房地產(chǎn)投資拓展流程

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展管理流程一、流程概況:流程目的:保持公司持續(xù)發(fā)展,系統(tǒng)的搜尋房地產(chǎn)項(xiàng)目并在確定項(xiàng)目前對(duì)其可行性進(jìn)行充分論證，有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，以供決策者做出正確判斷.適用范圍:適用于公司房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展管理，包括從土地信息的獲取，到土地所有權(quán)的最終獲取。定義:1。市場(chǎng)定位:明確項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體并知悉群體特征；2。產(chǎn)品形態(tài)：項(xiàng)目類(lèi)型選擇，確定項(xiàng)目究竟為普通住宅,還是寫(xiě)字樓或商場(chǎng)等;3。產(chǎn)品主題：項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題選擇，與產(chǎn)品形態(tài)相關(guān)，指具體產(chǎn)品形態(tài)的細(xì)分；例如:普通住宅可以按價(jià)格進(jìn)行高中低檔區(qū)分，也可以按建筑形式進(jìn)行高層、多層、小高層區(qū)分。流程主導(dǎo)及參與部門(mén):投資拓展部（主導(dǎo)）、研發(fā)設(shè)計(jì)部、工程管理不、成本合

2、約部、營(yíng)銷(xiāo)策劃部、物業(yè)管理部、財(cái)務(wù)管理部、企管運(yùn)營(yíng)部。部門(mén)流程中承擔(dān)責(zé)任董事會(huì)批準(zhǔn)新項(xiàng)目投資決策董事長(zhǎng)1。 審批前期項(xiàng)目信息2.參與項(xiàng)目建議書(shū)會(huì)審，審批項(xiàng)目建議書(shū)3。參與項(xiàng)目可行性研究報(bào)告會(huì)審,審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告4。參與項(xiàng)目投資決策會(huì)議,審核新項(xiàng)目投資決策5。審批招掛拍策略與二手項(xiàng)目談判策略6。參與/指導(dǎo)項(xiàng)目獲取過(guò)程7.參與項(xiàng)目獲取合同會(huì)審,審批項(xiàng)目獲取合同總經(jīng)理1。參與項(xiàng)目前期信息收集、溝通、考察2.審核前期項(xiàng)目信息3。參與項(xiàng)目建議書(shū)會(huì)審,審批項(xiàng)目建議書(shū)4.參與項(xiàng)目可行性研究報(bào)告會(huì)審，審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告5.參與項(xiàng)目投資決策會(huì)議，審核新項(xiàng)目投資決策6.審批招掛拍策略與二手項(xiàng)目談判策略7

3、。參與/指導(dǎo)項(xiàng)目獲取過(guò)程8。參與項(xiàng)目獲取合同會(huì)審,審核項(xiàng)目獲取合同投資拓展分管副總1.主管項(xiàng)目前期信息收集、溝通、考察2。審核前期項(xiàng)目信息3.參與項(xiàng)目建議書(shū)會(huì)審,審批項(xiàng)目建議書(shū)4。參與項(xiàng)目可行性研究報(bào)告會(huì)審，審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告5.參與項(xiàng)目投資決策會(huì)議，審核新項(xiàng)目投資決策6。審批招掛拍策略與二手項(xiàng)目談判策略7.負(fù)責(zé)項(xiàng)目獲取過(guò)程8.主管新項(xiàng)目獲取合同的編制9。參與項(xiàng)目獲取合同會(huì)審，審核項(xiàng)目獲取合同參與各部門(mén)副總1. 參與項(xiàng)目建議書(shū)會(huì)審2. 參與項(xiàng)目可行性研究報(bào)告會(huì)審3. 參與項(xiàng)目投資決策會(huì)議財(cái)務(wù)總監(jiān)/總經(jīng)濟(jì)師參與新項(xiàng)目獲取合同會(huì)審?fù)顿Y拓展部1. 收集土地信息/二手項(xiàng)目信息，并接收相關(guān)部門(mén)和公司

4、領(lǐng)導(dǎo)獲取的土地信息/二手項(xiàng)目信息,對(duì)土地背景情況進(jìn)行了解，協(xié)助編制項(xiàng)目簡(jiǎn)報(bào)2. 負(fù)責(zé)組織前期信息收集、溝通、考察3. 負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目簡(jiǎn)報(bào)4. 負(fù)責(zé)組織編制項(xiàng)目建議書(shū)、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告5. 負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目建議書(shū)、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的成果會(huì)審6. 負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目投資決策會(huì)7. 參與編制招拍掛策略和二手項(xiàng)目談判策略的編制8. 參與競(jìng)拍與商務(wù)談判9. 負(fù)責(zé)新項(xiàng)目獲取合同文本的編制,并負(fù)責(zé)組織合同評(píng)審與流轉(zhuǎn)會(huì)簽10. 負(fù)責(zé)獲取土地使用權(quán)研發(fā)設(shè)計(jì)部1. 協(xié)辦制項(xiàng)目建議書(shū)和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，提出初步規(guī)劃設(shè)計(jì)分析建議2. 參與項(xiàng)目建議書(shū)和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的會(huì)審工程管理部1。 協(xié)辦編制項(xiàng)目建議書(shū)和項(xiàng)目可行性研究

5、報(bào)告,對(duì)工程計(jì)劃部分進(jìn)行復(fù)核2.參與項(xiàng)目建議書(shū)和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的會(huì)審成本合約部1。協(xié)辦編制項(xiàng)目建議書(shū)和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，提出初步建安成本建議2。參與項(xiàng)目建議書(shū)和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的會(huì)審3。參與新項(xiàng)目獲取合同的會(huì)審營(yíng)銷(xiāo)策劃部1。協(xié)辦編制項(xiàng)目建議書(shū)和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，提出初步市場(chǎng)分析2.參與項(xiàng)目建議書(shū)和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的會(huì)審物業(yè)管理部1。協(xié)辦編制項(xiàng)目建議書(shū)和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告,提出初步市場(chǎng)分析2.參與項(xiàng)目建議書(shū)和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的會(huì)審財(cái)務(wù)管理部1.協(xié)辦編制項(xiàng)目建議書(shū)和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，提供相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)2。參與項(xiàng)目建議書(shū)和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的會(huì)審企管運(yùn)營(yíng)部1.協(xié)辦編制項(xiàng)目建議書(shū)和項(xiàng)目可

6、行性研究報(bào)告，提出項(xiàng)目整體時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排建議2。參與項(xiàng)目建議書(shū)和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的會(huì)審二、工作程序1.項(xiàng)目信息整理和提出投資設(shè)想：（1）由投資拓展部對(duì)項(xiàng)目外部環(huán)境（城市發(fā)展規(guī)劃及政策影響、宗地所屬區(qū)域的城市地位、項(xiàng)目本身的性質(zhì)、主要特點(diǎn)和特殊性等）和內(nèi)部因素（對(duì)公司總體發(fā)展戰(zhàn)略的影響、項(xiàng)目在公司發(fā)展規(guī)劃中的定位、項(xiàng)目的利潤(rùn)貢獻(xiàn)）進(jìn)行有針對(duì)性的分析,幫助公司鎖定項(xiàng)目中的重點(diǎn)地塊;項(xiàng)目概況內(nèi)容框架包括：項(xiàng)目名稱(chēng)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、宗地位置、宗地現(xiàn)狀、周邊社區(qū)配套、周邊環(huán)境、大市政配套、規(guī)劃控制要點(diǎn)、土地價(jià)格、土地升值潛力評(píng)估、立即開(kāi)發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)比較;(2)投資拓展部通過(guò)各種途徑獲得土地信息,

7、董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、相關(guān)分管副總等提供土地信息建議,主要信息來(lái)源渠道包括政府、中介機(jī)構(gòu)、或項(xiàng)目擁有者。項(xiàng)目拓展專(zhuān)員負(fù)責(zé)對(duì)獲取的土地信息進(jìn)行信息登記.（3）在對(duì)項(xiàng)目當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)有了比較深入的了解并占有大量市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上，尋找需要滿足的市場(chǎng)需求，提出投資設(shè)想。2。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地信息及重點(diǎn)地塊編制項(xiàng)目簡(jiǎn)報(bào)（1）投資拓展部對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的土地、人口、政治和經(jīng)濟(jì)環(huán)境等進(jìn)行分析,篩選出重點(diǎn)可能開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目,并結(jié)合公司內(nèi)部資源，選擇適合公司發(fā)展的意向項(xiàng)目.投資拓展部將選取的重點(diǎn)地塊信息上報(bào)投資拓展分管副總、總經(jīng)理、董事長(zhǎng)。由董事長(zhǎng)對(duì)初步選擇的地塊進(jìn)行審批，決定是否需要深入研究。(2）當(dāng)董事長(zhǎng)決定深入研

8、究后,投資拓展部組織分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理、董事長(zhǎng)等相關(guān)工作人員進(jìn)行地塊踏勘、市場(chǎng)考察（3)考察結(jié)束后，投資拓展部負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目簡(jiǎn)報(bào)，投資拓展部根據(jù)考察后獲得的項(xiàng)目信息、概況和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析，形成項(xiàng)目簡(jiǎn)報(bào)（4）項(xiàng)目簡(jiǎn)報(bào)編制完成，報(bào)投資拓展副總、總經(jīng)理審核，董事長(zhǎng)審批，決定是否需要深入研究3。項(xiàng)目初步論證與確定（1）項(xiàng)目簡(jiǎn)報(bào)審批通過(guò)，投資拓展部需進(jìn)一步跟蹤了解該項(xiàng)目，并有投資拓展部組織公司相關(guān)部門(mén)配合，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步論證;投資拓展部提供項(xiàng)目概況、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)境分析、市場(chǎng)定位等研發(fā)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)提出初步規(guī)劃設(shè)計(jì)分析營(yíng)銷(xiāo)策劃部提供項(xiàng)目周邊地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析、產(chǎn)品建議、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃、市場(chǎng)供給（與需求）現(xiàn)狀分

9、析及預(yù)測(cè)、目標(biāo)客戶相關(guān)信息、消費(fèi)行為分析等成本合約部負(fù)責(zé)提出開(kāi)發(fā)類(lèi)（建安、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)）成本預(yù)算物業(yè)管理部負(fù)責(zé)提出物業(yè)運(yùn)營(yíng)草案財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及非開(kāi)發(fā)類(lèi)部分企業(yè)運(yùn)營(yíng)部負(fù)責(zé)提出項(xiàng)目整體時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排，工程管理部負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目整體時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排中的工程工期部分進(jìn)行復(fù)核（2）投資拓展部負(fù)責(zé)匯總以上分析資料,編制項(xiàng)目建議書(shū)（3）投資拓展部負(fù)責(zé)組織會(huì)議對(duì)項(xiàng)目建議書(shū)進(jìn)行會(huì)審，研發(fā)設(shè)計(jì)部、工程管理部、成本合約部、營(yíng)銷(xiāo)策劃部、物業(yè)管理部、財(cái)務(wù)管理部、企管運(yùn)營(yíng)部、投資拓展分管副總、研發(fā)設(shè)計(jì)分管副總、工程管理分管副總、成本合約分管副總、營(yíng)銷(xiāo)策劃分管副總、物業(yè)管理分管副總、財(cái)務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)濟(jì)師、總經(jīng)理、董事長(zhǎng)

10、參與會(huì)審（4）投資拓展部依據(jù)會(huì)議評(píng)審意見(jiàn)進(jìn)行修改,報(bào)投資開(kāi)發(fā)分管副總、總經(jīng)理審核、董事長(zhǎng)審批，決定是否需要深入研究4.項(xiàng)目方案選擇、優(yōu)化和可行性論證（1）項(xiàng)目建議書(shū)審批通過(guò)后，根據(jù)項(xiàng)目建議書(shū)的要求，投資拓展部需進(jìn)一步了解和跟蹤該項(xiàng)目，結(jié)合市場(chǎng)和資源調(diào)查,在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的開(kāi)發(fā)方案，進(jìn)行反復(fù)的方案論證和比較，會(huì)同其他相關(guān)部門(mén)明確方案選擇的重大原則問(wèn)題和優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)，采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法，優(yōu)化方案，評(píng)選出合理的方案.研究論證項(xiàng)目在技術(shù)上的可行性，進(jìn)一步確定項(xiàng)目規(guī)模、構(gòu)成、開(kāi)發(fā)方式和開(kāi)發(fā)進(jìn)度等（2)結(jié)合項(xiàng)目建議書(shū)會(huì)審意見(jiàn)和方案優(yōu)化選擇情況，投資拓展部參考以上相關(guān)部門(mén)的協(xié)助

11、和專(zhuān)業(yè)建議,進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的起草和編制，并推薦一個(gè)以上的可行方案和實(shí)施計(jì)劃，提出結(jié)論性意見(jiàn)、措施和建議,供領(lǐng)導(dǎo)層參考(3)投資拓展部負(fù)責(zé)組織會(huì)議對(duì)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行會(huì)審，研發(fā)設(shè)計(jì)部、工程管理部、成本合約部、營(yíng)銷(xiāo)策劃部、物業(yè)管理部、財(cái)務(wù)管理部、企管運(yùn)營(yíng)部、投資拓展分管副總、研發(fā)設(shè)計(jì)分管副總、工程管理分管副總、成本合約分管副總、營(yíng)銷(xiāo)策劃分管副總、物業(yè)管理分管副總、財(cái)務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)濟(jì)師、總經(jīng)理、董事長(zhǎng)參與會(huì)審(4）投資拓展部依據(jù)會(huì)議評(píng)審意見(jiàn)進(jìn)行修改，報(bào)投資開(kāi)發(fā)分管副總、總經(jīng)理審核、董事長(zhǎng)審批，決定是否需要進(jìn)行投資決策5。新項(xiàng)目投資決策（1)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告獲董事長(zhǎng)批準(zhǔn)后，投資拓展部負(fù)責(zé)組

12、織投資拓展分管副總、研發(fā)設(shè)計(jì)分管副總、工程管理分管副總、成本合約分管副總、營(yíng)銷(xiāo)策劃分管副總、物業(yè)管理分管副總、財(cái)務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)濟(jì)師、總經(jīng)理、董事長(zhǎng)進(jìn)行投資決策（2)新項(xiàng)目投資決策審議通過(guò)后，報(bào)投資拓展分管副總、總經(jīng)理、董事長(zhǎng)審核，董事會(huì)審批6。土地獲取和合同談判（1）董事會(huì)對(duì)新項(xiàng)目投資決策審批通過(guò)后,投資拓展分管副總負(fù)責(zé)組織土地獲?。?）招拍掛項(xiàng)目A投資拓展分管副總主持與土地提供方進(jìn)行溝通洽談,投資拓展部相關(guān)人員參與溝通洽談B投資拓展分管副總負(fù)責(zé)編制招拍掛策略，投資拓展部參與，報(bào)總經(jīng)理審核，董事長(zhǎng)審批C由投資拓展分管副總負(fù)責(zé)主持招拍掛活動(dòng)，投資拓展部參與，總經(jīng)理、董事長(zhǎng)參與/指導(dǎo)，如競(jìng)價(jià)成功，則進(jìn)入合同評(píng)審/會(huì)簽階段，如競(jìng)價(jià)失敗，則投資拓展部對(duì)失敗經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)，由投資拓展分管副總負(fù)責(zé)匯報(bào)，作為整個(gè)項(xiàng)目投標(biāo)活動(dòng)的終結(jié)(3)二手項(xiàng)目A投資拓展分管副總主持與土地供應(yīng)方進(jìn)行溝通洽談B投資拓展分管副總負(fù)責(zé)制定談判策略，投資拓展部參與，總經(jīng)理審批，董事長(zhǎng)審批土地賣(mài)方價(jià)格、合作方式、付款方式等內(nèi)容C由投資拓展分管副總組織談判，投資拓展部參與，總經(jīng)理、董事長(zhǎng)參與/指導(dǎo)，若談判成功，則進(jìn)入合同評(píng)審/會(huì)簽階段，若談判失敗,則投資拓展分管副總對(duì)失敗經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)，作為整