04月永安房地產(chǎn)市場

1、永安房地產(chǎn)市場第一部分 永安城市規(guī)劃分析一、發(fā)展目標及方向南拓北擴，東擴西進的發(fā)展戰(zhàn)略永安市采取近期“南拓北擴”、中遠期“西連東進”的城市拓展戰(zhàn)略，繼續(xù)組織實施“南商北工”戰(zhàn)略，南面，優(yōu)做美南部商住新區(qū)，抓好行政中心、體育中心等社會事業(yè)項目建設(shè)，向南延伸到黃歷、桂口，促進南區(qū)繁榮；北面，以尼葛工業(yè)園區(qū)為節(jié)點，加快城區(qū)向曹遠延伸；東面，通過城市南北第二通道、埔?guī)X汽車工業(yè)投資區(qū)和泉三高速公路南互通連接線建設(shè)，促進城市向東面擴張；西面，通過西門下渡飛橋與泉三高速公路北互通連接線的建設(shè)和吉山、霞鶴高尚住宅區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，促進城市向西面拓展。分析：隨著永安市政府的搬遷，城市進一步拓展，城市功能進一步完善，

2、周邊配套永安行政中心，建設(shè)局、教育局、電大，進修學(xué)校，三明外國語學(xué)校，法院、酒店等，給南片區(qū)的樓市發(fā)展帶來新的機遇。出現(xiàn)了大規(guī)模的樓盤，如五洲第一城、永安山莊、新安大院、五洲山莊等二、城市規(guī)模日益壯大l 建設(shè)海峽西岸區(qū)域綜合樞紐。圍繞建設(shè)服務(wù)周邊地區(qū)發(fā)展新的對外開放綜合通道，發(fā)揮閩中南鄰沿海、西近粵贛、聯(lián)動周邊的綜合交通、能源與電網(wǎng)、現(xiàn)代物流、區(qū)域協(xié)作等區(qū)位優(yōu)勢，建成山海協(xié)作對內(nèi)聯(lián)接的重要中間節(jié)點和海西承東啟西的重要中間節(jié)點，形成山海聯(lián)動、東西貫通的海西區(qū)域綜合樞紐。l 建設(shè)海峽西岸新興工業(yè)基地。圍繞打造海西載重汽車生產(chǎn)基地、產(chǎn)業(yè)用紡織品生產(chǎn)基地、林竹集成板生產(chǎn)基地、新型干法旋窯水泥生產(chǎn)基地、

3、生物醫(yī)藥及生物產(chǎn)業(yè)新興基地目標，形成集群化、集約化、專業(yè)化和生態(tài)化的新興工業(yè)體系，建成主業(yè)突出、特色鮮明、核心競爭力強的海峽西岸新興工業(yè)基地。l 建設(shè)海峽西岸區(qū)域物流中心。依托永安在海西高速公路網(wǎng)和海峽鐵路網(wǎng)中逐步確立的現(xiàn)代綜合交通網(wǎng)絡(luò)，做好無水港、物流園區(qū)和專業(yè)市場規(guī)劃，規(guī)劃海西區(qū)域煤炭儲運中心，建設(shè)紡織、林竹及農(nóng)副產(chǎn)品、汽車及零部件、建材家具家居及裝飾材料等一批區(qū)域特色鮮明、集散功能較強、影響力較大的區(qū)域?qū)I(yè)市場，打造閩中物流集散、人流集聚的重要區(qū)域。小結(jié)：永安為閩中地區(qū)交通樞紐，規(guī)劃前景總體良好。永安經(jīng)濟發(fā)展快，位居三明第一，城市化水平度達到62.5%以上，人均收入較高，經(jīng)濟活躍，消費能

4、力較強。第二部份 永安房地產(chǎn)市場分析1 永安市區(qū)目前房地產(chǎn)發(fā)展狀態(tài)老城區(qū)板塊：早期對房地產(chǎn)的發(fā)展，就是局限城市中央，總是在城區(qū)中心作文章，區(qū)域商業(yè)價值的高漲，土地稀缺性，難有可供開發(fā)成片的土地,樓群見縫插針，擁擠不堪，市城區(qū)建筑密度已高達45%。老城區(qū)在售樓盤有月亮之上、新天地、凱城華府。南區(qū)板塊：隨著城市化的強快，中心板塊已經(jīng)無法滿足城市發(fā)展建設(shè)。隨著南商北工的戰(zhàn)略，新市政府及事業(yè)單位的坐落，形成城市新區(qū)格局，推動了樓市的進一步發(fā)展。樓盤興趣，規(guī)模及品質(zhì)不段提高，如：五洲第一城、永安山莊、新安大院、五洲山莊北區(qū)板塊：工業(yè)區(qū)坐落，導(dǎo)致空氣質(zhì)量下降，人群素質(zhì)下降，使消費者產(chǎn)生大抗拒心理，不利于樓

5、盤開發(fā)，所以北區(qū)板塊，樓盤較少。樓盤分布2004年4月，永安市政府推出“南商北工”的城市功能總體布局思路，巴溪灣在規(guī)劃中定位于永安市示來商貿(mào)金融、行政辦公、文化體育和信息服務(wù)中心。隨著市政府的南遷以及城區(qū)中心可開發(fā)的地越來越少，帶動南片區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展，房地產(chǎn)出現(xiàn)新一輪的發(fā)展，南片區(qū)的樓盤都具備一定的規(guī)模和優(yōu)越的自然景觀。北工抑制永安北的發(fā)展，主要樓有名流豪庭和名流時代，這兩個盤屬同一開發(fā)商，搶先占領(lǐng)江景線及龜山公園自然景觀。眾多項目入市加劇市場競爭 永安十一·五房地產(chǎn)建設(shè)年計劃隨著城市擴張的加快，土地供應(yīng)十分充足，房地產(chǎn)市場也發(fā)展迅猛，也催生了許多體量較大樓盤，目前在售或者已公開即將

6、發(fā)售的樓盤，達12個，主要集中在南片區(qū)新市政府區(qū)域和火車站北片區(qū)，逐步以城南和城北擴展?？梢钥闯鰳鞘屑蟹帕?、放量過大，將導(dǎo)至供求關(guān)系的失衡，給銷售帶來較大的壓力。永安商品房價格走勢永安房價走勢年份2007200820092010價格2503280834764500從價格上看，成交均價，2010年永安商品房價格遠遠大于前幾年。房地產(chǎn)市場經(jīng)過2008 年的低迷盤整和2009 年的快速回暖升溫，又重新回歸到較為平穩(wěn)的運行軌道。但對于2010 年的房地產(chǎn)市場而言，房價攀升加劇市場供求失衡，將給售銷帶來更大的壓力。房價與銷售情況項目名稱推出時間主力戶型推出數(shù)量（套）銷售率（%）平均單價（元/）明陽水岸

7、2009年9月90二房440一期1004200凱城華府2010年1月1303房936一期1004800新安大院（二期）2010年1月50單身公寓800套二期第一次1004700五洲山莊未開300-370別墅51一期15幢，銷售33%12000五洲第一城（二期）2009年底1203房266854380名流時代2010年初53單身公寓841005100蝶翠山水2010年初94兩房戶300273700l 從上面數(shù)據(jù)可以看出，大部份樓盤均在09年年底10年年初推出，08年正值政策調(diào)控、樓市遇冷，樓盤也在觀望。l 09年年底，正處于樓市復(fù)蘇，所以推出的樓盤有較好的銷售效果。l 市場均價在4500元/。l

8、 市場購買力強，樓盤一推出，短時間內(nèi)就銷售完。l 永安本市人購買力很強。消費者洞察客戶職業(yè)分析 通過對各樓盤消費客群調(diào)查，我們得知購房群體的主要組成部份：政府機關(guān)、事業(yè)單位、個體工商戶。 區(qū)域需求永安置業(yè)人群主要是本永安市區(qū)人為主，其次就是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。城市化過程，會有更多人住進市區(qū)。未來客群分析 要點：本市客戶為主，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔。通過先期營銷，已經(jīng)消化掉大部分本市客戶群，而城市化的加快，本市區(qū)客群為主的現(xiàn)象將會逐漸縮小比重。代表樓盤分析名陽水岸項目名稱明陽水岸地理位置香江大道，大溪橋頭項目規(guī)劃占地25畝，總建16000，五幢小高層住宅，總套數(shù)440套。一期為1、2號樓，140套產(chǎn)品分析90二房所

9、占比例80%1103房占15%1304房占5%銷售價格一期， 起價：3500元/；最高價：5100元/；層差40-80元/，景觀差200。共26間店面，17000-18000元/銷售狀況2009年9月開盤，一期銷售100%購買客群主要購房群體：企事業(yè)單位，鄉(xiāng)鎮(zhèn)項目點評項目坐落于燕江，很較好的自然景觀；項目本身規(guī)劃唯美，得用高差，在社區(qū)內(nèi)分割營造中心景觀走廊；過大溪橋才到核心區(qū)，周邊配套不完善，周邊建筑形態(tài)較陳舊，短期形像較差。配套會所，注重小區(qū)品質(zhì)刻畫。2 凱城華府項目名稱凱城華府地理位置地處永安城區(qū)燕西街道，巴溪河西側(cè)項目規(guī)劃用地面積3.9萬平方米，總建筑面積10.9萬，綠地率達35%以上，

10、共936戶，398個停車位。產(chǎn)品分析一期：501房占6%；1303房占90%；220樓中樓占4%，300一層樓中樓3%（底層+二層+地下室，有產(chǎn)權(quán)）。二期：501房10幾套；802房80幾套；1303房300多套。銷售價格一期（20100101）：均價：4800元/；起價：4150元/；最高價：5300元/；朝向及層差分別差50元/。銷售狀況一期銷售率100%購買客群永安本地人80%，其中80%為公職單位的；20%是外地及鄉(xiāng)下的。單身公寓主是為小孩子教育劃片的，永安最好的小學(xué)及中學(xué)都屬于此片區(qū)。項目以自住為主項目點評項目擁有當(dāng)?shù)刈詈玫慕逃Y源，實驗幼兒園、永安六中、永安一中。項目本身的傳說就是

11、風(fēng)水寶地，是永安人公認的，永安人很注重風(fēng)水。說法，永安是燕城，地圖形狀就像只燕子，這塊就是燕子的心臟部位，這邊也是燕江河的彎腹，有聚寶盆之稱。周邊配套成熟，客戶認可度高。3 新安大院項目名稱新安大院（二期）地理位置新安路216號新安大院項目規(guī)劃總用地面積199.5畝，總建筑面積345381.35，其中住宅面積272031.24，計容面積307188.4，容積率2.31，綠化率近40。第一期的總用地面積38.11畝，總建筑面積73653.5，容積率2.67，綠化率35 %。其中住宅面積62038.9，商業(yè)、辦公面積5974.1，地下室5640.5。第二期的總用地161.39畝，總建筑面積2717

12、27.85，容積率2.22，綠化率為40。其中住宅209992.34，商業(yè)11841.39，地下室29632.06。產(chǎn)品分析一期：總套數(shù)400多套；主力戶型90。二期：總套數(shù)800套；50單身公寓400多套；70二房160套；130三房240套。銷售價格起價：3600元/；均價4700元/；最高5300元/銷售狀況購買客群主要購房群體：本永安市人居多，基本上是住宅升級或小孩子教育，鄉(xiāng)鎮(zhèn)暴發(fā)戶。單身公寓主要孩子教育劃片，一部份是投資的，所占比例大概各50%。項目點評項目具備一定的規(guī)模，院內(nèi)保留了一個次生態(tài)森林山體公園，達一萬多平方米，景觀資源豐富，建筑圍繞山體公園和樹木布置，景觀優(yōu)美，有利于小區(qū)

13、品質(zhì)提升及推廣。項目擁有當(dāng)?shù)刈詈玫慕逃Y源，實驗幼兒園、永安六中、永安一中?？蛻魧^(qū)域認可度高。五洲山莊項目名稱五洲山莊地理位置新安路458號，五洲大酒店旁項目規(guī)劃五洲山莊，占地50畝，總建筑面積20000多平方米，規(guī)劃51幢別墅，店面22間。產(chǎn)品分析51幢，面積330-370銷售價格每幢售價300-400萬銷售狀況未開盤，但已經(jīng)售了五套了購買客群主要購房群體：企業(yè)主，政府高官項目點評項目雖然小，但只有51戶，依山而建，保留原有的自然景觀，景色優(yōu)美。屬于南片區(qū)，旁邊就是五洲大酒店。項目擁有當(dāng)?shù)刈詈玫慕逃Y源，實驗幼兒園、永安六中、永安一中。五洲第一城項目名稱五洲第一城（B地塊）地理位置新安路，

14、五洲第一城，行政服務(wù)中心旁項目規(guī)劃總占：77278，總建：18萬，容積2.17，密度24%，綠化35%。22幢小高層，別墅18幢；總戶數(shù)1655戶；80幾個店面（20-80），地下車位456個。產(chǎn)品分析一期：802房256套；1203房121套；95復(fù)式66套；40單身公寓345套。二期：77、882房88套，115-1203房188套。三期：規(guī)劃408套，產(chǎn)品有二房、三房、四房銷售價格二期：起價3800元/；均價4380元/；最高價4600元/銷售狀況一期售完，二期銷售85%左右。購買客群公職人員：50%；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)35%；其它：15%項目點評項目規(guī)模為較大且容積率相對較低，產(chǎn)品品質(zhì)相對較好且

15、可形成一定的規(guī)模效應(yīng)；處蝴蝶山公園與巴溪河畔之間，依山傍水，緊臨沙溪河，景觀資源相對較豐富；新城之中心，公共設(shè)施齊全。永輝超市入住，給生活帶來更多的便得性，以及前景的看好。名流豪庭項目名稱名流豪庭地理位置北大橋南側(cè)100米項目規(guī)劃占地58000；總建13萬，一期先推出374戶產(chǎn)品分析 一期產(chǎn)品：9034戶；110170戶；11434戶；125136戶銷售價格未開盤銷售狀況 未開盤購買客群項目點評臨江，有很好的自然生態(tài)環(huán)境，視野開闊；項目本身有一定的規(guī)模，有較長的江景線；江對面是龜山公園，項目會有一座橋通往龜山公園。由于景觀有優(yōu)勢，有利于樓盤品質(zhì)的提升。項目配套善未成熟，但本身有自己的名流時代、

16、名流財富中心。對以后的發(fā)展，會帶來相應(yīng)的提升。名流時代項目名稱名流時代地理位置北大橋南側(cè)100米項目規(guī)劃18層獨幢，1-2層辦公，3-5樓做酒店產(chǎn)品分析 53128戶；6564戶；9032戶銷售價格均價：4100元/；最高是4400元/。只開6-10、17層。銷售狀況 銷售100%左右購買客群主要是投資客為主，當(dāng)?shù)氐臑橹?，部份龍巖、廈門、福州。項目點評坐立于城北主干道，雖然交通便利，但受到北工的影響，不得于生活品質(zhì)的推廣。酒店式大堂，酒店式管理，觀景電梯，很好的為項目刻畫形像。周邊生活配套還不完善。蝶翠山水項目名稱蝶翠山水地理位置永安市埔?guī)X32號項目規(guī)劃總占45畝，總建6.5萬，車位202個，綠化35%，總戶數(shù)620戶，10幢小高層住宅，7-8#樓17層，其余的9-11層產(chǎn)品分析總規(guī)劃72%為90以下的小戶型一期總套數(shù)300套，94220戶，8480戶二期：94220戶，8480戶；13932戶，12332戶。銷售價格一期09年底：起價：3400元/；最高價：4000元/；均價：3700元/銷售狀況已經(jīng)銷售80套，銷