房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告模板農(nóng)村私宅類

1、深圳市龍崗區(qū)廈深鐵路建設(shè)工程房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)報(bào)告估價(jià)對(duì)象名稱：*區(qū)*街道XXX社區(qū)XXX（權(quán)利人）擁有的測(cè)繪編號(hào)為XXX的住宅房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)報(bào)告委 托 方：估 價(jià) 方：深圳市XXXX評(píng)估有限公司估 價(jià) 人 員：估價(jià)作業(yè)日期：二九年X月XX日至二九年X月XX日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：XXXXXX目 錄致委托方函2估價(jià)師聲明3估價(jià)的假設(shè)和限制條件4一、估價(jià)的假設(shè)條件4二、估價(jià)的限制條件4估價(jià)結(jié)果報(bào)告6一、委托方6二、估價(jià)方6三、估價(jià)對(duì)象概況6四、估價(jià)目的7五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)7六、價(jià)值定義7七、估價(jià)依據(jù)7八、估價(jià)原則8九、估價(jià)測(cè)算方法8十、估價(jià)結(jié)果10十一、估價(jià)人員11十二、估價(jià)作業(yè)日期11十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有

2、效期11估價(jià)技術(shù)報(bào)告12一、個(gè)別因素分析12二、區(qū)域因素分析13三、市場(chǎng)背景分析13四、最高最佳使用分析13五、估價(jià)測(cè)算方法的選用13六、私宅市場(chǎng)價(jià)格估價(jià)測(cè)算過程13七、其他補(bǔ)償補(bǔ)助費(fèi)估價(jià)測(cè)算過程23八、估價(jià)結(jié)果23附 件24致委托方函深圳市龍崗區(qū)XXX街道辦事處：承蒙委托，我司對(duì)*（權(quán)利人名稱）擁有的位于*區(qū)*街道*社區(qū)測(cè)繪編號(hào)為*的住宅房屋及其室內(nèi)自行裝飾裝修、構(gòu)筑（附屬）物等估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)目的為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格；根據(jù)國(guó)家、廣東省、深圳市現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)及制度等有關(guān)政策、房地產(chǎn)估價(jià)等有關(guān)技術(shù)規(guī)范、估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)狀況資料及我司對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)地察勘資料，

3、依據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法并在綜合分析影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了評(píng)定估算。 經(jīng)我司評(píng)定估算，確定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)*年*月*日，總評(píng)估補(bǔ)償費(fèi)用為*元，大寫人民幣*元，詳見評(píng)估結(jié)果匯總表:評(píng)估結(jié)果明細(xì)表估價(jià)對(duì)象測(cè)繪編號(hào)權(quán)利人工程量單位評(píng)估單價(jià)(元/)評(píng)估總價(jià)(元)房屋XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX構(gòu)筑（附屬）物XXXXXXXXXXXX室內(nèi)自行裝修裝飾XXXXXXXXXXXX合計(jì)-XXXX-XXXXX備注：本報(bào)告中建筑物評(píng)估總額是估價(jià)對(duì)象對(duì)應(yīng)權(quán)益狀況下的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)；構(gòu)筑(附屬)屬評(píng)估總額是重置價(jià)；室內(nèi)自行裝修裝飾（二次裝修）的評(píng)估價(jià)

4、值為重置成新價(jià)。 法定代表人： 深圳市XXX估價(jià)有限公司 二九年X月X日估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1、我們?cè)诠纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2、估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論，是估價(jià)人員自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。非我司職責(zé)確認(rèn)的事項(xiàng)所造成的任何異議或后果，我司不承擔(dān)任何責(zé)任。3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4、我們是依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見、深圳市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目房屋拆遷管理辦法、*項(xiàng)目補(bǔ)償安置辦法及拆遷評(píng)估委托合同進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰

5、寫估價(jià)報(bào)告。5、我司估價(jià)人員XXX、XXX已對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。6、本報(bào)告為本公司獨(dú)立完成，沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。 中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師： 中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、估價(jià)的假設(shè)條件我們的估價(jià)結(jié)果是現(xiàn)時(shí)公開市場(chǎng)價(jià)格，即該房地產(chǎn)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)在公開市場(chǎng)可以實(shí)現(xiàn)的合理銷售的最佳價(jià)格。我們基于以下假設(shè)得出估價(jià)結(jié)果：1、估價(jià)對(duì)象為完全產(chǎn)權(quán)或通過相應(yīng)程序可轉(zhuǎn)換為完全產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，即可以在公開市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓；2、自愿銷售的賣主；有一段合理的洽談交易時(shí)間，可以通盤考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)行情進(jìn)行議價(jià)；在此期間房地產(chǎn)價(jià)值將保持穩(wěn)定；3、不考慮特殊買家的額外出價(jià)；4、該房地產(chǎn)的估價(jià)結(jié)果不包

6、括所有權(quán)人憑借遞延條件、售后返租、合作經(jīng)營(yíng)、管理協(xié)議等附加條件以抬高物業(yè)權(quán)益價(jià)值的情況；5、該房地產(chǎn)權(quán)益未附帶抵押、擔(dān)保、查封等可能影響其價(jià)值的他項(xiàng)權(quán)利及限制；6、于現(xiàn)場(chǎng)勘察之日，估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況保持一致。二、估價(jià)的限制條件1、估價(jià)對(duì)象權(quán)利人以委托方提供的確權(quán)資料或相關(guān)權(quán)利人簽字確認(rèn)的現(xiàn)場(chǎng)查勘表為依據(jù)進(jìn)行確認(rèn)；估價(jià)對(duì)象對(duì)應(yīng)的權(quán)益性質(zhì)以委托方提供的確權(quán)資料為準(zhǔn)；本公司未對(duì)其歸屬進(jìn)行認(rèn)定，不對(duì)由此引起的任何后果承擔(dān)責(zé)任。2、估價(jià)對(duì)象有關(guān)土地面積、建筑面積等工程量數(shù)據(jù)，以委托方提供的*測(cè)繪報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱為測(cè)繪報(bào)告）查丈數(shù)據(jù)為依據(jù)進(jìn)行確認(rèn)。測(cè)繪報(bào)告中未涉及的有關(guān)構(gòu)筑（附屬）物或二次裝修等工程量數(shù)

7、據(jù)以經(jīng)相關(guān)權(quán)利人簽字確認(rèn)的現(xiàn)場(chǎng)查勘表為準(zhǔn)進(jìn)行確認(rèn)。3、我們僅對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行一般性察看，并未接受進(jìn)行結(jié)構(gòu)性測(cè)試和檢驗(yàn)設(shè)施的要求，因此，不能確定房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)有無缺損。4、必須說明，我們僅就本報(bào)告中所載估價(jià)目的對(duì)被拆遷房地產(chǎn)的價(jià)值做出評(píng)估，不對(duì)其它用途負(fù)責(zé)。5、本報(bào)告各附件為本報(bào)告的重要組成部分，與報(bào)告書正文具有同等效力，不可分割對(duì)待。6、本報(bào)告全部數(shù)據(jù)采用電子化表格進(jìn)行計(jì)算，其累加結(jié)果可能因小數(shù)位的取舍而與報(bào)告中合計(jì)結(jié)果略有出入，但最終以合計(jì)結(jié)果為準(zhǔn)。7、附件之拆遷補(bǔ)償方案表是根據(jù)評(píng)估報(bào)告評(píng)估結(jié)果，結(jié)合*項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償安置辦法所制定，主要體現(xiàn)估價(jià)對(duì)象的補(bǔ)償方式、標(biāo)準(zhǔn)及其對(duì)應(yīng)的應(yīng)補(bǔ)償項(xiàng)目的補(bǔ)償費(fèi)用，僅

8、為拆遷談判及確定最終補(bǔ)償方案提供參考依據(jù)。（單一貨幣補(bǔ)償方式時(shí)可刪除）8、本估價(jià)報(bào)告的有效期為一年（自*年*月*日至*年*月*日）。估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方單位名稱： 二、估價(jià)方單位名稱：深圳市XXXX評(píng)估有限公司單位地址：法定代表人（或代表人）： 估價(jià)資格等級(jí)：聯(lián)系電話：三、估價(jià)對(duì)象概況1、估價(jià)對(duì)象測(cè)繪編號(hào)為XXX的房屋及室內(nèi)自行裝修裝飾（二次裝修）；測(cè)繪編號(hào)為XXX的構(gòu)筑（附屬）物；2、產(chǎn)權(quán)權(quán)屬根據(jù)深圳市*提供的房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)審查表顯示，估價(jià)對(duì)象權(quán)利人為*，房屋現(xiàn)狀用途為住宅。室內(nèi)自行裝修裝飾、構(gòu)筑（附屬）物歸屬：（略）應(yīng)詳細(xì)說明構(gòu)筑（附屬）物名稱和歸屬狀況，如有必要可列表說明。3、估價(jià)對(duì)象基

9、本情況描述（自行描述）以上對(duì)估價(jià)對(duì)象的描述應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，地基的穩(wěn)定性，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況等。四、估價(jià)目的為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)（拆遷許可證頒布之日或委托方確定的時(shí)點(diǎn)）六、價(jià)值定義本次評(píng)估價(jià)值是估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)滿足估價(jià)假設(shè)和限制條件時(shí)的價(jià)值。即：1、房屋建筑物的評(píng)估價(jià)值為該房屋建筑物對(duì)應(yīng)權(quán)益條件下的房地產(chǎn)公開市場(chǎng)價(jià)值；2、構(gòu)筑（附屬）物的評(píng)估價(jià)值是構(gòu)筑（附屬）物的重置價(jià)，重置價(jià)是指用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重

10、新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用全新狀態(tài)下的構(gòu)筑（附屬）物正常價(jià)格； 3、二次裝修的評(píng)估價(jià)值是指房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的重置成新價(jià)值，重置成新價(jià)值是指用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用并處于同等成新狀態(tài)下的正常價(jià)格。七、估價(jià)依據(jù)1、國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局及廣東省和深圳市有關(guān)法規(guī)和政策；2、城市房屋拆遷管理?xiàng)l例；3、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范；4、城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見（建住房【2003】234號(hào)）；5、深圳市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目房屋拆遷管理辦法（深圳市人民政府令161號(hào)）；6、*項(xiàng)目補(bǔ)償安置辦法7、深圳建設(shè)工程價(jià)格信息；8、*測(cè)繪報(bào)告；

11、9、估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)資料 及相關(guān)證明資料(復(fù)印件)；10、拆遷評(píng)估委托合同11、估價(jià)人員實(shí)地勘察調(diào)查獲得的實(shí)況和資料；12、本公司掌握的其他有關(guān)信息資料。八、估價(jià)原則本估價(jià)報(bào)告是在獨(dú)立、客觀、公正的前提下，遵循下列原則：1、合法原則，即以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法交易或合法處分為前提估價(jià)。2、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值3、最高最佳使用原則，按照在法律上許可，技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用為前提估價(jià)。4、替代原則，要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。九、估價(jià)測(cè)算方法（一）私宅由于私宅屬較特殊的房地產(chǎn)類型，

12、產(chǎn)權(quán)狀況多為不完全產(chǎn)權(quán)，市場(chǎng)交易案例較少。故，經(jīng)仔細(xì)分析研究，本次評(píng)估思路為首先評(píng)估假設(shè)其完全產(chǎn)權(quán)狀況下的公開市場(chǎng)價(jià)格，然后根據(jù)本項(xiàng)目所確定的相應(yīng)政策及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行權(quán)益修正，以測(cè)算其對(duì)應(yīng)產(chǎn)權(quán)狀況下的市場(chǎng)價(jià)格。1、估價(jià)對(duì)象完全產(chǎn)權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)研究分析，根據(jù)拆遷補(bǔ)償工作的特點(diǎn)及實(shí)際工作的需要，本次估價(jià)擬采取間接比較法進(jìn)行評(píng)估，即首先設(shè)定具有綜合代表性的標(biāo)定私宅，并測(cè)算其市場(chǎng)價(jià)格，然后各具體估價(jià)對(duì)象分別與標(biāo)定私宅進(jìn)行比較因素修正測(cè)算其價(jià)格。（1）標(biāo)定私宅完全產(chǎn)權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)格的測(cè)算擬采用市場(chǎng)比較法、成本法及收益法三種估價(jià)技術(shù)方法測(cè)算標(biāo)定私宅的市場(chǎng)價(jià)格, 然后結(jié)合實(shí)際情況賦予不同的技術(shù)方法相應(yīng)的權(quán)重，綜合

13、修正得出標(biāo)定私宅的市場(chǎng)價(jià)格：市場(chǎng)比較法：由于私宅本身的市場(chǎng)交易資料比較少，故采用間接市場(chǎng)比較法，即先設(shè)定標(biāo)定普通小區(qū)商品房，以同一供求范圍內(nèi)同類普通商品房的市場(chǎng)價(jià)格為依據(jù)，先修正建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，進(jìn)行因素修正，得到標(biāo)定普通商品房的市場(chǎng)價(jià)值；然后扣減標(biāo)定普通商品房與標(biāo)定私宅在配套、園林景觀、結(jié)構(gòu)等方面價(jià)格差異，測(cè)算得到標(biāo)定私宅的市場(chǎng)價(jià)格。收益法：根據(jù)私宅的當(dāng)期市場(chǎng)租金收益為依據(jù)，對(duì)未來各期的凈收益進(jìn)行預(yù)測(cè)，然后選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率積算評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)格。成本法：分別估算求取標(biāo)定私宅的土地價(jià)格和建筑物價(jià)格，然后累加得出標(biāo)定私宅的市場(chǎng)價(jià)格。（2）估價(jià)對(duì)象完全產(chǎn)權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)格的測(cè)算建立估價(jià)對(duì)象與標(biāo)定私宅的可比

14、因素修正表并進(jìn)行相應(yīng)修正，得出估價(jià)對(duì)象完全產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下的市場(chǎng)價(jià)值。2、估價(jià)對(duì)象對(duì)應(yīng)權(quán)益狀況下的市場(chǎng)價(jià)格根據(jù)本項(xiàng)目所確定的相應(yīng)政策及標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)估價(jià)對(duì)象實(shí)際產(chǎn)權(quán)狀況進(jìn)行相應(yīng)的權(quán)益修正，得出其對(duì)應(yīng)產(chǎn)權(quán)狀況下的市場(chǎng)價(jià)格。（二）室內(nèi)二次裝修擬采用成本法作為對(duì)室內(nèi)二次裝修的基本估價(jià)方法，評(píng)估其重置成新價(jià)格。（三）構(gòu)筑(附屬)物擬采用成本法作為構(gòu)筑(附屬)物的基本估價(jià)方法，評(píng)估其重置價(jià)格。十、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，通過實(shí)地勘查與市場(chǎng)調(diào)查，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)、對(duì)影響項(xiàng)目?jī)r(jià)值的因素分析及本項(xiàng)目所確定的相應(yīng)政策及標(biāo)準(zhǔn)，確定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)*年*月*日，總評(píng)估補(bǔ)償

15、費(fèi)用為*元，大寫人民幣*元，詳見評(píng)估結(jié)果明細(xì)表:評(píng)估結(jié)果明細(xì)表估價(jià)對(duì)象測(cè)繪編號(hào)權(quán)利人工程量單位評(píng)估單價(jià)(元/)評(píng)估總價(jià)(元)房屋XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX構(gòu)筑（附屬）物XXXXXXXXXXXX室內(nèi)自行裝修裝飾XXXXXXXXXXXX合計(jì)-XXXX-XXXXX備注：本報(bào)告中建筑物評(píng)估總額是估價(jià)對(duì)象對(duì)應(yīng)權(quán)益狀況下的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)；構(gòu)筑(附屬)屬評(píng)估總額是重置價(jià)；室內(nèi)自行裝修裝飾（二次裝修）的評(píng)估價(jià)值為重置成新價(jià)。十一、估價(jià)人員勘 查 人： 簽 名：估價(jià)人員： 簽 名：復(fù)審人員： 簽 名：審定人員： 簽 名：十二、估價(jià)作業(yè)日期二九年XX月XX日至二九年YY月YY日十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效

16、期本次估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期限為壹年（2009年YY月YY日至2010年YY月YY-1日）。估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析委托評(píng)估對(duì)象為XXX擁有的測(cè)繪編號(hào)為XXX的房屋、構(gòu)筑（附屬）物。房屋位于深圳市*區(qū)XXX街道XXX社區(qū)，東靠XXX路，南近XXX路，周邊以XXX為主，交通方便, 并有XXX、XXX等多路公交車經(jīng)過附近。（僅供參考，各公司可根據(jù)習(xí)慣自行調(diào)整）測(cè)繪編號(hào)為XXX的房屋建筑物工程質(zhì)量較好，（追加說明房地產(chǎn)現(xiàn)狀，如使用狀況、實(shí)際用途等）成新率為*成新。具體情況如下，結(jié)構(gòu)：XXX樓層：XXX層高：一層為XXX米，二至四層均為XXX米，五層為XXX米，六層XXX米；建筑面積：XXX平方米；本

17、次評(píng)估范圍：整棟；現(xiàn)實(shí)用途：住宅；水電設(shè)施：齊全消防設(shè)施：裝修情況：外墻：條形磚、玻璃幕墻內(nèi)墻：刷乳膠漆天花：部分刷乳膠漆、部分吊頂?shù)孛妫浩胀ǖ卮u門：木門、不銹鋼防盜門、塑料門窗：鋁合金窗、玻璃幕墻樓梯：螺旋樓梯、地磚地面、方鋼欄桿扶手以上對(duì)估價(jià)對(duì)象的描述應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，地基的穩(wěn)定性，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況等。估價(jià)對(duì)象之構(gòu)筑（附著）物室內(nèi)自行裝修裝飾及構(gòu)筑（附著）物列表說明。二、區(qū)域因素分析（略）三、市場(chǎng)背景分析（略，各評(píng)估公司自行對(duì)評(píng)估對(duì)象所在片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況作大概描述）四、最

18、高最佳使用分析（解釋最高最佳使用原則）估價(jià)對(duì)象位于深圳市龍崗區(qū)XXX街道XXX社區(qū)，東靠XXX路，南近XXX，周邊以XXX為主，估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地勘查后，根據(jù)估價(jià)目的以及估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀用途等，確定估價(jià)對(duì)象最高最佳使用為現(xiàn)狀(住宅)用途。五、估價(jià)測(cè)算方法的選用（一）私宅由于私宅屬較特殊的房地產(chǎn)類型，產(chǎn)權(quán)狀況多為不完全產(chǎn)權(quán)，市場(chǎng)交易案例較少。故，經(jīng)仔細(xì)分析研究，本次評(píng)估思路為首先評(píng)估假設(shè)其完全產(chǎn)權(quán)狀況下的公開市場(chǎng)價(jià)格，然后根據(jù)本項(xiàng)目所確定的相應(yīng)政策及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行權(quán)益修正，以測(cè)算其對(duì)應(yīng)產(chǎn)權(quán)狀況下的市場(chǎng)價(jià)格。1、估價(jià)對(duì)象完全產(chǎn)權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)研究分析，根據(jù)拆遷補(bǔ)償工作的特點(diǎn)

19、及實(shí)際工作的需要，本次估價(jià)擬采取間接比較法進(jìn)行評(píng)估，即首先設(shè)定具有綜合代表性的標(biāo)定私宅，并測(cè)算其市場(chǎng)價(jià)格，然后各具體估價(jià)對(duì)象分別與標(biāo)定私宅進(jìn)行比較因素修正測(cè)算其價(jià)格。（1）標(biāo)定私宅完全產(chǎn)權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)格的測(cè)算擬采用市場(chǎng)比較法、成本法及收益法三種估價(jià)技術(shù)方法測(cè)算標(biāo)定私宅的市場(chǎng)價(jià)格, 然后結(jié)合實(shí)際情況賦予不同的技術(shù)方法相應(yīng)的權(quán)重，綜合修正得出標(biāo)定私宅的市場(chǎng)價(jià)格：市場(chǎng)比較法：由于私宅本身的市場(chǎng)交易資料比較少，故采用間接市場(chǎng)比較法，即先設(shè)定標(biāo)定普通小區(qū)商品房，以同一供求范圍內(nèi)同類普通商品房的市場(chǎng)價(jià)格為依據(jù)，先修正建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，進(jìn)行因素修正，得到標(biāo)定普通商品房的市場(chǎng)價(jià)值；然后扣減標(biāo)定普通商品房與標(biāo)定私

20、宅在配套、園林景觀、結(jié)構(gòu)等方面價(jià)格差異，測(cè)算得到標(biāo)定私宅的市場(chǎng)價(jià)格。收益法：根據(jù)私宅的當(dāng)期市場(chǎng)租金收益為依據(jù)，對(duì)未來各期的凈收益進(jìn)行預(yù)測(cè)，然后選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率積算評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)格。成本法：分別估算求取標(biāo)定私宅的土地價(jià)格和建筑物價(jià)格，然后累加得出標(biāo)定私宅的市場(chǎng)價(jià)格。（2）估價(jià)對(duì)象完全產(chǎn)權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)格的測(cè)算建立估價(jià)對(duì)象與標(biāo)定私宅的可比因素修正表并進(jìn)行相應(yīng)修正，得出估價(jià)對(duì)象完全產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下的市場(chǎng)價(jià)值。2、估價(jià)對(duì)象對(duì)應(yīng)權(quán)益狀況下的市場(chǎng)價(jià)格根據(jù)本項(xiàng)目所確定的相應(yīng)政策及標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)估價(jià)對(duì)象實(shí)際產(chǎn)權(quán)狀況進(jìn)行相應(yīng)的權(quán)益修正，得出其對(duì)應(yīng)產(chǎn)權(quán)狀況下的市場(chǎng)價(jià)格。（二）室內(nèi)二次裝修擬采用成本法作為對(duì)室內(nèi)二次裝修的基本估價(jià)方法

21、，評(píng)估其重置成新價(jià)格。（三）構(gòu)筑(附屬)物擬采用成本法作為構(gòu)筑(附屬)物的基本估價(jià)方法，評(píng)估其重置價(jià)格。六、私宅市場(chǎng)價(jià)格估價(jià)測(cè)算過程（一）估價(jià)對(duì)象完全產(chǎn)權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)格1、標(biāo)定私宅完全產(chǎn)權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)格的測(cè)算設(shè)定與估價(jià)對(duì)象處于同一供求范圍內(nèi)的標(biāo)定私宅：土地面積為100或120，容積率為4.8。土地使用年期為70年，土地用途為居住用地，無花園及配套設(shè)施的單體多層住宅（一般為4-6層），鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，十成新，瓷磚或馬賽克、水刷石外墻；乳膠漆內(nèi)墻、天花；水泥砂漿找平地面；普通木夾板門；普通鋁合金玻璃窗；基本水電安裝；廚房、衛(wèi)生間管線預(yù)留到位。（1）市場(chǎng)比較法標(biāo)定普通商品房的市場(chǎng)價(jià)格的測(cè)算：標(biāo)定普通

22、商品房市場(chǎng)比較法修正表注：因素選擇及修正由評(píng)估公司根據(jù)被拆遷房屋的實(shí)際情況填寫；標(biāo)定私宅完全產(chǎn)權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)格：對(duì)標(biāo)定私宅與標(biāo)定普通小區(qū)商品房在配套、園林景觀、結(jié)構(gòu)等方面價(jià)格差異進(jìn)行修正，然后得到標(biāo)定私宅的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格。標(biāo)定私宅市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格測(cè)算表注：評(píng)估公司根據(jù)實(shí)際情況填寫；（2）收益法根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和私宅的出租狀況，確定標(biāo)定私宅空置率取3%，月租金XX元/m2，前五年凈租金增長(zhǎng)水平為第一年5%、第二年4%、第三年3%、第四年和第五年2%，在剩余年期內(nèi)租金基本保持穩(wěn)定不變，采用以下公式計(jì)算： 其中，V-房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格 A-年凈收益 Y-年報(bào)酬率n收益年期。（3）成本法土地價(jià)值測(cè)算標(biāo)定私宅

23、土地的價(jià)值擬采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和市場(chǎng)比較法進(jìn)行測(cè)算。A、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法根據(jù)深圳市土地定級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)成果情況，查目前最新的2006年深圳市政府公告龍崗區(qū)XXXX街道XXXX社區(qū)居委會(huì)XXXX住宅用地性質(zhì)的基準(zhǔn)地價(jià)為XXXX元/平方米，法定最高土地使用年限為70年。城市基準(zhǔn)地價(jià)是政府對(duì)各級(jí)土地或均質(zhì)區(qū)段及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型分別評(píng)估出的土地使用權(quán)平均價(jià)格。其地價(jià)對(duì)應(yīng)的是評(píng)估基準(zhǔn)日的地價(jià)水平，隨時(shí)間遷移，土地市場(chǎng)的地價(jià)水平會(huì)有所變化，因此在采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估時(shí)，必須對(duì)其作相應(yīng)的交易日期修正?；鶞?zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的使用年期是各用途土地使用權(quán)的最高出讓年期，集體土地目前尚無土地使用年限，

24、因此不作土地年期修正。而具體宗地的容積率和用地類型也不同，因此還必須進(jìn)行容積率和用地類型修正。即委估宗地地價(jià)=公告基準(zhǔn)地價(jià)×交易日期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×用地類型修正系數(shù)。交易日期修正：根據(jù)深圳市龍崗區(qū)XX街道土地市場(chǎng)的地價(jià)水平變化趨勢(shì)，確定交易日期修正系數(shù)為*。容積率修正：根據(jù)深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局文件（深國(guó)房20048號(hào)）關(guān)于地價(jià)測(cè)算工作的通知，2.05.5（r：容積率）的住宅用地容積率修正系數(shù)為1.5-0.1r，則估價(jià)對(duì)象住宅用地容積率修正系數(shù)1.5-0.1 r。用地類型修正：估價(jià)對(duì)象用地類型同為住宅用地，故用地類型修正系數(shù)為1.0。則：V= *&#

25、215;1.10××4.8）×1.0=*元/（取整）B、市場(chǎng)比較法可比案例對(duì)照表比較因素項(xiàng)目名稱*位置*土地用途居住交易日期2008.4土地交易價(jià)格（元/）交易情況土地使用年期70價(jià)格類型市場(chǎng)評(píng)估價(jià)區(qū)域因素距區(qū)域主干道距離1公里距區(qū)域中心距離5公里距公交站點(diǎn)距離1公里對(duì)外交通便利度較差基礎(chǔ)設(shè)施狀況一般商業(yè)繁華狀況較差環(huán)境優(yōu)劣度一般個(gè)別因素容積率4.8宗地面積（）100宗地形狀規(guī)則目前規(guī)劃限制有限制根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況填寫上述說明內(nèi)容。因素比較修正系數(shù)表 C、土地重新購(gòu)建價(jià)格的確定根據(jù)估價(jià)人員對(duì)深圳市龍崗區(qū)地價(jià)的調(diào)查分析以及本地塊自身特點(diǎn)，擬定采用兩者的加權(quán)平均數(shù)

26、作為最終的評(píng)估結(jié)果，并擬定用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法求取的結(jié)果權(quán)重為0.3，用市場(chǎng)比較法測(cè)算的結(jié)果權(quán)重為0.7。標(biāo)定私宅土地價(jià)格 * 元/（取整）建筑物價(jià)值測(cè)算建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格成本法測(cè)算標(biāo)定私宅市場(chǎng)評(píng)估單價(jià) *元/（4）標(biāo)定私宅完全產(chǎn)權(quán)下的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格的確定根據(jù)估價(jià)人員對(duì)深圳市龍崗區(qū)XXXX房地產(chǎn)調(diào)查和未來房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)，擬定采用上述市場(chǎng)比較法、成本法、收益法三種評(píng)估方法結(jié)果的加權(quán)平均數(shù)作為最終的評(píng)估結(jié)果，并擬定用市場(chǎng)比較法求取的結(jié)果權(quán)重為0.4，用成本法測(cè)算的結(jié)果權(quán)重為0.3，用收益法測(cè)算的結(jié)果權(quán)重為0.3，得到：標(biāo)定私人住宅市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)= *元/（取整）2、估價(jià)對(duì)象完全產(chǎn)權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)格以標(biāo)定私宅市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格為依據(jù)，將估價(jià)對(duì)象與標(biāo)定私宅進(jìn)行可比因素修正，可得到估價(jià)對(duì)象完全產(chǎn)權(quán)條件下市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格： （估價(jià)對(duì)象的因素修正根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修正） 估價(jià)對(duì)象完全產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格=標(biāo)定私宅市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格×修正系數(shù)=XXX×修正系數(shù)=YYY元/M2（二）估價(jià)對(duì)象對(duì)應(yīng)權(quán)益下的市場(chǎng)價(jià)格根據(jù)本項(xiàng)目所確定的相應(yīng)政策及標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合估價(jià)對(duì)象最終的確權(quán)結(jié)果，對(duì)估價(jià)對(duì)象實(shí)際產(chǎn)權(quán)狀況進(jìn)行相應(yīng)的權(quán)益修正，得出其對(duì)應(yīng)產(chǎn)權(quán)狀況下的市場(chǎng)價(jià)格；估價(jià)對(duì)象權(quán)益市場(chǎng)評(píng)估價(jià)=完全產(chǎn)權(quán)條件下市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格-應(yīng)補(bǔ)地價(jià)-應(yīng)繳罰款-10%公告基準(zhǔn)地價(jià)=*