物業(yè)管理服務要求及實施方案(共35頁)

1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上 成都中醫(yī)藥大學溫江校區(qū)學生公寓物業(yè)管理項目方案 物業(yè)管理服務要求及實施方案 一、基礎設施 （一）公寓設施 1、室內家具配置：每生一床、椅（凳）、書桌、衣柜、書架。 2、室內硬件標準：墻面潔白；地面水磨石以上標準，門窗玻璃完 好，每室配有計量電表、水表；有防盜、防鼠、防蠅措施；有晾曬衣 物的設施。 3、室內插座安全規(guī)范；電話及電話端口能正常使用。 4、樓內廁所、盥洗間貼地磚，墻面貼瓷磚離地面1.21.5米，配 置蹲坑、盥洗水池，通風采光好。 （二）公用設施 1、每棟樓設值班室、值班室有電話、學生住宿一覽表。 2、每棟樓有一間輔導員值班室或工作室。 3、每棟樓有學習閱覽

2、室或學生活動室。公寓內有公共學習或活動 方 案的場所。 文 件 4、公寓區(qū)內有相對集中的洗滌設施。 一 5、公寓區(qū)內有規(guī)范的自行車存放點，并有專人看守。 物 6、每層樓配備專用的足夠量的消防器材，經(jīng)常維護檢查，滅火器 業(yè) 管不過期使用，放置在醒目的地點；消防設施完好。 理 服 務 7、保持樓道、過道、扶梯的完好，消防通道暢通。 要 求 二、管理體系 及 實 （一）管理職責 施 方 案 成都中醫(yī)藥大學溫江校區(qū)學生公寓物業(yè)管理項目方案 1、建立學生公寓管理委員會（人員組成：由分管學生工作的黨 委副書記或分管后勤工作的副校長為組長，學生處、保衛(wèi)處負責人為 副組長，計財處、后勤處、校團委和各學院分管學

3、生工作的負責人及 學生會代表組成），經(jīng)常有活動并有相關文件、會議記錄及活動記錄 等。 2、輔導員職責明確，輔導員值班名單備查；輔導員進住公寓的人數(shù)不少于住宿學生數(shù)的1：1000配備。 3、齊抓共管的相關部門和人員職責明確，相互協(xié)作，與保衛(wèi)、學生黨團干部等相關部門建立有工作聯(lián)動機制，并提供相關的會議記錄；與物管部門（或后勤集團）簽訂管理服務契約，責、權、利明確。 4、物業(yè)管理部門職責明確，管理員按住宿學生的1：1200配備，所配備人員敬業(yè)精神強，具有高中以上文化程度，年齡不超過50歲。應提供管理員名單、身份證、畢業(yè)證等材料供查。 5、物業(yè)管理負責人具有大專以上學歷， 有物業(yè)管理資質證書，熟悉業(yè)務

4、，敬業(yè)精神強，敢管善管，管理工作有新意。 方 案 6、管理服務人員具有初中以上文化程度，崗位職責明確；掛牌上 文 件崗，管理服務滿意率90%以上；外聘員工“三證”身份證、暫住 一 證（本地員工提供戶口證明）、務工證齊全。 物 （二）管理制度 業(yè) 管 1、實行契約化管理；對物管部門有日常檢查、專項檢查、定期檢 理 服 務 查制度，有督促改進要求和復查驗收制度，主管部門制度建設完備； 要 求 每學期和年終考核制度；每學期組織一次學生對管理與服務工作滿意 及 實 施 方 案 成都中醫(yī)藥大學溫江校區(qū)學生公寓物業(yè)管理項目方案 率的調查。 2、對輔導員有考核辦法和工作記錄，考核結果與獎懲、晉職升級掛鉤。

5、3、物管部門要有學校學生公寓管理委員會制定的公寓管理辦法；公寓成本核算辦法；公寓設施管理維修制度；公務損壞賠償制度；公寓文明行為規(guī)則；衛(wèi)生檢查評比制度；水電、安全、環(huán)衛(wèi)等日常工作管理規(guī)范；管理服務人員規(guī)范和考核獎懲辦法；學生意見反饋制度等。執(zhí)行制度和檢查考核制度情況要有相關記錄資料，并有負責人簽字日期。主要制度上墻。 4、有學生參與民主管理的自律組織，并能有效參與，監(jiān)督公寓管理工作，反映學生意見，并有活動記錄。應提供相關的文件及圖片資料。 5、學生入住前要與公寓管理方簽署入住協(xié)議，明確各自的權利義 務。熟知公寓管理各項規(guī)章制度，并自覺遵守執(zhí)行。學生公寓內的遵 方 案規(guī)守紀情況與其評優(yōu)、獎學金及

6、綜合測評掛鉤。 文 件 6、劃撥每生10元的的活動費用于學生工作隊伍和學生宿舍自律 一 委員會開展活動。 物 業(yè)三、文明建設 管 理 1、建有學生行為規(guī)范條例：學生用語文明，關系和睦，無酗酒、 服 務打架、大聲喧嘩，影響他人等不文明現(xiàn)象。 要 求 2、公寓樓內人文環(huán)境好，文化氛圍濃郁；有開展公寓文化、藝術、 及 實 施宣傳、評比等活動計劃及活動記錄。應提供活動的資料和記錄式圖片。 方 案 成都中醫(yī)藥大學溫江校區(qū)學生公寓物業(yè)管理項目方案 3、開展黨團進公寓活動（黨團進公寓、黨員先鋒示范崗等），協(xié)助管理學生公寓團總支，搞好寢室文化活動和自律活動。 4、指導公寓生活的編輯、發(fā)行工作，保證每學年出版4

7、期刊物。 5、室內保潔達標、衛(wèi)生值班制度落實，團結互助，不使用違章電器。 6、每棟樓配有宣傳公告欄，并有專人管理，內容經(jīng)常更新。無陳舊破損廣告。 四、物業(yè)管理 （一）公寓日常管理內容服務標準 A、管理內容： 24小時保安值班、巡邏；生活、休息秩序維持、制止違規(guī)行為；消防設施巡視及隱患檢查；附屬設施設備運行維護管理；供電系統(tǒng)的運行保障和計劃維護檢修；給排水系統(tǒng)的維修養(yǎng)護；各系統(tǒng)易耗器件的 及時更換；其它部分的零星小修；過道、樓梯、墻面等的清潔和維護； 方 案 方公共洗手間的清潔維護；配套設施表面的清潔；垃圾收集及清運；水 文 案 件 文電費回收；洗滌用品的收洗和發(fā)放。 一 件 一 B、服務標準：

8、 物 業(yè) 物 1、積極配合學生處及團委開展學生的思想政治工作和宿舍園區(qū) 管 業(yè) 理 管文化建設，配合各學院做好學生工作，協(xié)調解決宿舍內學生的矛盾。 服 理 務 服 2、按國資及后勤的要求以及學生處、各學院對學生公寓房間分 要 務 求 要配的要求，合理、有序地安排好每個學生的住宿、退宿和換房工作， 及 求 實 及 施 實 方 施 案 方 案 成都中醫(yī)藥大學溫江校區(qū)學生公寓物業(yè)管理項目方案 提高學生宿舍的房源利用率。保持房屋結構無破損；保持房屋公共部位完好。 3、熟悉并掌握樓內學生的整體情況，對學生的思想動態(tài)能及時了解，對公寓區(qū)內發(fā)生的異常情況做到早發(fā)現(xiàn)、早匯報、早解決。 4、營造良好的公共環(huán)境和

9、秩序，對不良行為和現(xiàn)象及時發(fā)現(xiàn)并勸止。 5、努力營造干凈整潔溫馨的學生家園，讓學生有回家的感覺，解除學生的后顧之憂，安心學習。樹立管理育人和服務育人的形象。 6、及時發(fā)現(xiàn)樓內消防隱患并予以處理。一旦樓內發(fā)生火災事故能立即采取報警、打開消防通道、疏散學生、及時撲救等應急措施。 7、樓內發(fā)生打架斗毆等突發(fā)事件能立即采取措施制止。 8、采取合理的節(jié)水節(jié)電措施。負責寢室內的水電費回收工作。 9、學生行李物品洗滌工作中的回收和發(fā)放工作。確保學生每月兩次床單枕巾、一次被套和每學期一次的蚊帳洗滌工作及時準確。 10、各公寓樓每天6：30準時供電開門，23：30熄燈關門； 11、晚歸學生登記，一學期三次晚歸則

10、通報學生處和相關學院； 方 案 文 12、負責學生宿舍內每年配發(fā)的清潔用具發(fā)放工作和以舊換新 件 一工作； 13、負責學生宿舍垃圾袋裝化管理每周給學生宿舍發(fā)放垃圾袋 物 業(yè)的工作 管 理 服 14、負責畢業(yè)生離校行李運送等工作。新生報到時，配合學生 務 要工作部門做好新生報到工作和新生行李物品采購、銷售工作； 求 及 實 施 方 案 成都中醫(yī)藥大學溫江校區(qū)學生公寓物業(yè)管理項目方案 15、為學生免費提供自行車打氣筒、微波爐、針線包、常用急救藥品等特色服務； 16、使用公寓中心自行開發(fā)設計的“學生公寓管理信息系統(tǒng)”，采用計算機管理學生公寓，便于查詢學生住宿情況，及時掌握學生宿舍空置率，新生入學床位

11、自動分配，提高管理效率； 17、每個組團設立電子公示牌，播報時事新聞和發(fā)布學校重要信息，公布天氣預報，天氣變化時及時提醒同學們加減衣物、關好門窗，確實做到人性化管理； （二）治安管理 1、實行電腦管理，門衛(wèi)24小時值班，交接班有記錄。外來人員有等級，違規(guī)學生登記交輔導員：重大問題及時匯報，無外來人員留宿。 2、消防設施齊全完好，安全通道暢通，疏散標示有效；定期檢查內有記錄，無安全隱患。 3、室內無電路、酒精爐、電熱毯等違禁物品；定期檢查違章用電和違禁物品，收繳物品有教育記錄。 方 4、定期作安全教育，有緊急情況處理預案和消防演習記錄（每年 案 文召開一次全校性的大型消防學習）。 件 一 5、公

12、寓區(qū)域內無逗留閑雜人員、沒有無證攤點，無進公寓樓內推 物銷現(xiàn)象。 業(yè) 管（三）維修管理 理 服 有報修、維修、回訪制度和記錄；水電設施良好，水龍頭無跑、 務 要 求 及 實 施 方 成都中醫(yī)藥大學溫江校區(qū)學生公寓物業(yè)管理項目方案 冒、滴、漏現(xiàn)象，下水管道通暢；有專業(yè)人員每日巡檢，小型維修當日解決、中型維修3日內解決，大型維修有計劃。 （四）清潔衛(wèi)生管理 1、公寓樓內保潔：公寓樓及門廳內外無污跡、樓梯、地面清潔無痰跡，墻面無污跡、門窗干凈無結灰。 2、盥洗室內保潔：清潔無異味、無積水、地漏封蓋齊全、無蟑螂、蜘蛛網(wǎng)、門窗干凈無結灰。、公共廁所、盥洗間做到無污垢尿漬、基本無臭、無蛛網(wǎng)，地面無垃圾、積

13、水，清潔干凈，門、窗保持清潔明亮；水池（槽）無垢積物，廁所內設紙簍，每天保持清潔無紙屑。 3、樓外公共場所保潔： 、公共場所實行保潔管理；落葉季節(jié)和災害天氣，根據(jù)情況增加清掃次數(shù)，必須保持清潔干凈。 、公共場所的垃圾、泥沙、雜物等須全部清掃干凈，不留死角，無盲區(qū)；清掃過程中有較嚴重的揚塵現(xiàn)象應灑水后清掃。 、自行車棚保持清潔干凈，自行車停放整齊有序； 4、樓內公共區(qū)域保潔： 方 案 、學生宿舍實行垃圾袋裝化。寢室內配發(fā)垃圾袋（24個/月） 文 件和保潔用具（垃圾匡和拖帕）。 一、臺階、門庭、樓梯過道、地面等環(huán)境保持清潔，每天拖洗清 掃兩次，上午下午各一次。做到無泥沙、灰塵、無痰跡、無垃圾、無

14、物 業(yè)積水；墻面、頂棚、燈具、滅火器具等無灰塵、蛛網(wǎng)、污跡；門、窗 管玻璃保持清潔明亮。 理 服、宿舍內應按要求規(guī)范布置，保證宿舍的文明、整潔、美觀、 務 要有序。 求 及 、公共廁所、盥洗間做到無污垢尿漬、基本無臭、無蛛網(wǎng)， 實地面無垃圾、積水，清潔干凈，門、窗保持清潔明亮；水池（槽）無 施 方垢積物，廁所內設紙簍，每天保持清潔無紙屑。 案 成都中醫(yī)藥大學溫江校區(qū)學生公寓物業(yè)管理項目方案 、宿舍區(qū)內的辦公室、活動室、值班室等每天保持清潔干凈； 、倉庫內保持干燥，用品疊放整齊有序；無垃圾、蛛網(wǎng)、積塵、無霉氣； 、走廊內、盥洗間如設有果殼桶（箱）、痰盂，要每天清洗，保持清潔；并定期進行消毒。 、

15、宿舍內衛(wèi)生間每月清洗除垢一次，并由學生對工人的工作打分作為工人工作的考評參數(shù)之一； 5、清運保潔 、垃圾做到日產日清，清掃收集垃圾由駁運人員負責倒入專用垃圾房（筒）內；自備駁運工具并保潔，禁止挪用垃圾筒。 、對非本系統(tǒng)張貼物、懸掛物即時清理；對本系統(tǒng)張貼物、懸掛物到期即時清理；及時清理橫幅及懸掛物。 保潔人員同時對保潔區(qū)域的安全工作負責，監(jiān)控火險、盜竊等各種不安全因素。 方 案 文 件 一 物 業(yè) 管 理 服 務 要 求 及 實 施 方 案 成都中醫(yī)藥大學溫江校區(qū)學生公寓物業(yè)管理項目方案 物業(yè)管理組織架構及管理費用 一、物業(yè)管理組織架構示意圖 主 任 （1人） 副主任 （1人） 保安部 工程維

16、修部 辦公室 保潔部 自行車棚 經(jīng) 理（1人） 經(jīng) 理（1人） 主任（1人） 經(jīng) 理（1人） 主 管（1人） 保 安（4） 維修員（3人）秘書（6人） 保潔員（5） 管理員（2人） 1-4公寓（女生） 5-7公寓（男生） 主 管（1人） 主 管（1人） 門 衛(wèi)（5人 門 衛(wèi)（5） 保潔員（6人 保潔員（5） 方 案 文 件 二 二、管理費用（一） 物 1、由學校按生均150元/年一次性撥付管理費用，管理費用實行經(jīng)費 業(yè) 管 包干制。 理 組 織 架 構 及 成都中醫(yī)藥大學溫江校區(qū)學生公寓物業(yè)管理項目方案 2、管理費不含水電費，含3萬元以下小型維修及日常用品開支。 3、管理費包含學生床上用品洗滌

17、費（每月一次），運營成本、人員工 資實行包干制 4、自行車棚經(jīng)費實行以收養(yǎng)支。 三、管理費用（二） 月支出金額年支出金額序號 項目 （元） （元） 主任1人 2,500.00 30,000.00 副主任1人 2,000.00 2,4000.00 部門經(jīng)理4人 6,000.00 72,000.00 秘書5人 6,000.00 72,000.00 人 保安人員4人 4,000.00 48,000.00 員 1 經(jīng) 保潔人員16人 9,600.00 115,200.00 費 門衛(wèi)值班人員12人 9,600.00 115,200.00 庫管人員1人 900 10,800.00 維修人員3人 3,300

18、.00 39,600.00 主管人員3人 3,000.00 36,000.00 57,974.40 非城鎮(zhèn)40人（120.78元/人·月） 4,831.20 保 方 2 意外傷害保險50人（100.00元/人·年） 5.000.00 60,000.00 險 案 城鎮(zhèn)10人（224.72元/人·月） 2,247.20 26,966.40 文 3 員工福利費50人（20.00元/人·月） 1.000.00 12,000.00 件 二 4 辦公費 360.00 4,320.00 5 通訊費 400.00 4,800.00 6 宣傳及對外聯(lián)絡費 300.00 3

19、,600.00 物 7 辦公用車費（含保險、養(yǎng)路費等） 500.00 6,000.00 業(yè) 8 培訓費 300.00 3,600.00 管 保安人員4人（600元/人·年） 200.00 2.400.00 理 員 組 保潔、維修及其他32人（400元/人·年） 1067.00 12,800.00 工 織 主管人員3人（800元/人·年） 200.00 2,400.00 工 9 架 部門經(jīng)理4人（800元/人·年） 267.00 3,200.00 裝 構 秘書5人（1000元/人·年） 417.00 5,000.00 折 及 舊 主任2人（120

20、0元/人·年） 200.00 2,400.00 管 理 10 維修經(jīng)費（單項費用不超過300.00遠的零星維修） 3,000.00 36,000.00 費 11 衛(wèi)生防疫、消毒費用 300.00 3,600.00 用 12 設備、機具折舊 300.00 3,600.00 成都中醫(yī)藥大學溫江校區(qū)學生公寓物業(yè)管理項目方案 13 清潔用品、用具 500.00 6,000.00 14 學生寢室內配發(fā)垃圾袋1496間（詳見附表2） 149.6 1,795.2 15 學生寢室內配發(fā)清潔用具1496間（詳見附表2） 83.11 997.33 16 不可預見費 500.00 6,000.00 17 費用合計 69,120.48 851,2