房地產(chǎn)開發(fā)流程(拿地、立項(xiàng)、報(bào)建、竣工驗(yàn)收、預(yù)售)

1、房地產(chǎn)開發(fā)流程潛規(guī)則詳解中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法將于明年1月1日實(shí)施，作為曾經(jīng)的房地產(chǎn)管理部門的小混混以及現(xiàn)在的下海流浪人員，我看了其中與房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建有關(guān)的內(nèi)容，有些感慨，在這里講一講。涉及房地產(chǎn)管理的各大部門之間的恩怨由來已久，我想到哪里就講到哪里吧。下面基本上是按照報(bào)建的先后順序來說.1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù),是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提。但是，這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問.有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間,基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭。目前我國

2、法律也沒有很好的規(guī)范這個(gè)問題.恩,簡單的說一下,土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限(只是載明);建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā),是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來,包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶型比例限制要求，也會在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來。一般來說,一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對應(yīng)該是必須的程序。因?yàn)閲敛块T必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度,才能計(jì)算出土地出

3、讓金,才能在土地證上載明土地用途及年限.但是呢，在現(xiàn)實(shí)中呢，這個(gè)想法只能是理想狀態(tài)。因?yàn)槭紫?很多地方的國土部門在出讓土地的時(shí)候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開發(fā)商,再去規(guī)劃部門軟磨硬泡,無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正,我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定.我不是批評這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。而北京第一塊公開交易的土地,是到2000年之

4、后才上市的。我只不過是說，我國在這個(gè)問題上缺乏經(jīng)驗(yàn)，國際上也沒有什么可供借鑒的模式。因?yàn)槲覈姆康禺a(chǎn)管理體系那絕對是全世界獨(dú)有的。憤青們不要在這里給我指三道四.我在這個(gè)行業(yè)浸了這些年了，起碼我個(gè)人覺得,把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式.城市規(guī)劃這個(gè)概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心，更何況當(dāng)時(shí)呢。不過無論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條:在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃,提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的

5、組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。 以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。希望在我日后的職業(yè)生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門死磨硬泡,阿門。2、項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)這四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開始的時(shí)候必須要搞的東西。非常的社會主義特色.不過這里也有些東西很有趣,與法律的

6、關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項(xiàng)目公司.這里要注意一下，母公司拍到的土地,轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下,按我國法律,不屬于交易。我再次強(qiáng)調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。再次強(qiáng)調(diào)：不屬于交易。因此,房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司，在房子賣完后再把它在實(shí)體上消滅,只留下一個(gè)殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險(xiǎn)可言，非常的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，因此現(xiàn)在我國稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。再說立項(xiàng)，這個(gè)東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物,非常的煩,也不知道這個(gè)東西應(yīng)該算什么。立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場里,可行性這個(gè)東西，政府是從什么角度來管理的。反正現(xiàn)在各地由于市場經(jīng)濟(jì)

7、的深度不同，所以在這個(gè)事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴(yán)。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。譬如最近國家的政策,要求先把環(huán)境評估搞了,再回頭來立項(xiàng).這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮.但在很多地方,環(huán)評的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文.立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。反正到目前為止，建設(shè)項(xiàng)目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計(jì)劃部門,就讓他們給我推薦可行性研究報(bào)告的編制公

8、司，去環(huán)保局,就讓他們給我推薦環(huán)境評估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來.編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)都沒關(guān)系.總之我自己一看到這些手續(xù),頭就痛得厲害。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點(diǎn)，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找.現(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了,想搞幾個(gè)球人糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個(gè)事情上亂來,因?yàn)槿魏稳硕伎梢陨暇W(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司?，F(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，感慨一個(gè)。嘿嘿.下一篇開始講正式的規(guī)劃報(bào)建：總平面審查階段。3、總平面審查階段這個(gè)階段各地的叫法不一樣,我聽得比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。這個(gè)階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是

9、審一個(gè)小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高,有多大,各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少,日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率,建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排,是不是符合消防規(guī)范，等等等等,這些東西都是非常的專業(yè)啊專業(yè)。在這里我要舉例說明一下,比如建筑密度，這個(gè)東西看起來很簡單是吧，就是建筑物基底面積占整個(gè)小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個(gè)小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物,那么建筑密度就是30%?？雌饋磉@個(gè)計(jì)算應(yīng)該是沒有什么爭議了。但是且慢.我這3000平方米的建筑占地里面,有2000平方米是一個(gè)大型的架空平臺,架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場。現(xiàn)在

10、,爭議就來了,我這個(gè)2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西,但是我這個(gè)東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個(gè)2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題,反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營.再舉個(gè)例子，容積率,總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來很簡單。但是放到實(shí)踐中一看，啥是凈用地面積?。繌哪睦锲鹚惆?？是純粹的土地使用權(quán)證載的面積呢,還是比這個(gè)面積大那么一點(diǎn)，一直到周邊道路的道路中線去呢?這個(gè)東西根本說不清楚,

11、怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。這都是可以鉆營的地方。其他的地方,譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道.但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。這么搞行不行？反正我個(gè)人不知道行不行。消防車道的載重量那是有非常嚴(yán)格滴設(shè)計(jì)要求滴,反正我個(gè)人不知道這種草地能不能承載得起消防車.審總平面是整個(gè)開發(fā)報(bào)建過程中最有技術(shù)含量的活，這個(gè)過程一般都要2到3個(gè)月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來回磨,磨到雙方都沒了脾氣,才能通得過。我反正幾乎沒有見過能順順當(dāng)當(dāng)啥工作不做,干等著就能通過總平面

12、審查的。我也沒見過那種零缺陷的總平面設(shè)計(jì)，只要有心,無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的.不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等。(在這自夸一個(gè)：本人不才，曾經(jīng)試過在10天內(nèi)完成這個(gè)工作,至今被引為傳奇故事。嘿嘿）4、管線綜合審查、排水許可證管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專門拿出來講,因?yàn)檫@個(gè)東西實(shí)在是非常,非常的專業(yè)啊。搞得不好的話，實(shí)在是害死人啊。而且,被這個(gè)東西害死的公司比比皆是。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個(gè)問題上犯重大原則性的錯誤，事實(shí)上，無論什么

13、房地產(chǎn)公司，在這個(gè)問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個(gè)東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。說了半天，管線綜合是啥？包括三大項(xiàng):小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，這三項(xiàng)綜合起來考慮,根據(jù)各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排,放到同一張圖紙上.給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進(jìn)小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū);強(qiáng)電就是生活用電，線路從哪里進(jìn)，怎么上樓，怎么進(jìn)門；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路,等等等等，多得要死.上面這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走,從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入千家萬戶.這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走.作為非專業(yè)人士，要判

14、斷一個(gè)小區(qū)的官線綜合設(shè)計(jì)好不好,只需要看兩個(gè)東西:1、你就這么走進(jìn)一個(gè)小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要有這個(gè),基本上這個(gè)小區(qū)你就不用多考慮了。2、沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是.如果什么沙井蓋搞得滿地都是,簡直看不出走向來的,基本上這個(gè)小區(qū)你就可以考慮放棄了。為什么我要這么強(qiáng)調(diào)這個(gè)管線綜合呢？如果它設(shè)計(jì)不好有什么后果呢？首先,就是給排水會整天出問題。一下雨小區(qū)就變池塘的事情,我實(shí)在是見得太多了;然后,對于年輕的我來說，就是網(wǎng)絡(luò)整天出問題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商根本沒得選,因?yàn)橹宦窳艘粭l管，別的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商想進(jìn)來提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞

15、,整天修,我這正打怪呢,嘣的一下，斷網(wǎng)了。再然后,夏天千萬別開空調(diào),一開就斷電跳閘。家里的電器得輪著用，千萬別一起開.看電視的時(shí)候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線綜合沒搞好的標(biāo)志啊。你說，這樣的小區(qū)，能住嗎？管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們設(shè)計(jì)的時(shí)候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實(shí)上，是不行。為什么?因?yàn)樗械木€,你都得從外面引進(jìn)來,都得跟外面有個(gè)接口.但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你們，無論開發(fā)商們在事先做多少準(zhǔn)備工作，做多少調(diào)查工作，都無法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化.最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個(gè)幾公分，這個(gè)小區(qū)

16、的排水因?yàn)閮A斜度不夠,那也完蛋了.這種事情太常見了。大家肯定經(jīng)常看到市政管線施工，把路挖開,今天搞搞這里，明天搞搞哪里。我反正是被這個(gè)東西搞怕了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后,高壓電線的接入口，一開始說得好好的,從某某變電站接，等到施工完畢,要正式接的時(shí)候，突然發(fā)現(xiàn)那個(gè)變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接,你得從其他地方接,這個(gè)時(shí)候只能花冤枉錢，亂引.引到多少電算多少電.至于,呃,會引起什么生活上的麻煩,我也不知道.再說到這個(gè)排水許可證.這個(gè)東西是市政部門發(fā)的,專門針對小區(qū)的排水.現(xiàn)在都是要求雨污分流了.就是雨水和生活污水要分兩條管排.這個(gè)東西管的是管徑和流量，以及連接

17、市政管線的位置。然后這個(gè)東西反過來又影響管線綜合設(shè)計(jì),事實(shí)上是一回事.我就不多說了。5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證規(guī)劃部門對單體設(shè)計(jì)的審查那也是非常嚴(yán)格的,但是總體來說，相對于總平面規(guī)劃,就比較容易通過一點(diǎn). 單體設(shè)計(jì)是啥呢?就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實(shí)單體建筑的設(shè)計(jì)方案。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個(gè)人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵就是落實(shí)各空間的大小尺寸.這個(gè)階段有些東西也很麻煩,最煩的是車位。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶住宅配一個(gè)車位,商業(yè)一般是100平方米配一個(gè)車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異.車位不夠,基本上都別想通過單體審查。當(dāng)然

18、，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個(gè)階段主要是經(jīng)驗(yàn)值，按35平方米到45平方米平方米一個(gè)車位這樣的經(jīng)驗(yàn)值,來評估地下室面積夠不夠,一般來說規(guī)劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了.這個(gè)時(shí)候什么毛招都會用上。比如所謂的子母車位啦，根本停不進(jìn)去車的轉(zhuǎn)角位也放個(gè)車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時(shí)候,無論怎么擺都擺不夠,那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機(jī)械停車位。立體機(jī)械停車位我相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進(jìn)出一次花上半個(gè)小時(shí)那是非常正常的事情.不過無數(shù)開發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個(gè)機(jī)械停車裝置那是絕對不會安

19、裝的。那么，為什么開發(fā)商那么不愿意建大點(diǎn)地下室？因?yàn)榻ǖ叵率沂翘澅镜?。買的人也少。我知道這個(gè)話一說出來糞青們就會向我開炮，說什么10幾20萬買一巴掌大的停車位,開發(fā)商還虧本?事實(shí)是,停下一臺車，的確只需要10個(gè)平方米不到的空間。但是，你要把這部車停進(jìn)去，你另外還需要30平方米的進(jìn)車道。所以按經(jīng)驗(yàn)值，每個(gè)停車位所須分擔(dān)的面積，基本上都是35到45平方米。規(guī)劃部門都這么掌握。你這個(gè)車是不能垂直起降的。這就是客觀規(guī)律。當(dāng)然我這個(gè)是大概經(jīng)驗(yàn)，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤,據(jù)說停車位都能買到40萬一個(gè)。不過這個(gè)不代表一般規(guī)律.嘿嘿。 審?fù)陠误w設(shè)計(jì),設(shè)計(jì)公司再細(xì)

20、化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這個(gè)過程比較沒什么技術(shù)含量。不值得多說.我就一筆帶過了.不過這個(gè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，在新的城鄉(xiāng)規(guī)劃法中被提到非常高的位置，反復(fù)的強(qiáng)調(diào)。我個(gè)人還沒鉆詳明白，不知道這個(gè)法是什么意思,在搞什么玄虛。6、消防和人防專項(xiàng)審查這兩樣?xùn)|西搞死人。我直接這么下兩個(gè)結(jié)論：沒有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)計(jì)是達(dá)標(biāo)的.沒有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。我就這么直接一點(diǎn)：消防報(bào)建，要說難,是所有專業(yè)報(bào)建中最艱難的，但是如果說簡單,也可以很簡單.至于人防報(bào)建,這個(gè)東西莫名其妙，我不知道這個(gè)算什么，我對任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感。先從消防說起.消防部門是武警官兵，不是政府機(jī)構(gòu)

21、，這個(gè)大家心里要有數(shù).我國的消防審查，在很多時(shí)候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我們的開發(fā)商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個(gè)投入太大了。另外我們的消費(fèi)者也沒這種意識.因?yàn)楹芏嘞郎系囊笫欠浅Ｓ绊懯褂玫?，比如電梯間和樓梯間之間設(shè)置個(gè)1級防火門，那對業(yè)主進(jìn)進(jìn)出出來講，是非常不方便的。基本上來講，消防設(shè)計(jì)絕對不可能嚴(yán)格按規(guī)范做夠做足.在這個(gè)方面，審查那也是越來越嚴(yán)。一般說，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報(bào)建.為什么呢?因?yàn)檫@些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬縷源遠(yuǎn)流長，往往由他們出面才能把事情辦成。但是，我在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒

22、人敢動手腳。比如12層以上要設(shè)置專門的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯,這些強(qiáng)制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。我個(gè)人沒見過有開發(fā)商能繞得過這些強(qiáng)制性規(guī)范的，即使能繞過去將會獲得巨大的回報(bào),譬如減少一套樓梯,那是多么好的事情啊,但是基本上沒人敢去辦.起碼我不敢.在我個(gè)人日后的職業(yè)生涯中，我也不敢.人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國特色的東西。我不知道這個(gè)東西算啥。真要有空襲了我絕對不會呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見.真要被炸了樓，呆在地下室里絕對活埋掉.當(dāng)然這只是我的個(gè)人觀感，大家不必介意.人防部門屬于政府部門，不是軍隊(duì)編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不

23、能發(fā)產(chǎn)權(quán)證.這部分停車位只有使用權(quán).關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問題,現(xiàn)在的爭議非常大.社會上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們。我現(xiàn)在告訴你們,所有的人防用途的東西,產(chǎn)權(quán)都是國家所有.國家為了鼓勵大家搞人防工程,就允許你暫時(shí)用著.但是這個(gè)產(chǎn)權(quán)，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。因?yàn)槿朔烙猛静糠值能囄恢徊贿^是一種暫用的性質(zhì),不能賣，所以開發(fā)商絕對會想辦法減少人防面積。另外，人防設(shè)備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個(gè)安全門，那都不知道算啥，那個(gè)東西要真放進(jìn)地下室，還真是搞碉堡了.也不知道能防什么。 7、節(jié)能審查、施工圖審查 在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計(jì)公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次

24、細(xì)化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計(jì)算書等，完成節(jié)能設(shè)計(jì)，做一個(gè)節(jié)能計(jì)算書,就可以開始這兩項(xiàng)審查了。節(jié)能審查，在我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)里面,是怎么審都行的事情。我國現(xiàn)在越來越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展,建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西,在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的。搞了這些東西,夏天空調(diào)得開到瘋狂掉。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西.恩，在這里南北差異非常明顯:北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo),老百姓在觀念上也比較能接受這個(gè)，因?yàn)楸狈接幸粋€(gè)取暖的問題，節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子,在冬天那可是要白白的花出取暖費(fèi)的.但是南方人對這種東西就比較不待見，我就

25、好這一口，你管得著啊。說到這里不由得想對那個(gè)套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說兩句。建設(shè)部的官員們在政策制定上，必定帶有強(qiáng)烈的北方特征.北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習(xí)慣居住大面積。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。同時(shí)，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時(shí)，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計(jì)出非常不錯的三居室的戶型。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥,而且洗手間的使用頻率較低,一般人都不習(xí)慣每天洗澡。(我說明,我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。)但在南方,僅僅只是增加這么一個(gè)洗手間的窗戶,90平方米要設(shè)計(jì)出三居室,就幾乎是不可能完成的任務(wù)

26、。這個(gè)稍微在圖上畫一下就知道了.房子朝外的位置就那么幾個(gè)面，幾個(gè)房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。本人當(dāng)年參與的好幾個(gè)項(xiàng)目，為了在滿足這個(gè)9070的要求下還能做3房單位，設(shè)計(jì)師嘔了不知道多少噸血?，F(xiàn)在市場上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位。當(dāng)然，兩房單位也可以住，不過就不能養(yǎng)孩子,一養(yǎng)孩子這家就完蛋了,爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉(zhuǎn)身的地方都沒有?，F(xiàn)實(shí)就是這么滴殘酷?？陀^規(guī)律就是如此。現(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個(gè)9070，還想了些花招，比如設(shè)計(jì)兩套房子,再打通它一起賣.在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個(gè)做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。我個(gè)人無言以對。恩,說個(gè)節(jié)能審查,一說開去就說了這么

27、多，不好意思不好意思?，F(xiàn)在開始說施工圖審查。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了,允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結(jié)果負(fù)責(zé)。但是,基于我國的審查技術(shù)非常的落后，恩,怎么說呢，連設(shè)計(jì)、施工技術(shù)都非常落后，因此這個(gè)審查實(shí)在是見仁見智，根本沒法子審。在這里講一個(gè)本人曾經(jīng)親歷的事情。那一年在珠三角一個(gè)三線城市,在一個(gè)別墅項(xiàng)目門口建一座景觀塔。那個(gè)塔呢，形狀就像個(gè)紡錘，中間粗兩頭細(xì)。該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場,上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個(gè)檢查組全部死光.這是個(gè)大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查,來查這個(gè)事故的原因.首先當(dāng)然是從源頭設(shè)計(jì)查起。結(jié)果一查,設(shè)計(jì)

28、堅(jiān)稱沒有任何設(shè)計(jì)上的問題。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話,審查人員說，不行，這個(gè)圖紙有問題。兩邊就吵了起來.最后兩邊都說服不了對方.要說這個(gè)圖紙違反強(qiáng)制性規(guī)范吧，它也不違反.但是不違反強(qiáng)制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰也不敢說這個(gè)話。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個(gè)罰了些錢，了事.現(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個(gè)塔，做審查的時(shí)候也是吵得不可開交。最后也是不了了之,因?yàn)檫@根本說不清楚，到底安不安全反正我個(gè)人不知道?，F(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測的功能已經(jīng)開始市場化了,有資質(zhì)的檢測單位都能做檢測了.我見過最好的城市是廣州。做個(gè)樁檢測的費(fèi)用，只是周邊城市的3分之1。恩，在這里，為了避免

29、有些人看不懂,我說一句,打完樁必須做檢測.檢測合格了，才能做承臺，繼續(xù)往上建。各位的,明白？不過呢，絕大多數(shù)的城市,這個(gè)功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著.這個(gè)也是建設(shè)部門的生財(cái)主道啊。我要是局長我也不肯放.嘿嘿10、施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建還是沒寫到施工許可證，寫死我了，啊啊啊我為什么會想到寫這個(gè)題材？我現(xiàn)在內(nèi)心深處泛濫著一寫到施工許可證就太監(jiān)掉的沖動啊。首先，我必須說明,按照我國現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營房地產(chǎn)公司（無國有經(jīng)濟(jì)成分）,其房地產(chǎn)項(xiàng)目不需要做建筑施工招投標(biāo),他們可以直接發(fā)包。但在某些大城市,譬如廣州，無論什么企業(yè)施工,都必須做招投標(biāo).這是廣州在管理上嚴(yán)重違反行政許可法的地方.我個(gè)人對此一直持非常

30、反感的態(tài)度。在大多數(shù)城市，私營企業(yè)只要能提供私營企業(yè)證明，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù).啥是私營企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書就行了。在必須要做施工招投標(biāo)的時(shí)候，我必須得說，這個(gè)領(lǐng)域那是真黑不是假黑。黑得讓人毛骨悚然。搞施工的就沒幾只好鳥。我在此隨便講個(gè)故事哈。施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術(shù)人員備案到建筑管理部門里去,一般包括施工員、質(zhì)量員和安全員。施工投標(biāo)的其中一個(gè)材料是專業(yè)技術(shù)人員，根據(jù)項(xiàng)目大小,配備的人員多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個(gè)標(biāo)，另外一個(gè)不識相企業(yè)就想進(jìn)去，材料一準(zhǔn)備,然后發(fā)現(xiàn)自己的技術(shù)人員不夠了，于是馬上到建設(shè)局備案新增人員資料。本來這種新增技術(shù)人

31、員備案實(shí)在是非常簡單的事情。結(jié)果，連交件都交不進(jìn)去.總之就是不受理.后來求爹爹告奶奶給受理了，然后又因?yàn)槠渲幸粋€(gè)人的身份證復(fù)印得不清晰，全部材料退件.這個(gè)企業(yè)的老板氣得吐血。到最后當(dāng)然這個(gè)標(biāo)是投不進(jìn)去了.我這里講的還只是個(gè)小手段。暗地里啥招數(shù)都用得出來。我個(gè)人不排除有些人為了逼別人退出投標(biāo)會使用黑社會的可能性。恩，監(jiān)理招標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致，我不多說了。監(jiān)理報(bào)建是完成這個(gè)監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情，做一個(gè)監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，交建設(shè)部門審核一番,認(rèn)為OK了，發(fā)一個(gè)監(jiān)理審查意見。通過了就是下一步,施工許可證。監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，老實(shí)講，在我個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)里面，我從來沒看到建設(shè)部門

32、真的做過審核.在我個(gè)人的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面,我沒見過幾個(gè)政府官員能看得懂的。11、施工許可證我懷著萬分激動的心情,打下了上面那5個(gè)字。施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個(gè)匯總。缺一不可。在我個(gè)人的職業(yè)生涯中,我從來沒有經(jīng)歷過能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證的。在我與同行的交流中,我也從來沒見過老老實(shí)實(shí)的一步步完成所有手續(xù),再來辦施工許可手續(xù)的。要這樣的話，絕對沒1年的時(shí)間出不來.不相信的同學(xué)，請回頭再把前面10個(gè)大項(xiàng)看一遍，基本上每個(gè)大項(xiàng)里的每一個(gè)小項(xiàng)的工作日不會少于20個(gè)。而且得一步一步來.這是什么概念？這是卡死你的概念。隨便哪個(gè)環(huán)節(jié)出了任何問題，直接就GAME OVER。在改革開發(fā)之

33、初，外資企業(yè)剛進(jìn)中國的時(shí)候，有個(gè)著名的段子，說是有個(gè)企業(yè)要搞一個(gè)項(xiàng)目，前后蓋了200多個(gè)章，事還沒辦成.最后撤資了，不干了。上級政府震怒，云云。現(xiàn)在改革開發(fā)這么多年了，我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？我們能方便快捷的為企業(yè)服務(wù)嗎？到了今時(shí)今日，還有什么企業(yè)抱怨過政府管得太嚴(yán)，太死,審批環(huán)節(jié)太復(fù)雜嗎？聽不到了。為什么？因?yàn)榇蠹医y(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個(gè)游戲規(guī)則。大家已經(jīng)在這個(gè)圈子中取得了某種平衡，達(dá)成了某項(xiàng)交易。在這種情況下,改革辦事流程,簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效率。我知道我這么說,會有很多糞青完全不能理解。我就這么告訴你們：大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當(dāng)成了規(guī)則。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)。

34、在每一個(gè)程序中，在每一個(gè)環(huán)節(jié)中，都存在利益分配,都存在制衡。這個(gè)系統(tǒng)在經(jīng)過10多年的運(yùn)做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對是牽一發(fā)而動全身。因此，我們經(jīng)常可以看到，除了一些管理相對規(guī)范和嚴(yán)格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作,譬如土方工程，一般都是先動的。這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡.哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護(hù)可以先發(fā)一個(gè)單獨(dú)的施工許可證,然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分.這么把一個(gè)項(xiàng)目分割成很多部分發(fā)證.為什么?因?yàn)檫@是雙方一起適應(yīng),互相妥協(xié)的結(jié)果。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒得玩了。之后的內(nèi)容,大家

35、就開始熟悉起來了:我們終于進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的各項(xiàng)手續(xù)了。12、插曲,來講講目前的宏觀房地產(chǎn)調(diào)控恩,不妨說一下,我出身是房地產(chǎn)管理部門。當(dāng)年參與了非常多的房地產(chǎn)政策制定。后來窮得不行,被迫下海至今。這也是我為什么能從事現(xiàn)在這個(gè)工作的原因之一啦.在講預(yù)售和驗(yàn)收這些東西之前,我想先講講現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策。理解了這個(gè),才能對銷售方面的各項(xiàng)政策有一個(gè)清晰的了解.對現(xiàn)在的調(diào)控,我的總體評價(jià)是：混蛋?；旧希F(xiàn)在的中央層面的調(diào)控政策分成以下三個(gè)方面：1、減少土地供給，緊縮地根這方面的政策非常的立桿見影.如果這里有國土部門的朋友，看到了肯定大有感觸.最近這3年以來,中央對地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施

36、一年比一年毒.當(dāng)然，這里我們必須有個(gè)概念，用地量最大的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)，而是工業(yè)。尤其是各類招商引資的工業(yè)園區(qū)。目前我國各類工業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)超過了全國所有城市市區(qū)建成區(qū)的總面積。這是一個(gè)很瘋狂的概念.當(dāng)然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動的趨勢下，房地產(chǎn)用地不可避免的受到了株連.房地產(chǎn)用地供給量逐年減少是不爭的事實(shí)了。各位不需要和我爭論什么各大房地產(chǎn)公司儲備了多少多少地,足以做多少多少年的開發(fā),因此現(xiàn)在供地不足這種消息不準(zhǔn)確，等等。這種新聞幾乎都是不良媒體的外行報(bào)道,連造謠都沒造出個(gè)樣子來。只要看看現(xiàn)在各大房地產(chǎn)公司儲備的那些地都在什么位置，基本上就可以判斷出來事情的真?zhèn)?。有哪個(gè)地產(chǎn)公司手頭上

37、沒開發(fā)的地，不處于偏遠(yuǎn)得不行的遠(yuǎn)郊區(qū)但是又發(fā)神經(jīng)拖著不開發(fā)的，我立馬把這篇東西打印出來吃掉.在另一個(gè)方面來說，房地產(chǎn)公司儲備那些目前來說幾乎沒有開發(fā)價(jià)值的遠(yuǎn)郊土地,其完全是寄希望于中國經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展，城市逐步擴(kuò)張，富裕群體人數(shù)總量不斷增長.這種心態(tài)其實(shí)倒真是一種諷刺。唉2、打壓購買需求提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準(zhǔn)備金率，控制按揭貸款,都是這種考慮。就是讓老百姓沒錢買房子。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它沒有解決任何問題，它只不過是將需求延后。我不明白為什么老百姓對這種政策鼓掌叫好。有一種很神奇的解釋說，這種政策的好處是:老百姓買不起房子了，開發(fā)商脆弱的資金鏈就會斷掉，開發(fā)商就會自

38、動降價(jià)了。我個(gè)人不對這種神奇的邏輯予以打擊.免得我的這個(gè)貼淪為口水之爭的場所。我只對客觀效果予以評價(jià)。謝謝.3、強(qiáng)制性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類型這個(gè)很明確，就是那個(gè)90平方米以下的戶型占總建筑面積70以上。這個(gè)9070的政策被唱得很響，好象很英明神武的樣子。我個(gè)人沒明白過來這到底有什么效果.戶型選擇完全是市場化的東西。我揣摩著是不是這個(gè)政策有這么一個(gè)隱含的前提在：開發(fā)商故意建大戶型，以獲取高額利潤。但是，我暈，大戶型或者小戶型，在單價(jià)穩(wěn)定的前提下，單方利潤及總利潤會有任何差別嗎？總建筑面積不變，單價(jià)穩(wěn)定，戶型變一下，造成影響無非是多幾套房子或者少幾套房子,利潤有區(qū)別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的

39、單價(jià)比小戶型高.但在我的個(gè)人職業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我是沒發(fā)覺過有這種情況.我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)是反過來:小戶型的單價(jià)一般都比大戶型高一點(diǎn)點(diǎn)。本人所經(jīng)歷的少數(shù)幾個(gè)公司在產(chǎn)品定價(jià)上基本上都是這么個(gè)策略.我不知道北京是不是與我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)相反。我個(gè)人總結(jié)，房地產(chǎn)調(diào)控政策，就在上面這三樣?xùn)|西里面玩來玩去。不會有別的什么新花樣出來了。這個(gè)效果，我就不多說了。接下來，繼續(xù)講流程吧.啦啦啦13、放線、驗(yàn)線這個(gè)就簡單的說一說吧。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實(shí)地上落實(shí)一個(gè)具體的位置，這是個(gè)技術(shù)活，要測量,定坐標(biāo)。這個(gè)活就叫放線.放線一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機(jī)構(gòu)干，不過有些發(fā)達(dá)城市也已經(jīng)把這個(gè)工作半市場化了.

40、嘿嘿,又來一個(gè)半市場化。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證.放線后,測繪院會發(fā)出一份放線冊.在工程提前施工,違章施工的場合,都需要做通這個(gè)測繪院的工作.讓他們提前來做放線。唉，又來一個(gè)“做通”工作。放線完畢,施工單位照著這個(gè)邊角點(diǎn)施工,完了之后就做驗(yàn)線。一看這個(gè)建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗(yàn)線冊.這個(gè)驗(yàn)線工作跟日后的驗(yàn)收有莫大的關(guān)系.所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供著,尤其是在提前放線的場合。唉14、預(yù)售許可證終于說到這個(gè)了。預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了。我所知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個(gè)產(chǎn)業(yè)的城市，預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示.現(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的可能性越來越小了。

41、預(yù)售許可最重要的條件是:高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。這個(gè)條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低,全部封頂才能放貸。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成3分之2的結(jié)構(gòu)，取得預(yù)售許可證之后，開發(fā)商在推盤時(shí)都不積極.因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候，錢也不是很能收得到,只能收到個(gè)2、3成，但是各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計(jì)算.在理解了這個(gè)之后，或許我們對捂盤這種行為,會有更深刻的認(rèn)識吧現(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價(jià)格公示。交易價(jià)格必須明確到套，單價(jià)必須清晰，在交易現(xiàn)場,也禁止再搞什么5000元/平方米“起”,這種騙人的玩意了。但是，我必須要說,但是，政府沒有(也沒有權(quán)力）對房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行管制.在辦理

42、預(yù)售手續(xù)時(shí)所申報(bào)的價(jià)格，開發(fā)商可以完全不予理會。這個(gè)價(jià)格申報(bào)一下就完了。我每次做預(yù)售許可的時(shí)候申報(bào)價(jià)格,直接就是2500元/平方米。從來都是如此。隨便你怎么公示.賣的時(shí)候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的責(zé)任.在預(yù)售許可方面還有個(gè)值得一說的地方就是預(yù)測繪.房管部門下屬的房屋測量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個(gè)面積。這個(gè)叫預(yù)測繪。在竣工之后，到實(shí)地測量,就是實(shí)測了.我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主要矛盾.這個(gè)矛盾是怎么來的呢?最關(guān)鍵的就是這個(gè)預(yù)測與實(shí)測之間的面積差異。造成這種差異的原因很多,比如施工不規(guī)范造成的面積誤差,又或者之前在圖紙

43、計(jì)算上對公用部分的統(tǒng)計(jì)有誤差，這些都有可能.但要說是開發(fā)商的故意造成的，我個(gè)人沒有見過。開發(fā)商也沒這種能力或故意去故意做假，當(dāng)然我個(gè)人不排除有些頭被門夾了的開發(fā)商被某些運(yùn)氣極好的人撞到。嘿嘿?，F(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開發(fā)商都學(xué)乖了,開始花很大的精力在做通房屋測量機(jī)構(gòu)的工作上.總之無論到時(shí)候?qū)崪y面積是多少,房屋測量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測面積出報(bào)告.唉，又出來一個(gè)“做通”工作。15、關(guān)于預(yù)售中的土地解押昨天在寫預(yù)售的時(shí)候，關(guān)于土地解押的問題，我不是很敢下筆。作為一個(gè)房地產(chǎn)從業(yè)人員,討論這個(gè)話題，顯得比較不合適。這個(gè)話題非常敏感。這其中有無數(shù)的道道兒.我個(gè)人對這一塊的玄妙也不是很能理解.盡我的理

44、解講那么一點(diǎn)吧。先從土地抵押說起?，F(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來越嚴(yán)格了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款.這也是開發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的.在這方面,我相信全國的銀行都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押登記，這個(gè)是常識了。不多說了。根據(jù)現(xiàn)在越來越嚴(yán)厲的銷售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時(shí),該地塊不能有任何抵押。但是，我們都知道一個(gè)事實(shí)就是：任何開發(fā)商都必然會選擇將土地抵押貸款。這就意味著開發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時(shí)面臨著很嚴(yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物,不然這個(gè)預(yù)售許可證就出不來了。還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押

45、物?更加不可能。哪有那么多實(shí)物可以拿去抵押啊.就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了,還等到現(xiàn)在啊。這個(gè)時(shí)候就是考驗(yàn)人類的智慧的時(shí)候了.現(xiàn)在的任務(wù)是：即不還貸,又不更換抵押物，又能解押,還要能辦出預(yù)售許可證。我不知道其他公司的融資及報(bào)建人員是怎么處理這種事情的。我只說其中的兩個(gè)辦法（唉,我覺得我好象在傳授犯罪方法似的,靠）.現(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國土部門和房管部門都是分離的。在國土部門辦理土地抵押登記,在房管部門辦理預(yù)售許可證。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的。這兩個(gè)部門絕對不會主動向?qū)Ψ讲樵儗Ψ降牡怯涃Y料的.在這些地方,先做通銀行工作,比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物

46、。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個(gè)解押和新抵押中間，會有一個(gè)抵押物懸空期。這個(gè)懸空期是合理的.無論銀監(jiān)還是上級什么部門來查，都可以解釋過去。那么我們就利用這個(gè)懸空期吧.先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的,連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉,唉，我個(gè)人佩服之極），然后拿著這個(gè)注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看,啦啦啦,我的土地證已經(jīng)解押了啦.房管部門一看，哦,的確如此,于是收材料辦預(yù)售許可證了。只要他們一收材料，立馬又把這個(gè)土地證重新送進(jìn)國土部門辦抵押。辦得快的話，只需要懸空半個(gè)小時(shí)。如果擔(dān)心房管部

47、門還會再看看土地證的話，可以先等個(gè)1天兩天再去國土部門辦抵押,也行。國土部門與房管部門分離，實(shí)在是一項(xiàng)有無數(shù)空子可以鉆的制度啊。此外，在可以辦理在建工程抵押的城市(這里說明一下，在建工程抵押不是每個(gè)城市都辦得了。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)),也可以試試,土地解押,換成地面上的在建工程抵押。同樣是利用懸空期來做事.這種方法在國土與房管合并的地方也能用。總之,辦法都是人想出來的。人有多大膽,地有多大產(chǎn),在房地產(chǎn)行業(yè)，那得算是真理啊.16、規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交樓其實(shí)，在說了這許多之后,大家應(yīng)該都明白了，到驗(yàn)收階段是怎么一回事了。在做了前面這許多的鋪墊

48、和協(xié)調(diào)工作,結(jié)識了那許多的人,一步一個(gè)腳印的，做到了現(xiàn)在，如果還不能完成現(xiàn)在的工作，就真是白混了。規(guī)劃驗(yàn)收主要是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項(xiàng)驗(yàn)收了。這項(xiàng)驗(yàn)收的前提是做驗(yàn)線，基本上驗(yàn)線可以通過，規(guī)劃驗(yàn)收的時(shí)候也不會有太大的麻煩?；镜倪^程如下：規(guī)劃局的同志坐在車?yán)锟匆幌?，哦，封頂了。然后拿起?yàn)線冊來看看，哦,沒問題,數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦,是這個(gè)層數(shù)，就回去該干啥干啥了.消防、人防和管線驗(yàn)收,都是由這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位搞定.也只有他們能搞定。開發(fā)商自己做這幾項(xiàng)驗(yàn)收,肯定通不過。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。我就講個(gè)電的事情.在報(bào)裝的時(shí)候，設(shè)計(jì)好了裝3臺變電箱。施工過程中因?yàn)橘Y金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。這個(gè)企業(yè)也不說什么.驗(yàn)收的時(shí)候到了，供電局無論如何都不肯