一直呈上升趨勢，并步入了一個(gè)“老齡化”社會。生活環(huán)境的改善、生活費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的提高以及消費(fèi)意識的變化，使得保證老年人具有穩(wěn)定充足的收入頤養(yǎng)天年已成為非常重要的社會問題。 按照現(xiàn)行的養(yǎng)老金收繳及發(fā)放模式，居民退休后收入水平的下降是一個(gè)不爭的事實(shí)，而這與經(jīng)濟(jì)社會進(jìn)步對收入水平和消費(fèi)水平的提高形成鮮明的反差。面對這一嚴(yán)峻的形式，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老保障觀念與制度的創(chuàng)新，尋找新的養(yǎng)老資源以加強(qiáng)現(xiàn)有的養(yǎng)老保障，是必須面對的重大問題。 借鑒一些已進(jìn)入老齡化社會的國家經(jīng)驗(yàn)，住房反抵押貸款是一種有效的手段。住房反抵押貸款的基本思

3、想是：如果一個(gè)家庭于中年期通過按揭貸款購買住房并還清全部貸款本息，考慮到該家庭成員壽終正寢時(shí)，該住房仍有相當(dāng)?shù)氖Ｓ鄡r(jià)值，如果能預(yù)先將之套現(xiàn)用于晚年生活，可以有效地改善其生活水平。具體操作上，只需于退休期伊始將該住房的產(chǎn)權(quán)，通過某種融資變現(xiàn)的手段和機(jī)制，出售與某特設(shè)機(jī)構(gòu)(如保險(xiǎn)部門、社會保障機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)公司或?qū)ＴO(shè)機(jī)構(gòu))，使用權(quán)則繼續(xù)歸自己保留并長期居住。住房出售價(jià)款也由該特設(shè)機(jī)構(gòu)在該家庭成員尚存活期間分期穩(wěn)定持續(xù)支付，補(bǔ)貼該家庭的晚年養(yǎng)老用費(fèi)。而該住房使用支配權(quán)可待該家庭成員壽終正寢后做拍賣處理，用出售款項(xiàng)彌補(bǔ)該特設(shè)機(jī)構(gòu)前期的支付款項(xiàng)，并取得一定投資收益。 然而，作為一種長期的借貸行為

4、，住房反抵押貸款受到實(shí)際款項(xiàng)支付時(shí)間長度、抵押資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值及其變化等多種因素的影響，從而存在著相當(dāng)大的不確定性。這造成在其操作過程中貸、借雙方均存在著風(fēng)險(xiǎn)，因此可能影響其推行。了解這些風(fēng)險(xiǎn)，并采用可行的方式承擔(dān)這些風(fēng)險(xiǎn)，是這種模式能否成功推行的關(guān)鍵問題之一。  二、貸、借雙方的風(fēng)險(xiǎn)分析  從總體來看，貸借雙方的風(fēng)險(xiǎn)存在一種辯證統(tǒng)一的關(guān)系：如果貸方承擔(dān)了過大的風(fēng)險(xiǎn)，那么最終這些風(fēng)險(xiǎn)將不得不由借方來面對一個(gè)破產(chǎn)的、無法支付供款的特設(shè)機(jī)構(gòu)。反之，如果借方的風(fēng)險(xiǎn)過大，導(dǎo)致大量的失敗個(gè)案，肯定會影響到潛在客戶群的選擇，其最終結(jié)果也是貸方特設(shè)機(jī)構(gòu)所不愿看到的。&#

5、160;(一)貸方風(fēng)險(xiǎn)及其防范 按照Phillips和Gwin(1993)的分析，反抵押貸款的貸方主要面對以下幾種具體的風(fēng)險(xiǎn)： 1.預(yù)期壽命與實(shí)際壽命的差異風(fēng)險(xiǎn)。通常，在反抵押貸款的計(jì)算過程中，年度支付的價(jià)款是根據(jù)房屋的價(jià)值經(jīng)乘以適當(dāng)?shù)南禂?shù)后除以設(shè)定的預(yù)期壽命得出的，而實(shí)際支付卻是以借方的故去為終止點(diǎn)。因此，借方的實(shí)際壽命長于或短于預(yù)期壽命差異將導(dǎo)致支付終止時(shí)的總額超過或低于房屋價(jià)值。對于貸方來說，風(fēng)險(xiǎn)共同承擔(dān)機(jī)制可以減輕這種風(fēng)險(xiǎn)：貸方從實(shí)際壽命不足預(yù)期壽命所得利潤中用來補(bǔ)償實(shí)際壽命長于預(yù)期壽命所帶來的虧空。然而，這種補(bǔ)償關(guān)系是相當(dāng)脆弱的，當(dāng)相對健康的借方客戶總數(shù)超過健康狀

6、況不好的客戶總數(shù)時(shí)，這一平衡將不復(fù)存在。而這種“逆選擇”行為，在預(yù)期存活壽命與實(shí)際存活壽命之間的預(yù)期與博弈中是極有可能出現(xiàn)的。 由于實(shí)際壽命的無法預(yù)知性，壽命風(fēng)險(xiǎn)的防范是十分因難的。國外通常采用結(jié)合保險(xiǎn)及政府組織介入的方式來分散并降低這種風(fēng)險(xiǎn)：當(dāng)貸方付款額接近或達(dá)到資產(chǎn)值時(shí)，貸方可以選擇由政府機(jī)構(gòu)接手。 2.利率風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)相對較為復(fù)雜。其對反抵押貸款貸方的風(fēng)險(xiǎn)可以分為固定利率貸款以及浮動利率貸款兩種情況下考慮。在固定利率下，貸方無法控制其反抵押貸款資產(chǎn)價(jià)值受利率調(diào)整而產(chǎn)生的變化。也就是說，如果市場利率上升，這項(xiàng)投資的回報(bào)率將相對降低。在貸方看來，這就等同于固定利率反抵押

7、貸款資產(chǎn)凈值的貶值。采用浮動利率制可以避免這一風(fēng)險(xiǎn)。然而，浮動利率制也使得貸方無法預(yù)測反抵押貸款資產(chǎn)準(zhǔn)確的未來價(jià)值。 對于貸方來說，將其投資的預(yù)期利息收入進(jìn)行資本化用于新的貸款，而不是使之簡單地自然累加。因此，以此計(jì)算是，既使只有很小的利率變化，也會對未來的反抵押貸款資產(chǎn)的投資回報(bào)率產(chǎn)生很大的影響，進(jìn)而影響其相對價(jià)值。而且，隨著利率的增長，借方的債務(wù)總額也在不斷地快速增長，這將加大借貸關(guān)系中止時(shí)資不抵債的可能性。 由于利率風(fēng)險(xiǎn)的根本原因在于經(jīng)濟(jì)形勢和國家的金融政策，其防范是十分困難的。而且，按以上的分析，各種應(yīng)對手段都有其局限性，并不存在什么萬全之策。比較而言，采用浮動匯率

8、制可能是一種雙方都可以接收的方式。 3.房屋的增值風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)可以分為普遍性增值和個(gè)別增值兩種情況。 就貸方而言，雖然用于反抵押貸款的房產(chǎn)價(jià)值以及它的增長率是個(gè)未知數(shù)，但貸方的贏利卻必須基于這些價(jià)值來計(jì)算。顯而易見，普遍的房產(chǎn)增值是風(fēng)險(xiǎn)之一。而且，這種風(fēng)險(xiǎn)難以像壽命差異風(fēng)險(xiǎn)那樣以共同承擔(dān)方式降低。當(dāng)然，擁有多種類的、地理位置不同的反抵押貸款資產(chǎn)可以有效地防范局部經(jīng)濟(jì)不景氣帶來的貶值，但仍然難以避免全國性的乃至全球性的不景氣所帶來的貶值。 在反抵押貸款資產(chǎn)最初估價(jià)時(shí)，對房產(chǎn)升值量的預(yù)期直接決定了貸方愿意提供的貸款量，而這種預(yù)期同樣也會影響借方的行為。 即

9、使像貸方所預(yù)計(jì)的那樣，發(fā)生房屋的普遍性增值，也無法確保個(gè)別的作為反抵押貸款資產(chǎn)的房產(chǎn)具有同樣的增長率。事實(shí)上，普遍的情況是實(shí)際的升值率以平均的升值率為中心形成一種分布。具體的分布有賴于貸方在這一市場中的份額。這種特殊的房屋增值幾乎肯定會造成貸方的損失：那些處于升值率高端的個(gè)案對于房屋出售時(shí)最多僅收回貸款的貸方來說幾乎不產(chǎn)生任何額外的利潤；而處于資產(chǎn)凈值增值率低端的那些個(gè)案必然會造成貸方的大量損失。 對于現(xiàn)階段我國的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境來說，房屋增值風(fēng)險(xiǎn)是一種非?，F(xiàn)實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱，對市場前景的預(yù)期日趨兩極化，在這種情況下，對于反抵押貸款中住房資產(chǎn)的正確估價(jià)將成為一個(gè)難題。而且，無論

10、未來房地產(chǎn)市場走向如何，都將對進(jìn)行中或即將進(jìn)行的房屋反抵押貸款行為產(chǎn)生巨大的影響。而且，這種風(fēng)險(xiǎn)的防范也殊為不易，一般來說，只能通過采用保險(xiǎn)的方式加以防范。 4.費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)美國和其他一些已經(jīng)初步推行了反抵押貸款的國家相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，預(yù)期的承貸方有可能在以下幾方面招致相當(dāng)數(shù)量的先期費(fèi)用：(1)由于多數(shù)客戶對反抵押貨款所知有限，承貸方不得不花費(fèi)大量費(fèi)用用于市場行銷以及對于猶豫不決客戶的說服工作；(2)相關(guān)法律、法規(guī)的制定所產(chǎn)生的費(fèi)用；(3)先期的摸索性工作以確定行之有效的監(jiān)管和出售的方式。這些先期費(fèi)用對于預(yù)期的承貸方肯定是一種風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橐坏┻@種反抵押貸款業(yè)務(wù)未能成功推出，一些費(fèi)用是無法得到

11、補(bǔ)償?shù)摹?#160;(二)借方風(fēng)險(xiǎn)及其防范 對于借方來說，風(fēng)險(xiǎn)主要可以歸納為以下幾點(diǎn)： 1.信息不對稱風(fēng)險(xiǎn)。這一風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際是指一些年老的反抵押貸款申請者可能并不真正了解他們是以房產(chǎn)的凈值做抵押，或者說，他們并未真正理解在此后他們居住在已抵押的房產(chǎn)全部時(shí)間范圍內(nèi)，貸款的總值一直在以復(fù)利形式增加。有鑒于此，借款人有必要接受詳細(xì)的貸款前咨詢。而且，必須要求貸方清晰、明確地告知借款人所有相關(guān)的費(fèi)用數(shù)額。 2.分期付款風(fēng)險(xiǎn)。這一風(fēng)險(xiǎn)是指當(dāng)借款人傾向于選擇年金支付而不是一次性支付時(shí)，其實(shí)際壽命短于預(yù)期壽命時(shí)產(chǎn)生的損失。這就要求產(chǎn)權(quán)所有人在選擇反抵押貸款年金支付前應(yīng)仔細(xì)權(quán)衡其自身

12、是否能夠存活足夠長時(shí)間以“耗盡”其房屋凈值。另外，產(chǎn)權(quán)所有人也可將其房屋凈值轉(zhuǎn)化成幾個(gè)不同的部分，如選擇部分貸款以年金形式支付，而其他部分一次性支付。采取這種方式，有以下幾種好處：首先它不僅綜合了提前支付現(xiàn)金和壽命差異風(fēng)險(xiǎn)的防范，而且給老年人提供一種方式保留部分房屋凈值做為以后可能的大額醫(yī)療費(fèi)用，或做為遺產(chǎn)直接留給繼承人。 在國外，部分保險(xiǎn)公司為健康的老人提供了一種混合型的養(yǎng)老年金保險(xiǎn)：在老人身體健康時(shí)，其年金為一定值；而當(dāng)老人身體狀況惡化癱瘓時(shí)，開始支付一筆額外的年金。顯然，這種新的方式可以有效地移植到反抵押貸款背景中，使老年人按照他們所希望的程度保留部分現(xiàn)金以供長期醫(yī)療之需。這種

13、方式在目前我國的養(yǎng)老大環(huán)境下顯示出特殊重要的意義：由于醫(yī)療改革的持續(xù)推進(jìn)以及醫(yī)療保險(xiǎn)制度的覆蓋程度有限，醫(yī)療費(fèi)用已成為很多老年人難以承受的負(fù)擔(dān)。以部分房屋凈值補(bǔ)貼醫(yī)療費(fèi)用不失為一種可行的補(bǔ)充措施。 3.貸方破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。對借方來說，在反抵押貸款執(zhí)行中貸方申請破產(chǎn)是一種很大的風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，對于選擇一次性支付方案的借方來說，這一風(fēng)險(xiǎn)并不成立。而對于選擇年金支付的借方來說，貸方的信用記錄則是至關(guān)重要的。顯而易見，提高選擇年金支付的借方對這一風(fēng)險(xiǎn)的了解程度，促使他們選擇具有良好信用記錄的貸款方，是規(guī)避這一風(fēng)險(xiǎn)的重要手段。 4.稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。稅務(wù)與轉(zhuǎn)讓政策可以從多個(gè)方面影響反抵押貸款，所有這

14、些影響都將使借款人處于風(fēng)險(xiǎn)之中。例如，在一個(gè)對資本收益課稅的國家里，房屋所有人出售房屋所得超過其以前所付出費(fèi)用的部分需被征稅。但是，如果他同時(shí)還有反抵押貸款，那么如果其凈所得少于其反抵押貸款負(fù)債時(shí)，他將有可能無法支付。另外，如果稅務(wù)政策將反抵押貸款看作是一種房屋出售所得而不是一種抵押貸款，這種收入就將被視為需課稅收入，這就增加了借款人的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。在這種情況下，養(yǎng)老金收入一般略低于邊緣稅率，這就要求反抵押貸款借款方格外注意反抵押貸款收入的時(shí)間選擇，以避免不必要的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。 5.社會福利風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)存在于那些收入水平非常低的房屋擁有者中。他們可以享受政府的生活津貼以及醫(yī)療津貼，但條件是

15、其收入必須低于某一固定水平。這樣，如果將反抵押貸款視為收入，其收入就有可能超出可以享受津貼的水平，從而喪失補(bǔ)貼，造成生活水平的下降。而且，如果借款人打算將部分反抵押貸款儲蓄起來，這也有可能導(dǎo)致其喪失享受福利的權(quán)利?？傊欠裆暾埛吹盅嘿J款以及獲得現(xiàn)金的形式，都將在很大程度上影響低收入者的福利。因此，反抵押貸款的申請對于低收入人群來說是顯得手續(xù)相對復(fù)雜。  三、綜合性防范措施  從以上分析可以看出，反抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)多層次、多角度的狀態(tài)，有些風(fēng)險(xiǎn)受國家財(cái)政政策的影響，有些受國家乃至世界經(jīng)濟(jì)景氣度的影響，還有些受到個(gè)人身體健康狀況以及個(gè)人偏好的左右。

16、60;對于貸方而言，雖然部分風(fēng)險(xiǎn)可以通過對貸款發(fā)放方式、不同利率方式的選擇等手段來降低，但其風(fēng)險(xiǎn)承受力也是相當(dāng)有限。對于借方來說，由于這種模式針對需要養(yǎng)老金的老年人這一對風(fēng)險(xiǎn)承受力相對較小的群體，而且在貸款執(zhí)行中，借方處于相對的弱勢，為他們提供特殊的保證也是必不可少的。特別需要指出的是，在我國現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平的大背景下，GDP持續(xù)高速增長下經(jīng)濟(jì)硬著陸的可能，房地產(chǎn)市場高速成長及其回落的可能，都使得房屋反抵押貸款中貸、借雙方的風(fēng)險(xiǎn)被顯著放大。因此，為這種養(yǎng)老模式提供可靠的保證成為其能否有效推行的一個(gè)重要因素。 一種比較可行的方式是采取房屋反抵押貸款綜合保險(xiǎn)，即借方在貸款伊始按資產(chǎn)估

17、價(jià)總額交納一定比例的保險(xiǎn)金，此后每年按固定比例對未完成的貸款凈值繼續(xù)交納少量的保險(xiǎn)年金，按月積累至未付凈值。 對于借方來說，這種保險(xiǎn)提供了三重保障：只要借方仍居住在房屋內(nèi)，反抵押貸款就永遠(yuǎn)不過期；如果貸方喪失了繼續(xù)償付貸款的能力，保險(xiǎn)提供方將接手該業(yè)務(wù)，繼續(xù)償付貸款；在借方同意反抵押貸款條款之前，必須接收獨(dú)立的第三方咨詢機(jī)構(gòu)提供的反抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)咨詢。 而對于貸方來說，這一保險(xiǎn)保證了其能夠在必須時(shí)擺脫部分可能造成“虧損”的個(gè)案。例如，如果支付的貸款總額達(dá)到了資產(chǎn)凈值(一般是指扣除了相關(guān)費(fèi)用的總值，如總值的98%)，貸方就可以選擇保險(xiǎn)提供方繼續(xù)支付年金，直至終止。 需

18、要指出的是，在這種保險(xiǎn)中，保險(xiǎn)提供方實(shí)際上成為超資產(chǎn)凈值付款的最終承擔(dān)者，其結(jié)果必然是無利可圖。也就是說，這種保險(xiǎn)應(yīng)該成為一種政策性的、非贏利性的金融業(yè)務(wù)，由政府特設(shè)或指定機(jī)構(gòu)開辦，并由政府提供資金支持。事實(shí)上，美國等國家住房反抵押貸款業(yè)務(wù)的成功舉辦，其根本原因之一就是其房屋與城市發(fā)展部(HUD)提供巨大的財(cái)力支持。  參考文獻(xiàn)： 1W. Phillips， S. Gwin， Reverse mortgages. In： Trans-actions， Society of Actuar