房地產(chǎn)評(píng)估知識(shí)培訓(xùn)

1、房地產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí)一、房地產(chǎn)的幾個(gè)基本概念二、房地產(chǎn)估價(jià)三、房地產(chǎn)評(píng)估的基本方法四、房地產(chǎn)抵押估價(jià)五、常見(jiàn)用途房地產(chǎn)的估價(jià)六、房地產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)資料一、房地產(chǎn)的幾個(gè)基本概念 1.房地產(chǎn)房地產(chǎn)：包括土地、建筑物及其他地上定著物，它是實(shí)物實(shí)物、權(quán)益權(quán)益和區(qū)區(qū)位位三者的綜合體。2.房地產(chǎn)的特征：房地產(chǎn)的特征：不可移動(dòng)；獨(dú)一無(wú)二；壽命長(zhǎng)久；供給有限；價(jià)值量大；難以變現(xiàn)；用途多樣；相互影響；易受限制；保值增值。3.所謂變現(xiàn)能力變現(xiàn)能力是指在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將非現(xiàn)金資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的能力。 不同類型的房地產(chǎn)及在不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下，變現(xiàn)能力有所不同。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素影響房地產(chǎn)變

2、現(xiàn)能力的因素主要有：該宗房地產(chǎn)的通用性；該房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性；該房地產(chǎn)的價(jià)值大??；該房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性；該房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)程度；該房地產(chǎn)的區(qū)位；該類房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況。 4.建設(shè)用地的取得建設(shè)用地的取得,實(shí)質(zhì)是依法獲取國(guó)有土地的使用權(quán).獲取國(guó)有土地使用權(quán)的基本方式有兩種:一是通過(guò)出讓方式通過(guò)出讓方式獲取國(guó)有土地使用權(quán),二是通過(guò)劃撥通過(guò)劃撥獲取國(guó)有土地使用權(quán)。國(guó)有土地使用權(quán)出讓國(guó)有土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。通過(guò)出讓方式獲取國(guó)有土地使用權(quán)又可以分為兩種方式：一是通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的方式獲取國(guó)有土地使用權(quán)，二

3、是通過(guò)協(xié)議出讓方式獲取國(guó)有土地使用權(quán)。商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地為40年，綜合或其他用地為50年。國(guó)有土地使用權(quán)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。依法以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制。5.建筑密度：建筑密度：規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之比；

4、6.建筑控制高度：建筑控制高度：由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點(diǎn)的垂直距離；7.容積率：容積率：規(guī)劃地塊內(nèi)各類總建筑面積與地塊面積之比，即： 容積率容積率 = =總建筑面積總建筑面積/ /土地面積土地面積8.綠地率：綠地率：規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠地面積的總和占規(guī)劃地塊面積的比率，即： 綠地率 =綠地面積/土地面積9.土地單價(jià)：土地單價(jià)：?jiǎn)挝煌恋孛娣e的土地價(jià)格，即： 土地單價(jià) =土地總價(jià)/土地面積；10.樓面地價(jià)：樓面地價(jià)：按照建筑面積均攤的土地價(jià)格； 樓面地價(jià)樓面地價(jià) = =土地總價(jià)土地總價(jià)/ /總建筑面積；總建筑面積； 由此可得出樓面地價(jià)、土地單價(jià)、容積率三者之間的關(guān)系如下： 樓面地價(jià)樓

5、面地價(jià) = =土地單價(jià)土地單價(jià)/ /容積率容積率 11. 建筑物建筑物是最主要的土地定著物，有廣義和狹義兩種含義。廣義的建筑物即包括房屋房屋，也包括構(gòu)筑物構(gòu)筑物。狹義的建筑物主要指房屋，不包括構(gòu)筑物。房屋房屋：指有基礎(chǔ)、墻、頂、門(mén)、窗、起到遮風(fēng)避雨、保溫隔熱、抵御侵襲等作用，供人們居住、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、儲(chǔ)藏物品或進(jìn)行其他活動(dòng)的建筑物，一般是由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備（如給水、排水、采暖、通風(fēng)與空調(diào)、燃?xì)狻㈦娞?、電氣等設(shè)備）等組成的空間場(chǎng)所。構(gòu)筑物構(gòu)筑物：指人們一般不直接在里面進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)的建筑物，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。12. 建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu):是指建筑物中

6、由承重構(gòu)件(基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋架等）組成的體系。一般分為：混凝土結(jié)構(gòu)（其中主要為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）；磚混結(jié)構(gòu)；磚木結(jié)構(gòu)；鋼結(jié)構(gòu)；木結(jié)構(gòu)；空間結(jié)構(gòu)等。鋼混結(jié)構(gòu)建筑鋼混結(jié)構(gòu)建筑:其承重構(gòu)件都是由鋼筋混凝土構(gòu)件構(gòu)成,外墻、隔墻等圍護(hù)結(jié)構(gòu)則是由輕質(zhì)磚或其他砌體組成。是目前我國(guó)建筑工程中采用最多的一種建筑結(jié)構(gòu)類型。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑的結(jié)構(gòu)形式主要有：框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、框架筒體結(jié)構(gòu)和筒中筒結(jié)構(gòu)等。鋼混結(jié)構(gòu)鋼混結(jié)構(gòu)建筑的特點(diǎn)是結(jié)構(gòu)的適應(yīng)性強(qiáng)、抗震性能好和耐用年限較長(zhǎng)。建筑的特點(diǎn)是結(jié)構(gòu)的適應(yīng)性強(qiáng)、抗震性能好和耐用年限較長(zhǎng)。磚混結(jié)構(gòu)建筑磚混結(jié)構(gòu)建筑：主要由磚、石和鋼筋混凝土

7、等作為承重材料的建筑物。其構(gòu)造是磚墻、磚柱為豎向構(gòu)件來(lái)承受豎向荷載，鋼筋混凝土樓板、大梁、過(guò)梁、屋架等橫向構(gòu)件，擱置在墻、柱上，承受并傳遞樓面荷載。其造價(jià)較低，是我國(guó)目前建造量較大的建筑。但抗震性能較差，開(kāi)間和進(jìn)深的尺寸都受一抗震性能較差，開(kāi)間和進(jìn)深的尺寸都受一定的限制，其層高也受到限制定的限制，其層高也受到限制。磚木結(jié)構(gòu)建筑磚木結(jié)構(gòu)建筑：主要是用磚石和木材建造并由磚石和木骨架共同承重的建筑物,其結(jié)構(gòu)構(gòu)造可以由木結(jié)構(gòu)(梁和柱)承重,磚石砌筑成圍護(hù)墻.也可以采用磚墻、磚柱承重的木屋架結(jié)構(gòu)。古建筑、解放前建造的城鎮(zhèn)民居、上世紀(jì)五、六十年代的民用建筑，絕大多數(shù)為磚木結(jié)構(gòu)建筑。鋼結(jié)構(gòu)建筑鋼結(jié)構(gòu)建筑：主

8、要的承重構(gòu)件采用鋼材作為承重材料的建筑物稱為鋼結(jié)構(gòu)建筑。鋼結(jié)構(gòu)建筑建造成本較高，多用于超高層建筑和有大跨度要求的建筑物，如體育館、大劇院、大跨度的特種工業(yè)廠房等。13. 層數(shù)和高度層數(shù)和高度：建筑物通常根據(jù)層數(shù)或總高度，分為低層建筑、多層建筑、中高層建筑、高層建筑和超高層建筑。住宅通常是按照層數(shù)來(lái)劃分：1-3層為低層住宅；4-6層為多層住宅；7-9層為中高層住宅；10層以上（含10層）為高層住宅。公共建筑及綜合性建筑物通常是按建筑總高度來(lái)劃分的，總高度超過(guò)24米的為高層（但不包括總高度超過(guò)24米的單層建筑）。建筑總高度超過(guò)100米的，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱為超高層建筑。層高和

9、室內(nèi)凈高層高和室內(nèi)凈高：層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。室內(nèi)凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌娴拇怪本嚯x。14. 建筑物的壽命可分為自然壽命自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命經(jīng)濟(jì)壽命。自然壽命自然壽命（physical life)：建筑物自竣工日期起至其主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備自然老化或損壞而不能保證建筑物安全使用之日止的時(shí)間。經(jīng)濟(jì)壽命經(jīng)濟(jì)壽命（economic life):建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值有貢獻(xiàn)的時(shí)間；具體是建筑物自竣工日期起至其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)之日止的時(shí)間。建筑物如果經(jīng)過(guò)了翻修、改造等，其自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命都有可能得到延長(zhǎng)建筑物如果經(jīng)過(guò)了翻修

10、、改造等，其自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命都有可能得到延長(zhǎng)。房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)：專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。估價(jià)目的估價(jià)目的：估價(jià)結(jié)果的期望用途。房地產(chǎn)評(píng)估的原則房地產(chǎn)評(píng)估的原則：合法原則；最高最佳使用原則；估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；替代原則；公平原則。公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，是指所評(píng)估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值應(yīng)是在公開(kāi)市場(chǎng)上最可能形成或成立的價(jià)格。而所謂公開(kāi)市場(chǎng)，是指一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)。在該市場(chǎng)上交易各方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，他們并且都掌握了必要

11、的市場(chǎng)信息，有比較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)。此外，市場(chǎng)交易條件公開(kāi)并不具有排他性，即所有的市場(chǎng)主體都可以平等自由地參與交易。二、房地產(chǎn)估價(jià)1、市場(chǎng)法2、成本法3、收益法4、假設(shè)開(kāi)發(fā)法5、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法三、房地產(chǎn)評(píng)估的基本方法市場(chǎng)法市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。適用的對(duì)象是具有交易性的房地產(chǎn)適用的對(duì)象是具有交易性的房地產(chǎn)，適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。計(jì)算公式：計(jì)算公式：待估房地產(chǎn)的價(jià)格待估房地產(chǎn)的價(jià)格 =可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)

12、格可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)操作步驟：操作步驟：搜集交易實(shí)例；選取可比交易實(shí)例；建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；進(jìn)行交易情況修正交易情況修正；進(jìn)行交易日期修正交易日期修正；進(jìn)行區(qū)域因素修正區(qū)域因素修正；進(jìn)行個(gè)別因素修正個(gè)別因素修正；求取比準(zhǔn)價(jià)格。注意事項(xiàng)：注意事項(xiàng)：可比實(shí)例成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近可比實(shí)例成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近,不宜超過(guò)一年不宜超過(guò)一年(如市場(chǎng)比較如市場(chǎng)比較穩(wěn)定穩(wěn)定,可適當(dāng)延長(zhǎng)可適當(dāng)延長(zhǎng),但最長(zhǎng)不超過(guò)但最長(zhǎng)不超過(guò)2年年)；可比實(shí)例應(yīng)對(duì)每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成可比實(shí)例應(yīng)對(duì)每項(xiàng)修正對(duì)

13、可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不得超過(guò)交價(jià)格的調(diào)整不得超過(guò)20%，綜合調(diào)整不得超過(guò)，綜合調(diào)整不得超過(guò)30%。成本法成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格，然后扣除折舊，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法適用對(duì)象和條件：只要是新近開(kāi)發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法。特別適用于：特別適用于：既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)；單純建筑物的估價(jià)；房地產(chǎn)保險(xiǎn)（包括投保和理賠）及其他損害賠償?shù)墓纼r(jià)。 常用公式：常用公式： 評(píng)估值（積算價(jià)格）評(píng)估值（積算價(jià)格）=重新購(gòu)建價(jià)格重新購(gòu)建價(jià)格 -折舊折舊 =重新構(gòu)建價(jià)格重新構(gòu)建價(jià)格綜合成新率綜合成新率 新開(kāi)發(fā)土地價(jià)

14、格=取得待開(kāi)發(fā)土地的成本+土地開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 新建房地價(jià)格=土地取得成本+土地開(kāi)發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開(kāi)發(fā)成本+建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格-建筑物的折舊操作步驟：操作步驟：搜集有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料；測(cè)算重新構(gòu)建價(jià)格；測(cè)算折舊或綜合成新率；求取積算價(jià)格。重新構(gòu)建價(jià)格可分為重置價(jià)格重置價(jià)格和重建價(jià)格重建價(jià)格兩種。大多數(shù)情況下大多數(shù)情況下,我們?cè)u(píng)估的是重置價(jià)格。我們?cè)u(píng)估的是重置價(jià)格。收益法：收益法：是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以此求取估價(jià)對(duì)象的客

15、觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法的適用前提：收益法的適用前提：適用的對(duì)象是有收益或潛在收益的房地產(chǎn)，如寫(xiě)字樓、住宅（公寓）、商店、旅館、餐館、游樂(lè)場(chǎng)、加油站等。適用的條件適用的條件是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地量化。收益法計(jì)算公式收益法計(jì)算公式（1）.純收益每年不變、收益年期為有限年的公式純收益每年不變、收益年期為有限年的公式(最常用最常用) ： V=（a/r）1-1/(1+r)n 式中：V房地產(chǎn)收益價(jià)格 a房地產(chǎn)年純收益 r房地產(chǎn)折現(xiàn)率 n未來(lái)可獲收益年期 （2）.純收益每年不變、收益年期無(wú)限的公式： V = a/r收益法操作步驟：收益法操作步驟：搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)

16、資料，如估價(jià)對(duì)象及其類似房地產(chǎn)收入、費(fèi)用的數(shù)據(jù)資料；預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的收益（如純收益）；求取折現(xiàn)率；選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價(jià)格。假設(shè)開(kāi)發(fā)法：假設(shè)開(kāi)發(fā)法：又稱為剩余法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。適用條件：適用條件：凡是具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力并且其開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可采用市場(chǎng)法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)，包括可供開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是各種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地）、在建工程（或稱為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）、可重新改造或改變用途的舊房（包

17、括改建、擴(kuò)建、重新裝飾裝修等。如果是重建，則屬于毛地的范疇）。假設(shè)開(kāi)發(fā)法操作步驟：假設(shè)開(kāi)發(fā)法操作步驟：調(diào)查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；確定待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)利用方式；估算開(kāi)發(fā)完成后的不地產(chǎn)總價(jià)；估算后續(xù)開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)；確定待估房地產(chǎn)價(jià)格。常用評(píng)估公式（以土地為例）：常用評(píng)估公式（以土地為例）：地價(jià)地價(jià) =開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)總價(jià)開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)總價(jià) 建筑開(kāi)發(fā)費(fèi)建筑開(kāi)發(fā)費(fèi) -專業(yè)費(fèi)用專業(yè)費(fèi)用 -不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) -利息利息-租租售費(fèi)用售費(fèi)用-稅金稅金 -開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)假設(shè)開(kāi)發(fā)法注意事項(xiàng)：假設(shè)開(kāi)發(fā)法注意事項(xiàng)：必須有明確的規(guī)劃條件；必須有明

18、確的規(guī)劃條件；要求有一個(gè)良好的社會(huì)要求有一個(gè)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件；經(jīng)濟(jì)條件；一般不能以估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格直接作為開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)一般不能以估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格直接作為開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；價(jià)值；基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地客觀在估價(jià)期日價(jià)格的方法。適用范圍：適用范圍：適用于完成基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估城鎮(zhèn)中的土地估價(jià)，即具備基準(zhǔn)地價(jià)和相應(yīng)修正體系成果的城鎮(zhèn)中的土地估價(jià)。評(píng)估公式：評(píng)估公式：Pi =P(

19、1+K )DYT 其中： Pi - 估價(jià)對(duì)象修正后的地價(jià)； P - 估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)； K - 因素修正系數(shù)； D - 容積率修正系數(shù)； Y - 使用年期修正系數(shù)； T - 估價(jià)期日修正系數(shù)。選用評(píng)估方法應(yīng)遵循的原則：選用評(píng)估方法應(yīng)遵循的原則：存在大量可比實(shí)例，則選用市場(chǎng)比較法，并以該方法為主；估價(jià)對(duì)象具有預(yù)期收益，則收益法應(yīng)作為其中的一種方法；估價(jià)對(duì)象具有開(kāi)發(fā)或待開(kāi)發(fā)潛力，則應(yīng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法；無(wú)上述條件的選用成本法。評(píng)估方法選用上的常見(jiàn)錯(cuò)誤：評(píng)估方法選用上的常見(jiàn)錯(cuò)誤：適宜采用多種方法的,沒(méi)有采用多種方法進(jìn)行估價(jià)，而僅使用一種評(píng)估方法（不適宜采用多種評(píng)估方法的除外）；有條件使用市場(chǎng)法而

20、不用該方法；評(píng)估收益性房地產(chǎn)，未選用收益法作為其中一種方法；具有投資開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為其中一種方法；估價(jià)方法的選用沒(méi)有結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)抵押估價(jià)房地產(chǎn)抵押估價(jià)，是指為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行分析、估算和判定的活動(dòng)。房地產(chǎn)抵押價(jià)值房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以

21、及其他法定優(yōu)先受償款。依法不得抵押的房地產(chǎn)，沒(méi)有抵押價(jià)值。依法不得抵押的房地產(chǎn)，沒(méi)有抵押價(jià)值。首次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價(jià)值為抵押價(jià)值。再次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額部分為抵押價(jià)再次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額部分為抵押價(jià)值。值。房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)當(dāng)遵守獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則。房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)當(dāng)遵守獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則。房地產(chǎn)抵押估價(jià)目的房地產(chǎn)抵押估價(jià)目的，應(yīng)當(dāng)表述為“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值”。法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為

22、抵押估價(jià)對(duì)象。法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價(jià)對(duì)象。四、房地產(chǎn)抵押估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘，將估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明材料上記載的內(nèi)容逐一進(jìn)行對(duì)照，全面、細(xì)致地了解估價(jià)對(duì)象，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝能夠反映估價(jià)對(duì)象外觀、內(nèi)部狀況和周圍環(huán)境、景觀的照片。拍攝能夠反映估價(jià)對(duì)象外觀、內(nèi)部狀況和周圍環(huán)境、景觀的照片。在存在不確定因素的情況下，房地產(chǎn)估價(jià)師作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場(chǎng)價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價(jià)報(bào)告中作出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示。房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析房地產(chǎn)變現(xiàn)能力

23、分析應(yīng)當(dāng)包括抵押房地產(chǎn)的通用性通用性、獨(dú)立使用性獨(dú)立使用性或者可分割可分割轉(zhuǎn)讓性轉(zhuǎn)讓性，假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值的差異程度，變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序。在處置房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)評(píng)估房地產(chǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，同時(shí)給出快速變現(xiàn)價(jià)值在處置房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)評(píng)估房地產(chǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，同時(shí)給出快速變現(xiàn)價(jià)值意見(jiàn)及其理由。意見(jiàn)及其理由。1、工業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)2、商業(yè)房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)3、住宅房地產(chǎn)、住宅房地產(chǎn)五、常見(jiàn)用途房地產(chǎn)的估價(jià)1、工業(yè)房地產(chǎn)工業(yè)房地產(chǎn)包括廠房及工廠區(qū)內(nèi)的其他房地產(chǎn)、倉(cāng)庫(kù)及其他倉(cāng)儲(chǔ)用房。工業(yè)房地產(chǎn)抵押的特點(diǎn)：工業(yè)房地產(chǎn)抵押的特點(diǎn)：數(shù)量多

24、，是小企業(yè)金融業(yè)務(wù)的主要抵押品之一；涉及行業(yè)多、非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，建筑工程造價(jià)差異大；重置成本項(xiàng)目往往要準(zhǔn)確區(qū)分設(shè)備與建筑物造價(jià)；某些用途的建筑物受腐蝕的可能性大；價(jià)值量大，用途往往受限，變現(xiàn)難度較大。工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值影響因素：工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值影響因素：所在區(qū)位狀況，包括交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、地理位置；主要實(shí)物狀況，包括用地面積與形狀、地質(zhì)與水文條件、該作其他用途以及用于其他產(chǎn)品生產(chǎn)的可能性。評(píng)估技術(shù)思路：一般采用成本法成本法。往往將土地、地上建筑物分別估價(jià)，再將兩者結(jié)果加和得出。其中，土地部分估價(jià)往往采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和成基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和成本法本法，地上建筑物部分采用重置成本法重置成本法。評(píng)估

25、注意事項(xiàng)注意事項(xiàng)：所采用的基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)為當(dāng)?shù)卣诠嫉?并應(yīng)作土地使用年限修正；應(yīng)根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、用途、跨度、柱距、梁底標(biāo)高、（行車）軌頂標(biāo)高、樓面荷載等因素，利用當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)管理部門(mén)公布的最新工業(yè)建筑造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)確定估價(jià)對(duì)象工程造價(jià)；如采用市場(chǎng)比較法，須慎重，應(yīng)充分了解交易實(shí)例的背景。2、商業(yè)房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)是用于零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)，主要包括百貨店、商場(chǎng)、購(gòu)物中心、商業(yè)店鋪、超級(jí)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、便利店、專賣店、倉(cāng)儲(chǔ)商店等。商業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)：商業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)：收益性；經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣；出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)多，產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜；裝修往往較高檔復(fù)雜；垂直空間價(jià)值衰減

26、性明顯。商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格影響因素：價(jià)格影響因素：地段繁華程度（為首要因素）；交通條件；臨街狀況；建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局；樓層；凈高；面積；裝修；無(wú)形價(jià)值。商業(yè)房地產(chǎn)的常用估價(jià)方法：常用估價(jià)方法：收益法、市場(chǎng)法、成本法。商業(yè)房地產(chǎn)的評(píng)估技術(shù)思路：評(píng)估技術(shù)思路：（1）出租型商業(yè)房地產(chǎn)出租型商業(yè)房地產(chǎn)：主要通過(guò)收取租金獲取回報(bào)，主要采用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)主要采用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。（2）運(yùn)營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)主要靠經(jīng)營(yíng)獲得收入。一般采用收益法評(píng)估一般采用收益法評(píng)估。對(duì)于這類估價(jià)對(duì)象，評(píng)估時(shí)可基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益，即凈收益 =主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本與稅金 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷售費(fèi)用 商業(yè)利潤(rùn)3、住宅房地產(chǎn)住宅房地產(chǎn)是指專供居住的房屋，包括公共住房和商品住房。公共住房可細(xì)分為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房和公共租賃住房；商品住房可細(xì)分為普通住宅、高檔住宅、公寓和別墅等。住宅房地產(chǎn)的特點(diǎn)：住宅房地產(chǎn)的特點(diǎn)：?jiǎn)巫诮灰滓?guī)模較??；但市場(chǎng)交易量十分巨大具有較強(qiáng)的相似性、可比性；不同