房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理第十套模擬試題

1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理第十一套模擬試題    一。多選題：     1。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言,涉及的主要不確定性因素有（ ）.    A土地費(fèi)用    B建安工程費(fèi)用    C貸款利息    D開發(fā)期與租售期    標(biāo)準(zhǔn)答案:A， B, D    解析：應(yīng)為貸款利率，與貸款利息是兩個(gè)概念。     2。由于施

2、工工期延長(zhǎng),開發(fā)商要( )。    A。使項(xiàng)目的規(guī)模、布局發(fā)生變化    B.承擔(dān)更多的貸款利息    C。會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的融資成本    D。還要承擔(dān)總費(fèi)用上漲的風(fēng)險(xiǎn)    標(biāo)準(zhǔn)答案:B， D    解析:由于施工工期延長(zhǎng)，開發(fā)商一方面要承擔(dān)更多的貸款利息,另一方面還要承擔(dān)總費(fèi)用上漲的風(fēng)險(xiǎn)。     3.對(duì)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目,影響其投資經(jīng)濟(jì)效果的主要不確定性因素包括(

3、 )等。    A。權(quán)益投資比率    B.有效面積系數(shù)    C。開發(fā)期和租售期    D.貸款利率    標(biāo)準(zhǔn)答案:A， B， D    解析：開發(fā)期和租售期為投資項(xiàng)目的不確定性因素。     4。房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析的方法,主要包括（ )。    A。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析    B。敏感性分析  &

4、#160; C。臨界點(diǎn)分析    D.概率分析    標(biāo)準(zhǔn)答案：B, C, D    解析：房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析的方法，主要包括敏感性分析、臨界點(diǎn)分析和概率分析。     5.盈虧平衡分析的基本方法是建立（ ）之間的函數(shù)關(guān)系,通過(guò)對(duì)這兩個(gè)函數(shù)及其圖形的分析,找出平衡點(diǎn)。    A.銷售收入與成本    B。銷售收入與費(fèi)用    C.成本與產(chǎn)量   

5、; D。銷售收入與銷量    標(biāo)準(zhǔn)答案：C， D    解析：盈虧平衡分析的基本方法是建立成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間的函數(shù)關(guān)系    二。判斷題:     1。如果承包合同是一種固定總價(jià)合同，則建安工程費(fèi)用的變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)由承包商負(fù)擔(dān),對(duì)開發(fā)商基本無(wú)影響。    標(biāo)準(zhǔn)答案:正確    解析：     2。中低價(jià)位的商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目,其銷售周期就遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于高檔商品住

6、宅項(xiàng)目；商用房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的租售周期,就遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于住宅項(xiàng)目。    標(biāo)準(zhǔn)答案:錯(cuò)誤    解析:商用房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的租售周期,就遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅項(xiàng)目。     3.權(quán)益投資比例指投資者所投入的權(quán)益資本或資本金占借貸資本總額的比例.    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤    解析：權(quán)益投資比例指投資者所投入的權(quán)益資本或資本金占初始資本投資總額的比例.     4。通常情況下，當(dāng)長(zhǎng)期抵押貸款利率較低、資金可獲得性較好時(shí)，

7、風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)的投資者喜歡選用較高的權(quán)益投資比率。    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤    解析:通常情況下，當(dāng)長(zhǎng)期抵押貸款利率較低、資金可獲得性較好時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)的投資者喜歡選用較低的權(quán)益投資比率.     5?？罩寐侍岣撸瑫?huì)導(dǎo)致有效毛租金收入減少；空置率降低，會(huì)使有效毛租金收入提高。    標(biāo)準(zhǔn)答案：正確     6。最低租售價(jià)格與預(yù)測(cè)租售價(jià)格之間差距越大，說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。   

8、; 標(biāo)準(zhǔn)答案：正確     7。最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率越低，說(shuō)明投資項(xiàng)目抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤    解析：最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率越高,說(shuō)明投資項(xiàng)目抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。     8.房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析,有最低點(diǎn)分析和最高點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于平衡點(diǎn)的設(shè)置.    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤    解析:房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析，有臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于平衡點(diǎn)的設(shè)置

9、.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理第十套模擬試題    一。計(jì)算題:    1。某投資者以5000萬(wàn)元購(gòu)人某收費(fèi)路段25年的經(jīng)營(yíng)使用權(quán),期望投資收益率為16,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用及稅費(fèi)為經(jīng)營(yíng)收入的15，估計(jì)該路段現(xiàn)年通過(guò)車輛48萬(wàn)輛，今后逐年增加5，問(wèn)每輛車平均收費(fèi)多少可以達(dá)到投資者期望的投資收益目標(biāo)？     2。 某投資者以1600萬(wàn)元購(gòu)人一層商業(yè)店鋪用于出租,購(gòu)樓款分期支付,第一、第二和第三年分別支付30、40%和30%.店鋪第二年便可出租,預(yù)計(jì)當(dāng)年毛租金收入180萬(wàn)元,經(jīng)營(yíng)費(fèi)用50萬(wàn)元，隨著商業(yè)店鋪周圍環(huán)境的改

10、善和經(jīng)營(yíng)水平的提高,毛租金收入年均提高15，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用年均下降3。店鋪持有20 年，期末轉(zhuǎn)售收入300萬(wàn)元，試確定該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（假定投資發(fā)生在年初,租金收入、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用發(fā)生在年末)。     3。 某商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目總占地面積42000,規(guī)劃建設(shè)用地面積為40000，總建筑面積297000。已知樓面地價(jià)280元，建造成本為964元，專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的8,管理費(fèi)用為土地成本、建造成本及專業(yè)人員費(fèi)用之和的6，貸款利率為15，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)分g，j為總銷售收入的3.5、5。48；項(xiàng)目的平均售價(jià)為3040元，可銷售面積比例為95；項(xiàng)目開發(fā)周期為3年

11、，購(gòu)買土地使用權(quán)后即開工建設(shè)，工期2。5年；地價(jià)款在開發(fā)初期一次性投入,建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入,問(wèn)開發(fā)商成本利潤(rùn)率是多少?     4。 某開發(fā)商通過(guò)出讓方式以1000元的樓面地價(jià)購(gòu)買了一塊尚未進(jìn)行拆遷安置補(bǔ)償?shù)膶懽謽怯玫?0年的土地使用權(quán)，預(yù)計(jì)尚須投入的拆遷安置補(bǔ)償和其他土地開發(fā)費(fèi)用為2000萬(wàn)元.已知該地塊的規(guī)劃建面積為10000,建造成本為2500元，專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的12，電貼費(fèi)和用電權(quán)費(fèi)等其他費(fèi)用為400元，管理費(fèi)用為建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用及其他費(fèi)用之和的5%，銷售費(fèi)用和銷售稅金分別為總銷售收入的2。5%和6.

12、如果該項(xiàng)目的開發(fā)周期為36個(gè)月，建設(shè)周期為24個(gè)月，地價(jià)款于開發(fā)活動(dòng)的起始點(diǎn)一次投入,拆遷安置補(bǔ)償及其他土地開發(fā)費(fèi)用在建設(shè)過(guò)程開始前均勻投人，建造成本,專業(yè)人員費(fèi)用、其他費(fèi)用和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入,貸款年利率為9，寫字樓建成后的銷售價(jià)格為9600元，試求該項(xiàng)目的開發(fā)商成本利潤(rùn)率。     5。 某投資者以1800萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買了一寫字樓物業(yè),該寫字樓的可出租面積為10000，購(gòu)買后立即可以出租。已知第15年的月租金水平為70元、出租率為70，第610年的月租金水平為80元、出租率為75,第11年停止出租，裝修后將物業(yè)轉(zhuǎn)售.已知整個(gè)運(yùn)營(yíng)期間的經(jīng)營(yíng)成本為租金收入的 35%，投資者目標(biāo)收益率為18%，置業(yè)投資、裝修投資及凈轉(zhuǎn)售收入發(fā)生的時(shí)間和數(shù)量如下表所示。試計(jì)算該投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性(設(shè)置業(yè)投資發(fā)生在年初;其他收支均發(fā)生在年末）.    二.簡(jiǎn)答題:     1. 某開發(fā)商獲得某項(xiàng)目用地4200，規(guī)劃建設(shè)用地面積4000，總?cè)莘e率6。5，地上建筑容積率5。0.項(xiàng)目開發(fā)周期2。5年，購(gòu)買土地使用