房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程和業(yè)務(wù)流程

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序和業(yè)務(wù)流程一、我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)建設(shè)程序(四大階段、十個(gè)過程)階段程序需準(zhǔn)備的資料行政管理部門取得證書資金投入項(xiàng)目前期階段項(xiàng)目建議書(申請(qǐng)報(bào)告）提出項(xiàng)目建設(shè)的必要性和依據(jù)、擬建規(guī)模和地點(diǎn)、資源、條件、投資估算和資金籌措、建設(shè)進(jìn)度安排、效應(yīng)分析。發(fā)改委以計(jì)劃管理為主；規(guī)劃、土地、環(huán)保、水利、林業(yè)、旅游等部門參與選址；經(jīng)濟(jì)、計(jì)劃、建設(shè)等部門參與初步設(shè)計(jì)和方案審批.前期工程費(fèi)用：包括調(diào)研評(píng)估費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘探費(fèi)、行政事業(yè)性收費(fèi)、前期其他費(fèi)用等項(xiàng)目選址方案項(xiàng)目核準(zhǔn)或備案資料：申請(qǐng)報(bào)告、城市規(guī)劃意見、用地預(yù)審意見、環(huán)境影響評(píng)價(jià)、水土保持方案、占用林地審核、礦藏壓覆評(píng)估等營業(yè)執(zhí)照。設(shè)計(jì)任

2、務(wù)書、投資計(jì)劃初步設(shè)計(jì)(建設(shè)方案）項(xiàng)目準(zhǔn)備階段施工圖設(shè)計(jì)、圖紙審查辦土地使用證：土地出讓合同、交費(fèi)證明等；辦規(guī)劃許可證:申請(qǐng)報(bào)告和發(fā)改委批文、用地規(guī)劃許可證、土地證、已審批規(guī)劃圖和建筑設(shè)計(jì)圖；辦施工許可證：土地證、規(guī)劃許可證、招標(biāo)確定施工隊(duì)、施工圖審查證明、質(zhì)量安全監(jiān)督手續(xù)等。國土局、建設(shè)局、規(guī)劃局1、國有土地使用證2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證4、建筑工程施工許可證1、土地費(fèi)用：包括土地出讓金沉淀部分、土地拆遷費(fèi)用、土地契稅、安置房建設(shè)費(fèi)用等,占比較大；2、前期工程費(fèi)用:包括三通一平、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、行政事業(yè)性收費(fèi)、前期其他費(fèi)用等項(xiàng)目征地、報(bào)建、招標(biāo)土地、環(huán)保、消防、人防、規(guī)劃、建

3、設(shè)等行政管理部門項(xiàng)目施工階段組織施工（安全、監(jiān)理）質(zhì)量監(jiān)督記錄、分項(xiàng)（分階段）工程質(zhì)檢報(bào)告、隱蔽工程驗(yàn)收記錄等。建設(shè)局1、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；2、建筑安裝工程費(fèi),占比較大；3、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)；4、開發(fā)間接費(fèi)用項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段驗(yàn)收、結(jié)算、備案驗(yàn)收備案資料：驗(yàn)收備案表、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、驗(yàn)收原始文件、質(zhì)量檢測證明，規(guī)劃、消防、環(huán)保驗(yàn)收證明、質(zhì)量保修書.建設(shè)、規(guī)劃、消防、環(huán)保等行政管理部門資料整理歸檔建設(shè)檔案館產(chǎn)權(quán)登記、物業(yè)管理辦產(chǎn)權(quán)證資料：土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗(yàn)收資料、面積測繪成果、消防和環(huán)保驗(yàn)收證明等.房地產(chǎn)管理局二、我們以某地產(chǎn)項(xiàng)目為例，其在各個(gè)階段投資的金額占比情況如下所示

4、(僅供參考）:序號(hào)項(xiàng)目名稱投資額占比估算說明1土地費(fèi)用16162038。50包括土地出讓金沉淀部分、土地拆遷費(fèi)用、土地契稅、安置房建設(shè)費(fèi)用等2前期工程費(fèi)用146473.49%包括調(diào)研評(píng)估費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘探費(fèi)、三通一平、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、行政事業(yè)性收費(fèi)、前期其他費(fèi)用等3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)203204.84包括供水工程、供電工程、雨水污水工程、熱力工程、燃?xì)饷簹夤こ獭⒅悄芑こ?、園林景觀工程、消防系統(tǒng)、信息系統(tǒng)、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、夜間照明系統(tǒng)工程、其他配套等4建筑安裝工程費(fèi)11747527。98%包括地基處理工程、建安費(fèi)用、分包工程、甲供材料設(shè)備采購等5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)288696.88包括人防車庫、地下車庫、

5、教育配套、配電設(shè)施用房、垃圾用房、文體設(shè)施、物業(yè)管理用房、其他配套等6開發(fā)間接費(fèi)用13870。33%包括咨詢?cè)u(píng)估費(fèi)用、工程監(jiān)理費(fèi)用、物業(yè)費(fèi)用、施工、采購、設(shè)計(jì)合同印花稅等7管理費(fèi)用48781.16按開發(fā)成本的2測算8財(cái)務(wù)費(fèi)用92252。20按基準(zhǔn)利率三年測算9銷售費(fèi)用94212.24%按銷售收入的2測算10開發(fā)期稅費(fèi)4653911.09按銷售收入的7測算11其它費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)54391.30取2-5項(xiàng)之和的3%項(xiàng)目總投資419819100.00三、房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開發(fā)的內(nèi)部工作流程：房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開發(fā)的內(nèi)部工作流程大致分為5個(gè)階段：獲取土地開工-開盤-清盤入住。1、獲取土地階段:土地獲取階段：

6、包括土地信息的收集、價(jià)值判斷，尋找合作資金,投標(biāo)摘牌，簽訂土地出讓合同,辦理用地規(guī)劃許可證、土地證.規(guī)劃設(shè)計(jì)階段：包括區(qū)域市場調(diào)研,項(xiàng)目定位，設(shè)計(jì)前期工作，項(xiàng)目指標(biāo)確認(rèn)，施工圖設(shè)計(jì)組織等。施工準(zhǔn)備階段：辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證,開工前期工作等2、開工:工程建設(shè)階段（一）：項(xiàng)目開工，基礎(chǔ)開工,主體施工,工程款支付，主體驗(yàn)收等工程建設(shè)階段(二)：內(nèi)外檐裝修材料確定,水、暖、電安裝，智能化，通風(fēng)與空調(diào),電梯安裝，毛坯房竣工驗(yàn)收備案,成品房裝修及驗(yàn)收備案，配套施工，竣工結(jié)算等項(xiàng)目銷售階段：辦理銷售許可證，項(xiàng)目亮相前準(zhǔn)備，項(xiàng)目亮相,項(xiàng)目開盤前準(zhǔn)備等。3、開盤:項(xiàng)目銷售階段：項(xiàng)目開盤進(jìn)行日常銷售

7、4、清盤：銷售清盤5、入?。嚎⒐と胱‰A段：辦理住宅準(zhǔn)入證,入住準(zhǔn)備,物業(yè)收房，辦理入住手續(xù)等售后及移交：為客戶辦理產(chǎn)權(quán)證、土地證前期手續(xù)。四、房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開發(fā)的內(nèi)部具體工作流程獲取土地開工-開盤-清盤入住節(jié)點(diǎn)工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明土地獲取階段土地信息收集地塊現(xiàn)狀圖落實(shí)地塊具體位置及周邊情況項(xiàng)目部規(guī)劃設(shè)計(jì)條件落實(shí)規(guī)劃條件,了解限制性條件項(xiàng)目部現(xiàn)場踏勘對(duì)地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否有地下埋藏物等影響開發(fā)的因素詳細(xì)了解項(xiàng)目部研發(fā)部工程部了解周邊配套情況了解地塊周遍的商業(yè)、教育、交通等情況項(xiàng)目部了解未來發(fā)展規(guī)劃了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃,對(duì)以后項(xiàng)目開發(fā)的

8、影響和支撐項(xiàng)目部研發(fā)部土地價(jià)值初判了解地塊的上市方式和土地款同土地所有方進(jìn)行接觸，了解土地出讓方式和土地款，以及能否調(diào)整項(xiàng)目部了解項(xiàng)目開發(fā)成本了解當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀?、政府收費(fèi)項(xiàng)目和具體情況項(xiàng)目部了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場狀況產(chǎn)品形式、開發(fā)周期的安排項(xiàng)目部銷售部土地價(jià)值深判可行性研究報(bào)告現(xiàn)狀圖（四至電子文件）項(xiàng)目部市場深度調(diào)研銷售部:參與市場調(diào)查，進(jìn)行地塊周邊及輻射范圍內(nèi)的客戶分析、產(chǎn)品分析、市場競爭分析等；研發(fā)部：負(fù)責(zé)協(xié)助進(jìn)行區(qū)域市場調(diào)研。項(xiàng)目部銷售部研發(fā)部項(xiàng)目最終定位根據(jù)以往及周邊項(xiàng)目成交客戶分析和產(chǎn)品分析等,對(duì)項(xiàng)目定位、客戶定位、產(chǎn)品定位等，提出策略性建議.研發(fā)部銷售部項(xiàng)目部工程部成本測算:針對(duì)多個(gè)

9、方案進(jìn)行初步成本測算、利潤率分析及比選進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的方案設(shè)計(jì)和成本測算。研發(fā)部成本控制部項(xiàng)目部銷售部工程部開發(fā)周期及付款計(jì)劃各部門會(huì)同研討：根據(jù)土地的開工條件、市場情況,共同制定開發(fā)節(jié)奏。項(xiàng)目方案確定總經(jīng)理各部門現(xiàn)金流測算財(cái)務(wù)部各部門節(jié)點(diǎn)工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明土地獲取階段尋找合作資金項(xiàng)目招商報(bào)告（前期階段）區(qū)域宏微觀市場研究項(xiàng)目招商文本中盈利能力分析明確合作伙伴、尋找合作方式(招商階段）項(xiàng)目商業(yè)策劃書制定項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)項(xiàng)目部財(cái)務(wù)部合作伙伴確定制定合作方式、投資回報(bào)方式、草擬合同財(cái)務(wù)總監(jiān)項(xiàng)目部財(cái)務(wù)部合作方案確定合作細(xì)節(jié)確定項(xiàng)目引資(商業(yè)計(jì)劃書)

10、簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議行政辦：協(xié)議蓋章，存檔。財(cái)務(wù)總監(jiān)項(xiàng)目部合作實(shí)施（實(shí)施階段）合作公司成立及相關(guān)手續(xù)辦理財(cái)務(wù)部：協(xié)助辦理股權(quán)、增資等相關(guān)財(cái)務(wù)問題；行政辦：工商局辦理公司注冊(cè)。副總經(jīng)理項(xiàng)目部財(cái)務(wù)部行政辦投標(biāo)摘牌投方案標(biāo)項(xiàng)目方案確定投經(jīng)濟(jì)標(biāo)確定土地上限拍賣競爭對(duì)手分析、確定土地上限、價(jià)格敏感性分析、制定拍賣戰(zhàn)術(shù)摘牌競爭對(duì)手分析、確定土地上限、價(jià)格敏感性分析、制定出價(jià)戰(zhàn)術(shù)獲取土地簽訂土地出讓合同確定用地圖、樁點(diǎn)坐標(biāo)、用地條件交納土地款、契稅、交易費(fèi)等行政辦法務(wù):合同條款的草擬和完善;財(cái)務(wù)部：提供資金?？偨?jīng)理項(xiàng)目部財(cái)務(wù)部用地規(guī)劃許可證準(zhǔn)備材料，辦證提交土地出讓合同和土地出讓金、交易費(fèi)等交費(fèi)證明行政辦：提供

11、土地出讓合同;財(cái)務(wù)部：提供資金繳納出讓金、交易費(fèi)。項(xiàng)目部財(cái)務(wù)部行政辦土地確權(quán)企業(yè)投資項(xiàng)目備案辦理房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)預(yù)審表委托工程咨詢資格機(jī)構(gòu)編制項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告研發(fā)部：協(xié)助提供相關(guān)項(xiàng)目資料項(xiàng)目部研發(fā)部向項(xiàng)目備案機(jī)關(guān)提交申請(qǐng)報(bào)告項(xiàng)目部建設(shè)用地規(guī)劃許可證原地上物土地證登報(bào)聲明（原有土地證作廢）土地補(bǔ)償費(fèi)（原戶主需交納的土地使用費(fèi)）土地出讓合同資料室：提供土地出讓合同、付款憑證及相關(guān)圖紙核定土地邊界核定用地圖、核定用地相關(guān)圖、規(guī)劃地界坐標(biāo)圖交費(fèi)證明繳納土地費(fèi)用1：500現(xiàn)狀地形圖需準(zhǔn)備3份詳規(guī)研發(fā)：委托設(shè)計(jì)詳規(guī)節(jié)點(diǎn)工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明土地獲取階段辦理土

12、地證土地出讓合同交費(fèi)證明繳納土地費(fèi)用建設(shè)用地規(guī)劃許可證地籍圖4份(薄膜圖）土地登記申請(qǐng)書土地確權(quán)來源證明文件土地權(quán)人證明材料申請(qǐng)人主體資格證明、法人代表證明或個(gè)人身份證明行政部:提供企業(yè)相關(guān)證明資料.規(guī)劃設(shè)計(jì)階段區(qū)域市場調(diào)研房地產(chǎn)市場調(diào)查項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場的總體供求現(xiàn)狀、價(jià)格水平等對(duì)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)及周邊進(jìn)行市場分析、客戶需求分析、產(chǎn)品分析、已成交客戶分析、競爭樓盤分析等研發(fā)部銷售部項(xiàng)目部競爭性樓盤調(diào)查項(xiàng)目周邊競爭性樓盤詳細(xì)調(diào)查項(xiàng)目所在商圈或臨近商圈現(xiàn)狀調(diào)研（商業(yè)部分）項(xiàng)目周邊商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布狀況、經(jīng)營狀況、經(jīng)營特點(diǎn)、預(yù)期發(fā)展方向等針對(duì)重點(diǎn)商家,進(jìn)行專向訪談，同時(shí)組織相關(guān)專業(yè)人士進(jìn)行專業(yè)論證.

13、商業(yè)運(yùn)營部研發(fā)部銷售部項(xiàng)目部同期操作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查（商業(yè)部分）競爭項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模、定位種類、操作方式、開發(fā)周期等；提取數(shù)據(jù)庫相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行重點(diǎn)分析、競爭項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研了解相關(guān)信息重點(diǎn)訪談了解重點(diǎn)商家對(duì)競爭項(xiàng)目的相關(guān)看法、同時(shí)了解投資客戶對(duì)競爭項(xiàng)目的投資意向。項(xiàng)目定位公建部分?jǐn)M選業(yè)態(tài)種類確定、所選業(yè)態(tài)數(shù)量確定通過行業(yè)發(fā)展分析、消費(fèi)需求分析,確定可開發(fā)公建部分業(yè)態(tài)種類。結(jié)合市場相關(guān)類型物業(yè)供求狀況，確定所選業(yè)態(tài)開發(fā)數(shù)量商業(yè)運(yùn)營部:配合完成公建部分業(yè)態(tài)選擇與數(shù)量確定研發(fā)部商業(yè)運(yùn)營部銷售部市場定位客戶定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位依據(jù)控規(guī)指標(biāo)，提出產(chǎn)品類型建議，完成項(xiàng)目定位工作商業(yè)運(yùn)營部：配合完成公建類配套定位總經(jīng)

14、理各部門經(jīng)濟(jì)測算逐步細(xì)化成本測算及利潤率分析，進(jìn)行現(xiàn)金流測算財(cái)務(wù)總監(jiān)各部門項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告開發(fā)計(jì)劃：研發(fā)、銷售:根據(jù)宗地狀況、市場條件和公司回款要求，初步制定土地開發(fā)計(jì)劃和銷售計(jì)劃；研發(fā)、商業(yè)：結(jié)合市場現(xiàn)狀完成項(xiàng)目公建部分開發(fā)不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品開發(fā)順序建議;工程：按營銷計(jì)劃和工程情況排定工期.項(xiàng)目考核指標(biāo)初定:組織討論,初步擬定的項(xiàng)目開發(fā)排期和總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求及各階段經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求資金流：工程：根據(jù)工期制定工程款支付計(jì)劃；項(xiàng)目：制訂配套費(fèi)及土地款支付計(jì)劃。節(jié)點(diǎn)工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明規(guī)劃設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)前期工作明確產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路根據(jù)區(qū)域市場內(nèi)客戶需求狀況和在銷

15、樓盤熱銷產(chǎn)品分析，對(duì)戶型設(shè)計(jì)、戶型配比、面積區(qū)間、景觀規(guī)劃、建筑風(fēng)格、配套標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)劃設(shè)計(jì)提出改善性意見.研發(fā)部銷售部成本控制部工程部商業(yè)運(yùn)營部設(shè)計(jì)院初步選擇明確設(shè)計(jì)單位選擇標(biāo)準(zhǔn)，了解相關(guān)設(shè)計(jì)院的價(jià)格行情。必要時(shí)，對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行實(shí)地考察制定設(shè)計(jì)組織計(jì)劃方案設(shè)計(jì)組織方案、規(guī)劃設(shè)計(jì)院選擇與合同簽訂法務(wù)：合同文本審核成本：設(shè)計(jì)費(fèi)用審核設(shè)計(jì)任務(wù)書與相關(guān)技術(shù)指標(biāo)初訂制訂規(guī)劃、景觀及建筑單體的設(shè)計(jì)任務(wù)書、交工標(biāo)準(zhǔn)，及規(guī)劃指標(biāo)、環(huán)境指標(biāo)的初訂研發(fā):依據(jù)建筑規(guī)劃、景觀規(guī)劃及交工標(biāo)準(zhǔn)初步確定建安、環(huán)境等成本指標(biāo)；工程:參與制定交工標(biāo)準(zhǔn),對(duì)主要部位做法、結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備方案等提出建設(shè)性意見.規(guī)劃方案結(jié)合成本測算的研討

16、及確定對(duì)于初步測算的成本指標(biāo)逐步細(xì)化、結(jié)合市場調(diào)整售價(jià),確保預(yù)期利潤率。營銷:結(jié)合項(xiàng)目地塊的基本素質(zhì)、成本測算情況和預(yù)期銷售情況，對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)提出建議；工程:從施工角度，對(duì)主要部位做法提出建設(shè)性意見;項(xiàng)目：提供各項(xiàng)配套費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn).彩色總平面圖方案送規(guī)劃預(yù)審彩色總平面圖(含經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）研發(fā)：負(fù)責(zé)提供圖紙修建性詳規(guī)成果各部：提供參考意見詳細(xì)性規(guī)劃方案的報(bào)建及確定(含配套場站點(diǎn)）報(bào)市政府研發(fā)：負(fù)責(zé)提供圖紙建筑平、立面功能效果及成本測算的研討及確定各部門共同商討成本指標(biāo),逐步深化、細(xì)化。各部門結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際,從不同角度提出合理化建議。彩色立面效果圖送規(guī)劃預(yù)審及審批（上報(bào)市政府)研發(fā)：負(fù)責(zé)提供圖紙建筑方案報(bào)

17、建圖研發(fā)：提供報(bào)建圖紙景觀概念方案設(shè)計(jì)及確定各部門結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際,從不同角度對(duì)客戶景觀需求、景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)方案提出合理化建議.節(jié)點(diǎn)工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明規(guī)劃設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目指標(biāo)確認(rèn)項(xiàng)目成本指標(biāo)確定營銷、企劃:對(duì)銷售費(fèi)用指標(biāo)，進(jìn)行討論確定；商業(yè)運(yùn)營部：結(jié)合不同業(yè)態(tài)經(jīng)營客戶需求,提供有關(guān)配套設(shè)備設(shè)施種類、數(shù)量建議；項(xiàng)目、研發(fā)、工程、財(cái)務(wù)、成本等部:項(xiàng)目前期、工程、配套、費(fèi)用等指標(biāo)落實(shí)。項(xiàng)目考核指標(biāo)確定營銷：結(jié)合公司戰(zhàn)略要求和項(xiàng)目自身狀況，協(xié)調(diào)其他各部門制定項(xiàng)目的考核指標(biāo)體系；工程：制定工期。年度考核指標(biāo)調(diào)整營銷：根據(jù)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略的要求和公司庫存、新增、

18、新開資源的數(shù)量制定公司年度考核指標(biāo)體系；工程：制定工期考核標(biāo)準(zhǔn).施工圖設(shè)計(jì)組織施工圖、建筑設(shè)計(jì)院選擇與合同簽定成本控制部：配合研發(fā)進(jìn)行設(shè)計(jì)招投標(biāo)；工程部：對(duì)結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備選型進(jìn)行評(píng)估；法務(wù):合同的審核。制定建筑、綜合管網(wǎng)、景觀施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書（交工標(biāo)準(zhǔn)確定、建筑、景觀限額指標(biāo)確定)按產(chǎn)品型式不同，提供建筑設(shè)計(jì)限額指標(biāo)、景觀限額設(shè)計(jì)指標(biāo)：營銷:結(jié)合項(xiàng)目定位和客戶需求及經(jīng)驗(yàn)判斷，參與建筑、景觀規(guī)劃和交工標(biāo)準(zhǔn)的討論制定；工程：提供工程技術(shù)專業(yè)建議.結(jié)構(gòu)方案及設(shè)備選型研討及確定成本：針對(duì)不同結(jié)構(gòu)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測算,選優(yōu);工程：參與結(jié)構(gòu)方案及設(shè)備選型研討。地質(zhì)勘察報(bào)告組織現(xiàn)場勘察,并提供地質(zhì)勘察報(bào)告研發(fā):

19、負(fù)責(zé)提供規(guī)劃總平面圖施工圖成果總平面圖放線圖樁位圖施工圖報(bào)建圖消防、人防報(bào)建圖施工圖審查全圖及計(jì)算書編制典型樓座建安預(yù)算施工圖會(huì)審成本控制：參與施工圖會(huì)審，審核對(duì)成本影響較大的項(xiàng)目，提出優(yōu)化意見;工程:對(duì)施工圖的完整性、設(shè)計(jì)選材、選型的合理性、經(jīng)濟(jì)性及施工的可行性進(jìn)行審核.施工圖全圖編制典型樓座建安預(yù)算,建安成本綜合測算、分析、反饋并進(jìn)行圖紙優(yōu)化：銷售:根據(jù)項(xiàng)目預(yù)期銷售均價(jià)和利潤率要求，根據(jù)不同施工方案的成本情況，討論并加以優(yōu)化；研發(fā)：負(fù)責(zé)圖紙優(yōu)化變更；工程：對(duì)設(shè)計(jì)選材、選型的合理性、經(jīng)濟(jì)性及施工的可行性進(jìn)行審核。節(jié)點(diǎn)工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明

20、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段施工圖設(shè)計(jì)組織綜合管網(wǎng)方案設(shè)計(jì)項(xiàng)目：提供各專業(yè)局設(shè)計(jì)條件景觀擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì)成本控制:成本核算及費(fèi)用控制景觀施工圖成本測算、分析、反饋并進(jìn)行圖紙優(yōu)化銷售：結(jié)合宗地狀況、項(xiàng)目定位和成本測算情況,參與景觀施工的討論制定研發(fā)：負(fù)責(zé)圖紙優(yōu)化變更工程：對(duì)選材、工藝做法提出專業(yè)性意見。施工準(zhǔn)備階段建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃方案及市政方案送審設(shè)計(jì)方案(含總平面圖)申報(bào)表研發(fā)：配合提供設(shè)計(jì)院的蓋章確認(rèn)土地出讓合同項(xiàng)目：提供土地出讓合同、付款憑證及相關(guān)圖紙修建性詳細(xì)規(guī)劃2份，電子文件1份（注：審定前，提交10本規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，電子文件1份）研發(fā)：提供所需圖紙申報(bào)單位（人）委托代理的，需提交授權(quán)委托書建筑方

21、案送審建筑設(shè)計(jì)方案申報(bào)表研發(fā)：配合提供設(shè)計(jì)院的蓋章確認(rèn)1/500現(xiàn)勢地形圖1份土地出讓合同項(xiàng)目：提供土地出讓合同、付款憑證及相關(guān)圖紙投資計(jì)劃建筑設(shè)計(jì)方案2份（含建筑效果、總平面、各層平面、立面、剖面圖等）重要項(xiàng)目需提交模型申報(bào)單位（人）委托代理的，需提交授權(quán)委托書取得許可證投資計(jì)劃大配套財(cái)務(wù)：提供資金保障小配套財(cái)務(wù)：提供資金保障消防證明研發(fā)：負(fù)責(zé)提供消防報(bào)建圖人防證明研發(fā)：負(fù)責(zé)提供人防報(bào)建圖地名證明節(jié)點(diǎn)工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明施工準(zhǔn)備階段現(xiàn)場工程放線準(zhǔn)備相關(guān)文件建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃局批復(fù)的項(xiàng)目總平圖及電子文件首層平面圖研發(fā):出圖及圖紙問題解

22、決;工程：現(xiàn)場配合.出放線報(bào)告按照施工總平圖進(jìn)行樓座點(diǎn)放置,出放線報(bào)告工程：配合勘測、清除現(xiàn)場障礙現(xiàn)場保護(hù)與移交施工單位配合做記錄、現(xiàn)場保護(hù)工程：組織現(xiàn)場保護(hù)移交施工單位研發(fā):現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題,及時(shí)解決;工程：組織交接。施工許可證準(zhǔn)備相關(guān)文件建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工圖紙及技術(shù)資料報(bào)告書工程施工中標(biāo)通知書及經(jīng)過簽證的施工合同建設(shè)資金證明（銀行存款證明)注：資金情況需滿足施工中標(biāo)價(jià)的1/3以上項(xiàng)目年度投資計(jì)劃(當(dāng)年計(jì)劃）施工圖審查研發(fā)：負(fù)責(zé)提供施工圖及計(jì)算書質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)質(zhì)量監(jiān)督登記表工程：配合辦理安全措施工程：組織施工單位做好現(xiàn)場圍墻及現(xiàn)場相關(guān)安全措施。安全施工措施登記表工程:配合現(xiàn)場

23、安全企業(yè)投資項(xiàng)目備案規(guī)劃成果大配套開工前期工作“三通一平"臨水、臨電工程：確定臨水、臨電位置及數(shù)量；項(xiàng)目：協(xié)助臨時(shí)電送電、接入水接入;財(cái)務(wù)：提供資金;成本控制：審核相關(guān)費(fèi)用和成本。場地平整施工組織方案研發(fā)：配合工程部，負(fù)責(zé)提供所需的全部資料;成本:確定分包項(xiàng)目及各種特殊材料的檔次價(jià)格招投標(biāo)、簽訂合同勘察單位研發(fā)：提供總規(guī)劃圖等所需的全部資料；成本：配合招投標(biāo)、測算成本;法務(wù)：招投標(biāo)文件的法務(wù)審核、合同審核樁基施工單位監(jiān)理單位土建施工單位甲供材、分包商沉降觀測節(jié)點(diǎn)工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明施工準(zhǔn)備階段開工前期工作招標(biāo)合同備案指土建施工單

24、位的公開招標(biāo)及合同備案工程:確定備選單位、提供招標(biāo)資料及備案合同；成本:共同確定合同約定的各項(xiàng)條款。施工圖會(huì)審組織監(jiān)理、施工單位一起對(duì)圖紙進(jìn)行會(huì)審研發(fā):配合會(huì)審，并負(fù)責(zé)提供所需的全部圖紙。會(huì)同設(shè)計(jì)院進(jìn)行會(huì)審，簽定圖紙會(huì)審記錄設(shè)計(jì)交底會(huì)同設(shè)計(jì)院進(jìn)行技術(shù)交底,簽定交底記錄研發(fā)：負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)單位交底和變更。質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)辦理質(zhì)檢委托項(xiàng)目：配合辦理相關(guān)手續(xù)。辦理安全檢查委托環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等相關(guān)報(bào)建手續(xù)項(xiàng)目臨時(shí)、永久路口的報(bào)建手續(xù)項(xiàng)目:配合辦理相關(guān)手續(xù)。申辦項(xiàng)目臨時(shí)施工用水、臨時(shí)用電、排污手續(xù)辦理施工人員暫住手續(xù)開工工程建設(shè)階段項(xiàng)目開工施工放線建立平面和高程控制系統(tǒng).建立控制主軸線(基線)標(biāo)樁，并在現(xiàn)場清楚標(biāo)

25、明墻、柱軸線位置研發(fā):負(fù)責(zé)提供所需的圖紙和技術(shù)支持。規(guī)劃驗(yàn)線監(jiān)理單位組織工程部、設(shè)計(jì)、規(guī)劃局驗(yàn)線研發(fā)、項(xiàng)目：配合樁基施工試樁施工，確定樁基施工標(biāo)準(zhǔn)研發(fā)：配合確定樁基施工標(biāo)準(zhǔn).樁基全面施工研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所需的圖紙和技術(shù)支持.樁基檢測委托樁基檢測單位進(jìn)行樁基施工質(zhì)量檢測，并提供樁基檢測報(bào)告開槽土方工程支護(hù)工程降水工程基礎(chǔ)施工地基備案研發(fā):配合參與驗(yàn)收基礎(chǔ)施工地基處理研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所需的全部圖紙,配合解決圖紙?jiān)O(shè)計(jì)問題?；炷翂|層地下防水混凝土基礎(chǔ)基礎(chǔ)驗(yàn)收備案承建單位自評(píng)監(jiān)理對(duì)驗(yàn)評(píng)資料審查、現(xiàn)場觀感質(zhì)量量測和檢查監(jiān)理組織相關(guān)部門驗(yàn)收研發(fā)：配合參與驗(yàn)收簽定建筑工程分部工程（基礎(chǔ))驗(yàn)收表基礎(chǔ)處理竣工結(jié)算核

26、對(duì)全部設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證及各項(xiàng)扣款的增減項(xiàng)造價(jià)。工程:提供全面的現(xiàn)場簽證、水電扣款等基礎(chǔ)性資料。節(jié)點(diǎn)工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明工程建設(shè)階段主體施工審核施工方案、施工組織設(shè)計(jì)鋼筋混凝土工程施工單位填報(bào)材料進(jìn)場報(bào)驗(yàn)單三證(材料出廠合格證、進(jìn)入現(xiàn)場的取樣檢驗(yàn)證明、建委產(chǎn)品質(zhì)量認(rèn)證)模板分項(xiàng)工程鋼筋分項(xiàng)工程預(yù)應(yīng)力分項(xiàng)工程混凝土分項(xiàng)工程現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)分項(xiàng)工程裝配式結(jié)構(gòu)分項(xiàng)工程混凝土結(jié)構(gòu)子分部工程配套管線預(yù)埋重要分項(xiàng)工程及隱蔽工程質(zhì)量驗(yàn)收核心筒剪力墻，裙樓，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層,第一層標(biāo)準(zhǔn)層,天面層鋼筋地下室、裙樓、塔樓第一層的水暖電管線預(yù)埋;超高層建筑圈梁防雷工程、避難

27、層管線預(yù)埋。圖紙問題解決圖紙問題的發(fā)現(xiàn)及分析研發(fā)：配合分析問題設(shè)計(jì)變更研發(fā)：配合完成設(shè)計(jì)變更；成本:核定成本影響施工質(zhì)量問題、事故處理施工質(zhì)量問題、事故的調(diào)查分析研發(fā)：配合分析問題處理方案的制定、審核、審批研發(fā)：配合制定方案；成本:核定成本影響處理方案的實(shí)施變更簽證設(shè)計(jì)變更研發(fā):配合完成設(shè)計(jì)變更；成本控制:核定變更成本影響。工程變更工程變更技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析研發(fā)：配合技術(shù)分析；成本:進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析。工程變更申請(qǐng)研發(fā)：協(xié)助現(xiàn)場進(jìn)行變更簽證；成本:測算變更對(duì)成本的影響,對(duì)可行性判斷。設(shè)計(jì)變更研發(fā):配合完成變更;成本：核定成本影響工程款支付工程進(jìn)度的確認(rèn)工程款申請(qǐng)表審批成本控制：按合同約定審核付款比例。工程

28、款支付財(cái)務(wù)：審核工程價(jià)款單及發(fā)票,付款.主體驗(yàn)收主體驗(yàn)收備案施工單位自評(píng)監(jiān)理對(duì)驗(yàn)評(píng)資料審查、現(xiàn)場觀感質(zhì)量量測和檢查監(jiān)理組織相關(guān)部門驗(yàn)收工程、研發(fā)、成本、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位參與簽定建筑工程分部工程（主體)驗(yàn)收表節(jié)點(diǎn)工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明項(xiàng)目銷售階段銷售許可證準(zhǔn)備相關(guān)文件公司營業(yè)執(zhí)照房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書國有土地使用證或建設(shè)用地規(guī)劃許可證年度投資計(jì)劃(計(jì)委批文）建設(shè)工程規(guī)劃許可證研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所需的全部圖紙。建設(shè)工程施工許可證公用基礎(chǔ)設(shè)施配套證明獲取前期物業(yè)備案證明物業(yè):簽訂物業(yè)合同工程施工達(dá)到辦證要求的形象進(jìn)度基礎(chǔ)工程形象部位達(dá)到正負(fù)零及圖象文

29、件工程:符合形象要求提供基礎(chǔ)驗(yàn)收證明.按規(guī)定達(dá)到相應(yīng)的形象部位(不同建筑形式，要求不一樣）工程:達(dá)到形象進(jìn)度要求，提供證明.面積計(jì)算及圖紙獲取面積計(jì)算成果表項(xiàng)目：提供地名批復(fù)及附圖、圖審證等；研發(fā)：提供全套的施工圖和總平面圖。項(xiàng)目總平面圖獲取商品房網(wǎng)上銷售數(shù)據(jù)錄入合格證明銷管：配合網(wǎng)上錄入項(xiàng)目亮相前準(zhǔn)備推盤策略確定產(chǎn)品策略：策劃:根據(jù)項(xiàng)目定位、市場狀況和項(xiàng)目推廣策略,對(duì)產(chǎn)品推廣排期、階段性重點(diǎn)聚焦提合理化建議;研發(fā):根據(jù)產(chǎn)品推廣排期，提供具體產(chǎn)品的房型圖、戶型賣點(diǎn)、專業(yè)設(shè)計(jì)人員支持、講解產(chǎn)品等。價(jià)格策略：銷售：協(xié)助現(xiàn)場根據(jù)具體組團(tuán)、樓座、樓層、朝向等因素,制定價(jià)格體系及制作銷控；成本控制部：提

30、供產(chǎn)品成本，提出售價(jià)建議。推廣策略:銷售:參與項(xiàng)目推廣策略的討論,提出合理化建議,實(shí)現(xiàn)推廣效果的最大化；研發(fā):提供設(shè)計(jì)院背景、產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念、產(chǎn)品賣點(diǎn)及專業(yè)設(shè)計(jì)人員的支持。招商策略：商業(yè)運(yùn)營：整合外部資源,根據(jù)項(xiàng)目銷售需要，制定項(xiàng)目全程招商策略.確定外部資源廣告公司尋找及確定銷售:參與研究討論廣告公司的選擇,參與溝通。制作公司尋找及確定策略公司尋找及確定銷售:策略公司的溝通，并進(jìn)行相關(guān)的培訓(xùn)媒介公司尋找及確定銷售：根據(jù)目標(biāo)客戶群的日常生活、行為習(xí)慣,選擇和確定有效的媒體形式,監(jiān)控、反饋媒體實(shí)施的效果.活動(dòng)公司尋找及確定銷售:活動(dòng)公司的溝通，各個(gè)階段活動(dòng)組織的配合協(xié)調(diào)，活動(dòng)過程的實(shí)時(shí)關(guān)注，反饋調(diào)整

31、后期活動(dòng)營銷的內(nèi)容.節(jié)點(diǎn)工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明項(xiàng)目銷售階段項(xiàng)目亮相前準(zhǔn)備項(xiàng)目推廣定位確定項(xiàng)目名稱、組團(tuán)名稱研發(fā)：根據(jù)對(duì)產(chǎn)品的理解提出合理建議。銷售：根據(jù)對(duì)市場客戶的理解提出合理建議.項(xiàng)目核心推廣理念確定Slogon確定項(xiàng)目核心識(shí)別系統(tǒng)確定Logo確定VI系統(tǒng)及延展方案確定亮相前項(xiàng)目知識(shí)系統(tǒng)培訓(xùn)建筑知識(shí)，樓盤背景，項(xiàng)目賣點(diǎn)綜述,競爭對(duì)手比較，付款方式,法律手續(xù)，銷售技巧等方面的綜合培訓(xùn)銷管：提供相關(guān)政策培訓(xùn)法務(wù)：提供相關(guān)政策培訓(xùn)及統(tǒng)一口徑的法律審查；研發(fā)：提供建筑設(shè)計(jì)單位、景觀設(shè)計(jì)公司、建筑風(fēng)格、各項(xiàng)控規(guī)指標(biāo)、交工標(biāo)準(zhǔn)、戶型賣點(diǎn)資料、全部圖紙

32、資料等；工程：提供施工材料、施工工藝、重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)、工程進(jìn)度、入住時(shí)間、交工標(biāo)準(zhǔn)等資料。銷售分賣場設(shè)立為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目宣傳的最大化,在合理地段設(shè)立商品房銷售展示中心企劃:提供外賣場設(shè)計(jì)、包裝方案并協(xié)助完成，賣場相關(guān)銷售道具制作.銷售道具準(zhǔn)備現(xiàn)場房型手冊(cè)(亮相版）研發(fā)：提供各單體戶型圖和樓層平面圖、小區(qū)擺位圖等.售樓處裝修裝飾及售樓處內(nèi)外部指引包裝（精神堡壘、工地圍檔、吊旗、道旗、形象墻、指示牌、資料架、展示架）銷售:提出裝飾及指引系統(tǒng)的合理化建議;工程：組織招標(biāo)確定施工單位，協(xié)助企劃部進(jìn)行售樓處內(nèi)部裝修和項(xiàng)目指引系統(tǒng)的施工;成本控制：核算售樓處裝修成本,進(jìn)行合同審批和付款工作;財(cái)務(wù)：提供裝修及包裝所需資

33、金支持。樣板間及樣板環(huán)境指示說明系統(tǒng)銷售:協(xié)商決定樣板間建造的具體戶型；研發(fā):提供樣板間戶型的詳細(xì)房型圖和尺寸；工程：組織招標(biāo)確定施工單位并施工，組織樣板間施工和節(jié)點(diǎn)支持；成本控制:樣板間裝修成本核算及合同審批工作；財(cái)務(wù):提供裝修及包裝所需資金支持沙盤（概念）模型、主力戶型單體模型研發(fā)：提供規(guī)劃方案圖和戶型圖,支持企劃部制作概念沙盤和單體戶型；銷售：與企劃部協(xié)商，選定沙盤方案及主力戶型。節(jié)點(diǎn)工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明項(xiàng)目銷售階段項(xiàng)目亮相前準(zhǔn)備銷售道具準(zhǔn)備入市前印刷品的設(shè)計(jì)、制作（概念樓書、房型圖、DM單、宣傳海報(bào)等）銷售:各種印刷類銷售道具制作

34、的確定；研發(fā)：項(xiàng)目研發(fā)設(shè)計(jì)方面資料的提供，如平面規(guī)劃圖、景觀規(guī)劃圖、房型圖、人行系統(tǒng)、車行系統(tǒng)等;工程：提供工程進(jìn)度及交工標(biāo)準(zhǔn)，施工材料、施工工藝等相關(guān)方面的資料；法務(wù)：相關(guān)印刷文件的法律審核以及合同的審核。項(xiàng)目周邊的主要道路設(shè)置醒目指示系統(tǒng)（意向）派籌卡及紀(jì)念禮品聯(lián)動(dòng)工作的準(zhǔn)備配備看房車及看房車包裝行政：提供看房車及司機(jī)組織進(jìn)行聯(lián)動(dòng)單位人員的培訓(xùn)和包裝企劃：提供重點(diǎn)聯(lián)動(dòng)單位的包裝，相關(guān)銷售道具的制作。意向商家簽約進(jìn)駐意向書法務(wù)：合同談判以及審核確定項(xiàng)目亮相方案項(xiàng)目形象表情、主題、創(chuàng)意表現(xiàn)確定項(xiàng)目部、銷售部：參與討論，提出建設(shè)性意見.項(xiàng)目亮相細(xì)化方案確定項(xiàng)目亮相媒體確定項(xiàng)目亮相項(xiàng)目亮相項(xiàng)目形象

35、出街，媒介組合應(yīng)用（戶外、報(bào)紙、電視、電臺(tái)、車體、電梯)法務(wù)：相關(guān)印刷文件的法律審核以及合同的審核。新聞媒體新聞信息亮相新聞中心:通過媒體擴(kuò)大宣傳信息。亮相慶典活動(dòng)及產(chǎn)品推介會(huì)的宣傳和安排研發(fā):項(xiàng)目研發(fā)設(shè)計(jì)資料、研發(fā)設(shè)計(jì)專業(yè)人士支持；銷售：項(xiàng)目亮相各項(xiàng)工作的配合開展，電話接聽解答，現(xiàn)場客戶接待，活動(dòng)的協(xié)同組織等.項(xiàng)目開盤前準(zhǔn)備銷售內(nèi)部資料房型、房號(hào)及面積對(duì)照表研發(fā):提供房型本冊(cè)、技術(shù)支持；銷管：提供房號(hào)及面積表銷控方案及銷控表答客戶問客戶接待、客戶問題匯總及反饋(統(tǒng)一說詞)研發(fā)、工程：配合解釋、解決客戶提出的研發(fā)及工程問題?？蛻舴e累意向卡銷售，客戶梳理，意向銷控制定，客戶關(guān)系維護(hù)銷管：意向卡銷

36、售的組織工作；外賣場:意向客戶推薦，客戶關(guān)系維護(hù)。節(jié)點(diǎn)工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明項(xiàng)目銷售階段項(xiàng)目開盤前準(zhǔn)備交工標(biāo)準(zhǔn)確定各部門聯(lián)動(dòng):討論并確定項(xiàng)目交工標(biāo)準(zhǔn)；法務(wù):法律風(fēng)險(xiǎn)提示。價(jià)格體系確定成本控制：牽頭制定項(xiàng)目考核指標(biāo)體系,提供項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求;銷售：對(duì)不同組團(tuán)、不同樓座、不同樓層和戶型制定合理的價(jià)格體系。合同準(zhǔn)備房型附圖研發(fā)：提供所有房型附圖交工標(biāo)準(zhǔn)研發(fā)：提供確定交工標(biāo)準(zhǔn)法務(wù)：交工標(biāo)準(zhǔn)中法律風(fēng)險(xiǎn)的提示和規(guī)避；工程：審核合同中的交樓時(shí)間及交工標(biāo)準(zhǔn).小區(qū)擺位研發(fā)：負(fù)責(zé)提供最終版的總平面圖。合同、附加協(xié)議等文本審查確定法務(wù):商品房合同、附加協(xié)議、補(bǔ)充

37、協(xié)議等文本的審查確定。開盤前銷售道具的準(zhǔn)備現(xiàn)場房型手冊(cè)深化版及最終版研發(fā)：提供深化版房型圖手冊(cè)及逐步落實(shí)形成最終房型圖手冊(cè)。樓書，宣傳海報(bào)、折頁,物業(yè)管理公約研發(fā)：協(xié)助制作樓書、折頁等，提供技術(shù)支持;物業(yè)：提供物業(yè)管理公約購房須知,房型圖，詳細(xì)價(jià)格表研發(fā)：提供項(xiàng)目詳細(xì)的房型圖，提供技術(shù)支持；銷售:協(xié)助銷管制定項(xiàng)目樓房的價(jià)格體系；工程：提供工程進(jìn)度及交工標(biāo)準(zhǔn).售樓處內(nèi)外展示道具統(tǒng)一更換（道旗、吊旗、背板等）沙盤（細(xì)化景觀及外檐）研發(fā)：提供項(xiàng)目總規(guī)劃平面圖，協(xié)助企劃制作沙盤，提供圖紙和技術(shù)支持樣板間、樣板環(huán)境的指示系統(tǒng)的數(shù)據(jù)更新研發(fā)：負(fù)責(zé)提供樣板環(huán)境圖紙和技術(shù)支持銷控表及銷控貼,認(rèn)購書,合同袋銷管

38、:協(xié)助企劃制作銷控表、認(rèn)購書、合同袋等相關(guān)銷售用具。項(xiàng)目形象的提升及深化戶外媒體發(fā)布(項(xiàng)目形象及核心理念鍛造與深化）報(bào)紙媒體發(fā)布（項(xiàng)目形象及核心理念鍛造與深化）小眾媒體及創(chuàng)新媒體發(fā)布(項(xiàng)目形象及核心理念鍛造與深化)開盤信息告知媒介組合應(yīng)用(戶外、報(bào)紙、電視、電臺(tái)、車體、電梯)銀行大協(xié)議的簽訂財(cái)務(wù)中心:提供銀行節(jié)點(diǎn)工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明開盤項(xiàng)目銷售階段項(xiàng)目開盤開盤慶典活動(dòng)活動(dòng)形式(演出說明會(huì)發(fā)布會(huì))與會(huì)人員(演藝名人專家學(xué)者）告知途徑（報(bào)廣海報(bào)門票DM）銷售：開盤慶典活動(dòng)的組織配合，最大化接待、積累客戶;物業(yè)：積為開盤慶典活動(dòng)提供人力物力支持

39、客戶轉(zhuǎn)化明確合理流程，接待、回訪、邀約客戶，完成客戶轉(zhuǎn)協(xié)議、轉(zhuǎn)合同工作。財(cái)務(wù):收定金、購房款；銷售:簽訂購房協(xié)議,進(jìn)行客戶關(guān)系維護(hù)，協(xié)助合同、文件的簽署回款落實(shí)銷售：按每月考核指標(biāo)定時(shí)定額完成銷售量，為回款落實(shí)提供支撐。日常銷售月度指標(biāo)分解根據(jù)公司資金情況與項(xiàng)目進(jìn)程，進(jìn)行月度指標(biāo)分解與調(diào)整產(chǎn)品分析、聚焦銷售重點(diǎn)來電客戶分析、來訪客戶分析、成交客戶分析、未成交客戶分析、滯銷產(chǎn)品分析、競爭項(xiàng)目動(dòng)態(tài)關(guān)注，對(duì)項(xiàng)目所處銷售階段進(jìn)行準(zhǔn)確判斷和適時(shí)調(diào)整企劃:階段性項(xiàng)目推廣總結(jié)，根據(jù)庫存產(chǎn)品現(xiàn)狀，合理安排推廣節(jié)奏和推廣方向；銷售:根據(jù)庫存產(chǎn)品現(xiàn)狀和考核指標(biāo)要求,討論協(xié)商調(diào)整價(jià)格體系，聚焦重點(diǎn)產(chǎn)品的銷售；外賣場

40、：協(xié)助銷售進(jìn)行產(chǎn)品、客戶分析，根據(jù)聚焦銷售重點(diǎn),推薦可成交客戶。月度操作手冊(cè)的制定根據(jù)財(cái)務(wù)指標(biāo),產(chǎn)品情況,客戶情況,制定月度的推廣策略、銷售策略和重大節(jié)點(diǎn)價(jià)格監(jiān)控及調(diào)整定期進(jìn)行價(jià)格測算，與銷售溝通，根據(jù)庫存產(chǎn)品和聚焦銷售的重點(diǎn)及市場形勢變化，調(diào)整項(xiàng)目價(jià)格，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化成本控制：階段性考核指標(biāo)調(diào)整；動(dòng)態(tài)調(diào)整售價(jià)，實(shí)現(xiàn)利潤最大化；銷售：根據(jù)階段性產(chǎn)品銷售情況和庫存產(chǎn)品現(xiàn)狀，溝通協(xié)調(diào)銷管調(diào)整價(jià)格體系.月度推廣計(jì)劃的執(zhí)行報(bào)紙媒體：樹立項(xiàng)目形象，宣泄產(chǎn)品賣點(diǎn)銷售：協(xié)同企劃對(duì)于項(xiàng)目形象和階段性產(chǎn)品宣泄點(diǎn)進(jìn)行溝通，確定報(bào)廣內(nèi)容戶外媒體:強(qiáng)化項(xiàng)目形象,聚焦重大節(jié)點(diǎn)銷售:結(jié)合階段性考核指標(biāo)和項(xiàng)目銷售情況,

41、確定階段性節(jié)點(diǎn)的設(shè)置和媒體宣傳營銷活動(dòng)：維系老客戶促進(jìn)老帶新，制造新聞熱點(diǎn)烘托項(xiàng)目人氣銷售:協(xié)助企劃進(jìn)行主題營銷活動(dòng)的組織和配合工作客戶中心：通過公益性活動(dòng)強(qiáng)化客戶品牌忠誠度，加強(qiáng)項(xiàng)目口碑傳播效應(yīng)銷售：通過與企劃部的溝通交流，創(chuàng)新性的組織公益性活動(dòng),強(qiáng)化客戶忠誠和樹立公司品牌美譽(yù)度，逐漸形成項(xiàng)目的獨(dú)特賣點(diǎn)。銷售道具支持：樓書、客戶通訊、生活手冊(cè)折頁、道旗、吊旗銷售:協(xié)同企劃制作各種銷售道具。節(jié)點(diǎn)工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明項(xiàng)目銷售階段日常銷售客戶到訪及接待成交工作客戶資源利用大客戶,社區(qū)活動(dòng)，置業(yè)推薦，物業(yè)推薦等工作帶來大批意向客戶企劃:提供DM單，海報(bào)、樓書、單體沙盤等銷售道具支持.外賣場客戶到訪企劃:外賣場銷售道具的及時(shí)制作和補(bǔ)充，路演活動(dòng)的組織開展.項(xiàng)目銷售現(xiàn)場利用電話，回訪老客戶,并進(jìn)行客戶接待成交工作通過日常培訓(xùn)，提高銷售人員的接待水平，現(xiàn)場通過電話回訪，邀約客戶到訪，促成簽約成交銷售費(fèi)用月度付款計(jì)劃及支付成本控制：根據(jù)銷售費(fèi)用發(fā)生及以往支付情況，制定月度合同支付額度，審核付款計(jì)劃并上報(bào)集團(tuán)；財(cái)務(wù)：審核價(jià)款單及