房地產(chǎn)市場調(diào)研流程

1、房地產(chǎn)市場調(diào)研研究房地產(chǎn)市場調(diào)研流程包括城市調(diào)研流程和專項調(diào)研流程一、城市調(diào)研流程城市調(diào)研又稱為普查調(diào)研,是對某個城市的宏觀經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)發(fā)展水平等方面，分析房地產(chǎn)現(xiàn)狀及預(yù)測發(fā)展趨勢，直觀了解該城市的發(fā)展?jié)摿?。對企業(yè)的進駐與否提供依據(jù)，且可為后期專項調(diào)研提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。（一)、調(diào)研準(zhǔn)備階段：1. 成立市場調(diào)研小組根據(jù)工作量，設(shè)立市場調(diào)研小組并確定小組人數(shù)，選出調(diào)研組長。2. 為本次調(diào)研定向了解本次調(diào)研的目的、需取得的成果,確定調(diào)研方法及明確分工。并擬定調(diào)研計劃，報部門經(jīng)理審批。注：計劃應(yīng)包括預(yù)計調(diào)研時間、個人職責(zé)（區(qū)域、專項）等明確劃分、調(diào)研方法、調(diào)研預(yù)期效果等。3. 相關(guān)物料準(zhǔn)備由專人

2、準(zhǔn)備市調(diào)所需的地圖、調(diào)查表格(包括項目簡介表、問卷等)、照相機、名片等。4. 基礎(chǔ)信息收集在售房地產(chǎn)項目。大型已成社區(qū)。城市基礎(chǔ)信息（包括人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市規(guī)劃、經(jīng)濟水平、房地產(chǎn)發(fā)展等).（二）、實地調(diào)研階段1. 按計劃開展工作需著重調(diào)查的方向有：政府機關(guān)（包括統(tǒng)計局、規(guī)劃局、建設(shè)局等）、在售樓盤、已成小區(qū)、商業(yè)中心等。注：此期間由調(diào)研組長根據(jù)實際情況安排工作，要求每天向部門經(jīng)理匯報當(dāng)天工作進度.具體工作包括：a在售樓盤調(diào)查,b大型廠礦企業(yè)調(diào)查，c商業(yè)中心調(diào)查，d已成社區(qū)調(diào)查,e行政機關(guān)調(diào)查2. 及時、詳盡記錄信息要求調(diào)研人員在進行調(diào)研時盡可能詳細(xì)紀(jì)錄樓盤或相關(guān)信息，建議與被調(diào)研者建立良

3、好的人際關(guān)系,為今后數(shù)據(jù)、信息支持作鋪墊.3. 初步確定報告框架當(dāng)天工作結(jié)束后小組全體成員應(yīng)立即整理各自掌握的調(diào)研信息,總結(jié)調(diào)研中存在的問題并找到解決方法，并初步討論報告寫作思路.4. 服務(wù)內(nèi)部調(diào)研過程中應(yīng)留意地塊信息和發(fā)展商信息，為市場拓展人員提供相關(guān)資料.5. 周期性工作對于普查調(diào)研，應(yīng)進行周期性工作.具體周期根據(jù)城市不同而定（如半個月、一個月、一個季度等），調(diào)研所獲得信息應(yīng)及時輸入數(shù)據(jù)庫，予以信息更新。（三)、報告寫作階段確立報告寫作思路、模式及框架。根據(jù)職責(zé)分工，由專人主筆報告寫作，其余人員進行資料整理、錄入，并輔助寫作。初稿完成后由部門全體人員進行審閱，并提出修改建議。(四）、完成報

4、告并向領(lǐng)導(dǎo)提案。二、專項調(diào)研流程專項調(diào)研是通過對項目及周邊信息的收集、統(tǒng)計并進行分析，為策略部門或發(fā)展商提供真實市場情況、項目可操作性、風(fēng)險性，使項目能更準(zhǔn)確的定位、操作。調(diào)研準(zhǔn)備階段1. 成立市場調(diào)研小組根據(jù)工作量及緊迫性,設(shè)立市場調(diào)研小組，選出調(diào)研組長，并確定小組人數(shù)。為本次調(diào)研定向認(rèn)識本次調(diào)研的目的、需取得的成果，確定調(diào)研方法及明確分工。并擬定調(diào)研計劃,報部門經(jīng)理審批。相關(guān)物料準(zhǔn)備a根據(jù)出差人數(shù)及外出天數(shù)進行經(jīng)費預(yù)算，報領(lǐng)導(dǎo)審批。b由專人準(zhǔn)備市調(diào)所需的地圖、調(diào)查表格、照相機、名片等?；A(chǔ)信息收集有關(guān)項目的基礎(chǔ)信息（項目位置、發(fā)展商前期定位)項目發(fā)展商基礎(chǔ)信息(包括公司規(guī)模、實力、曾運作過

5、的項目等）項目所在城市基礎(chǔ)信息（包括人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市規(guī)劃、經(jīng)濟發(fā)展水平、房地產(chǎn)發(fā)展水平等)。項目地塊調(diào)研抵達(dá)目的城市后，所有成員必須立即前往項目所在地進行實地調(diào)研。（途中需觀察沿路交通、經(jīng)濟、在售樓盤、地塊等情況，為開展調(diào)研提供準(zhǔn)備)對地塊的調(diào)研包括地塊形狀、土質(zhì)、目前地上建筑物、坡度等。注：此期間由調(diào)研組長根據(jù)實際情況安排工作，要求每天向部門經(jīng)理匯報當(dāng)天工作進度.通過對項目地塊的了解，可以增強對本調(diào)研的認(rèn)識，并有目的性的開展工作。按計劃開展工作需著重調(diào)查的方向有:政府機關(guān)（包括統(tǒng)計局、規(guī)劃局、建設(shè)局等）、在售樓盤、已成小區(qū)、商業(yè)中心等.具體工作包括：地塊附近調(diào)查地塊所在區(qū)域調(diào)查整體城

6、市調(diào)查地塊附近調(diào)查此區(qū)域的調(diào)查為項目調(diào)查重點,主要包括地塊周邊道路交通、商業(yè)氛圍、常住人口結(jié)構(gòu)、區(qū)域在城區(qū)的位置、周邊廠礦企業(yè)狀況、在售項目、已成小區(qū)等，生活配套包括醫(yī)院、學(xué)校、超市、商場等.注：地塊附近是專項調(diào)研的重點,通過對周邊信息的收集、分析，更有助于認(rèn)識項目，做產(chǎn)品建議時更有針對性。7。地塊所在區(qū)域調(diào)查此區(qū)域一般按經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r或區(qū)級行政劃分，需要調(diào)查方向包括:區(qū)域政府部門(主要是所在區(qū)域居委會、村 委會等）,了解區(qū)域人口、收入、從業(yè)、經(jīng)濟發(fā)展等基礎(chǔ)情況。區(qū)域商業(yè)中心，大型生活配套.在售樓盤，大型已成社區(qū)。注:此階段調(diào)查可通過對基礎(chǔ)信息的分析，了解該區(qū)域的定位、檔次，為項目定位提供依據(jù)。

7、整體城市調(diào)查主要方向包括:政府部門（包括規(guī)劃局、統(tǒng)計局、建設(shè)局等），了解整個城市的經(jīng)濟狀況及項目周邊經(jīng)濟發(fā)展、未來規(guī)劃。城區(qū)商業(yè)中心,調(diào)查商業(yè)中心的消費水平、消費人群、地理位置等情況.城區(qū)大型在售項目及大型已成熟社區(qū)。城市大型企事業(yè)單位，了解各單位從業(yè)人員結(jié)構(gòu)（人口、性別、教育、收入水平等）。注：對整個城市的調(diào)查需從多角度進行了解，通過城市結(jié)構(gòu)劃分、規(guī)劃、經(jīng)濟指標(biāo)等了解項目發(fā)展方向并更能準(zhǔn)確定位。9及時、詳盡記錄信息要求調(diào)研人員在進行調(diào)研時盡可能詳細(xì)紀(jì)錄樓盤或相關(guān)信息,建議與被調(diào)研者建立良好的人際關(guān)系，方便為后期數(shù)據(jù)、信息取得支持。注：通常在調(diào)研中有部分信息調(diào)查不全，或后期需要更新,通過建立的

8、人際關(guān)系可以方便對今后工作的支持。10總結(jié)每日工作當(dāng)天工作結(jié)束后小組全體成員應(yīng)立即整理各自掌握的調(diào)研信息，總結(jié)調(diào)研中存在的問題并找到解決方法，并初步討論報告寫作思路。報告寫作階段確立報告寫作思路、模式及框架。根據(jù)職責(zé)分工，由專人主筆報告寫作,其余人員進行資料整理、錄入，并輔助寫作.初稿完成后由部門全體人員進行審閱，并提出修改建議。完成報告并向領(lǐng)導(dǎo)或發(fā)展商提案并為策略部門提供相關(guān)數(shù)據(jù)。小 結(jié)在市場調(diào)研階段，需注意：市場調(diào)研的結(jié)果一般都是通過報告形式表現(xiàn)出來，報告應(yīng)由整個小組共同完成。形式包括：調(diào)研小組進行討論,確定報告主線,由主筆人員完成；小組成員根據(jù)分工,每人負(fù)責(zé)某一專項寫作,再由主筆人員進行

9、貫穿、融合。信息查詢可通過網(wǎng)絡(luò)、報紙、年鑒、檔案等多種途徑。已成社區(qū)的調(diào)查在市場調(diào)研中有很重要的作用,通過二手房價格、入住率、入住人口結(jié)構(gòu)等方面更能真實反映當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀。房地產(chǎn)調(diào)研報告撰寫一切經(jīng)濟行為都是建立在市場之上,房地產(chǎn)也不例外.我們可以了解一下，房地產(chǎn)開發(fā)的流程為：地塊的招排掛開發(fā)商拿地-產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計-項目開工建設(shè)項目銷（預(yù)）售房屋交付-物業(yè)管理。任何一個環(huán)節(jié)都無法脫離市場，因為市場信息能對我們的決策指引方向。從市場現(xiàn)狀分析市場目前的供求關(guān)系、客戶偏好了解產(chǎn)品的發(fā)展方向、再通過綜合分析判斷市場走向.服務(wù)環(huán)節(jié)由此可以看出市場信息的重要性,可以說市場調(diào)研是房地產(chǎn)業(yè)的先行兵。目前,我們

10、的市場調(diào)研報告主要為以下幾個環(huán)節(jié)服務(wù)xx公司公司通過調(diào)研報告所提供的信息，判斷該城市的成熟程度，決定是否進駐。開發(fā)企業(yè)開發(fā)公司往往擁有政府部門提供的宏觀信息，但對于微觀方面則需要策劃公司進行市場調(diào)研.此外，策劃公司有比較系統(tǒng)的評估系統(tǒng),可對甲方項目進行風(fēng)險評估.策劃部門房地產(chǎn)的銷售環(huán)節(jié)同樣需要市場調(diào)研報告的支持，通過對市場信息的分析判斷，制定出更加準(zhǔn)確的營銷策略。寫作須知明確調(diào)研報告寫作目的后，我們將對市場調(diào)研所采樣的信息進行整理、加工,進行報告寫作.需要重點說明的是：市場調(diào)研報告并非是簡單的數(shù)據(jù)羅列,應(yīng)在報告寫作前甚至調(diào)研開始前明確本次報告的寫作目的,對方對信息的要求是什么，有針對性的進行寫

11、作基本框架序言主要起到開篇引入的作用.用大家比較感興趣或最為關(guān)心的話題，引出全篇報告，一般都要與房產(chǎn)、與本項目有直接關(guān)系。如果沒有找到此類話題,不能夠很好的切入報告，則此序言部分可以省略。內(nèi)容包括：調(diào)查的目的，調(diào)查的組織及具體實施方案.城市概況主要內(nèi)容：概況概述位置 、面積、環(huán)境、氣候、地形、地貌特點等要素，描述城市的顯著特點。行政劃分（附區(qū)劃圖)盡可能要包括各行政區(qū)域的基本情況.人文人口數(shù)量、外來人口數(shù)量、人口密度教育教育系統(tǒng)構(gòu)成；大、中、小學(xué)校數(shù)量及分布；整體或人均教育水平等。交通架構(gòu)（附主要路線圖）公交系統(tǒng)（線路、車輛、日運旅客數(shù)量、出租車運營公司及車輛等數(shù)值說明）鐵路系統(tǒng)（線路、年運旅

12、客數(shù)量、城市交通作用等方面）高速公路(公路構(gòu)架、公路通車?yán)锍?、公路密度、城市交通作用等）港?航線、吞吐量）機場（機場建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、承載量）小結(jié)要起到承上啟下的作用，因此,要用盡量簡單的話語將以上各點穿線，但要準(zhǔn)確的描述出城市的顯著特點，最好能引出第二章的經(jīng)濟狀況。*城市經(jīng)濟綜述城市經(jīng)濟發(fā)展情況，包括GDP總值,突出產(chǎn)業(yè)等.附圖近幾年城市GDP的圖例舉重點創(chuàng)收企業(yè)企業(yè)名稱公司主營項目名稱公司主營項目1、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)附圖-近幾年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化圖，就圖給予分析2、特色產(chǎn)業(yè)描述主要輔證三產(chǎn)結(jié)構(gòu)的變化發(fā)展情況，主要描寫項目所在區(qū)域的經(jīng)濟支撐產(chǎn)業(yè),有助于房地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)以及定位等方面的分析。3、人均生活水平區(qū)域市

13、場購買力的主要支撐點。4、城市居民的消費結(jié)構(gòu)某市的恩格爾系數(shù)為 %，屬于 富裕/貧困 地區(qū),其房地產(chǎn)方面5、小結(jié)主要分析該城市的經(jīng)濟發(fā)展水平、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、購買力水平等,根據(jù)城市經(jīng)濟判斷房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境及前景。城市規(guī)劃以下是分析未來城市發(fā)展方向的宏觀參考,更有助于本項目的市場定位。具體寫作時仍然要圖文并茂，同時注意篩選與本項目有關(guān)的規(guī)劃。城 市 規(guī) 劃 包 括1、城市總體規(guī)劃4、市政規(guī)劃房產(chǎn)規(guī)劃2、經(jīng)濟規(guī)劃5、本項目所在區(qū)域的規(guī)劃3、市政規(guī)劃6、小結(jié)通過上述規(guī)劃了解本城市的定位、發(fā)展方向,結(jié)合城市整體規(guī)劃及項目所在區(qū)域規(guī)劃，判斷項目預(yù)期發(fā)展?jié)摿?房地產(chǎn)發(fā)展1、發(fā)展歷程主要描寫本項目所在城市的房地

14、產(chǎn)發(fā)展史，以及未來的房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)期。上年度市場分析2.1 價格包括城市和項目所在區(qū)域的商品房市場的均價、增幅以及原因分析等2。2 房地產(chǎn)投資情況2。3 新開工結(jié)構(gòu)2。4 房產(chǎn)供求此部分內(nèi)容直接反映市場供求關(guān)系,是分析中的重點。2.5 安居工程安居工程的總體規(guī)劃，完成時間及規(guī)模等,分析其對商品房市場的沖擊.2。6 二手房市場包括城市和項目所在區(qū)域的二手房成交情況，如；價格、成交面積、成交數(shù)量等方面，以及對商品房市場的影響.3、本年度以來市場分析第五章 區(qū)域住宅市場基本特點1、城區(qū)總述總述城區(qū)地產(chǎn)開發(fā)狀況2、成熟小區(qū)情況統(tǒng)計分析2。1 部分成熟小區(qū)建筑形式及入住情況采樣2。2 部分成熟小區(qū)價格及戶

15、型采樣3、在售樓盤情況3。1 項目簡介名稱開發(fā)商占地面積規(guī)劃面積容積率綠化率建筑形式3。2 樓盤戶型價格分析名稱面積范圍主力戶型裝修單價范圍總價范圍3。3 樓盤配套分析名稱內(nèi)部配套外部配套3。4 樓盤定位分析名稱定位客源3。5 樓盤營銷策略分析名稱項目分期階段性策略3。6 樓盤廣告投放分析名稱廣告投放途徑策略及效果分析小結(jié)第六章 區(qū)域市場專向分析(有針對性選擇本章）城市商業(yè)市場專向分析1.1. 總體商業(yè)市場動量變化以及需求趨勢商業(yè)消費及需求市場特點分析1.2. 上年度商業(yè)地產(chǎn)市場年度供應(yīng)量及市場狀況盤點商業(yè)供給量狀況分析各城區(qū)城銷售比較1.3. 城區(qū)整體商業(yè)環(huán)境分析城區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析商業(yè)氛圍商

16、業(yè)設(shè)施的規(guī)模和檔次商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計商品的種類和檔次消費群的構(gòu)成個案分析位置建筑面積開業(yè)時間售價主力戶型商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃物業(yè)管理相關(guān)收費賣點優(yōu)惠政策其它備注2、別墅專項分析2. 1現(xiàn)有在售別墅項目匯總統(tǒng)計名稱規(guī)模容積率綠化率建筑形式面積范圍價格2.2 區(qū)域別墅項目特點分析建筑形式戶型面積小區(qū)建筑參數(shù)價格小區(qū)景觀分析小區(qū)內(nèi)部配套別墅建筑特點戶型特點別墅定位2。3 市場機會點客戶問卷調(diào)查分析會根據(jù)項目不同情況設(shè)計問卷調(diào)查內(nèi)容，訪問完成后對各項進行統(tǒng)計，并根據(jù)統(tǒng)計結(jié)果說明問題.分析時要根據(jù)問卷的內(nèi)容對提出問題進行分類，部分相關(guān)聯(lián)項要進行分類總結(jié).本項目分析項目地理位置及物理環(huán)境分析“ 地塊”地理位置及經(jīng)濟指標(biāo)1。1 地理位置及經(jīng)濟指標(biāo)位置 區(qū)位總用地面積總建筑面積規(guī)劃性質(zhì)容積率建筑覆蓋率綠地率室外停車位