綜合型商業(yè)功能及案例

1、綜合型商業(yè)功能及案例2/18/20222海上海新城成都世紀城六本木新城功能性案例1. 功能性案例研究與啟示上海青年城英國Birmingham,Brindleyplace商務(wù)區(qū)功能性案例上海青年城英國Birmingham,Brindleyplace商務(wù)區(qū)2/18/20223發(fā)展背景2003年12月，按照市委、市政府的規(guī)劃，成都會展旅游集團借助成都城南開發(fā)契機，啟動了世紀城新會展中心項目。世紀城位于城南新區(qū)核心位置，為當時規(guī)劃中的南部城市副中心,西到南延線天府大道，北鄰?fù)猸h(huán)線，總占地1504畝，建筑面積約200萬。發(fā)展過程2003年12月，世紀城新國際會展中心破土動工2005年，世紀城新國際會展中

2、心開始試營業(yè)2005年10月，天鵝湖花園公開上市銷售2006年8月，嬌子國際會議中心開始投入使用2007年底，天鵝湖花園一期住宅交付使用2008年1月，世紀城洲際酒店群開業(yè)經(jīng)過四年建設(shè)，目前成都世紀城所有主體項目全面落成。 城市副中心核心區(qū)位大規(guī)模綜合體項目建設(shè)會展中心會議中心花園住宅商務(wù)辦公藝術(shù)館廣電大樓世紀城成都世紀城1項目以國際會展中心建設(shè)為引擎，發(fā)展為集展覽會議、酒店商業(yè)、文化娛樂、休閑度假、商務(wù)辦公、生態(tài)住宅功能集聚的城市綜合體。2/18/20224締造“政府主導(dǎo)、企業(yè)運作，以會展及相關(guān)配套設(shè)施服務(wù)城市，促進城市建設(shè)，提升城市形象”的“中國會展業(yè)的成都模式”嬌子會議中心國際會展中心展

3、覽會議假日酒店天堂大飯店洲際酒店群天鵝湖公園西蜀廊橋古鎮(zhèn) 休閑天堂小鎮(zhèn)文化娛樂及休閑度假世紀商務(wù)中心時堂天堂街區(qū)商業(yè)辦公天鵝湖花園二期天鵝湖花園一期生態(tài)居住項目功能構(gòu)成成都世紀城12/18/202252/18/20226空中花園大宅空中花園大宅洲際酒店群洲際酒店群國際會展中心國際會展中心西蜀廊橋古鎮(zhèn)西蜀廊橋古鎮(zhèn)2/18/20227關(guān)鍵成功要素（KSF）分析與啟示項目啟示關(guān)鍵成功要素（KSF)分析地處優(yōu)質(zhì)區(qū)位：成都發(fā)展向南，世紀城開始伊始就為南部城市副中心核心位置確立有效運營模式：迎合市府“輻射全國、面向世界的會展之都”要求，開發(fā)商成都會展集團確立以會產(chǎn)業(yè)為核心啟動引擎，帶動相關(guān)配套設(shè)施發(fā)展開發(fā)

4、商強大的企業(yè)資源力：開發(fā)商成都會展集團具備良好的資源整合力、強大的實力及持續(xù)長遠發(fā)展理念高標準的規(guī)劃：充分考慮項目的高標準與高起點建設(shè)要求，堅持國際一流新城發(fā)展理念，將文化、商業(yè)、地產(chǎn)與城市發(fā)展等有機融為一體超大規(guī)模的綜合體：超大體量，全功能的聚合，保障項目初期良好的自循環(huán)與后期的區(qū)域地標形象的確立創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計理念，如首創(chuàng)中國空中花園大宅。對本項目的發(fā)展啟示堅持長遠目光與項目當前資源，應(yīng)充分把握合肥市及經(jīng)開區(qū)的發(fā)展方向，確定項目地位。如謀求強化項目經(jīng)開區(qū)副中心地位，提升大南部中心地位?？紤]項目的大規(guī)模與綜合體屬性，充分整合項目內(nèi)外部資源，確定項目的啟動引擎與有效運營模式。如可導(dǎo)入大型國際會議

5、中心、頂級酒店等作為項目啟動引擎與引爆點項目開發(fā)在結(jié)合當前利益與長遠發(fā)展的前提下盡量實現(xiàn)持有經(jīng)營與產(chǎn)權(quán)出售的有效結(jié)合。如住宅可以分期開發(fā)實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)銷售，確?，F(xiàn)金流正常與資金平衡，商辦公建類進行持有經(jīng)營，獲取利潤最大化。應(yīng)進行高標準的項目總體規(guī)劃與創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計理念。如引進外腦、進行國際規(guī)劃招標、創(chuàng)新高層公寓產(chǎn)品設(shè)計等成都世紀城12/18/20228海上海新城成都世紀城六本木新城1. 功能性案例研究與啟示功能性案例上海青年城英國Birmingham,Brindleyplace商務(wù)區(qū)2/18/20229發(fā)展背景項目選址上海傳統(tǒng)意義上的“下只角”大連路(虹口與楊浦兩區(qū)的分界路)之東楊浦一側(cè)的原“上海工

6、具廠”地址，總占地8萬平方米，總建筑面積23萬平方米。2003年2月，在“文化與地產(chǎn)”頭腦風暴會上，上實發(fā)展董事長陳偉恕首倡了“新文化地產(chǎn)”的房產(chǎn)開發(fā)理念。7月,“海上?！迸e行奠基儀式。上實發(fā)展希望將其做成上海有代表性和引領(lǐng)性的房地產(chǎn)作品，探索出“新文化地產(chǎn)”的運作規(guī)則。發(fā)展過程2003年2月，首倡“新文化地產(chǎn)”的房產(chǎn)開發(fā)理念2003年7月，“海上?！迸e行奠基儀式。2004年7月，“海上海新城”售樓中心啟用2005年3月，新文化地產(chǎn)研究中心成立2005年9月，創(chuàng)意LOFT公開銷售2006年8月，創(chuàng)意生態(tài)居公開銷售上海傳統(tǒng)“下只角”的國際創(chuàng)意新城項目建設(shè)創(chuàng)意LOFT（辦公）創(chuàng)意商業(yè)街創(chuàng)意生態(tài)居（

7、住宅）海上海新城2項目以“新文化地產(chǎn)”為理念，進行創(chuàng)意地產(chǎn)實踐，建設(shè)成為集創(chuàng)意LOFT、創(chuàng)意商業(yè)街區(qū)、創(chuàng)新生態(tài)居住為一體的新型創(chuàng)意型城市綜合體。2/18/202210項目功能構(gòu)成創(chuàng)意LOFT 3幢高層，純玻璃幕墻，建面8萬平方米，普遍面寬8.4米提供3.4M、4.6M、5.3M、6.5M的多樣層高創(chuàng)意商業(yè)街區(qū) 占地21791.84平方米，擁有五大院落，三大文化空間建筑（海上講堂、會館、劇場）。創(chuàng)意生態(tài)居總建筑面積近9萬平方米，共7棟18-23層的精致住宅環(huán)綠而居海上海新城22/18/2022112/18/202212海上講堂海上講堂海上會館海上會館商業(yè)街區(qū)商業(yè)街區(qū)辦公區(qū)辦公區(qū)2/18/2022

8、13關(guān)建成功要素（KSF)分析及啟示項目啟示海上海成功要素（KSF)分析文化與地產(chǎn)的有效結(jié)合：率先進行文化與地產(chǎn)的嫁接思考、實踐，從新住宅運動進入新文化地產(chǎn)時代，成為其開山之作。迎合大勢與區(qū)域的發(fā)展：迎合世界創(chuàng)意經(jīng)濟浪潮及上海創(chuàng)意先鋒的時代特色，同時充分挖握知識楊浦戰(zhàn)略、東外灘開發(fā)及原有工業(yè)建筑文化特性。開發(fā)商強大的企業(yè)資源力：開發(fā)商上實地產(chǎn)具備良好的資源整合力、強大的實力及持續(xù)長遠發(fā)展理念項目定位主題的明確與統(tǒng)一：項目服務(wù)客群主要以中高檔收入為主的具有創(chuàng)意、文化理念等階層，充分體現(xiàn)其內(nèi)在商業(yè)、辦公、居住的有效統(tǒng)一與和諧共生。創(chuàng)新的規(guī)劃設(shè)計理念，如海上海創(chuàng)意商業(yè)街從建筑藝術(shù)形態(tài)到街區(qū)商業(yè)定位，

9、都具有鮮明的“新建筑、新財富、新生活”特點。對本項目的發(fā)展啟示進行文化與地產(chǎn)的有效結(jié)合，充分享受文化賦予地產(chǎn)的高附加值，如結(jié)合項目區(qū)域高校集中、藝術(shù)館創(chuàng)建等良好文化氛圍進行項目發(fā)展創(chuàng)新與定位提升。立足項目當前資源，應(yīng)充分把握合肥市及經(jīng)開區(qū)的文化發(fā)展方向，確定項目地位。如在文化方面體現(xiàn)合肥開放的新都市一面以及南部城區(qū)的國際化形象。考慮項目的大規(guī)模與綜合體屬性，充分整合項目內(nèi)外部資源，明晰項目的主題定位。如項目的總體目標客群可定位為具有新型理念與高品質(zhì)國際化生活的中高檔收入人群。應(yīng)進行高標準的項目總體規(guī)劃與創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計理念。如引進外腦、進行國際規(guī)劃招標、創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計等海上海新城22/18/202

10、214海上海新城成都世紀城六本木新城1. 功能性案例研究與啟示功能性案例上海青年城英國Birmingham,Brindleyplace商務(wù)區(qū)2/18/202215發(fā)展背景六本木位于東京市中心，過去是比較混亂的地方，有朝日新聞社電視臺，也有紅燈區(qū)的地方。東京中心城區(qū)人多地少，日本政府打算于此實驗，在這里用11.6公頃做了一個示范，建起了高層，騰出大量的土地用來做綠化，改善環(huán)境。發(fā)展過程從年到年，六本木新城建設(shè)歷時年，其中，施工只用了年時間，而規(guī)劃、設(shè)計以及與拆遷戶的溝通花了年。該項目由日本森大廈株式會社開發(fā)建設(shè)，是日本最大規(guī)模的城區(qū)開發(fā)項目，2003年4月25日竣工開始使用。發(fā)展結(jié)果目前已成為世

11、界著名購物中心和旅游中心 ，同時也是東京的綠色都市文化中心和精英之城，是外地游客到東京的必游之地。17年鑄就新都市主義居住空間的范本項目建設(shè)東京六本木新城3項目以營造綠色文化都市中心為主題,最終建設(shè)成集住宅、辦公、酒店、商業(yè)設(shè)施、文化設(shè)施等功能于一體的新型都市綜合體。2/18/202216項目功能及分布用地面積 11.6 公頃總建筑面積729000M2建設(shè)投資約2700億日元森大廈 (238米)地上54層；地下6層 東京凱悅酒店389間住宅單元 800套櫸樹坂綜合樓地上7層；地下3層櫸樹坂階梯地上6層；地下1層好萊塢美容美發(fā)世界地上7層；地下3層朝日電視臺地上8層；地下3層六本木新城入口大廈地

12、上15層；地下2層?xùn)|京六本木新城32/18/202217新城總體概貌新城總體概貌露天廣場露天廣場電影院電影院文化標志文化標志學(xué)術(shù)中心學(xué)術(shù)中心2/18/202218關(guān)鍵成功要素（KSF)分析及啟示項目啟示六本木成功要素（KSF)分析文化與地產(chǎn)有效對接：如明確營造綠色文化都市中心，在MORI大廈的第49層設(shè)置藝術(shù)中心，其包括森美術(shù)館、東京展望臺、六本木東京觀光俱樂部和六本木希爾學(xué)院。大型商業(yè)設(shè)施驅(qū)動：以大型購物中心功能開為先,帶動辦公、居住等發(fā)展明確的功能主題定位：項目定位明確，打造國際化的社區(qū)，且多功能復(fù)合，一次解決人們工作、生活、休閑的所有需求。綠色都市的營造：如提高建筑的高度，來增加公共空間

13、面積；注重公共空間景觀的創(chuàng)新和營造，注重公共空間綠化的營造；開發(fā)商強大的實力與決心：六本木新城開發(fā)、規(guī)劃及建設(shè)周期長達17年，其中施工只用了3年時間。開發(fā)商在開發(fā)過程中的持續(xù)敬業(yè)精神與決心是項目成功的重要保證對本項目的發(fā)展啟示進行文化與地產(chǎn)的有效結(jié)合，充分享受文化賦予地產(chǎn)的高附加值，如結(jié)合項目區(qū)域高校集中、藝術(shù)館創(chuàng)建等良好文化氛圍進行項目發(fā)展創(chuàng)新與定位提升，同時確定文化設(shè)施的啟動引擎立足項目當前資源，進行大商業(yè)思維與運作，帶動區(qū)域升值，如可考慮政務(wù)新區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)等大南部商服設(shè)施極為缺失的情況下謀求與區(qū)域共同營造大南部商業(yè)核心?？紤]項目的大規(guī)模與綜合體屬性，充分整合項目內(nèi)外部資源，明晰項目

14、的主題定位。如充分考慮項目中各功能的復(fù)合性與一體性。充分重視綠色都市空間的營造，如考慮項目較高容積率的前提下，在景觀營造上可以執(zhí)行 “城市中心文化”與“垂直庭院城市”的理念。東京六本木新城32/18/202219海上海新城成都世紀城六本木新城1. 功能性案例研究與啟示功能性案例上海青年城英國Birmingham,Brindleyplace商務(wù)區(qū)2/18/202220發(fā)展背景九亭為上海松江區(qū)和閔行區(qū)的交界處，原來為一個鎮(zhèn)，上海城市規(guī)劃把該區(qū)域作為城市西南片區(qū)主要的人口導(dǎo)入?yún)^(qū)域。上海青年城為隨著地鐵九號線的規(guī)劃而被提起，以九號線地鐵上蓋物業(yè)作為支撐而啟動的項目。發(fā)展過程2005年啟動，先期推出小戶

15、型城市青年公寓，層高3.6米。2007年前期公寓全部售完，2008年開始銷售二期的商業(yè)公寓，層高4.8米，繼續(xù)打造時尚概念。未來2-3年內(nèi)將啟動酒店、辦公、商業(yè)。發(fā)展結(jié)果成為上海最具有城市年輕活力的社區(qū)，在上海年輕人置業(yè)圈內(nèi)形成了一個不小的轟動；引領(lǐng)了上海LOFT公寓和城市年輕綜合社區(qū)的潮流。上海郊區(qū)年青態(tài)城市時尚綜合體項目建設(shè)上海青年城4項目以年輕態(tài)文化概念為主題,前期主推青年公寓，最終建設(shè)成集住宅、服務(wù)公寓、辦公、酒店、商業(yè)設(shè)施等功能于一體的新型都市綜合體。2/18/202221項目功能及分布用地面積8公頃總建筑面積26萬平方米公寓（3.6米）50000平方米酒店式公寓（4.8米）1000

16、00平方米酒店30000平方米辦公30000平方米商業(yè)50000平方米上海青年城42/18/202222關(guān)鍵成功要素（KSF)分析及啟示項目啟示青年城成功要素（KSF)分析符合目標客戶的產(chǎn)品設(shè)計：以小面積、復(fù)合空間的公寓設(shè)計來吸引上海的時尚年輕人士，打造綜合服務(wù)社區(qū)。城市公寓人氣驅(qū)動：以小戶型居住公寓先期啟動吸引大量的年輕人群入住，形成城市青年社區(qū)的概念。明確的功能主題定位：項目功能定位明確，以青年態(tài)設(shè)施作為主要的配套，集合了酒店、創(chuàng)業(yè)辦公、時尚商業(yè)和服務(wù)公寓。全新的概念設(shè)計：全新的理念設(shè)計整個社區(qū)，打破原有的大盤定位綜合化的慣例，以小眾市場作為主要的目標客戶群，為其設(shè)計全方位符合其整體定位的

17、綜合性時尚社區(qū)。對本項目的發(fā)展啟示結(jié)合本區(qū)域的現(xiàn)狀和特點，創(chuàng)造項目的亮點，定準目標客戶，設(shè)計符合客戶產(chǎn)品的建筑。以某一種物業(yè)類型進行先期啟動，帶動人氣的聚集，如本項目可以考慮先服務(wù)公寓項目，從而確定項目的風格和目標客戶，形成概念。考慮項目的大規(guī)模與綜合體屬性，充分整合項目內(nèi)外部資源，明晰項目的主題定位。如充分考慮不同功能的融合性，建設(shè)符合性社區(qū)。充分重視概念的設(shè)計，如可以設(shè)計出文化型精致社區(qū)，專打高端市場。上海青年城42/18/202223海上海新城成都世紀城六本木新城1. 功能性案例研究與啟示功能性案例上海青年城英國Birmingham,Brindleyplace商務(wù)區(qū)2/18/202224

18、Source:介紹： Birmingham位于倫敦的西北面，是英國中心地帶。它距倫敦約115哩，即兩小時車程。 由80年代起， Birmingham政府開始改變經(jīng)濟發(fā)展方向，希望把本以工業(yè)為主導(dǎo)演變成以商務(wù)旅游為產(chǎn)業(yè)的城市。 從地理角度來看，市政府希望利用水道為發(fā)展中心，帶動城市發(fā)展。 Brindleyplace是市中心西部伸延區(qū)第一個發(fā)展項目，The Mailbox是它后期因需求而開發(fā)的另一個沿水道、舉居住的商務(wù)區(qū)。周邊狀況：Brindleyplace兩邊由市中心水道包圍，與Birmingham市級的比賽場所、水族館、圖書館、會堂、以及國際會展中心等相連。英國Birmingham,Brind

19、leyplace商務(wù)區(qū)5歷時15年鑄就的休閑商務(wù)生態(tài)居住綜合區(qū)項目建設(shè)2/18/202225Source:功能布局： Brindleyplace占地7公頃，是英國最大的綜合性發(fā)展項目。 它以商務(wù)（包括辦公樓和零售）為主導(dǎo)，配以住宅、文化及綠化廣場等休養(yǎng)、休閑及娛樂設(shè)施，把自己成為Birmingham主要的活動中心。 共有十座辦公樓，由不同建筑師設(shè)計，集中在Brindleyplace中心，以步行系統(tǒng)、藝術(shù)展示廳和兩個公共綠化廣場聯(lián)系。周邊則是配套設(shè)施，如沿水道的水族館和The Waters Edge購物娛樂中心，和西邊的表演廳、酒店和住宅等。 約有8500人在這辦公，共提供約400個住宅單位。英

20、國Birmingham,Brindleyplace商務(wù)區(qū)5物業(yè)體量 平均租金辦公樓101，515平方米 269英鎊/平方米零售136，101平方米 323英鎊/平方米餐飲3，840平方米住宅約400套 950-1，750英鎊/月酒店240個房間 -水族館3，595平方米 -美術(shù)館4，160平方米 -2/18/202226Source:物業(yè)分析： 以辦公樓、零售、餐飲和住宅物業(yè)為主。 正因Brindleyplace不但擁有良好地理位置及集居住和工作用途，而且他的設(shè)計以親綠親水無車環(huán)境為主，所以無論是商務(wù)或住宅都屬英國最貴平均租金。 住宅方面，主要針對白領(lǐng)階層客戶，所以主力提供1至2房戶型。 除了八號辦公樓是13層高外，其他辦公樓都是6至7層高。所以對沿水道另一邊的住宅區(qū)并沒有構(gòu)造一般市中心帶來的壓抑感。英國Birmingham,Brindleyplace商務(wù)區(qū)52/1