深圳市測繪規(guī)范

1、深圳市房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)程深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局2006 深圳目 錄一、 總則1.1目的、內(nèi)容及適用范圍1.2 引用標(biāo)準(zhǔn)1.3 參考標(biāo)準(zhǔn)二、 名詞解釋及相關(guān)建筑術(shù)語2.1 房產(chǎn)測繪名詞2.2 建筑容量名詞2.3 建筑術(shù)語三、 房屋數(shù)據(jù)采集3.1 一般規(guī)定3.2 特別規(guī)定四、 房屋建筑面積計(jì)算規(guī)定4.1 計(jì)算通則4.2 計(jì)算細(xì)則4.3 共有建筑面積的計(jì)算與分?jǐn)偽濉?房屋建筑面積變更測繪5.1變更測繪的分類5.2變更測繪的一般原則5.3 變更測繪方法5.4變更測繪的受理規(guī)定六、 房產(chǎn)測繪成果報(bào)告書 6.1房屋建筑面積測繪報(bào)告6.2建筑工程竣工測量報(bào)告條文說明附錄A房產(chǎn)測繪外業(yè)記錄表與分割測

2、繪說明附錄B 房產(chǎn)測繪成果報(bào)告書標(biāo)準(zhǔn)格式1. 總則1.1目的、內(nèi)容及適用范圍1.1.1 為全面執(zhí)行國家房產(chǎn)測量規(guī)范，進(jìn)一步規(guī)范全市房屋建筑面積測繪工作，統(tǒng)一全市房屋建筑面積計(jì)算技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，明確我市房屋建筑面積測繪計(jì)算中一般及特殊情況的處理方法，特制定本規(guī)程。1.1.2 房屋建筑面積測繪的內(nèi)容包括房屋數(shù)據(jù)采集,房產(chǎn)圖測繪，房屋建筑面積計(jì)算,成果資料整理、檢查、審核與歸檔。1.1.3 房屋建筑面積測繪的類型包括預(yù)售測繪、竣工測繪、現(xiàn)狀測繪、變更測繪（含分割測繪）。1.1.4 本規(guī)程適用于全市建筑工程設(shè)計(jì)、建設(shè)工程規(guī)劃報(bào)建、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、房地產(chǎn)權(quán)登記、建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收、征地拆遷賠償、舊城改造、歷史

3、遺留房地產(chǎn)問題處理等活動中各類房屋建筑面積指標(biāo)的計(jì)算和統(tǒng)計(jì)。 1.2 引用標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測量規(guī)范（GB/T17986-2000）1.2.2深圳市建筑設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)計(jì)算規(guī)定（深圳市規(guī)劃國土局，1999.7.1）1.3 參考標(biāo)準(zhǔn)建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范（GB/T50353-2005）2.名詞解釋及相關(guān)建筑術(shù)語2.1 房產(chǎn)測繪名詞2.2.1 房屋面積測繪：系指房屋各層水平投影面積的測量與計(jì)算。包括房屋建筑面積、房屋套內(nèi)建筑面積、房屋共有建筑面積、房屋產(chǎn)權(quán)面積、房屋使用面積等的測量與計(jì)算。房屋建筑面積測繪計(jì)算分棟進(jìn)行。2.1.2房屋的建筑面積：房屋外墻（柱）勒角以上各層的外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑

4、廊、地下室、室外樓梯等具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高大于2.20米（含2.20米）的永久性建筑。2.1.3房屋的套內(nèi)建筑面積：房屋套門范圍內(nèi)由單個產(chǎn)權(quán)人占有和使用的建筑面積，包括套內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺面積。房屋的共有（公用）建筑面積： 建筑物內(nèi)由多個產(chǎn)權(quán)人共同占有或使用的建筑面積，包括應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e和不分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。房屋的專有建筑面積：建筑物內(nèi)由單個產(chǎn)權(quán)人占有或使用的建筑面積。2.1.6房屋的使用面積：指房屋套內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。2.1.7房屋的產(chǎn)權(quán)面積：指產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)

5、認(rèn)定。2.1.8房屋建筑施工圖面積測算： 依據(jù)未經(jīng)市政府行政主管部門核準(zhǔn)備案的建筑施工圖所進(jìn)行的房屋建筑面積測繪計(jì)算，出具的建筑面積為施工圖測算面積。主要用于建設(shè)工程設(shè)計(jì)與報(bào)建參考。2.1.9房屋建筑面積預(yù)售測繪： 依據(jù)經(jīng)市政府行政主管部門核準(zhǔn)的建筑施工圖所進(jìn)行的房屋建筑面積測繪計(jì)算，出具的建筑面積為預(yù)售面積。主要用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售審批與備案。2.1.10房屋建筑面積竣工測繪： 依據(jù)竣工房屋的現(xiàn)狀和經(jīng)市政府行政主管部門核準(zhǔn)的建筑施工圖所進(jìn)行的房屋建筑面積測繪計(jì)算，出具的建筑面積為竣工面積。主要用于建設(shè)工程的規(guī)劃驗(yàn)收、地價(jià)核算、房地產(chǎn)權(quán)初始登記和轉(zhuǎn)讓。1房屋建筑面積現(xiàn)狀測繪：依據(jù)房屋現(xiàn)狀進(jìn)行的

6、房屋建筑面積測繪計(jì)算，出具的建筑面積為現(xiàn)狀面積。主要用于舊城改造、征地拆遷、土地評估、補(bǔ)辦用地或規(guī)劃手續(xù)、辦理房地產(chǎn)登記等。2.1.12房屋建筑面積變更測繪：是指因房屋的產(chǎn)權(quán)界線、使用功能、房屋屬性（如建筑名稱、房屋編號等）發(fā)生變化而進(jìn)行的房屋建筑面積測繪計(jì)算。2.1.13房屋建筑面積分割測繪：依據(jù)市政府行政主管部門核準(zhǔn)的分割平面圖或房屋現(xiàn)狀，將一個產(chǎn)權(quán)單位劃分為多個產(chǎn)權(quán)單位而進(jìn)行的房屋建筑面積的測繪計(jì)算。分割測繪屬于變更測繪的一種。2.2建筑容量名詞2.2.1用地面積：經(jīng)市政府行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積。2.2.2 建設(shè)用地面積：經(jīng)市政府行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積

7、2.2.3 總建筑面積：指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之總和。2.2.4 地面以上建筑面積：建筑物地面以上各層建筑面積之和。2.2.5 建筑物基底面積：指建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積。2.2.6 建筑容積率： 在建設(shè)用地范圍內(nèi)，所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比值，或：建筑容積率=地面以上建筑面積/建設(shè)用地面積 （無半地下室，或半地下室地面高度不超過1.5米時）建筑容積率=（地面以上建筑面積+半地下室建筑面積）/建設(shè)用地面積 （半地下室地面高度超過1.5米時）2.2.7 建筑覆蓋率： 建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之

8、和與建設(shè)用地面積的比率（%）。2.2.8 規(guī)定建筑容積率：市政府行政主管部門在建設(shè)用地規(guī)劃許可證和土地使用權(quán)出讓合同書中規(guī)定的建筑容積率。2.2.9 規(guī)定建筑面積：與市政府行政主管部門在建設(shè)用地規(guī)劃許可證和土地使用權(quán)出讓合同書中規(guī)定的計(jì)入容積率的總建筑面積。2.2.10 核增建筑面積：市政府行政主管部門為保證公眾安全、改善環(huán)境、鼓勵配建機(jī)動車停車位等目的，允許對建筑中一些特定用途的建筑空間增加的等量建筑面積。2.2.11 建筑層數(shù)：層高等于或大于2.2米的樓板結(jié)構(gòu)分層層數(shù)，但不包括以下情況：(1) 屋頂突出物的高度在9米以內(nèi)，且其水平投影面積之和不超過該建筑物標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積的八分之一者；(2)

9、 實(shí)心女兒墻高度自墻頂往下小于1.5米者；(3) 建筑物屋頂另加構(gòu)架但不設(shè)圍合外墻者。 （以上引自深圳市建筑設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算規(guī)定1999.7）2.3建筑術(shù)語裙樓、塔樓：高層建筑中，高樓層的平面布置和低樓層的平面布置相裝差超過三分之一時，低樓層部分為裙樓，高樓層部分為塔樓。層高：相鄰樓層樓（地）板結(jié)構(gòu)面之間的垂直距離。樓層凈高：樓（地）面至樓板結(jié)構(gòu)底面之間的垂直距離2.3.4自然層：按樓（地）板結(jié)構(gòu)分層的樓層。2.3.5標(biāo)準(zhǔn)層：指建筑物內(nèi)主要使用功能與平面布置相同的各樓層。2.3.6夾層：在一個樓層內(nèi)，以結(jié)構(gòu)板形式局部增設(shè)的樓層。2.3.7架空層：建筑物中僅以結(jié)構(gòu)體作為支撐、無圍合外墻的開敞

10、空間層。2.3.8結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層：建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同而采用不同結(jié)構(gòu)類型，并通過該樓層進(jìn)行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，該樓層稱為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層。2.3.9設(shè)備層：建筑物中專為設(shè)置暖通、空調(diào)、給排水、配變電等設(shè)備和管道且供人員進(jìn)入操作用的空間層。2.3.10避難層：建筑高度超過100米的高層建筑中，為消防安全專門設(shè)置的供人們疏散避難的樓層。1屋面（頂）層：在房屋頂部，屋面樓板以上，由屋面梁、拱等大跨空間構(gòu)件和支撐邊緣構(gòu)件組成的樓層。2.3.12地下室：房間室內(nèi)地面低于室外地面，且室內(nèi)地面至室外地面的高度大于房間凈高的1/2者。 半地下室：房間室內(nèi)地面低于室外地面，室內(nèi)地面至室外地面的高度大于等于該房

11、間凈高的1/3但小于1/2者。 2.3.14走廊：建筑物內(nèi)設(shè)置的水平交通空間。過道：套內(nèi)使用的水平交通空間。2.3.16挑廊：挑出建筑物外墻的水平交通空間。2.3.17檐廊：設(shè)置在建筑物底層出檐下的水平交通空間。2.3.18回廊：在建筑物門廳、大廳內(nèi)設(shè)置在二層或二層以上的回形走廊。2.3.19架空通廊：建筑物與建筑物之間,在二層或二層以上專門為水平交通設(shè)置的走廊。2.3.20門斗：在建筑物出入口設(shè)置的起分隔、擋風(fēng)、御寒等作用的過渡性建筑空間。門廊：位于建筑物出入口處的由上方建筑形成的有頂蓋、有廊臺、且有支柱支撐頂蓋的的開放式建筑空間。2.3.22雨篷：設(shè)置在建筑物進(jìn)出口上部的用于擋雨、遮陽的板

12、或篷。陽臺：建筑中突出于外墻面或凹于外墻以內(nèi)的平臺，是室內(nèi)外的過渡空間，供使用者晾曬衣物、休息及其它室外活動之用。2.3.24露臺：與建筑銜接供人們活動的無頂蓋室外平臺；在二層或二層以上建筑利用下層的屋頂作為上層的戶外活動的無頂蓋平臺也視為露臺。凸窗：為房間采光和美化造型而設(shè)置的窗臺高度達(dá)到或超過40厘米的突出外墻的窗。2.3.26落地窗：窗框與地板直接相連的窗。落地凸窗：突出外墻但窗臺高度小于40的凸窗。圍護(hù)結(jié)構(gòu)：圍合建筑空間四周的墻體、門、窗等。圍護(hù)性幕墻：直接作為建筑物外墻起圍護(hù)作用的幕墻。裝飾性幕墻：設(shè)置在建筑物墻體外起裝飾作用的幕墻。眺望間：設(shè)置在建筑物頂層或挑出房間的供人們遠(yuǎn)眺或觀

13、察周圍情況的建筑空間。2.3.32勒腳：建筑物的外墻與室外地面或散水接觸部位墻體的加厚部分。變形縫：伸縮縫(溫度縫)、沉降縫和抗震縫的總稱。永久性頂蓋：經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)計(jì)的結(jié)構(gòu)牢固，可供永久使用的頂蓋。騎樓：樓層部分跨在公共街巷上的臨街樓房。門廳：建筑物中位于入口處用于接待和分配人流、物流及聯(lián)系各主要使用空間、輔助使用空間和其它交通空間的交通樞紐空間。大堂：具有休息、會客、接待、登記、商務(wù)等功能的較大的門廳。樓（電）梯間：建筑物內(nèi)設(shè)置的用于布置用于垂直交通的樓梯、電梯的建筑空間。前室：設(shè)于樓、電梯間與走廊之間用于分配、緩沖人流的過渡性建筑空間。臺階：在室外或室內(nèi)地坪或樓層不同標(biāo)高處設(shè)置的供人行走的階梯

14、。管道井：建筑物中用于布置豎向設(shè)備管線的豎向井道。煙道：建筑物中設(shè)置的用于排放煙塵的豎向井道。核心筒：建筑物中解決垂直交通、設(shè)備電氣垂直管線、服務(wù)其它建筑空間的結(jié)構(gòu)體系。中庭：建筑物中設(shè)置的用于休閑、人流匯聚的超過一個層高的有蓋建筑空間。橋：與室外相連的有跨度的架空構(gòu)筑物。花池：建筑物中設(shè)置的用于種花的建筑構(gòu)件。天井：四面有房屋，或三面有房屋另一面有圍墻，或兩面有房屋另兩面有圍墻時中間的空地。內(nèi)庭院：四面有房屋，無頂蓋的空地。公共（消防）通道：為滿足建筑物消防或通行需要而設(shè)置的與市政或小區(qū)道路連通的穿越建筑的通道。公共開放空間：建筑物內(nèi)部全天開放供公眾使用的空間或室外場地空間，公共開放空間應(yīng)與

15、建設(shè)用地周圍的城市空間密切聯(lián)系成有機(jī)的整體。3.房屋數(shù)據(jù)采集3.1 一般規(guī)定 房屋邊長數(shù)據(jù)來源.1房屋邊長是計(jì)算房屋建筑面積的主要依據(jù)，房屋邊長有兩種不同的取得方式：一是依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙，即從建筑施工圖上提取房屋邊長數(shù)據(jù)；二是依據(jù)實(shí)測，即通過對已竣工房屋或現(xiàn)有房屋進(jìn)行現(xiàn)場實(shí)測取得房屋的邊長數(shù)據(jù)。.2根據(jù)房屋邊長的取得方式和數(shù)據(jù)來源不同，房屋建筑面積測繪分為“施工圖測算”、“預(yù)售測繪”、“竣工測繪”、“現(xiàn)狀測繪”、“變更測繪”、“分割測繪”，相應(yīng)的房屋建筑面積亦分為“施工圖測算面積”、“預(yù)售面積”、“竣工面積”、“現(xiàn)狀面積”和“變更面積”。 .3施工圖測算可依據(jù)建設(shè)單位提供的未經(jīng)市政府行政主管部門審

16、核備案的建筑施工圖進(jìn)行，房屋邊長尺寸取建施圖上的標(biāo)注值。所出具的測繪報(bào)告僅供建設(shè)單位報(bào)建參考，不得用作房地產(chǎn)預(yù)售和產(chǎn)權(quán)登記使用。 .4 預(yù)售測繪根據(jù)市政府行政主管部門核發(fā)的“建筑工程規(guī)劃許可證”及經(jīng)市政府行政主管部門核準(zhǔn)備案的建設(shè)工程建筑施工圖進(jìn)行，房屋邊長尺寸取建施圖上的標(biāo)注值。所出具的測繪報(bào)告供建設(shè)單位用于房地產(chǎn)預(yù)售審批、銷售及備案。若進(jìn)行預(yù)售修改測繪，來文單位需提供市政府行政主管部門的相關(guān)復(fù)函及與復(fù)函內(nèi)容一致的建施圖。.5 竣工測繪根據(jù)竣工房屋現(xiàn)狀通過現(xiàn)場實(shí)測進(jìn)行。房屋邊長通過實(shí)測取得，實(shí)測邊長與設(shè)計(jì)邊長的差值在允許的限差范圍內(nèi)時，應(yīng)采用與竣工房屋邊長相符的建施圖上的設(shè)計(jì)值。所出具的測繪

17、報(bào)告供建設(shè)單位用于規(guī)劃驗(yàn)收、地價(jià)核算和房地產(chǎn)權(quán)初始登記和轉(zhuǎn)移登記。.6 現(xiàn)狀測繪根據(jù)房屋建筑的現(xiàn)狀通過現(xiàn)場實(shí)測進(jìn)行。有建施圖時，在允許的限差范圍內(nèi)，房屋邊長可以采用與房屋現(xiàn)狀相符的建施圖上的設(shè)計(jì)值；無設(shè)計(jì)圖時，則全部采用實(shí)測值。所出具的測繪報(bào)告供申請單位用于補(bǔ)辦規(guī)劃及用地手續(xù)、征地拆遷、土地評估等。.7變更測繪（含分割測繪）依據(jù)房屋現(xiàn)狀、市政府行政主管部門的相關(guān)復(fù)函及與復(fù)函內(nèi)容相符的建施圖進(jìn)行。房屋邊長取實(shí)測值，在允許的限差范圍內(nèi)可采用與竣工房屋邊長相符的建施圖上的設(shè)計(jì)值。 房屋邊長數(shù)據(jù)的圖上采集.1從建筑施工圖上采集房屋邊長數(shù)據(jù)時，應(yīng)對對應(yīng)邊進(jìn)行較核，對分段邊長之和與總長度進(jìn)行較核。較核不符

18、時，應(yīng)返回建設(shè)單位進(jìn)行修正。當(dāng)建施圖上個別較小圖形缺乏必要數(shù)據(jù)時，若該圖形面積約在0.5平方米以內(nèi)的，可用設(shè)計(jì)圖比例尺圖解量取邊長。當(dāng)較大圖形缺乏數(shù)據(jù)時，應(yīng)返回建設(shè)單位補(bǔ)充。.2圖紙邊長采集中，若遇特殊情況時，如個別小尺寸的明顯錯誤，自行修正、數(shù)據(jù)不足夠時的圖解量取、圖解計(jì)算等，都應(yīng)在房屋邊長測量記錄中記錄或注明，必要時可在草圖的位置中詳細(xì)說明。.3已竣工并且有經(jīng)批準(zhǔn)的建筑施工圖的建筑，若實(shí)測邊長與圖紙邊長之差絕對值0.003D（其中D為實(shí)測邊長，以米為單位，D小于10米時按10米計(jì)）時，則該房屋的邊長可采用建筑施工圖上標(biāo)注的尺寸。 房屋邊長的實(shí)地測量.1 實(shí)地測量房屋邊長可采用如下設(shè)備直接測

19、量長度：經(jīng)檢定的鋼卷尺、手持式測距儀、紅外測距儀、全站儀。3.1.3.2 使用鋼卷尺測量水平距離時，尺兩端應(yīng)選取房屋的相同高度的參考點(diǎn)，以保持尺子處于水平位置。使用紅外測距儀或全站儀測邊時，應(yīng)使測線緊貼墻角并離地面約0.8至1.2米，使測線兩端符合房屋邊長。3.1.3.3 當(dāng)需要按柱外圍計(jì)算面積，而柱子垂直上下由不同直徑（截面）多節(jié)柱體構(gòu)成時，邊長以柱邊離地面2.1米處進(jìn)行測量。3.1.3.4 房屋的拐角無特殊注明或說明的，一律視為直角，其組成的房屋按矩形采集邊長并計(jì)算面積。已竣工房屋存在一些圓形、弓形等其它不規(guī)則圖形，且無建施圖可獲得相應(yīng)的圖形元素時，可使用全站儀沿該圖形邊線實(shí)測若干特征點(diǎn)或

20、拐點(diǎn)的點(diǎn)位坐標(biāo)，通過解析法計(jì)算面積。3.1.3.5 當(dāng)房屋的邊長較長且直接測量有困難時，或需要較核總邊長與分段之和時而又無法直接測量總邊長的，可采用全站儀實(shí)測坐標(biāo)后計(jì)算相應(yīng)總邊長值。如圖3-1所示的AB總邊長,可使用全站儀實(shí)測A及B點(diǎn)坐標(biāo)后計(jì)算AB邊長。實(shí)測坐標(biāo)點(diǎn)的中誤差應(yīng)滿足±0.05米。測量時可采用假定坐標(biāo)系，并選取一個（或盡量少）測站點(diǎn)將各點(diǎn)一次性測完。3.1.3.6 實(shí)測一般房屋邊長時，取值精度為0.01米；實(shí)測商鋪邊長時，取值精度為0.001米。3.1.4 建筑標(biāo)高測量3.1.4.1 房產(chǎn)高程測量應(yīng)采用1956年黃海高程系，必要時轉(zhuǎn)為1985國家高程基準(zhǔn)，可采用水準(zhǔn)測量、三

21、角高程測量、GPS測量等方法實(shí)施。3.1.4.2 在建設(shè)工程竣工測量時，應(yīng)對建筑物一層地面室內(nèi)及室外地坪標(biāo)高、建筑物裙樓頂部標(biāo)高、建筑物塔樓頂部標(biāo)高進(jìn)行實(shí)地測量，并填寫點(diǎn)位、標(biāo)高外業(yè)測繪記錄表（見附錄A中表A-2），在建設(shè)工程竣工現(xiàn)狀圖上應(yīng)予明確標(biāo)注。3.1.4.3 對地下空間建筑，應(yīng)對其室外地坪標(biāo)高及地下每一層的室內(nèi)地坪標(biāo)高進(jìn)行實(shí)地測量，在建設(shè)工程竣工測量報(bào)告中的分層平面圖上應(yīng)明確標(biāo)注各層的室內(nèi)地坪標(biāo)高，在竣工現(xiàn)狀圖上應(yīng)明確標(biāo)注建設(shè)用地范圍內(nèi)的地面室外地坪標(biāo)高和地下空間最下一層的室內(nèi)地坪標(biāo)高。3.1.4.4 對較高層的建筑，如其頂層標(biāo)高因現(xiàn)場條件限制無法以上述方法施測的，則可以一層室內(nèi)、外地

22、坪標(biāo)高與各層的層高值來推算頂層標(biāo)高值，但需在測繪報(bào)告中予以說明。3.1.5 層高測量3.1.5.1 在房屋建筑面積竣工測量時，必須對測繪項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)層、架空層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、夾層、插層、地下層、半地下層、架空層等進(jìn)行層高測量。對實(shí)地對照中層高有疑問的其它建筑空間，也應(yīng)進(jìn)行層高測量，并按附錄A中表A-1房屋建筑面積測繪外業(yè)測量記錄的格式填寫層高測量記錄。3.1.5.2 同一樓層分為多個不同層高的建筑空間時，各區(qū)間必須分別測量與記錄，并在備注欄中予以說明。3.1.5.3 當(dāng)建筑物設(shè)計(jì)層高小于2.1米或大于2.3米時，可只量測一個層高值；當(dāng)設(shè)計(jì)層高在大于2.1米和小于2.3米之間范圍時，應(yīng)在不同位置測量

23、3個以上層高值取平均后作為實(shí)測層高值。層高測量取位精確至0.01米。.4 有建筑施工圖的竣工房屋，實(shí)測層高平均值與設(shè)計(jì)值之差在±0.03米范圍內(nèi)時，可認(rèn)為竣工層高與設(shè)計(jì)層高相符。無建筑施工圖的竣工房屋，必須全部實(shí)測，其層高以同一層不同位置實(shí)測層高的平均值為準(zhǔn)。 分割測點(diǎn).1竣工或現(xiàn)狀測繪時，當(dāng)批準(zhǔn)建施圖上的商鋪等為虛擬分割，或批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)圖紙為實(shí)體分隔但現(xiàn)場因故未砌筑實(shí)體隔墻時，可采用分割測點(diǎn)方法進(jìn)行分割測繪。.2 分割測點(diǎn)須按市政府行政主管部門核準(zhǔn)備案的建施圖，在分戶產(chǎn)權(quán)界的拐點(diǎn)或特征點(diǎn)處設(shè)置界址釘，用全站儀布設(shè)導(dǎo)線，以極坐標(biāo)法實(shí)測重要拐點(diǎn)和關(guān)鍵地界點(diǎn)的點(diǎn)位坐標(biāo)，并拍攝現(xiàn)場典型照片存

24、檔以記錄界址釘類型和現(xiàn)場設(shè)置方式。.3分割測點(diǎn)布設(shè)的平面控制不能少于三級導(dǎo)線精度，可以從高級到低級，分級或越級布設(shè)。.4用極坐標(biāo)法施測分割地界點(diǎn)坐標(biāo)坐標(biāo)時，水平角觀測須采用DJ1、DJ2等級系列經(jīng)緯儀或電子經(jīng)緯儀，測距用的光電測距儀應(yīng)采用I級。.5對實(shí)測坐標(biāo)必須經(jīng)過嚴(yán)格平差計(jì)算。對未實(shí)測的其它一般地界點(diǎn)，可采用圖解法進(jìn)行坐標(biāo)解算，解算后的地界點(diǎn)之間實(shí)測邊長與平差后坐標(biāo)反算邊長較差不能超過0.003D（D小于10米按10米計(jì)）。.6 凡進(jìn)行了分割測點(diǎn)，均應(yīng)撰寫房屋分割測點(diǎn)點(diǎn)位測繪說明（見附錄A中表A-5），對分割點(diǎn)的點(diǎn)位選取、界址釘設(shè)置、測繪方法、測繪時間、控制點(diǎn)布設(shè)等予以說明，并附房屋分割測點(diǎn)

25、點(diǎn)位略圖（見附錄A中表A-3）和房屋分割測點(diǎn)點(diǎn)位坐標(biāo)表（見附錄A中表A-4）。對其余地界點(diǎn)的點(diǎn)位坐標(biāo)，可采用圖解法進(jìn)行解算。 限差、誤差規(guī)定.1 房屋邊長測量設(shè)備需要定期檢定，并符合以下精度要求：(1) 經(jīng)檢定的鋼卷尺，同尺兩次測量讀數(shù)之差D應(yīng)滿足：|D|0.0005D (D10米) |D|0.0001D (D10米)(2) 經(jīng)檢定的手持式測距儀，兩次測量讀數(shù)之差D應(yīng)滿足：|D|0.005米(3) 紅外測距儀，一測回讀數(shù)較差D應(yīng)滿足：|D|0.005米(4) 全站儀，一測回讀數(shù)較差D應(yīng)滿足：|D|0.005米.2房屋邊長測量限差規(guī)定：多次測量結(jié)果較差絕對值應(yīng)符合： |D|0.005D（D為實(shí)測

26、值，小于10米按10米計(jì)）.3實(shí)測邊長與圖紙?jiān)O(shè)計(jì)尺寸較差符合下式時可采用圖紙尺寸：|D|0.003D（D為實(shí)測值，小于10米按10米計(jì)）.4 房屋層高測量限差規(guī)定：多次實(shí)測層高結(jié)果較差絕對值應(yīng)滿足： |H|0.005H（H為實(shí)測值，小于10米按10米計(jì)）.5分割測點(diǎn)的精度為：相對于相鄰控制點(diǎn)點(diǎn)位中誤差±0.02米。.6房屋建筑面積竣工測繪兩次測算結(jié)果比較的限差值按如下規(guī)定：(1) 以套內(nèi)建筑面積計(jì)，較差0.6；(2) 以建筑面積計(jì)，較差13.2 特別規(guī)定房屋邊長數(shù)據(jù)采集要求：(1) 住宅或?qū)懽謽菓?yīng)分套或分單元采集；(2) 公用建筑面積邊長數(shù)據(jù)應(yīng)分層采集；(3) 未分戶分割的商業(yè)用房、

27、倉庫、廠房的建筑面積邊長數(shù)據(jù)應(yīng)分層采集；(4) 已經(jīng)分割成若干單元的商業(yè)用房、倉庫、廠房等的建筑面積邊長數(shù)據(jù)應(yīng)分單元采集，其公用面積邊長應(yīng)分層采集。3.2.2 房屋邊長數(shù)據(jù)注記方式及測量草圖內(nèi)容要求：3.2.2.1 采集所得的邊長數(shù)據(jù)必須注記在房屋分層、分戶平面圖上；邊長注記以米為單位，取位至0.01米；邊長數(shù)值平行于該邊注記并緊靠該邊線；東西走向的邊長數(shù)字朝上（北）方向注記；南北走向的邊長數(shù)字朝左(西)方向注記；個別邊長很短難以在該邊范圍內(nèi)注記時，可采用如下方法注記：(1) 在離該邊較遠(yuǎn)處，應(yīng)注記一個包含該短邊和一條與其相鄰的較長邊之和的總長度，如下圖32所示：(2) 局部地方短邊較多，且難

28、以采用包含長短邊之和的注記方法時，應(yīng)在該局部地方附近的空白處用一放大的略圖注記，放大略圖處于圓圈內(nèi)，并用引線指示所代表的位置，如下圖33所示：3.2.2.2 邊長外業(yè)測量記錄（見附錄A量表A-1房屋建筑面積測繪外業(yè)測量記錄）應(yīng)在實(shí)地完成：(1) 測量的原始數(shù)據(jù)不得涂改擦拭，漢字字頭一律向北、數(shù)字字頭向北或向西，按概略比例尺分層繪制，繪制指北方向線；(2) 外業(yè)測量記錄中應(yīng)明確記錄地號、棟號、所在層次、單元號、室號或建筑空間名稱，標(biāo)識實(shí)際開門處；(3) 邊長記錄每頁最多只記錄一層的資料，每層中的不同部位（不同建筑空間）必要時可分多頁記錄，遇有地下室、復(fù)式房、夾層等應(yīng)另外繪制草圖；(4) 需分戶時

29、則逐間實(shí)量、注記室內(nèi)凈空邊長、墻體厚度，取位至0.01米；(5) 室內(nèi)墻體凸凹部位在0.1米以上者如柱垛、煙道、垃圾道、通風(fēng)道等均應(yīng)表示；(6) 房屋外廓的全長與室內(nèi)分段丈量之和（含墻身厚度）的較差在限差內(nèi)時，應(yīng)以房屋外廓數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，分段丈量的數(shù)據(jù)按比例配賦，超差時必須進(jìn)行復(fù)量。3.2.3房屋建筑面積分戶計(jì)算時，有關(guān)邊長的量取遵守如下規(guī)定：(1) 建筑物外墻(含山墻)內(nèi)側(cè)為公用建筑面積時，該段墻體可不劃外半墻，墻體面積全部計(jì)入與其相鄰的內(nèi)側(cè)公用建筑面積中。(2) 建筑物外墻(含山墻)內(nèi)側(cè)為套內(nèi)建筑面積時，該段墻體劃出一半作為應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e。(3) 建筑物墻體外側(cè)為架空空間時，該段墻體視為外墻，

30、處理原則與（1）、（2）條相同。(4) 分戶建筑面積套內(nèi)之間的共墻、套內(nèi)與公用面積間的共墻、公用面積之間的共墻，以墻中線為界分別計(jì)取分戶套內(nèi)建筑面積的邊長和公用面積的邊長。(5) 走廊、陽臺與套內(nèi)建筑面積或公用面積之間的隔墻，其墻體一半計(jì)入套內(nèi)或公用面積，一半計(jì)為外半墻。3.2.4當(dāng)一間（單元）房屋或房屋的的屋頂或墻體為向內(nèi)傾斜的斜面，并分成層高在2.20米以上和以下兩部分時，應(yīng)分別測量兩部分的的邊長數(shù)值并輔以略圖說明，層高在2.20米以下或凈高在2.10米以下部分不計(jì)算建筑面積。房屋的屋頂或墻體為向外傾斜的斜面時，尺寸只量到傾斜底部，向外傾斜部分不計(jì)建筑面積。3.2.5實(shí)測房屋外墻的邊長時，

31、除記錄包含外墻裝飾貼面厚度的總長外，還應(yīng)現(xiàn)場記錄裝飾貼面厚度。裝飾貼面厚度應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場具體情況盡量實(shí)測。若實(shí)測確有困難，可以收集設(shè)計(jì)資料中有關(guān)貼面的厚度，當(dāng)上述兩種情況均無法獲得時，可將外墻裝飾貼面統(tǒng)一取用25毫米的厚度值計(jì)算。房屋實(shí)際邊長為不含裝飾貼面和抹灰厚度的長度。3.2.6對地下空間（含地下室）進(jìn)行房屋邊長測量時，因無法測至外墻面，可只實(shí)測室內(nèi)邊長，外墻厚度取建施圖的設(shè)計(jì)值，據(jù)此推算地下空間邊長值。4.房屋建筑面積計(jì)算規(guī)定4.1計(jì)算通則計(jì)算全部建筑面積的范圍(1) 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，其層高等于或大于2.20米時，按一層計(jì)算建筑面積。多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算建筑面積。(2) 坡

32、屋頂房屋，其室內(nèi)凈高等于或大于2.10米的部分均計(jì)算建筑面積。(3) 房屋自然層內(nèi)設(shè)有局部樓層（如夾層、插層等），局部樓層及其樓（電）梯間的層高等于或大于2.20米的部分均計(jì)算建筑面積。(4) 多層房屋中設(shè)置的技術(shù)層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、避難層、設(shè)備層、架空層等，其層高等于或大于2.20米的部分均計(jì)算建筑面積。(5) 立體書庫、立體倉庫、立體停車庫，無結(jié)構(gòu)層的按一層計(jì)算建筑面積，有結(jié)構(gòu)層的按其層高等于或大于2.20米結(jié)構(gòu)層建筑面積的總和計(jì)算建筑面積。(6) 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高等于或大于2.20米的，按其水平投影計(jì)算建筑面積。(7) 房

33、屋內(nèi)的樓梯間、電梯（觀光梯）井、管道井、提物井、垃圾道等，均按房屋的自然層計(jì)算建筑面積。(8) 房屋天面上，屬永久性建筑，層高等于或大于2.20米的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等，均按其外圍水平投影計(jì)算建筑面積。(9) 挑樓、全封閉的陽臺、房屋間封閉的架空通廊，均按其外圍水平投影計(jì)算建筑面積。(10) 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按其在各樓層水平投影面積之和計(jì)算建筑面積。(11) 有永久性上蓋，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的場館看臺，層高大于2.20米的，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。(12) 與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，屬永久性建筑的有柱（非獨(dú)立柱、單排柱）的車棚、貨棚等，均按其柱

34、的外圍水平投影計(jì)算建筑面積。(13) 有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影計(jì)算建筑面積。(14) 以幕墻作為房屋外墻的，按其外圍水平投影計(jì)算建筑面積。(15) 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高等于或大于2.20米的，按其外墻（不包括采光井、防潮層、保護(hù)墻）外圍水平投影計(jì)算建筑面積。(16) 坡地建筑的吊腳架空層，設(shè)計(jì)利用的且層高等于或大于2.2米的部位，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影計(jì)算建筑面積。(17) 與室內(nèi)任一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫，按外圍水平投影計(jì)算建筑面積。計(jì)算半面積的范圍(1) 與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，層高等于或大于

35、2.20米的，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)物外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。(2) 無柱的門廊按上蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。(3) 屬永久性建筑的獨(dú)立柱、單排柱的門廊、雨篷、車棚、貨棚、站臺、加油站、收費(fèi)站等，層高等于或大于2.20米的，均按上蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。(4) 有永久性上蓋，無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的場館看臺，層高等于或大于2.20米的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。(5) 有頂蓋不封閉的陽臺、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)物外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。(6) 無頂蓋的室外樓梯按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。(7) 有頂蓋不封閉的永久性架空通廊，層高等于或大于2.2

36、0米的，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)物外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。不計(jì)算建筑面積的范圍(1) 層高小于2.20米的夾層、插層、技術(shù)層、地下室、半地下室不計(jì)算建筑面積。(2) 突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等不計(jì)算建筑面積。(3) 房屋間無上蓋的架空通廊不計(jì)算建筑面積。(4) 房屋的天面，天面上的花園、泳池不計(jì)算建筑面積。(5) 建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺不計(jì)算建筑面積。(6) 騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分，臨街樓房、挑廊下的底層用作道路街巷通行的部分，不論其是否有柱、是否有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計(jì)算建筑面積。(7)

37、利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋不計(jì)算建筑面積。(8) 活動房屋、臨時房屋、簡易房屋不計(jì)算建筑面積。(9) 獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線不計(jì)算建筑面積。(10) 與房屋室內(nèi)不相通的類似于平臺、挑廊、檐廊的建筑，與室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫，均不計(jì)算建筑面積。(11) 用于檢修、消防的室外鋼梯或爬梯不計(jì)算建筑面積。(12) 樓梯已計(jì)算建筑面積的，其下方空間無論是否利用，均不計(jì)算建筑面積。4.2計(jì)算細(xì)則 層高(1) 層高取相鄰樓層樓（地）板結(jié)構(gòu)面之間的垂直距離，結(jié)構(gòu)面可包含厚度不大于0.02米的結(jié)構(gòu)找平面（圖4-1）。(2) 一個樓層外墻以內(nèi)的建筑空間中，因結(jié)構(gòu)梁等形成

38、的局部高度不足夠2.20米的部分，其層高仍取所在樓層的層高值（圖4-1）。圖4-1非普遍建筑空間(1) 建筑物的墻體由內(nèi)傾斜、弧形等非垂直墻體構(gòu)成，按其層高等于或大于2.20米或室內(nèi)凈高等于或大于2.10米部分的水平投影計(jì)算全部建筑面積。(2) 建筑墻體向外傾斜，超出底板外沿的，按底板外沿計(jì)算建筑面積。(3) 坡屋頂、穹型頂建筑，按其層高等于或大于2.20米或室內(nèi)凈高等于或大于2.10米部分的水平投影計(jì)算全部建筑面積。(4) 多排柱的車棚、貨棚、站臺等，若柱為斜柱，以柱距離地面2.10米處的連線水平投影范圍內(nèi)的部分計(jì)算全部建筑面積。(5) 除建筑變形縫、沉降縫以外的所有位于建筑內(nèi)的封閉空間，當(dāng)

39、其層高等于或大于2.20米時，無論其是否使用，均計(jì)算全部建筑面積。(6) 點(diǎn)式建筑在折轉(zhuǎn)處因結(jié)構(gòu)需要所設(shè)置的位于建筑外墻以外、與室內(nèi)不相通的、無圍護(hù)結(jié)構(gòu)和圍護(hù)物的結(jié)構(gòu)連接板，當(dāng)其寬度不大于2.0米時，該部分不計(jì)算建筑面積；當(dāng)其寬度大于2.0米時，該部分應(yīng)視為陽臺或架空空間并相應(yīng)計(jì)算建筑面積。陽臺、露臺(1) 陽臺按結(jié)構(gòu)形態(tài)分為凸陽臺、凹陽臺。具有兩個（含兩個）以上連續(xù)對外開敞面的陽臺視為凸陽臺；只有一個對外開敞面的陽臺視為凹陽臺；陽臺由凸凹兩部分構(gòu)成時視為凸凹復(fù)合型陽臺（以下簡稱“復(fù)合型陽臺”）。圖4-2。圖4-2 陽臺類型及面積計(jì)算示例(2) 有頂蓋的不封閉陽臺，當(dāng)其上蓋高度小于兩個自然層時

40、，均按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)物外圍水平投影計(jì)算一半建筑面積。當(dāng)其上蓋高度達(dá)到或超過兩個自然層，且在陽臺底板至陽臺上蓋的垂直空間范圍內(nèi)，無水平鏤空樓板，無連接橫梁，沿陽臺開敞面或主開敞面完全開敞（即無水平橫梁、掛墻等結(jié)構(gòu)體）時，陽臺不計(jì)算建筑面積；否則，該陽臺按一層高對待，計(jì)算一半建筑面積。圖4-3。圖4-3不封閉陽臺面積計(jì)算圖示(3) 對面積大于12.0平方米有柱凸陽臺，均視為架空，無論其上蓋高度如何，均按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)物外圍水平投影計(jì)算全部建筑面積。(4) 對凹陽臺，當(dāng)其對外開敞面寬度（陽臺寬度）小于2.0米時，其凹入深度（進(jìn)深）不應(yīng)超過2.0米；當(dāng)對外開敞面寬度大于或等于2.0米且小于5.0米

41、時，其凹入深度不應(yīng)超過2.5米；當(dāng)對外開敞面寬度大于或等于5.0米時，其凹入深度不應(yīng)超過3.0米，否則，無論上蓋高度如何，陽臺進(jìn)深超過允許值以內(nèi)的部分均視為內(nèi)廊，一律計(jì)算全部建筑面積。圖4-4(5) 對復(fù)合型陽臺（圖4-4），其凸出部分按凸陽臺相關(guān)規(guī)定計(jì)算建筑面積，對凹入部分按以下兩種情況分別計(jì)算建筑面積：A. 當(dāng)陽臺凸出部分的水平投影面積大于12.0平方米，或凸出部分最小凸出進(jìn)深大于2.5米時，其凹入部分無論上蓋高度如何，均視為內(nèi)廊，一律計(jì)算全部建筑面積面積。B. 當(dāng)陽臺凸出部分的的水平投影面積不大于12.0平方米且凸出部分最小凸出進(jìn)深不大于2.5米時，陽臺凹入部分內(nèi)側(cè)超過允許凹入進(jìn)深的部分

42、均視為內(nèi)廊，一律計(jì)算全部建筑面積：凹入部分的開敞寬度小于2.0米時，其凹入進(jìn)深不應(yīng)超過1.0米；凹入部分的開敞寬度大于或等于2.0米且小于5.0米時，其凹入進(jìn)深不應(yīng)超過1.5米；凹入部分的開敞寬度大于5.0米時，其凹入進(jìn)深不應(yīng)超過2.0米。(6) 當(dāng)柱位于陽臺兩邊的墻體內(nèi)，不專門向陽臺突出時，可不視為陽臺的柱。獨(dú)立的一段墻體視同為柱。(7) 由欄桿分隔但陽臺板相連的兩個相鄰陽臺按一個陽臺計(jì)算陽臺指標(biāo)并相應(yīng)計(jì)算建筑面積。(8) 對頂層和特殊層高（層高小于2.20米或大于4.50米）樓層的不封閉陽臺，以該棟建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高的二倍作為陽臺有無上蓋的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)；無標(biāo)準(zhǔn)層時，以6.00米作為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)頂層

43、或退層陽臺的上蓋為斜屋面時，陽臺的上蓋高度取陽臺沿屋面傾斜方向最外沿（圍護(hù)欄）處陽臺板面至斜屋面上緣的垂直距離。(9) 凹陽臺和復(fù)合型陽臺向結(jié)構(gòu)內(nèi)延伸的方向與陽臺開敞面不一致時，該延伸部分計(jì)算全部建筑面積。圖4-5。(10) 當(dāng)陽臺開敞寬度小于其寬度的1/3時，該陽臺視為封閉陽臺，計(jì)算全部建筑面積。當(dāng)陽臺封閉寬度大于其寬度的1/3時，封閉部分計(jì)算全部建筑面積。圖4-5。圖4-5(11) 進(jìn)深不大于0.6米的不封閉陽臺不計(jì)算建筑面積。(12) 一棟房屋的上、下層陽臺水平投影線不完全重疊時（即左、右錯開），當(dāng)重疊部分的長度大于0.6米的，按重疊部分的一半計(jì)算陽臺建筑面積；當(dāng)重疊部分的長度不大于0.

44、6米時，該陽臺不計(jì)算建筑面積。(13) 房屋最高一層或退層的陽臺未設(shè)蓋板或所設(shè)蓋板寬度不大于0.6米的，視為露臺，不計(jì)算建筑面積；蓋板寬度大于0.6米時，按上蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。(14) 上蓋高度達(dá)到或超過二個層高的陽臺，當(dāng)其中間設(shè)置有蓋板（包括由凸窗、空調(diào)位、花池等所形成的蓋板）時，當(dāng)所設(shè)蓋板寬度大于0.6米時，按上蓋水平投影面積的一半計(jì)算下方陽臺建筑面積。(15) 住宅建筑中屬于一戶專有的類似于陽臺的空中花園、入戶花園等（位于地面層、裙樓頂層的除外），均視為陽臺，按陽臺規(guī)定計(jì)算建筑面積。(16) 住宅的第一層（地面層、裙樓頂層）類似于陽臺、架空的建筑空間，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)物，

45、第一層向其開門，且門位于上方建筑形成的上蓋的下方時，如上蓋為上一層的陽臺，則以該陽臺的外圍水平投影面積的一半計(jì)為第一層陽臺的建筑面積；如上蓋為上方的建筑，下方視為門廊，按門廊規(guī)定計(jì)算建筑面積，見圖4-6。圖4-6住宅一層中陽臺與門廊的界定(18) 在建筑物中設(shè)置的與公共過道相通、具有一面以上直接對外開敞的、用于綠化、休閑的公共建筑空間，稱為公共陽臺。公共陽臺的計(jì)算規(guī)則與陽臺相同。室內(nèi)樓梯(1) 位于建筑外墻或主體結(jié)構(gòu)以外但與建筑物主體相通的有二面以上圍護(hù)墻體的樓梯，視為室內(nèi)樓梯。位于建筑外墻或主體結(jié)構(gòu)以內(nèi)的樓梯，無論其有幾面圍護(hù)墻體，該樓梯均視為室內(nèi)樓梯，圖4-7。(2) 室內(nèi)樓梯無論其本身如

46、何設(shè)置梯間層，均按建筑物的自然層（不論自然層的高度）數(shù)計(jì)算建筑面積，無蓋時，最上一層室內(nèi)樓梯不計(jì)算建筑面積。(3) 穿越夾層的樓梯，夾層不使用的，其位于夾層的梯間不計(jì)算建筑面積。(4) 與建筑物不相連的獨(dú)立樓（電）梯，按其各出入口所在平面計(jì)算層數(shù)，并相應(yīng)計(jì)算建筑面積（圖4-8）。在某些層與建筑物通過架空通廊相連通的獨(dú)立樓（電）梯，按其對應(yīng)的建筑物的自然層數(shù)計(jì)算建筑面積。圖4-7室內(nèi)樓梯與室外樓梯示例 圖4-8 獨(dú)立樓（電）梯面積計(jì)算示例(5) 復(fù)式建筑的室內(nèi)樓梯，按自然層計(jì)算建筑面積；躍層建筑的室內(nèi)樓梯按一層計(jì)算建筑面積；錯層建筑的室內(nèi)樓梯，選上一層按上、下行樓梯水平面積計(jì)算全部建筑面積，下一

47、層按下行樓梯的水平投影計(jì)算全部建筑面積。圖4-9。圖4-9錯層建筑樓梯建筑面積計(jì)算圖示(6) 住宅室內(nèi)樓梯上下行之間間隔大于20厘米時，商業(yè)用房、辦公用房、生產(chǎn)廠房等的室內(nèi)扶梯、旋轉(zhuǎn)梯的梯間間隔大于40厘米時，計(jì)算上一層梯間面積時，梯間的間隔空間應(yīng)按上空處理。室外樓梯、臺階、車道(1) 按以下條件界定室外樓梯和室外臺階：A. 位于建筑物外墻或主體結(jié)構(gòu)以外，圍護(hù)墻體少于一面，起點(diǎn)（地面）到終點(diǎn)（入口或入口平臺）的高差不小于一個自然層，下方水平投影范圍內(nèi)形成一個建筑空間的樓梯，視為室外樓梯。B. 位于建筑物外墻或主體結(jié)構(gòu)以外，高差小于一個自然層的樓梯，視為室外臺階。C. 建筑物第一層大門前設(shè)置的高

48、低踏步，當(dāng)其寬度大于正門寬度時，不論踏步是否架空，也不論踏步高度是否大于一個自然層，均視為臺階。(2) 室外樓梯最上層樓梯無永久性頂蓋或頂蓋不能完全遮蓋樓梯時，室外樓梯視為無蓋，按其各層水平投影面積之和的一半計(jì)算建筑面積。室外樓梯的層數(shù)按樓梯到達(dá)層數(shù)減1計(jì)算，即室外梯的起始層不計(jì)算建筑面積。(3) 室外臺階不計(jì)算建筑面積，但若下方空間設(shè)計(jì)加以利用的，其層高達(dá)到或超過2.2米的部分應(yīng)計(jì)算全部建筑面積。(4) 無上蓋的室外車道不計(jì)算建筑面積，有上蓋（完全遮蓋）的室外車道計(jì)算全部建筑面積。車道下方空間當(dāng)設(shè)計(jì)加以利用時，其層高等于或大于2.20米的部分應(yīng)計(jì)算全部建筑面積。走廊（含挑廊、檐廊）(1) 走

49、廊分為內(nèi)走廊和外走廊。當(dāng)走廊沿延伸方向有一側(cè)不封閉并直接向室外開敞時，該走廊視為外走廊；當(dāng)走廊為以下三種情況時視為內(nèi)走廊（圖4-10）：A. 沿走廊延伸方向兩側(cè)均封閉；B. 走廊雖有一側(cè)開敞，但該側(cè)外部接有另一深度大于0.6米的建筑空間；C. 一條走廊僅局部段一側(cè)或兩側(cè)開敞，其余部分兩側(cè)均封閉。(2) 內(nèi)走廊無論層高，無論其兩端是否封閉，均計(jì)算全部建筑面積。(3) 外走廊按其開敞側(cè)是否有圍護(hù)結(jié)構(gòu)劃分為有柱走廊和無柱走廊（圖4-9）：A. 有雖不承重但與結(jié)構(gòu)連接為一體，類似柱（墻）的走廊，視為有柱走廊；B. 僅有附著于結(jié)構(gòu)外側(cè)的少量裝飾性柱（墻）的走廊，視為無柱走廊；C. 柱位于外走廊兩端的墻體

50、內(nèi)不專向走廊凸出，或柱可以劃歸其它建筑空間時，該走廊可視為無柱走廊；D. 由多段構(gòu)成的非線性走廊，如果僅某一段走廊有柱或墻，可以該段走廊的兩端轉(zhuǎn)折處為界，將該走廊劃分為有柱與無柱兩部分，分別計(jì)算建筑面積。圖4-10內(nèi)走廊與外走廊圖示(4) 有柱走廊不論其層高，均按柱外圍水平投影計(jì)算全部建筑面積；無柱走廊當(dāng)層高小于二個自然層時，按其結(jié)構(gòu)及圍護(hù)物外圍水平投影計(jì)算一半建筑面積，當(dāng)層高達(dá)到或超過二個自然層時，不計(jì)算建筑面積。(5) 位于地面一層與房屋相連的有蓋、無柱、無圍護(hù)結(jié)構(gòu)及圍護(hù)物、凸出建筑主體的走廊、檐廊，無論下方是否有臺階，均不計(jì)算建筑面積；凹入建筑主體的有蓋、無柱的走廊、檐廊，當(dāng)其上蓋寬度大

51、于1.1米時，按其上蓋投影面積的一半計(jì)算建筑面積。(6) 位于頂層的與房屋相連的有蓋、無柱、無圍護(hù)結(jié)構(gòu)及圍護(hù)物的走廊、檐廊，如其寬度大于1.1米，按上蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。樓、電梯前室(1) 樓、電梯前室無論是否直接對外開敞，均計(jì)算全部建筑面積。(2) 與走廊相連的樓、電梯前室，當(dāng)走廊與前室一體、且前室只為該走廊的較少部分時，前室可不用單獨(dú)劃分，計(jì)入走廊并一體計(jì)算建筑面積（圖4-11a）；當(dāng)前室兩端的走廊較短，小于前室長度時，兩端走廊可不單獨(dú)劃分，計(jì)入前室并一體計(jì)算建筑面積（圖4-11b）。圖4-11梯前室與走廊圖示連廊、架空通廊(1) 位于地面一層的兩建筑物之間的有蓋連廊，按以

52、下情況分別計(jì)算建筑面積：A、 雙排柱連廊，按柱外圍水平投影，計(jì)算全部建筑面積。B、 單排柱及無柱連廊，其上蓋高度小于二個自然層時，按上蓋水平投影面積一半計(jì)算建筑面積；上蓋高度等于或大于二個自然層時，不計(jì)算建筑面積。若上蓋為圓拱型，則以拱形頂計(jì)算該連廊的高度。(2) 連接兩建筑物的有蓋架空通廊，全封閉時，通廊計(jì)算全部建筑面積；不封閉時，若上蓋高度小于二個自然層，通廊計(jì)算一半建筑面積，否則不計(jì)算建筑面積。門廊、雨蓬(1) 建筑物出入口上方設(shè)置的遮雨、遮陽的上蓋，當(dāng)為上方建筑時，下方空間視為門廊；當(dāng)為專設(shè)蓋板時，則視為雨蓬。(2) 凸出房屋外墻的（一面墻或兩面墻）門廊、雨蓬，視為凸出式門廊、雨蓬；凹

53、入房屋外墻的（三面墻）門廊、雨蓬，視為凹入式門廊、雨蓬；由凸、凹兩部分組成的門廊、雨蓬，視為復(fù)合式門廊、雨蓬。(3) 深度不大于0.6米的門廊、雨蓬，無論其是否有柱，均不計(jì)算建筑面積。(4) 深度大于0.6米的凸出式門廊、雨蓬，無柱時，不計(jì)算建筑面積；獨(dú)立柱時，按上蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；兩根以上柱時，按柱外圍計(jì)算全部建筑面積。(5) 深度大于0.6米凹入式門廊、雨蓬，無柱時，按上蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；有柱時，按柱外圍計(jì)算全部建筑面積。(6) 深度大于0.6米凸凹復(fù)合式門廊、雨蓬，無柱時，以凹入部分上蓋水平投影計(jì)算建筑面積；獨(dú)立柱時，按上蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；

54、兩根以上的柱時，按柱外圍計(jì)算全部建筑面積。(7) 與房屋不相連的單排柱雨蓬，按上蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。公共（消防）通道(1) 當(dāng)公共（消防）通道為市政道路或?yàn)樾^(qū)公共道路的一部分（以公共通道的地面標(biāo)高、材料識別）時，該通道不計(jì)算建筑面積，見圖4-12a。(2) 穿越建筑的公共（消防）通道，當(dāng)其地面標(biāo)高與建筑內(nèi)部標(biāo)高一致，或本身即為架空層的一部分時，無論其高度如何，該通道均計(jì)算全部建筑面積，見4-12b。圖4-12公共通道建筑面積計(jì)算示例花池、空調(diào)機(jī)位(1) 懸掛于建筑主體結(jié)構(gòu)外側(cè)的外掛式花池和空調(diào)機(jī)位不計(jì)算建筑面積。(2) 位于建筑主體結(jié)構(gòu)外側(cè)，與室內(nèi)不連通且寬度小于0.6米的平臺

55、式花池和空調(diào)機(jī)位（無圍護(hù)，或圍護(hù)物高度低于陽臺圍護(hù)物0.6米以上）不計(jì)算建筑面積。(3) 位于陽臺等建筑主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的有蓋的花池、空調(diào)機(jī)位，應(yīng)與陽臺一體計(jì)算建筑面積。圖4-13。 圖4-13 花池、空調(diào)機(jī)位面積計(jì)算示例凸窗(1) 凸窗的窗臺高度為房間室內(nèi)地面（樓板結(jié)構(gòu)板上緣）至窗臺臺面（窗臺板上緣）的垂直距離；凸窗的高度為窗臺臺面至凸窗頂板板面（頂板上緣）的垂直距離；凸窗的進(jìn)深為室外墻面（外墻外緣）至凸窗的外邊沿的水平距離。凸窗的窗臺臺面應(yīng)為窗體的支撐面。圖4-14。(2) 凸窗以其窗臺高度分為普通凸窗和落地凸窗。窗臺高度大于等于0.4米時，為普通凸窗；窗臺高度小于0.4米時，為落地凸窗，圖4-

56、14。圖4-14(3) 對普通凸窗，當(dāng)凸窗高度小于2.20米或凸窗進(jìn)深不大于0.60米時，凸窗部分不計(jì)算建筑面積，否則凸窗部分計(jì)算全部建筑面積。(4) 對落地凸窗，當(dāng)凸窗高度等于或大于2.2米時，無論其進(jìn)深如何，凸窗部分均計(jì)算全部建筑面積。(5) 窗體未凸出于外墻的窗（圖4-15a、b）、或窗體上（下）方凹入部分的外側(cè)以各種類型建筑材料封閉的窗（圖4-15c）均不視為凸窗，此時，窗體部分與套內(nèi)其它部分一樣計(jì)算層高，當(dāng)層高大于等于2.2米時，應(yīng)計(jì)算全部建筑面積。 (6) 對反梁外側(cè)存在另一結(jié)構(gòu)橫梁的窗（圖4-15d），取橫梁為外墻，僅視橫梁以外部分為凸窗，按凸窗規(guī)定計(jì)算建筑面積；橫梁以內(nèi)部分與套內(nèi)其它部分一樣計(jì)算層高，當(dāng)層高大于等于2.2米時，應(yīng)計(jì)算全部建筑面積。 圖4-15 幾類特殊窗體及其層高計(jì)算示例 (7) 普通凸窗向陽臺或花池內(nèi)突出時，凸窗所占用的陽臺或花池的空間仍計(jì)入陽臺或花池的建筑面積，圖4-16。圖4-16煙道、采光井、通風(fēng)井(1) 供一戶專用的外置及內(nèi)置煙道均計(jì)入該戶的套內(nèi)建筑面積。煙道外置時，其與室內(nèi)的墻為外墻。(2) 位于陽臺的煙道應(yīng)扣出計(jì)算，不計(jì)入陽臺面積。(3) 多戶共用的煙道應(yīng)作為公用建筑面積。(4) 地下室或半地下室使用的采光