商鋪定價(jià)基本策略學(xué)習(xí)

1、精品文檔商鋪定價(jià)基本策略1A、根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)成本，目標(biāo)利潤水平、市場競爭態(tài)勢以及項(xiàng)目本身的立地條件、建設(shè)水平及規(guī)模，設(shè)定期望的銷售總額。如：Y億元。B、憑經(jīng)驗(yàn)對項(xiàng)目不同層別進(jìn)行系數(shù)設(shè)定。原則上第一層是項(xiàng)目價(jià)值最高價(jià)格最高的層別，通常取系數(shù)為100%;第二層次之，根據(jù)項(xiàng)目的具體情況取小于100%的系數(shù)值，系數(shù)值的大小取決于項(xiàng)目的人流導(dǎo)向系統(tǒng)，商鋪的規(guī)劃布局，周邊商鋪價(jià)格水平等因素。依次類推越高層別系數(shù)越小，地下層別亦如此。C、計(jì)算各層別的權(quán)重系數(shù)。根據(jù)上述第二點(diǎn)所設(shè)定的系數(shù)乘以該樓層的可銷售面積（或建筑面積）計(jì)算得出該樓層的權(quán)重系數(shù)。（此步驟在各樓層的計(jì)算方法相同）公式一：系數(shù)X銷售面積（建筑面

2、積）=權(quán)重系數(shù)D、計(jì)算總權(quán)重系數(shù)。各層的權(quán)重系數(shù)相加求和得出項(xiàng)目的總權(quán)重系數(shù)公式二：匯權(quán)重系數(shù)=總權(quán)重系數(shù)E、計(jì)算層別總價(jià)和層別均價(jià)。層別總價(jià)等于項(xiàng)目整體目標(biāo)銷售總額除于總權(quán)重系數(shù)得出的數(shù)值再乘于該層別的權(quán)重系數(shù)；層別均價(jià)等于該層別的總價(jià)除以可銷售面積（建筑面積）。其他層別依次類推公式三：（目標(biāo)銷售總額+總權(quán)重系數(shù)）X層別權(quán)重系數(shù)=層別總價(jià)公式四：層別總價(jià)一層別銷售面積（建筑面積戶層別均價(jià)F、在得出各層別的總價(jià)和均價(jià)的前提下，具體計(jì)算各層別不同位置的商鋪的售價(jià)。具體如下：根據(jù)各個(gè)具體的商鋪在該層別的位置、能見度、通道類別、到達(dá)度、面積等因素設(shè)定相應(yīng)的系數(shù)值（此時(shí)不考慮該層別在整個(gè)項(xiàng)目的權(quán)重系數(shù)

3、和銷售總價(jià)，設(shè)定思路與層別系數(shù)設(shè)定相似）位置最好、面積最合適、能見度最高、最容易到達(dá)的商鋪通常設(shè)為100%,根據(jù)不同因素的變化遞減。計(jì)算該具體商鋪的權(quán)重系數(shù)。用上一步設(shè)定的商鋪系數(shù)乘于該商鋪銷售面積（建筑面積）計(jì)算得出該商鋪權(quán)重系數(shù)。公式五：商鋪系數(shù)X商鋪銷售面積（建筑面積）=商鋪權(quán)重系數(shù)依次類推計(jì)算出各個(gè)具體商鋪的權(quán)重系數(shù)并相加求和得出該層別商鋪的總權(quán)重系數(shù)。公式六：匯具體商鋪權(quán)重系數(shù)=層別商鋪總權(quán)重系數(shù)計(jì)算具體商鋪總價(jià)和具體商鋪銷售單價(jià)。具體商鋪總價(jià)等于該層別計(jì)算銷售總額（具體參見公式三）除于層別商鋪總權(quán)重系數(shù)得出的數(shù)值再乘于該具體商鋪權(quán)重系數(shù)；具體商鋪銷售單價(jià)等于該具體商鋪的銷售總價(jià)除以

4、可銷售面積（建筑面積）。其他具體商鋪依次類推公式七：（層別計(jì)算銷售總額M別總權(quán)重系數(shù)）X具體商鋪權(quán)重系數(shù)=具體商鋪總價(jià)公式八：具體商鋪總價(jià)一具體商鋪銷售面積（建筑面積戶具體商鋪銷售單價(jià)至此，商鋪的具體價(jià)格制定就基本完成。然而這不是一成不變的，而應(yīng)根據(jù)市場的銷售情況，競爭環(huán)境，投資者的反饋，目標(biāo)利潤的調(diào)整等因素對具體的商鋪進(jìn)行調(diào)整。國內(nèi)商鋪年平均的回報(bào)預(yù)期在7%左右,商鋪月租金=商鋪總價(jià)*7%/12商鋪在10-15年內(nèi)回收成本.投資回報(bào)率=年租金/售價(jià)商鋪投資收益率四種算法目前，投資商鋪的熱潮急劇升溫，那么商鋪投資收益率怎么計(jì)算呢？據(jù)工作人員介紹，商鋪投資收益率算法有以下幾種：1 .租金回報(bào)率法

5、公式：（稅后月租金-按揭月供款）X2/（首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）。優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價(jià)格和前期主要投入，比租金回報(bào)率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。不足：未考慮前期的其他投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。2 .租金回報(bào)率分析法公式：（稅后月租金-每月物業(yè)管理費(fèi)）M2/購買房屋總價(jià)，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房價(jià)及兩種因素的相對關(guān)系，是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡捷方法。不足：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析。

6、3 .內(nèi)部收益率法房產(chǎn)投資公式為：累計(jì)總收益/累計(jì)總投入=月租金破資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)/（按揭首期房款+保險(xiǎn)費(fèi)+契稅+大修基金+家具等其他投入+累計(jì)按揭款+累計(jì)物業(yè)管理費(fèi)）=內(nèi)部收益率。上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費(fèi)支出；累計(jì)收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。優(yōu)點(diǎn)：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素。可以與租金回報(bào)率結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計(jì)算，而內(nèi)部收益率則是按復(fù)利計(jì)算。不足：通過計(jì)算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來，而未來租金的漲跌是個(gè)未知數(shù)。4 .簡易國際評估法基本公式為：如果該物業(yè)的年

7、收益刈5年=房產(chǎn)購買價(jià)，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。這一國際上專業(yè)的理財(cái)公司評估一處物業(yè)的投資價(jià)值的簡單方法。任何物業(yè)投資，投資者都希望能有一個(gè)合理的回報(bào)，甚至是一個(gè)理想的回報(bào)，正所謂：虧本生意沒人做。投資者若要評判自己的投資是否有價(jià)值，他們通常主要是看該物業(yè)的投資回報(bào)率，那么，如何計(jì)算投資回報(bào)率，如何判斷投資回報(bào)率所包含的意義呢？如何計(jì)算投資回報(bào)率有行內(nèi)人告訴我們這樣一個(gè)計(jì)算投資回報(bào)率的計(jì)算公式：計(jì)算購入再出租的投資回報(bào)率=月租金X12（個(gè)月）/售價(jià)計(jì)算購入再售出的投資回報(bào)率=（售出價(jià)-購入價(jià)）/購入價(jià)例如，有一臨街商鋪，面積約50平方米，售價(jià)約200萬元，目前在這個(gè)物業(yè)的周邊，同等物業(yè)的月租金約

8、是400元/平方米，即：這個(gè)商鋪要是買下并成功出租，新業(yè)主將有可能獲得2萬元的月租金。那么，它的投資回報(bào)率將是多少呢？現(xiàn)在讓我們計(jì)算一下：套用上述計(jì)算公式：這個(gè)物業(yè)的投資回報(bào)率=2萬元M2/200萬元，通過計(jì)算，我們得出這套物業(yè)的投資回報(bào)率將是：12%要是這個(gè)投資者轉(zhuǎn)手放出，并以215萬元成交，那么它的投資回報(bào)率=（215-200）/200,通過計(jì)算，我們得出這套物業(yè)的投資回報(bào)率將是：7.5%如何判斷投資回報(bào)率現(xiàn)在，投資回報(bào)率計(jì)算出來了，那么，我們該如何判斷這些數(shù)值所包含的意義呢？也就是說，哪個(gè)數(shù)值是表示合理利潤？哪個(gè)數(shù)值是表示千萬不要沾手？哪個(gè)數(shù)值是表示它的收益非常好？或者是哪個(gè)數(shù)值是屬于對方開出的條件太好，自己要審慎考慮才行？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，解讀這些數(shù)值在行內(nèi)并非有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)答案，可能10個(gè)人就會有10個(gè)答案。但據(jù)本報(bào)從一些地產(chǎn)從業(yè)人員和投資客手中回收的數(shù)據(jù)顯示，其實(shí)這些答案相差無幾，差的也只是小數(shù)點(diǎn)以后的數(shù)值。據(jù)經(jīng)緯物業(yè)二手部的負(fù)責(zé)人司徒佩琪介紹：其實(shí)不同物業(yè)的理想投資回報(bào)率不盡相同，比如就拿我們在“透視商機(jī)特刊”中曾經(jīng)探討過的商住兩用物業(yè)、爛尾番生