2007北京密云白河土地一級開發(fā)項目提案(共25頁)

1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上目 錄 報告摘要密云境內林木覆蓋率為61，水體質量達到國家二級標準，空氣質量達到國家一級標準，密云已成為北京的天然氧吧、城區(qū)市民居住度假的首選之地，隨著京承高速的開通，密云被譽為與北京城區(qū)近在咫尺的“生態(tài)之縣、休閑之都”。白河兩岸是密云縣低密度高檔住宅比較集中的區(qū)域，是密云縣 “十一五”期間重點發(fā)展的休閑產業(yè)帶，將建設休閑、會議培訓、會展和大型娛樂設施，形成山岳型居住、休閑度假基地。本項目用地是白河西岸最后一塊大型低密度住宅用地，自然條件極好，北側、西側、東側為小山巒，東面緊臨白河，山巒環(huán)抱、水波蕩漾、山水呼應，擁有不可多得的景觀資源。本項目占地約550畝，地塊規(guī)則，

2、場地平整，僅少量地上物，相比較拆遷量大的很多項目而言，大大降低了開發(fā)難度。項目緊鄰縣城建成區(qū)，周邊大市政條件距離都比較近。密云鎮(zhèn)與華寶公司達成土地一級開發(fā)初步合作意向，土地初步報價為30萬元/畝。如果密云新城總體規(guī)劃今年年底得到批復，項目預計在2007年上半年取得土地一級開發(fā)授權，2007年底完成土地一級開發(fā)并上市交易，開發(fā)周期約半年。本項目屬“短、平、快”項目，可作為置地事業(yè)部、華寶公司其他項目的有益補充。經測算，本項目土地掛牌底價預計為54.7萬元/畝，相比較密云其他土地掛牌價，本項目具備較強的競爭力。土地一級開發(fā)總投資預計為22000萬元，需啟動資金約8000萬元，需借款籌措資金約137

3、00萬元。預計在2007年底即可償還本金及利息。項目可獲得約1762萬元收益（按8%的固定利潤率計算），自有資金收益率達22%。經測算，若土地成交價格按底價54.7萬元/畝、二級市場低密度住宅售價按均價5600元/平方米計算，項目二級開發(fā)成本毛利潤率高達54%。所以如果能將本項目作為首開集團二級開發(fā)儲備項目，也是較為理想的選擇。因此，從征地拆遷狀況、大市政條件、土地價格競爭力、二級開發(fā)市場等各方面分析，本項目開發(fā)周期短，投資回收快，收益高，抗風險能力很強，經濟效益非?？捎^，是具有極大開發(fā)價值的、十分難得的好項目。專心-專注-專業(yè)一、項目概況1、項目用地的城市區(qū)位項目在密云新城規(guī)劃范圍之內，是此

4、次密云新城總體規(guī)劃修編中新增的一塊土地。項目位于密云縣城西北、密關路以西、白河西岸。項目依山傍水，山水呼應，風景十分秀麗。從京承高速密云出口，沿濱河路穿密云縣城向北，可直達項目地塊。項目距北京市區(qū)約60公里，距首都機場約40公里，交通十分便捷。項目處于密云水庫沿白河休閑帶核心區(qū)，南臨密云縣城中心，休閑和生活配套都比較完備。圖1 白河項目區(qū)位圖2、項目用地界限白河項目四至范圍為：北至現狀葡萄園用地，東至規(guī)劃次二路，南至京承鐵路綠化隔離帶，西至規(guī)劃次一路。圖2 衛(wèi)星圖3、項目用地的地形地貌特征本項目用地由兩塊相對規(guī)則的平整土地組合而成，地勢比較平坦，有較小的自然坡度，借助周邊山巒和河岸形成自然合圍

5、，比較適合規(guī)劃和建設較高檔次的生活社區(qū)。圖3 現狀圖4、項目土地現狀本項目用地范圍內土地隸屬于密云鎮(zhèn)李各莊村，目前基本上為凈地，有少量青苗及地上物，土地現狀性質為農用地和荒地，農用地主要為一般耕地。征地拆遷工作主要是土地補償及人員安置，幾乎不存在拆遷難題。5、項目大市政條件的基本情況5.1用地周邊道路情況Ø 項目用地南側為規(guī)劃的新101國道，目前正在由密云市政管委和密云公路局分標段施工建設，該道路與西南的環(huán)城路、東側的站東路組成環(huán)城公路，替代穿越密云城區(qū)的現狀101國道；Ø 項目用地東側（白河東岸）為密關路（濱河路），連接密云縣城區(qū)與密云水庫； 圖4 修建中的新101國道

6、圖5 現狀密關路 Ø 項目用地西南側為新西路，向南連接新北路、新南路等密云縣城的主要道路，其中新北路至白云街段已基本建成，白云街向北至項目西南角約500米道路拓寬工程立項已批復，預計2007年開始實施； 圖6 現狀新西路Ø 項目用地向南1.6公里左右的新北路按照規(guī)劃已基本實施完成，上水、下水、燃氣、熱力、電力、電信、有線電視等市政干管線已鋪設完畢。 圖7 項目周邊道路現狀及規(guī)劃圖5.2用地周邊大市政管線現狀部分大市政管線已接至用地南側或距用地相對較近的位置，具體情況如下：Ø 上水：管線已鋪至新西路與白云街交匯處，距項目約500米，管徑DN300mm；Ø

7、雨水：項目用地南側沿新101國道兩側正在修建直接排入白河的雨水管線，管徑DN1000mm；Ø 污水：項目用地南側1.6公里的新北路已鋪設污水干管，管徑DN600mm；Ø 電力：城北變電站現狀35KV位于項目用地西南1.1公里處； Ø 燃氣：新奧公司中壓燃氣管線已修至新西路與白云街的交匯處，距項目約500米，管徑DN150mm ；Ø 電信：網通電話、網絡管線已接到新101國道南側，緊靠項目用地南側紅線；Ø 有線電視：項目用地東側紅線已有歌華有線架空線路。圖8 市政基礎設施現狀及規(guī)劃圖5.3用地大市政擬接用方案根據我們對密云市政管委、密云規(guī)劃局和水

8、、電、氣各專業(yè)市政公司的調查咨詢，大市政擬接用方案歸納如下：Ø 上水：從新西路與白云街交匯處現狀DN300mm管線沿規(guī)劃路接至項目用地，距離約500米；Ø 雨水：項目雨水管線沿南側匯入新101國道雨水干管；Ø 污水：考慮到西高東低的高程問題，宜從新北路污水干管沿規(guī)劃白河西路接至用地東南側，距離約1.6公里，或者采用中水回用系統來解決；Ø 燃氣：沿規(guī)劃路將新西路與白云街交匯處新奧公司DN150mm中壓燃氣管線接至項目用地，距離約500米；項目也可考慮只提供路由，由二級開發(fā)商接入燃氣；Ø 熱力：項目用地南側白云街處規(guī)劃城北熱力站（立項、初設都已批復

9、，預計2007年開始建設，供熱面積可達500萬平方米），但由于熱力集資費較高，有關部門建議采用分戶式燃氣采暖方式，節(jié)約投資；項目也可考慮以水源、地源熱泵系統來解決采暖問題；Ø 電力：城北變電站增容至110 KV，沿規(guī)劃道路鋪設10 KV電纜至項目用地； Ø 電信：從新101國道南側埋管接入網通電話、網絡線至項目南側紅線，或者在項目地塊內建立電信模塊局，投資全部由網通公司解決；Ø 有線電視：從項目用地東側接入歌華有線線路。6、項目用地的基本經濟技術指標目前密云新城總體規(guī)劃已上報北京市規(guī)劃委員會和市政府審批，該用地是密云新城總體規(guī)劃修編新增的一塊土地，目前還沒有控制性

10、詳細規(guī)劃。密云規(guī)劃局結合白河兩岸規(guī)劃和新城總體規(guī)劃情況，初步確定該用地的規(guī)劃設想為：用地性質為一類居住用地，以居住、度假休閑為主，容積率不會太高。根據上述情況，我們初步擬定了容積率為0.6和0.8的兩套經濟技術指標：表1 容積率為0.6基本經濟技術指標序號項目數量1總占地面積平方米 550 畝1.1建設用地面積平方米 510畝1.1.1住宅用地面積平方米 500畝1.1.2商業(yè)、配套用地面積 6700平方米 10畝1.2代征道路及綠地面積 26670平方米 40畝2綜合容積率0.6 3總規(guī)劃建筑面積 平方米3.1低密度住宅面積 平方米3.2商業(yè)面積1000 平方米3.3配套設施面積3000 平

11、方米 注：本項目距縣城中心較近，商業(yè)及配套面積暫按千人指標低限估算表2 容積率為0.8基本經濟技術指標序號項目數量1總占地面積 平方米 550 畝1.1建設用地面積 平方米 510畝1.1.1住宅用地面積 平方米 495畝低密度住宅用地面積平方米 330畝多層住宅用地面積平方米 165畝1.1.2商業(yè)、配套設施面積9700平方米 15畝1.2代征道路及綠地面積 26670平方米 40畝2綜合容積率0.8 3總規(guī)劃建筑面積平方米3.1低密度住宅面積平方米3.2多層住宅面積平方米3.3商業(yè)面積1000平方米3.4配套設施面積3500平方米注：本項目距縣城中心較近，商業(yè)及配套面積暫按千人指標低限估算

12、二、項目背景1、項目由來通過密云鎮(zhèn)政府領導介紹，華寶公司與密云鎮(zhèn)政府已經過多次溝通商洽，針對項目用地達成初步合作意向。2、項目淵源某開發(fā)商在2004年擬開發(fā)本項目用地，并簽訂協議、交付了四百萬訂金，但缺乏實力無力進行下一步開發(fā)。基于我們與密云鎮(zhèn)的良好合作關系和密云鎮(zhèn)對首開集團開發(fā)實力的信心，密云鎮(zhèn)政府決定轉予我集團進行土地一級開發(fā)。3、項目土地所有者基本情況項目用地屬密云鎮(zhèn)李各莊村，從密云政府網站調研到該村基本情況大致如下：3.1李各莊村概況全村有624戶，1891人，勞動力人口900多人，土地面積約2312畝。以種植、養(yǎng)殖為主要支柱，建有蔬菜大棚203棟，標準化奶牛場一個，奶牛存欄數615頭

13、，年產優(yōu)質牛奶近1800噸。2005年村經濟總收入近億元，農民人均收入達到9千元，連續(xù)幾年李各莊村被評為市級文明村。3.2李各莊村舊村改造工程作為密云縣城“城中村”改造工程的一部分，李各莊村在原村舊址上正進行舊村改造工程，農民全部住進多層樓房，一期工程規(guī)劃占地150畝，規(guī)劃建筑面積近10萬平方米，其中住宅建筑面積9.5萬平方米。4、項目的基本合作條件和要求項目用地主管行政部門為密云鎮(zhèn)政府，經過與密云鎮(zhèn)政府的多次溝通，密云鎮(zhèn)政府提出：可由華寶公司作為項目土地一級開發(fā)主體，按建設用地不高于30萬元/畝、代征地不高于10萬元/畝的價格支付征地及人員安置包干費用，征地及人員安置具體實施工作由鎮(zhèn)政府或其

14、授權單位負責。征地及人員安置包干費用包括土地補償費、安置補助費（含補繳養(yǎng)老保險、補繳失業(yè)保險、補繳醫(yī)療保險、一次性就業(yè)補助費）、青苗及地上物補償費、超轉人員醫(yī)療補助費、超轉人員生活補助費、超轉人員安置費等。三、項目環(huán)境分析1、區(qū)域經濟環(huán)境密云縣95%以上為水源保護區(qū)，經濟增長一直受水源保護地約束，但在近幾年中，密云政府轉變思路，變不利為有利，充分利用水源保護地這一稀缺資源，發(fā)展生態(tài)經濟，經濟增長迅速，2005年實現地區(qū)生產總值86億元，比上年增長13.2。目前，密云縣提出在“十一五”時期，實施首都水源區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略，以創(chuàng)建國家級生態(tài)縣為總目標，以建設社會主義新農村為主線，發(fā)展生態(tài)經濟、營造生態(tài)環(huán)境

15、、塑造生態(tài)文化、構建和諧社會，努力把密云建設成為環(huán)境優(yōu)美、人民富裕、社會和諧的“生態(tài)密云、休閑之都”。具體發(fā)展指標如下：（1）生產總值年均增長13，財政收入年均增長12；（2）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農民人均純收入年均分別增長7左右；（3）城鎮(zhèn)化率達到50左右；（4）城鎮(zhèn)污水處理率達到80；（5）全縣林木覆蓋率達到68，山區(qū)林木覆蓋率達到75。2、政策環(huán)境分析2.1密云縣功能定位密云縣的功能定位是作為北京“東部發(fā)展帶上的重要節(jié)點”和首都“水源涵養(yǎng)區(qū)”。加強生態(tài)環(huán)境的保護與建設，引導人口相對集聚，引導自然資源的合理開發(fā)與利用，發(fā)展生態(tài)友好型產業(yè)，成為首都堅實的生態(tài)屏障和市民休閑游憩的理想空間。2

16、.2密云縣發(fā)展戰(zhàn)略密云縣發(fā)展戰(zhàn)略為：結合密云實際，生態(tài)涵養(yǎng)和產業(yè)發(fā)展同步，形成“生態(tài)農業(yè)”、“環(huán)境友好型工業(yè)”、“休閑旅游業(yè)”為特色的生態(tài)經濟體系。（1）產業(yè)發(fā)展布局為“一區(qū)兩帶”一區(qū)：主要是縣工業(yè)開發(fā)區(qū)建成區(qū)和擴規(guī)區(qū)，包括十里堡、河南寨、密云鎮(zhèn)三個農民就業(yè)基地。兩帶：主要是指白河休閑產業(yè)帶和潮河科技產業(yè)帶。白河休閑產業(yè)帶“十一五”期間的發(fā)展重點是：在水庫下游的白河兩岸建設休閑、會議培訓、會展和大型娛樂設施；加快云蒙山景區(qū)開發(fā)，形成服務北京、天津等大都市市民的山岳型休閑度假基地。潮河科技產業(yè)帶“十一五”期間的發(fā)展重點是：科技研發(fā)基地、高教園區(qū)、總部基地、紅酒產業(yè)基地、長城文化景區(qū)、休閑漁業(yè)、特

17、色采摘園等。圖9 規(guī)劃的白河休閑產業(yè)帶和潮河科技產業(yè)帶（2）城鎮(zhèn)發(fā)展的戰(zhàn)略布局為“一城六重點”一城：是指密云新城，包括密云新城規(guī)劃建設城區(qū)和密云工業(yè)開發(fā)區(qū)。六重點鎮(zhèn)：是指溪翁莊、西田各莊、穆家峪、太師屯、巨各莊、古北口鎮(zhèn)，為縣域城鎮(zhèn)體系建設的主要節(jié)點。3、房地產市場分析3.1 項目所在地土地市場基本分析密云地區(qū)土地資源豐富，近些年新盤不斷，詳見密云地區(qū)05年至06年8月土地交易情況表。根據北京市土地整理儲備中心數據，結合我們調查研究，土地市場呈現以下主要特征：Ø 容積率呈區(qū)域差別從表中可以看出，沿白河地塊容積率在1.0以下，規(guī)劃為低密度高檔住宅。而距離白河相對較遠的城區(qū)地塊容積率基本

18、上在1.3以上，主要定位于中檔住宅。Ø 成交價格相對集中，個別地塊差異較大盡管地塊位置、用地性質以及容積率不同，密云城區(qū)“五通一平”以上的土地成交價格大部分分布在50-70萬元/畝這個區(qū)間，成交價格相對集中，但也有個別地塊成交價格差異較大：如南菜園村（原體育場）住宅用地偏高，主要是因為地塊面積小，容積率相對較高，導致地價絕對價格偏高；如雙龍水泥廠用地價格偏低，主要是因為：（1）地形坡度較高，地塊本身利用率低；（2）大部分市政設施只有路由，實際市政條件不成熟；（3）二級開發(fā)商采取了一些手段壓低價格。Ø 土地有升值潛力京承高速開通后，北京市區(qū)到密云只需約40分鐘，時間概念上的距

19、離大大縮短，另外，隨著房地產開發(fā)進程的加快，土地特別是地理、景觀條件好的土地日益稀缺，土地供應呈現明顯的剛性特征，因此，密云地區(qū)的土地還有很大的升值空間。表3 2005-2006年密云地區(qū)土地成交情況序號項目名稱項目位置用地性質建設用地面積規(guī)劃建筑面積容積率建設用地底價（萬元/畝）建設用地成交價（萬元/畝）地塊條件成交時間（平米）（平米）1北京市密云縣密云鎮(zhèn)南菜園村(原體育場)住宅用地密云鎮(zhèn)南菜園村住宅17006代征363.690.2"三通一平" 通施工臨時上水、電的路由、通臨時施工道路；場地平整2005年12月2北京市密云縣密云鎮(zhèn)果園西路東側住宅

20、用地密云鎮(zhèn)果園西路東側住宅兼容商業(yè)服務業(yè)20559 370001.868.868.8公告未注明2005年12月3密云縣長城環(huán)島南側辦公項目用地密云縣長城環(huán)島南側綜合 (辦公)10484 157301.56161“五通一平” 通路、通電、通訊、通上水、通下水；場地平整2006年4月4密云縣水源九廠路北住宅項目用地密云縣水源九廠路北居住商業(yè)代征地280851.251.452.9“六通一平” 通路、通電、通上水、通下水、通訊、通燃氣；場地平整2006年4月5密云通城小區(qū)商住樓密云鎮(zhèn)通城胡同東側住宅及商業(yè)服務業(yè)8746代征地2902210002.456.156.4七通一平2006年

21、8月6北京市密云縣雙龍水泥集團住宅、商業(yè)服務業(yè)用地密云縣溪翁莊鎮(zhèn)密溪公路東側住宅兼容商業(yè)服務業(yè) 0.63535.2“六通一平” 通臨時上水、雨污水、電力、電訊、燃氣的路由、通臨時施工道路；場地平整2005年12月表4 2006年密云地區(qū)正在招標、掛牌土地及準備入市土地情況序號項目名稱項目位置用地性質建設用地面積規(guī)劃建筑面積容積率建設用地底價（萬元/畝）建設用地成交價（萬元/畝）地塊條件交易起始時間（平米）（平米）1密云縣新東路西側商業(yè)住宅小區(qū)項目密云縣新東路西側居住8673代征地280917346 2.069.1正在掛牌交易公告未注明2006年12月14日2密云縣溪翁莊鎮(zhèn)西

22、智村居住、商業(yè)項目用地密云縣溪翁莊鎮(zhèn)西智村居住代征地其中住宅91500公建285000.66招標項目正在招標“三通一平”通臨水、臨電、通路及除樹木伐移外的場地平整2006年11月17日至12月15日3密云縣密云鎮(zhèn)新中街西側住宅及配套設施項目密云鎮(zhèn)新中街西側居住商業(yè)3240代征地160071282.2信息未注明準備入市3.2 項目所在地房地產二級市場基本分析密云縣作為北京市東部發(fā)展帶重要組成部分，隨著密云新城概念的提出、交通條件的改善，房地產二級市場比較活躍，表現出如下主要特征：Ø 產品形式多樣沿白河從高速出口往密云水庫沿線，以雙拼、聯排、疊拼別墅和低密度公寓為主，容積率一般在0.6-

23、1.0左右。密云原有城區(qū)內以容積率1.5左右的板樓為主。Ø 板塊特征明顯相對高檔次、高價格的項目大部分分布在白河沿岸，基本上都定位為度假、養(yǎng)老住所。相對價格低一些的項目分布在密云原有城區(qū)以及白河往西較遠區(qū)域。Ø 價格梯度比較明顯白河沿岸的獨棟、雙拼、聯排、疊拼別墅和低密度公寓均價分別為8000元/平米、6000元/平米、4900元/平米、4000元/平米、3600元/平米，原有城區(qū)的高密度板樓均價在2800元/平米左右，價格梯度非常明顯。Ø 銷售對象以北京市區(qū)客戶為主白河沿岸的獨棟、雙拼、聯排、疊拼別墅和低密度公寓等高品質樓盤基本上都面向北京城區(qū)客戶，個別樓盤的北

24、京城區(qū)客戶甚至達到近90%。序號項目名稱項目位置開發(fā)商名稱項目規(guī)模（占地面積、建筑面積）產品類型開盤日期價格（元/）建筑風格容積率銷售情況綠化率戶型面積客戶來源物業(yè)管理電話1鴻福天地密云區(qū)密云新北路27號飛勇恒基置業(yè)占地7.5公頃總建筑面積5.9萬平米聯排雙拼疊拼2005年5月1日聯排5000，雙拼5800，疊拼4000現代0.78258套，還剩200套左右57%167-260主要是北京市區(qū)1.5元/平米·月2水墨庭院密云濱河大橋西側北京華申之置業(yè)占地8公頃總建筑面積5.2萬平米獨棟疊加2004年10月一期獨棟4800二期河邊獨棟8180，疊拼4000現代0.57一期售完，二期獨棟剩

25、2套，疊加大部分售完43%230280北京市區(qū)及本地1.5元/平米·月3翠堤花墅密云縣城向北2公里白河西岸北京蘇泰房地產占地6.5公頃住宅168套建筑面積3.9萬平米、商業(yè)面積0.7萬平米獨棟5套雙拼14套聯排139套兩層商鋪2005年9月獨棟8000雙拼6000聯排5000商鋪5600歐式0.58獨棟剩2套，雙拼剩4套，聯排還剩大部分，商鋪剛開始銷售48%別墅160-350，商業(yè)170左右80%北京市區(qū)1.86元/平米·月4白河澗密云密溪路濱河大橋北800米北京中加偉業(yè)房地產占地19.49公頃總建筑面積11.86萬平一期獨棟、聯排、公寓二期公寓（四層板樓）三期聯排四期聯排

26、2003年10月一期別墅4200左右， 公寓2900-3100，二期公寓3600，三期聯排4690，四期明年開盤，預計5000以上現代0.6一期400套已售完二期400套一半未售完三期100多套大部分銷售完42.8%公寓58-127 ，獨棟260-274，聯排144-220北京及本地0.8元/平米·月序號項目名稱項目位置開發(fā)商名稱項目規(guī)模（占地面積、建筑面積）產品類型開盤日期價格（元/）建筑風格容積率銷售情況綠化率戶型面積客戶來源物業(yè)管理電話表5 周邊項目二級市場調研情況表序號項目名稱項目位置開發(fā)商名稱項目規(guī)模（占地面積、建筑面積）產品類型開盤日期價格（元/）建筑風格容積率銷售情況綠

27、化率戶型面積客戶來源物業(yè)管理電話5鴻澤園小區(qū)密云區(qū)密溪路新北橋東北側北京佳景置地房地產占地3.35萬平方米，建筑面積4.95萬平方米6層板樓部分帶電梯正在施工，還未定開盤時間3600現代2.11準備以現房形式銷售47%90-160價格比密云縣城高200-300，面向北京市區(qū)0.8元/平米·月6瑞海姆公寓密云西大橋路101國道新南路北北京融創(chuàng)房地產開發(fā)有限公司規(guī)劃建筑面積8.9萬平方米板樓、聯排、雙拼、獨棟2005-9-29公寓起價3800四聯排起價6000雙拼起價8000現代1.56公寓銷售情況較好聯排、雙拼、獨棟大部分作為酒店客房不對外銷售40%公寓130-150四聯排250雙拼3

28、00主要針對北京客戶1.80元/平米·月7云鄉(xiāng)小鎮(zhèn)town街社區(qū)密云區(qū)溪翁莊鎮(zhèn)中心，密云水庫南500米北京潮云房地產開發(fā)有限公司普通住宅 、別墅、商業(yè)還未正式開盤獨棟均價5500（地下面積也計入銷售面積）現代0.5640%獨棟280-400地下一層地上二層主要針對北京客戶四、項目內部定位及實現手段1、項目內部定位本項目用地約550畝，地塊面積適中，基本上不涉及農民房屋拆遷問題，屬“短、平、快”項目，對集團公司來說，意義較大：1.1為首開集團實現土地一級開發(fā)業(yè)務的連續(xù)性相比較“地塊大、投資周期長”的大型開發(fā)項目，本項目具有“短、平、快”特點，可對集團公司土地開發(fā)業(yè)務形成有益補

29、充，在半年內就能實現一級開發(fā)收益。本項目預計2007年底在土地二級市場上市交易，可較快地為集團公司實現一級開發(fā)收益。1.2 短期內實現相對較高的利潤額本項目從獲得土地一級開發(fā)授權到完成土地開發(fā)，預計周期約半年，可獲得8%的利潤率，實現投資回收及投資利潤較快，投資效率比較高。1.3 配合首開集團內部二級開發(fā)，實現土地儲備本項目用地若能采取適當的方式運作，可成為集團公司二級開發(fā)的土地儲備，通過一、二級聯動，獲得更大的投資收益。2、項目的操作方式項目地塊面積適中，集團公司可以考慮直接委托華寶公司負責運作，獲得項目土地一級開發(fā)授權及開展后續(xù)土地開發(fā)工作。3、合作方式根據項目地塊具體情況，結合密云鎮(zhèn)政府

30、要求，本項目可由華寶公司采取最適合模式獲取土地部門授權，成為土地一級開發(fā)主體，向鎮(zhèn)政府支付征地及人員安置包干費，由鎮(zhèn)政府或其授權單位負責征地及人員安置具體實施工作。五、項目開發(fā)成本測算1、測算基本數據通過土地方的介紹，結合我們對地塊的踏勘，了解了土地現狀，相關具體數據見下表：表6 基本數據表名稱面積（平方米）面積（畝）總占地550 農用地耕地一般耕地183基本農田其他果園林地未利用地荒地3672、征地成本測算2.1土地補償費、人員安置補助費、青苗及地上附著物補償經與鎮(zhèn)政府商洽，對方擬對上述費用打包收取，收取標準按可建設用地不高于30萬元/畝、代征地不高于10萬元/畝，費用總計15700萬元，由

31、對方負責征地補償安置具體實施工作。2.2與征地有關的費用測算表7 征地成本測算表序號費用名稱取費標準金額（萬元）金額（萬元/畝）1耕地開墾費北京市耕地開墾費收繳和使用管理辦法（京政辦發(fā)200251號） 密云地區(qū)一般耕地22.5萬元/公頃2750.542耕地占用稅北京市實施中華人民共和國耕地占用稅暫行條例的辦法（京政發(fā)（1987）93號） 密云地區(qū)每平方米7元85.60.173防洪費北京市征收防洪工程建設維護管理費暫行規(guī)定（1994年第21號令） 20元/平米，含代征地733.31.444新增建設用地土地有償使用費關于印發(fā)北京市新增建設用地土地有償使用費收繳使用管理辦法的通知（京財經二（2002）1396號）及國土部最新規(guī)定 密云地區(qū)屬8等，42元/平米15403.025城鎮(zhèn)土地使用稅關于印發(fā)北京市調整城鎮(zhèn)土地使用稅部分土地等級稅額方案的通知（京地稅二