建筑密度、容積率、綠地率

1、 容積率 建筑密度 綠化率 容積率，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過2，綠地率應不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。 簡介 容積率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）：又稱建筑面積毛密度。項目用地范圍內地上總建筑面積（但必須是正負0標高以上的建筑面積）與項目總用地面積的比值。容積率是衡量建設用地使用強度的一項重要指標。容積率的值是無量綱的比值，通

2、常以地塊面積為1，地塊內地上建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。計算公式 容積率=地上總建筑面積÷規(guī)劃用地面積上面這個公式的出處有：北京市規(guī)劃委員會關于發(fā)布容積率指標計算規(guī)則的通知（市規(guī)發(fā)2006851號，2006年7月10日）但在工業(yè)上，根據(jù)GB50489-2009化工企業(yè)總圖運輸設計規(guī)范，容積率=（廠區(qū)建筑面積+構筑物面積）÷廠區(qū)占地面積當建筑物層高超過8米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算各個地區(qū)或城市有各自相關規(guī)定)。容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的

3、面積就越少，而住戶就越舒服。容積率和綠地率這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區(qū)。相關規(guī)定 容積率一般是由政府規(guī)定的?，F(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類居住用地的控制性詳細規(guī)劃,一般而言,容積率分為獨立別墅為0.20.5, 聯(lián)排別墅為0.40.7, 6層以下多層住宅為0.81.2, 11層小高層住宅為1.52.0, 18層高層住宅為1.82.5, 19層以上住宅為2.44.5, 住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅。并根據(jù)不同城市的特點有所差別。建筑特點 (一)容積率表達的是具體“宗地”內單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球

4、表面一塊有確定邊界、有確定權屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強度，宗地間才具有可比性。 (二)容積率(R)、建筑密度(C)與層數(shù)(H)之間有一定關系。建筑密度是指在具體“宗地”內建筑物基底面積與宗地面積之比。當宗地內各房屋的層數(shù)相同，且對單個房屋來說各層建筑面積相等時，三者之間的關系可表示為：R=C·H，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關系。 (三)容積率可以更加準確地衡量地價水平。人們購買土地使用權的目的是為了對土地進行開發(fā)，建設房屋。房屋的單方開發(fā)成本=房屋單方造價+樓面地價+稅

5、+費 樓面地價=宗地總價/宗地內允許總建筑面積=土地單價/容積率因此，樓面地價比單位地價更能準確地反映地價的高低。 (四)容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會帶來建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經濟效益、社會效益與環(huán)境效益相協(xié)調，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值。容積率指標計算規(guī)則 具體的計算規(guī)則應根據(jù)建筑工程建筑面積計算規(guī)范（GB/T50353-2005）和當?shù)叵嚓P部門的文件計算，以下舉例北京市規(guī)劃委員會關于發(fā)布容積率指標計算規(guī)則的通知(市規(guī)發(fā)2006851號,2006年7月10日)1. 容積率系指一定地塊內，地上總建

6、筑面積計算值與總建設用地面積的商。地上總建筑面積計算值為建設用地內各棟建筑物地上建筑面積計算值之和；地下有經營性面積的，其經營面積不納入計算容積率的建筑面積。一般情況下，建筑面積計算值按照建筑工程建筑面積計算規(guī)范（GB/T50353-2005）的規(guī)定執(zhí)行；遇有特殊情況，按照本規(guī)則下列規(guī)定執(zhí)行。2. 當住宅建筑標準層層高大于4.9米 (2.7米+2.2米)時，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算；當住宅建筑層高大于7.6米（2.7米×2+2.2米）時，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的3倍計算。 3.當辦公建筑標準層層高大于5.5米(3.3米+2.2米)時

7、，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算；當辦公建筑層高大于8.8米（3.3米×2+2.2米）時，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的3倍計算。 4.當普通商業(yè)建筑標準層層高大于6.1米 (3.9米+2.2米)時，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算；當普通商業(yè)建筑層高大于10米（3.9米×2+2.2米）時，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的3倍計算。 5.計算含陽臺建筑的容積率指標時，陽臺部分建筑面積的計算值按照其水平投影面積計算。 6.地下空間的頂板面高出室外地面1.5米以上時，建筑面積的計算值

8、按該層水平投影面積的一半計算；地下空間的頂板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面積不計入容積率。如建筑室外地坪標高不一致時，以周邊最近的城市道路標高為準加上0.2米作為室外地坪，之后再按上述規(guī)定核準。 7.住宅、辦公、普通商業(yè)建筑的門廳、大堂、中庭、內廊、采光廳等公共部分及屋頂，獨立式住宅建筑和特殊用途的大型商業(yè)用房，工業(yè)建筑、體育館、博物館和展覽館類建筑暫不按本規(guī)則計算容積率，其建筑面積的計算值按照建筑工程建筑面積計算規(guī)范（GB/T50353-2005）的規(guī)定執(zhí)行。 8.設計單位應在總平面圖上分別注明建筑面積和建筑面積計算值。 9.本規(guī)則規(guī)定的數(shù)值均含本數(shù)。 10.對本規(guī)則執(zhí)行過程中遇到的

9、其它情況，我委將及時予以補充和修正。 11.本規(guī)則自發(fā)布之日起執(zhí)行。容積率、建筑密度、綠化率計算舉例： 有一項目用地6500M2，規(guī)劃容積率為3.6，建筑履蓋率為35%。請問該項目為多少層？總建筑面積為多少？1. 總建筑面積（地上）=用地面積X容積率=6500X3.6=23400M2；建筑履蓋率又稱建筑密度=建筑占地面積（約等于建筑底層面積）/用地面積； 因此，在建筑建筑履蓋率用足的情況下，建筑占地面積（約等于建筑底層面積）=建筑履蓋率X用地面積=35%X6500=2275M2； 在建筑底層面積與標準層相差不多的情況下，建筑平均層數(shù)=地上總建筑面積/建筑底層面積（標準層面積）=23400/22

10、7510層； 容積率3.6的小區(qū)，如果真的用足35%的覆蓋率，小區(qū)環(huán)境會很差，一般做到15%20%左右的話會比較合理，這樣的話，按上面的計算過程，層數(shù)應在1824左右。2. 容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低；按照成都市土地使用和建筑規(guī)劃管理技術規(guī)定（試行）的解釋，容積率是地面以上各建筑面積的總和與建筑用地面積的比值。容積率和建筑密度直接關系居住的舒適度，容積率越低，居住密度越小，人們的居住舒適度就越高，反之則舒適度越低。但對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋價格中的比例，決定被開發(fā)

11、土地的含金量。因此，容積率越高，開發(fā)商的利潤就越大。（1）容積率:即規(guī)劃地塊內各類總建筑面積與地塊面積之比,計算公式為:容積率=總建筑面積/土地面積 （2）建筑密度：即規(guī)劃地塊內各建筑基底占地面積與地塊面積之比，計算公式：建筑密度=建筑基底占地面積/地塊面積 （3）綠化率：指的是規(guī)劃地塊內各類綠地面積的總和占規(guī)劃地塊面積的比率，計算公式：       綠地率=綠地面積/土地面積   公共服務設施所屬綠地（道路紅線內的綠地），不包括屋頂、曬臺的人工綠地。公共綠地內占地面積不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等綠化小品建筑可視為綠地。 容積率

12、的術語釋義為：容積率是指某一基地范圍內，地面以上各類建筑的建筑面積總和與基地總面積的比值。 與容積率密切相關的一個指標就是建筑密度，術語釋義為：建筑密度是指某一基地范圍內，所有建筑物底層占地面積與基地面積的比率（%）。 從上面兩個釋義可以看出：如果基地面積和建筑密度不變，那么建筑物的層數(shù)越多，容積率就越大。3. 容積率低于0.3，這是非常高檔的獨棟別墅項目。4. 容積率0.30.5，一般獨棟別墅項目，環(huán)境還可以，但感覺有點密了。如果穿插部分雙拼別墅、聯(lián)排別墅，就可以解決這個問題了。5. 容積率0.50.8，一般的雙拼、聯(lián)排別墅，如果組合34層，局部5層的樓中樓，這個項目的品位就相當高了。6.

13、容積率0.81.2，全部是多層的話，那么環(huán)境絕對可以堪稱一流。如果其中夾雜低層甚至聯(lián)排別墅，那么環(huán)境相比而言只能算是一般了。7. 容積率1.21.5，正常的多層項目，環(huán)境一般。如果是多層與小高層的組合，環(huán)境會是一大賣點。8. 容積率1.52.0，正常的多層+小高層項目。9. 容積率2.02.5，正常的小高層項目。10.容積率2.53.0，小高層+二類高層項目（18層以內）。此時如果做全小高層，環(huán)境會很差。11.容積率3.06.0，高層項目（樓高100米以內）。12.容積率6.0以上，摩天大樓項目。13.宅旁綠地綠化率城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范：11.0.2.4 綠地面積應按下列規(guī)定確定： (1) 宅旁(宅間)綠地面積計算的起止界應符合本規(guī)范附錄A第A.0.2條的規(guī)定：綠地邊界對宅間路、組團路和小區(qū)路算到路邊，當小區(qū)路設有人行便道時算到便道邊，沿居住區(qū)路、城市道路則算到紅線；距房屋墻腳1.5m；對其它圍墻、院墻算到墻腳； (2) 道路綠地面積計算，以道路紅線內規(guī)劃的綠地面積為準進行計算； (3) 院落式組團綠地面積計算起止界應符合本規(guī)范附錄A第A.0.3條的規(guī)定：綠地邊界距宅間路、組團路和