房地產(chǎn)估價公司質(zhì)量管理制度

1、房地產(chǎn)估價公司估價質(zhì)量管理制度及檔案管理制度大全為維護利益和各方當(dāng)事人的合法利益，規(guī)范估價操作行為,保證估價報告質(zhì)量，做到估價結(jié)果的客觀、公正、科學(xué)、合理，根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范和國家、省市的相關(guān)規(guī)定,制訂評估質(zhì)量管理制度.             一、估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的搜集、整理                 為促進估價業(yè)務(wù)的順利開展，做好估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的搜集整理工作,必須全面了解我市房地產(chǎn)市場行情，掌握地方相關(guān)規(guī)定,并通過市場調(diào)查、歸納分析等方法搜集整理必要的

2、估價技術(shù)參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，包括：             1。 各地段住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)等各類型房地產(chǎn)的市場價格和租賃價格；             2。    土地基準地價、征地補償費、各種規(guī)費及配套文件;             3。    房屋重置價格及配套文件；          

3、;   4。    新建房屋造價水平及成本費用構(gòu)成；             5.    城市房屋拆遷補償辦法、補償標準及配套文件;             6.    其他地方性規(guī)定等資料。 二、評估技術(shù)操作要求1、業(yè)務(wù)受理接受委托之前,應(yīng)對委估項目的估價風(fēng)險進行初步預(yù)測，著重從以下幾點把握：1）  委托方是否對將來的估價結(jié)論提出明顯不

4、合理的要求；2)  委托方提供的權(quán)證及相關(guān)資料是否存在明顯的欺詐行為和虛假情況（盡管在估價報告的假設(shè)與限制條件中對資料失實的責(zé)任已作說明)；3）  項目的技術(shù)難度與委托方的時間要求；4)  預(yù)計應(yīng)收、實收評估費與評估成本的比較；5）  預(yù)計該業(yè)務(wù)可能對公司的聲譽帶來的不利或有利影響。特別強調(diào),嚴禁以個人名義承接業(yè)務(wù)；嚴禁轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù);不得隨意對委托人或當(dāng)事人作出任何有損公司利益和聲譽的承諾.一經(jīng)發(fā)現(xiàn),公司將給予嚴肅處理，并追究有關(guān)人員的經(jīng)濟和法律責(zé)任。通過對估價風(fēng)險初步預(yù)測，對存在較大風(fēng)險的項目,業(yè)務(wù)部門對可預(yù)見的估價風(fēng)險要及時上報，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)同意后方可接受

5、委托，簽訂委托估價協(xié)議書。2.  擬定估價作業(yè)方案 主要包括擬選定的估價技術(shù)路線和估價方法、人員安排、作業(yè)步驟和時間進度安排.對技術(shù)復(fù)雜、工作量大或時間緊迫的估價項目,業(yè)務(wù)部門應(yīng)及時向公司領(lǐng)導(dǎo)說明情況，申請調(diào)配人員，以保證按照協(xié)議要求交付報告. 3。 實地勘察實地勘察是估價程序中正確認識估價對象的必要步驟.不論何種估價目的和估價項目類型,存檔的估價報告必須附有房地產(chǎn)估價現(xiàn)場勘察表和現(xiàn)場照片，并由勘察人、委托方相關(guān)人員在勘察表上簽字4。 估價方法選用根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范要求，對同一對象進行估價，宜選用兩種以上的估價方法（城市房屋拆遷評估按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行），有條件采用市場比較法的，應(yīng)以市場

6、比較法為主要估價方法.5。 估價結(jié)果確定重點是當(dāng)采用不同估價方法時的估價結(jié)果有明顯偏差時，對所選取的估價參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、計算過程、估價方法等的核查,最終使估價結(jié)果達到客觀、公正、合理。 6.  估價報告撰寫各業(yè)務(wù)部門必須采用公司根據(jù)規(guī)范要求制定的統(tǒng)一報告格式.估價報告的撰寫形式，應(yīng)根據(jù)估價對象評估價值大小、估價目的的不同和估價對象類型分別采用自由式、固定式兩種.可參照以下標準采用: 1)  固定式報告 a)  類似交易實例較多的單套普通住宅估價； b）  類似交易實例較多的成套商業(yè)門面估價; c）  評估價值在100萬元以下的除必須采用自由式格

7、式以外的各種類型房地產(chǎn)估價； d）  對整體房地產(chǎn)進行析產(chǎn)分割的分戶報告； e）   城市房屋拆遷評估的分戶報告。 2）  自由式報告 a)  評估價值在100萬元以上的各種類型房地產(chǎn)估價； b）  司法鑒定類估價； c）  房地產(chǎn)糾紛類估價； d）  析產(chǎn)、分割的房地產(chǎn)整體估價; e）  城市房屋拆遷類整體房地產(chǎn)估價; f）  當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議而申請復(fù)核的房地產(chǎn)估價; g)  無法搜集類似交易實例、用途特殊單一的各類房地產(chǎn)估價；7。  估價報告的組

8、成和內(nèi)容 1)  估價技術(shù)報告要求： a)  固定式報告的技術(shù)報告，主要體現(xiàn)實例來源和測算過程,并對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情按季度進行市場背景分析. b） 自由式報告的技術(shù)報告，要嚴格按照房地產(chǎn)估價規(guī)范中規(guī)定項目進行分析和測算。 2） 報告的編號和要求：公司的估價報告編號要規(guī)范統(tǒng)一,具體要求如下：xx估字(200X)第(XXXX）號             3)  報告及附件的紙張必須A4紙打印或復(fù)印。 8。  估價報告的復(fù)核：具體要求見“三、估價報告的復(fù)核制度”。 9. 估價報告交付房地產(chǎn)估價報告一

9、般只交付委托方估價結(jié)果報告，技術(shù)報告存檔。報告交付時,應(yīng)由委托方在簽收欄內(nèi)簽字.出具報告的份數(shù)要求： 1）  技術(shù)報告一份； 2）  結(jié)果報告的份數(shù)，一般根據(jù)估價目的和當(dāng)?shù)貙蟾娴氖褂梅輸?shù)慣例確定，除存檔的一份報告外,給委托方的份數(shù)按以下要求:課稅2份;抵押2份；拆遷、拍賣均為3份.其他根據(jù)行業(yè)慣例決定。10. 估價報告存檔。11.  完善業(yè)務(wù)流程單。12。   估價操作項目總結(jié)：僅適應(yīng)于自由式估價報告,由項目負責(zé)人和報告撰寫人對報告形成過程中出現(xiàn)的難以準確把握的技術(shù)問題、項目的特殊性及對報告的整體評價進行總結(jié)。三、估價報告的復(fù)核制度

10、為保證估價報告的質(zhì)量，規(guī)范技術(shù)審核程序，固定式報告必須有專人全面復(fù)核；對于自由式報告，必須先由專人對報告的文字、詞句、計算過程和組成內(nèi)容先行復(fù)核,并報公司領(lǐng)導(dǎo)審核后，方可出具正式估價報告.公司對自由式報告主要從以下幾方面進行審核： 1） 格式與完整性； 2）   技術(shù)路線選擇是否正確、界定、描述； 3)   估價對象環(huán)境因素、界定、描述； 4）    市場背景； 5)    評估方法選擇運用； 6）    技術(shù)參數(shù)選

11、擇； 7)    文字； 8）    整體。四、估價報告的質(zhì)量要求和質(zhì)量問題定期公布制度 1。 評估報告的質(zhì)量要求對估價報告的總體要求是全面、客觀、公正、準確,并有良好的包裝質(zhì)量(報告的封面、紙張、組成、格式等由公司統(tǒng)一設(shè)計）。嚴禁出現(xiàn)錯別字、報告編號錯誤、裝訂錯誤等低級錯誤，不得出現(xiàn)描述錯誤、計算過程和計算公式錯誤、選取參數(shù)錯誤和報告內(nèi)容缺少等質(zhì)量問題. 2. 估價報告質(zhì)量問題的定期公布制度公司每季度不定期對各業(yè)務(wù)部門的估價報告質(zhì)量進行檢查,對把關(guān)不嚴、出現(xiàn)質(zhì)量問題的部門,視具體情況在本公司范圍內(nèi)予以公布,并給相

12、關(guān)責(zé)任人以相應(yīng)處罰;對質(zhì)量管理到位、技術(shù)操作規(guī)范、審核工作嚴謹?shù)牟块T,對相關(guān)人員將予以表彰。五、估價報告的臺帳建立和歸檔備案制度 1。 評估報告的臺帳建立要建立格式和內(nèi)容一致的估價報告微機登記臺帳和書面登記臺帳,摘錄各份估價報告的項目名稱、委托人、評估項目、項目規(guī)模、估價時點、估價結(jié)果等事項，其欄目要與房地產(chǎn)估價機構(gòu)信用檔案中的“估價項目基本情況"內(nèi)容保持一致，以減少上報信用檔案的工作量.估價報告的臺帳建立，應(yīng)自接受委托時開始逐項登記。2. 估價報告的歸檔備案估價報告交付后，應(yīng)及時歸檔備案,并采用微機存檔和書面存檔兩種方式. 1）   微機存檔的估價報告

13、,應(yīng)包括以下內(nèi)容: a)  房地產(chǎn)估價結(jié)果報告； b）  房地產(chǎn)估價技術(shù)報告； c)    現(xiàn)場勘察數(shù)碼照片。 2)    書面存檔的估價報告，下列資料必須完善： a）    房地產(chǎn)估價委托書; b)    房地產(chǎn)估價報告（必須附有技術(shù)報告）： c）    房地產(chǎn)估價現(xiàn)場勘察表； d）    房地產(chǎn)估價收費通知單存根聯(lián)

14、； e）      房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)流程單； f) 委托人提供的相關(guān)權(quán)證資料等附件. 公司內(nèi)部審核實行三級復(fù)核制度,一是由參與估價的兩名房地產(chǎn)估價師進行交叉復(fù)核并校對；二是由專職復(fù)核的房地產(chǎn)估價師進行二級復(fù)核;最后由總經(jīng)理進行三級復(fù)核并簽發(fā)，從而保證了報告的質(zhì)量,在業(yè)界和社會上都享有較高的信譽二房地產(chǎn)檔案管理為維護本公司利益和各方當(dāng)事人的合法利益，規(guī)范估價操作行為,及時做好估價資料整理歸檔，方便內(nèi)部和外部審核，并且防范風(fēng)險或解決有關(guān)估價爭議，根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范和國家、省、市的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本公司實際，制訂如下評估報告檔案管理制度。一、估

15、價項目檔案管理的主要工作原則在加強房地產(chǎn)估價資料歸檔管理中，應(yīng)遵循下述工作原則：1、及時性原則估價人員在出具估價報告后的3天內(nèi)，及時將一切必要的資料整理歸檔，避免出錯或丟失資料。2、真實性原則估價項目檔案具有依據(jù)憑證作用，必須強調(diào)歸檔資料的原始、合法和真實性。3、完整性原則估價項目檔案應(yīng)涵蓋全部估價活動，具有較好的完整性,以確保對整個估價活動過程的可追溯性。4、可操作性原則估價項目資料應(yīng)便于整理歸檔,切忌過于繁瑣和盲目求全;應(yīng)便于查找保管,并滿足保密的要求;應(yīng)便于開發(fā)利用.二、估價資料管理措施1、評估報告的臺帳建立要建立格式和內(nèi)容一致的估價報告微機登記臺帳和書面登記臺帳，摘錄各份估價報告的項目

16、名稱、委托人、評估項目、項目規(guī)模、估價時點、估價結(jié)果等事項,其欄目要與房地產(chǎn)估價機構(gòu)信用檔案中的“估價項目基本情況"內(nèi)容保持一致，以減少上報信用檔案的工作量。估價報告的臺帳建立，應(yīng)自接受委托時開始逐項登記.2、明確歸檔估價資料的內(nèi)容估價報告的歸檔備案估價報告交付后，應(yīng)及時歸檔備案，并采用微機存檔和書面存檔兩種方式。1）   微機存檔的估價報告，應(yīng)包括以下內(nèi)容：     a）    房地產(chǎn)估價結(jié)果報告；     b)    房地產(chǎn)估價技術(shù)報告;&#

17、160;    c）      現(xiàn)場勘察數(shù)碼照片。    2）    書面存檔的估價報告，下列資料必須完善:        a)    房地產(chǎn)估價委托書；        b）    房地產(chǎn)估價報告(必須附有技術(shù)報告）:        c）    房地

18、產(chǎn)估價現(xiàn)場勘察表；        d）    房地產(chǎn)估價收費通知單存根聯(lián)；        e）      房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)流程單；        f）    委托人提供的相關(guān)權(quán)證資料等附件。有保存價值的一切必要資料都應(yīng)整理歸檔。將應(yīng)歸檔資料分為下述四類，并在檔案目錄中明示：(1）估價報告類：包括估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告，含必要的附件資料。

19、（2)工作流程類:包括估價項目受理審定表、委托協(xié)議書、估價項目安排表、估價工作計劃書、估價報告三級審核及重大估價問題討論記錄表、估價報告流轉(zhuǎn)簽發(fā)及修改記錄表、委托方簽收及評價意見表、評估工作小結(jié)。（3)備查資料類：現(xiàn)場查勘記錄、估價調(diào)查資料及其他估價有關(guān)參考資料、委托方提供的資料清單、未列入估價報告附件的委托方提供資料。（4）檔案管理類：立檔審查表和估價報告電子文檔查找編目.3、歸檔的時間要求估價人員在出具估價報告后兩周內(nèi)，應(yīng)按有關(guān)要求將該項目一切必要的資料整理歸檔。部門經(jīng)理在每個月的月底，應(yīng)對估價人員已出具估價報告的項目資料整理歸檔情況進行督促檢查。估價人員整理好有關(guān)資料、準備歸檔時，項目負

20、責(zé)人、部門經(jīng)理和檔案管理人員,應(yīng)按立檔審查要求(含歸檔資料種類、數(shù)量及其內(nèi)容質(zhì)量等方面的要求）,對擬歸檔資料認真進行審查，如確認符合要求,方可在填妥立檔審查表后,準予立檔入庫。4、檔案室的硬件和軟件建設(shè)在硬件建設(shè)方面,主要抓下列事項:（1）設(shè)專門的檔案室（有專人管理，有嚴格的檔案入庫審查和借閱制度).檔案室內(nèi)嚴禁吸煙，堅持以防為主、防治結(jié)合方針，切實做好檔案“十防”（即防盜、防水、防火、防潮、防塵、防鼠、防蟲、防高溫、防強光、防泄密）工作，確保檔案完整安全.保持一定的室溫和適當(dāng)通風(fēng)。(2)紙質(zhì)檔案的保管，采用目前檔案管理系統(tǒng)較先進的手動密集架，以便最充分地利用檔案室的有限空間，存放盡可能多的檔

21、案資料。(3）書面歸檔資料應(yīng)選用較好的紙張。所有簽字不準用園珠筆。歸檔紙質(zhì)資料的裝訂，首先是用打洞機打洞，然后用我公司特地定做的帶蛇形金屬軟條（可穿過紙孔）的硬面檔案夾，很方便地裝訂成冊。這樣裝訂的檔案可在密集架上整齊地擺放。(4）電子文檔采用質(zhì)量好的耐久光盤脫機保存.每張光盤均可存放一定數(shù)量估價項目的歸檔資料。光盤集中存放在一個專用的鐵皮柜內(nèi)。所有光盤均有備份，并另行存放。在軟件建設(shè)方面，主要抓下列事項：(1)制訂和不斷完善一整套涉及歸檔、立檔、保管、使用和銷毀等各個環(huán)節(jié)的檔案管理制度文件和程序文件，以指導(dǎo)檔案管理各項具體工作.（2）制訂和不斷完善有關(guān)紙質(zhì)文檔和電子文檔的編目，以便查找。(3)制訂和不斷完善有關(guān)檔案資料二次信息開發(fā)利用的具體技術(shù)路線、電子表格和編目,以便開發(fā)利用和查找。三