物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)

1、2/23/2022整理課件1第6章 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)n物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段n物業(yè)管理的啟動(dòng)階段物業(yè)管理的啟動(dòng)階段n物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段 2/23/2022整理課件2第1節(jié) 物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段n物業(yè)管理方案策劃物業(yè)管理方案策劃n物業(yè)管理的早期介入物業(yè)管理的早期介入2/23/2022整理課件3第1節(jié) 物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段n一、物業(yè)管理方案策劃n1、方案策劃的作用合理定位合理定位收支有數(shù)收支有數(shù)規(guī)范服務(wù)規(guī)范服務(wù)確保質(zhì)量確保質(zhì)量2/23/2022整理課件4n一、物業(yè)管理方案策劃n2、物業(yè)管理服務(wù)方案的內(nèi)容1、物業(yè)概況物業(yè)概況基本概況基本概況設(shè)備設(shè)

2、施概況設(shè)備設(shè)施概況業(yè)主構(gòu)成概況業(yè)主構(gòu)成概況2、管理服務(wù)事項(xiàng)管理服務(wù)事項(xiàng)3、管理目標(biāo)管理目標(biāo)4、管理標(biāo)準(zhǔn)管理標(biāo)準(zhǔn)5、機(jī)構(gòu)設(shè)置與人員配備機(jī)構(gòu)設(shè)置與人員配備6、管理服務(wù)辦法管理服務(wù)辦法7、質(zhì)量控制辦法質(zhì)量控制辦法8、延伸服務(wù)辦法延伸服務(wù)辦法9、物業(yè)服務(wù)收支預(yù)算物業(yè)服務(wù)收支預(yù)算第1節(jié) 物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段2/23/2022整理課件5n一、物業(yè)管理方案策劃n3、管理服務(wù)方案的評(píng)審n方案是否符合企業(yè)理念、企業(yè)目標(biāo)和企業(yè)管理方案是否符合企業(yè)理念、企業(yè)目標(biāo)和企業(yè)管理模式模式n方案是否符合現(xiàn)行物業(yè)管理的法律法規(guī)方案是否符合現(xiàn)行物業(yè)管理的法律法規(guī)n方案是否能保障物業(yè)服務(wù)合同的管理目標(biāo)、管方案是否能保障物業(yè)服務(wù)合

3、同的管理目標(biāo)、管理標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)現(xiàn)理標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)現(xiàn)n各項(xiàng)管理服務(wù)費(fèi)用的設(shè)立、預(yù)算是否合理各項(xiàng)管理服務(wù)費(fèi)用的設(shè)立、預(yù)算是否合理n方案有無創(chuàng)新方案有無創(chuàng)新n方案是否可操作方案是否可操作第1節(jié) 物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段2/23/2022整理課件6n二、物業(yè)管理的早期（前期）介入n1、物業(yè)管理早期介入的概念n指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)設(shè)計(jì)階段指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)設(shè)計(jì)階段即介入，從事物業(yè)形成前的階段性管理，即介入，從事物業(yè)形成前的階段性管理，即參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)，從業(yè)主即參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)，從業(yè)主與使用人及物業(yè)管理的角度，就物業(yè)開與使用人及物業(yè)管理的角度，就物業(yè)開發(fā)、建設(shè)和今后使用管理提出建議并對(duì)

4、發(fā)、建設(shè)和今后使用管理提出建議并對(duì)將接管的物業(yè)從物質(zhì)上和組織上做好準(zhǔn)將接管的物業(yè)從物質(zhì)上和組織上做好準(zhǔn)備。備。第1節(jié) 物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段2/23/2022整理課件7n二、物業(yè)管理的早期（前期）介入n2、物業(yè)管理早期介入的意義n有利于促使那些物業(yè)竣工后返工無望的工程質(zhì)有利于促使那些物業(yè)竣工后返工無望的工程質(zhì)量難點(diǎn)提前得到妥善解決量難點(diǎn)提前得到妥善解決n有利于對(duì)所管物業(yè)的全面了解有利于對(duì)所管物業(yè)的全面了解n有利于為后期管理做好準(zhǔn)備有利于為后期管理做好準(zhǔn)備第1節(jié) 物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段2/23/2022整理課件83、物業(yè)管理早期介入的內(nèi)容立項(xiàng)決策階段立項(xiàng)決策階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段施工建設(shè)階

5、段施工建設(shè)階段竣工驗(yàn)收階段竣工驗(yàn)收階段項(xiàng)目選址；市場(chǎng)定位；項(xiàng)目選址；市場(chǎng)定位；物業(yè)管理內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、成本、利潤及收費(fèi)等成本、利潤及收費(fèi)等方面建議方面建議物業(yè)總體布局和功能；物業(yè)總體布局和功能；日常的管理；設(shè)備設(shè)日常的管理；設(shè)備設(shè)施及材料選用；公建施及材料選用；公建配套建設(shè)。配套建設(shè)。熟悉基礎(chǔ)和隱蔽工程、熟悉基礎(chǔ)和隱蔽工程、機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試、機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試、管道線路的敷設(shè)和走管道線路的敷設(shè)和走向向確保物業(yè)長時(shí)間能正確保物業(yè)長時(shí)間能正常使用常使用2/23/2022整理課件92/23/2022整理課件102/23/2022整理課件112/23/2022整理課件12第2節(jié) 物業(yè)

6、管理的啟動(dòng)階段n前期物業(yè)管理概述前期物業(yè)管理概述n物業(yè)的接管驗(yàn)收物業(yè)的接管驗(yàn)收n物業(yè)入伙手續(xù)的辦理物業(yè)入伙手續(xù)的辦理n物業(yè)的裝修管理物業(yè)的裝修管理2/23/2022整理課件13n一、前期物業(yè)管理概述n1、前期物業(yè)管理、前期物業(yè)管理物業(yè)竣工驗(yàn)收后至業(yè)主物業(yè)竣工驗(yàn)收后至業(yè)主或業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理者之前的物業(yè)管理?；驑I(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理者之前的物業(yè)管理。n2 2、意義：、意義：n解決了前期物業(yè)管理民事主體資格缺位的矛盾解決了前期物業(yè)管理民事主體資格缺位的矛盾n滿足了物業(yè)管理不可間斷性的需要滿足了物業(yè)管理不可間斷性的需要n促進(jìn)物業(yè)的租售促進(jìn)物業(yè)的租售n有利于物業(yè)管理公司的續(xù)聘有利于物業(yè)管理公司的續(xù)聘第

7、2節(jié) 物業(yè)管理的啟動(dòng)階段2/23/2022整理課件14n一、前期物業(yè)管理概述n3、前期物業(yè)管理的特點(diǎn)n主體關(guān)系的復(fù)雜性主體關(guān)系的復(fù)雜性n管理工作的基礎(chǔ)性管理工作的基礎(chǔ)性n管理矛盾的集中性管理矛盾的集中性n管理合同的短暫性管理合同的短暫性第2節(jié) 物業(yè)管理的啟動(dòng)階段2/23/2022整理課件15n一、前期物業(yè)管理概述n4、前期物業(yè)管理的內(nèi)容n物業(yè)的接管驗(yàn)收物業(yè)的接管驗(yàn)收n物業(yè)入伙手續(xù)的辦理物業(yè)入伙手續(xù)的辦理n物業(yè)的裝修與管理物業(yè)的裝修與管理n檔案資料管理檔案資料管理第2節(jié) 物業(yè)管理的啟動(dòng)階段2/23/2022整理課件16n一、前期物業(yè)管理概述n5、前期物業(yè)管理與早期介入的區(qū)別發(fā)生時(shí)段不同發(fā)生時(shí)段不

8、同工作內(nèi)容不同工作內(nèi)容不同合同關(guān)系不同合同關(guān)系不同企業(yè)地位不同企業(yè)地位不同第2節(jié) 物業(yè)管理的啟動(dòng)階段2/23/2022整理課件17n二、物業(yè)的接管驗(yàn)收n1、接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收n物業(yè)接管驗(yàn)收物業(yè)接管驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)接管房地產(chǎn)開發(fā)企是物業(yè)管理企業(yè)接管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或業(yè)主委托管理的新建或原有物業(yè)時(shí)，業(yè)、建設(shè)單位或業(yè)主委托管理的新建或原有物業(yè)時(shí)，為了解物業(yè)的整體現(xiàn)狀及保證今后的使用，按行業(yè)接為了解物業(yè)的整體現(xiàn)狀及保證今后的使用，按行業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物業(yè)進(jìn)行的檢驗(yàn)。管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物業(yè)進(jìn)行的檢驗(yàn)。n竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收是指物業(yè)建設(shè)完成以后，房地產(chǎn)開發(fā)企是指物業(yè)建設(shè)完成以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)同物業(yè)建設(shè)

9、施工單位、政府建設(shè)行政管理單位組業(yè)會(huì)同物業(yè)建設(shè)施工單位、政府建設(shè)行政管理單位組成綜合驗(yàn)收小組，對(duì)施工質(zhì)量和設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行全面檢成綜合驗(yàn)收小組，對(duì)施工質(zhì)量和設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行全面檢查和質(zhì)量評(píng)定的過程。查和質(zhì)量評(píng)定的過程。第2節(jié) 物業(yè)管理的啟動(dòng)階段2/23/2022整理課件18n二、物業(yè)的接管驗(yàn)收 n2、接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別n驗(yàn)收主體不同驗(yàn)收主體不同n驗(yàn)收性質(zhì)不同驗(yàn)收性質(zhì)不同n驗(yàn)收目的不同驗(yàn)收目的不同n轉(zhuǎn)交對(duì)象不同轉(zhuǎn)交對(duì)象不同第2節(jié) 物業(yè)管理的啟動(dòng)階段2/23/2022整理課件19n二、物業(yè)的接管驗(yàn)收n3、接管驗(yàn)收的對(duì)象新建房屋：即開發(fā)商已完成竣工驗(yàn)收的新建房屋：即開發(fā)商已完成竣工驗(yàn)收的建設(shè)項(xiàng)目，其交

10、接人為開發(fā)商；建設(shè)項(xiàng)目，其交接人為開發(fā)商；原有房屋：即指已取得房屋所有權(quán)證，原有房屋：即指已取得房屋所有權(quán)證，并已投入使用的房屋，其交接人為業(yè)主并已投入使用的房屋，其交接人為業(yè)主委員會(huì)。委員會(huì)。第2節(jié) 物業(yè)管理的啟動(dòng)階段2/23/2022整理課件20n二、物業(yè)的接管驗(yàn)收n4、接管驗(yàn)收的條件n接管驗(yàn)收的首要條件是接管驗(yàn)收的首要條件是竣工驗(yàn)收合格竣工驗(yàn)收合格n新建房屋接管驗(yàn)收條件新建房屋接管驗(yàn)收條件n建設(shè)工程全部施工完畢，并經(jīng)竣工驗(yàn)收合格。建設(shè)工程全部施工完畢，并經(jīng)竣工驗(yàn)收合格。n供電、采暖、給水排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用。供電、采暖、給水排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用。n房屋

11、幢、戶編號(hào)已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。房屋幢、戶編號(hào)已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。n原有房屋接管驗(yàn)收條件原有房屋接管驗(yàn)收條件n房屋所有權(quán)、使用權(quán)清楚。房屋所有權(quán)、使用權(quán)清楚。n土地使用范圍明確。土地使用范圍明確。n原物業(yè)管理企業(yè)已解除合同關(guān)系。原物業(yè)管理企業(yè)已解除合同關(guān)系。 第2節(jié) 物業(yè)管理的啟動(dòng)階段2/23/2022整理課件21n二、物業(yè)的接管驗(yàn)收n5、接管驗(yàn)收的重點(diǎn)接管驗(yàn)收的重點(diǎn)：接管驗(yàn)收的重點(diǎn)：對(duì)物業(yè)的使用功能的驗(yàn)收對(duì)物業(yè)的使用功能的驗(yàn)收對(duì)物業(yè)資料的接收對(duì)物業(yè)資料的接收第2節(jié) 物業(yè)管理的啟動(dòng)階段2/23/2022整理課件22n二、物業(yè)的接管驗(yàn)收n6、接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料n（1）新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交資料）新建

12、房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交資料n產(chǎn)權(quán)資料：產(chǎn)權(quán)資料：n項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；n用地批準(zhǔn)文件；用地批準(zhǔn)文件；n建筑執(zhí)照；建筑執(zhí)照；n拆遷安置文件；拆遷安置文件；n房地產(chǎn)平面圖。房地產(chǎn)平面圖。第2節(jié) 物業(yè)管理的啟動(dòng)階段2/23/2022整理課件23n6 6、接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料n（1 1）新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交資料）新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交資料n技術(shù)資料技術(shù)資料：n竣工圖；竣工圖；n地質(zhì)勘察報(bào)告；地質(zhì)勘察報(bào)告；n工程合同及開、竣工報(bào)告；工程合同及開、竣工報(bào)告；n工程預(yù)決算；工程預(yù)決算；n圖紙會(huì)審記錄；圖紙會(huì)審記錄；n工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單；工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單；n隱蔽

13、工程驗(yàn)收簽證；隱蔽工程驗(yàn)收簽證；n沉降觀測(cè)記錄；沉降觀測(cè)記錄；n竣工驗(yàn)收證明書；竣工驗(yàn)收證明書；n鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；第2節(jié) 物業(yè)管理的啟動(dòng)階段2/23/2022整理課件24n6、接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料n（1）原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交資料）原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交資料n產(chǎn)權(quán)資料：產(chǎn)權(quán)資料：n房屋所有權(quán)證；房屋所有權(quán)證；n土地使用權(quán)證；土地使用權(quán)證；n有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議；有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議；n房屋分戶使用清冊(cè)；房屋分戶使用清冊(cè)；n房屋設(shè)備及其定、附著物清冊(cè)。房屋設(shè)備及其定、附著物清冊(cè)。n技術(shù)資料：技術(shù)資料：n建筑竣工圖紙資料全套；建筑竣工圖紙

14、資料全套；n設(shè)備設(shè)施圖紙資料全套；設(shè)備設(shè)施圖紙資料全套；n環(huán)境綠化竣工資料全套。環(huán)境綠化竣工資料全套。第2節(jié) 物業(yè)管理的啟動(dòng)階段2/23/2022整理課件25n二、物業(yè)的接管驗(yàn)收n7、接管驗(yàn)收的內(nèi)容n（1 1）新建房屋接管驗(yàn)收的內(nèi)容）新建房屋接管驗(yàn)收的內(nèi)容n驗(yàn)收項(xiàng)目：驗(yàn)收項(xiàng)目：n主體結(jié)構(gòu)主體結(jié)構(gòu)n屋面與樓地面屋面與樓地面n裝修裝修n水電設(shè)備設(shè)施的驗(yàn)收水電設(shè)備設(shè)施的驗(yàn)收n供暖系統(tǒng)的驗(yàn)收供暖系統(tǒng)的驗(yàn)收 n附屬工程及其他附屬工程及其他 第2節(jié) 物業(yè)管理的啟動(dòng)階段2/23/2022整理課件26n二、 物業(yè)的接管驗(yàn)收n7、接管驗(yàn)收的內(nèi)容n質(zhì)量問題的處理質(zhì)量問題的處理n影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量

15、問題，必影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)返修，直須約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)返修，直至合格；至合格；n對(duì)于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問對(duì)于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可采取費(fèi)題，可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可采取費(fèi)用補(bǔ)償辦法，由接管單位處理。用補(bǔ)償辦法，由接管單位處理。第2節(jié) 物業(yè)管理的啟動(dòng)階段2/23/2022整理課件27n7、接管驗(yàn)收的內(nèi)容n（2 2）原有房屋接管驗(yàn)收的內(nèi)容）原有房屋接管驗(yàn)收的內(nèi)容n質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)n以以危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)危險(xiǎn)房屋鑒定

16、標(biāo)準(zhǔn)和國家有關(guān)規(guī)定作為檢驗(yàn)依據(jù)。和國家有關(guān)規(guī)定作為檢驗(yàn)依據(jù)。n從外觀檢查建筑物整體的變異狀態(tài)。從外觀檢查建筑物整體的變異狀態(tài)。n檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備的完好與損壞程度。檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備的完好與損壞程度。n檢查房屋使用情況。檢查房屋使用情況。 n危險(xiǎn)和損壞問題的處理危險(xiǎn)和損壞問題的處理n屬有危險(xiǎn)的房屋，應(yīng)由移交人負(fù)責(zé)排險(xiǎn)解危后，才能承接。屬有危險(xiǎn)的房屋，應(yīng)由移交人負(fù)責(zé)排險(xiǎn)解危后，才能承接。n屬有損壞的房屋，由移交人和承接單位協(xié)商解決，既可約屬有損壞的房屋，由移交人和承接單位協(xié)商解決，既可約定期限由移交人負(fù)責(zé)維修，也可采用其他補(bǔ)償形式。定期限由移交人負(fù)責(zé)維修，也可采用其他補(bǔ)償形式。n屬法

17、院判決沒收并通知承接的房屋，按法院判決辦理。屬法院判決沒收并通知承接的房屋，按法院判決辦理。第2節(jié) 物業(yè)管理的啟動(dòng)階段2/23/2022整理課件28n二、物業(yè)的接管驗(yàn)收 8、接管驗(yàn)收雙方的責(zé)任n建設(shè)單位應(yīng)及時(shí)提出接管驗(yàn)收申請(qǐng)；接管單位應(yīng)簽發(fā)驗(yàn)收通知書建設(shè)單位應(yīng)及時(shí)提出接管驗(yàn)收申請(qǐng)；接管單位應(yīng)簽發(fā)驗(yàn)收通知書并約定時(shí)間驗(yàn)收，驗(yàn)收合格，及時(shí)簽發(fā)接管文件。并約定時(shí)間驗(yàn)收，驗(yàn)收合格，及時(shí)簽發(fā)接管文件。n接管驗(yàn)收時(shí)，交接雙方應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)定執(zhí)行；驗(yàn)收不合格，雙方接管驗(yàn)收時(shí)，交接雙方應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)定執(zhí)行；驗(yàn)收不合格，雙方協(xié)商處理辦法，組織復(fù)檢。協(xié)商處理辦法，組織復(fù)檢。n接管交付使用后發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故，應(yīng)

18、由接管單位會(huì)同接管交付使用后發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會(huì)同建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工等單位，查明原因。如果不屬于設(shè)計(jì)、建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工等單位，查明原因。如果不屬于設(shè)計(jì)、施工、材料等原因，則應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理；如果使用不當(dāng)、施工、材料等原因，則應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理；如果使用不當(dāng)、管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。n新建房屋自驗(yàn)收接管之日起，由建設(shè)單位按規(guī)定負(fù)責(zé)保修，并向新建房屋自驗(yàn)收接管之日起，由建設(shè)單位按規(guī)定負(fù)責(zé)保修，并向接管單位預(yù)付保修保證金。接管單位預(yù)付保修保證金。n在接管驗(yàn)收中有爭議又不能協(xié)商解決的，雙方均可申請(qǐng)市、縣房在接管

19、驗(yàn)收中有爭議又不能協(xié)商解決的，雙方均可申請(qǐng)市、縣房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行協(xié)調(diào)或裁決。地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行協(xié)調(diào)或裁決。第2節(jié) 物業(yè)管理的啟動(dòng)階段2/23/2022整理課件29n二、物業(yè)的接管驗(yàn)收n9、接管驗(yàn)收中應(yīng)注意的事項(xiàng)n認(rèn)真按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行逐項(xiàng)驗(yàn)收認(rèn)真按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行逐項(xiàng)驗(yàn)收n落實(shí)物業(yè)保修事宜落實(shí)物業(yè)保修事宜n移交工作應(yīng)辦理書面移交手續(xù)移交工作應(yīng)辦理書面移交手續(xù)n配備合適的接管人員配備合適的接管人員第2節(jié) 物業(yè)管理的啟動(dòng)階段2/23/2022整理課件302/23/2022整理課件312/23/2022整理課件322/23/2022整理課件33n三、業(yè)主入住手續(xù)的辦理n1、業(yè)主入住的概念n業(yè)主入住業(yè)主入住業(yè)

20、主或使用人收到書面入業(yè)主或使用人收到書面入住通知書并辦理接房手續(xù)的過程，即業(yè)住通知書并辦理接房手續(xù)的過程，即業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。也稱主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。也稱“入伙入伙”。第2節(jié) 物業(yè)管理的啟動(dòng)階段2/23/2022整理課件34n三、業(yè)主入住手續(xù)的辦理n2、業(yè)主入住的相關(guān)文書n（1 1）入住通知書）入住通知書n入住通知書就是關(guān)于通知業(yè)主在規(guī)定時(shí)間辦理入住手續(xù)的文入住通知書就是關(guān)于通知業(yè)主在規(guī)定時(shí)間辦理入住手續(xù)的文書。書。n制作入住通知書時(shí)應(yīng)注意如下問題：制作入住通知書時(shí)應(yīng)注意如下問題：n在通知書上應(yīng)注明各幢、各層分期分批辦理的時(shí)間，在通知書上應(yīng)注明各幢、各層分期分批辦理的時(shí)間，以方便業(yè)主按

21、規(guī)定時(shí)間前來辦理。以方便業(yè)主按規(guī)定時(shí)間前來辦理。n如業(yè)主因故不能按時(shí)前來辦理，應(yīng)在通知書上注明如業(yè)主因故不能按時(shí)前來辦理，應(yīng)在通知書上注明補(bǔ)辦的辦法。補(bǔ)辦的辦法。第2節(jié) 物業(yè)管理的啟動(dòng)階段2/23/2022整理課件35n三、業(yè)主入住手續(xù)的辦理n2、業(yè)主入住的相關(guān)文書n（2 2）入住手續(xù)書）入住手續(xù)書n入住手續(xù)書是物業(yè)管理企業(yè)為方便業(yè)主，讓其了解入住手續(xù)書是物業(yè)管理企業(yè)為方便業(yè)主，讓其了解辦理入住手續(xù)的具體程序而制定的文件。辦理入住手續(xù)的具體程序而制定的文件。n一般在入住手續(xù)書上都留有有關(guān)部門的確認(rèn)證明，一般在入住手續(xù)書上都留有有關(guān)部門的確認(rèn)證明，業(yè)主每辦完一項(xiàng)手續(xù)，有關(guān)部門在上面蓋章證明。業(yè)主

22、每辦完一項(xiàng)手續(xù)，有關(guān)部門在上面蓋章證明。第2節(jié) 物業(yè)管理的啟動(dòng)階段2/23/2022整理課件36n三、業(yè)主入住手續(xù)的辦理n2、業(yè)主入住的相關(guān)文書n（3 3）收樓須知）收樓須知n收樓須知是物業(yè)管理企業(yè)告知業(yè)主在辦理收收樓須知是物業(yè)管理企業(yè)告知業(yè)主在辦理收樓過程中應(yīng)注意的事項(xiàng)，以及應(yīng)攜帶的各種樓過程中應(yīng)注意的事項(xiàng)，以及應(yīng)攜帶的各種證件、合同和費(fèi)用的文件。證件、合同和費(fèi)用的文件。 第2節(jié) 物業(yè)管理的啟動(dòng)階段2/23/2022整理課件37n三、業(yè)主入住手續(xù)的辦理n3、業(yè)主入住的辦理程序n核清購房款核清購房款n確認(rèn)業(yè)主身份確認(rèn)業(yè)主身份n向業(yè)主或使用人發(fā)放資料向業(yè)主或使用人發(fā)放資料n建立入住登記表建立入住

23、登記表n管理處對(duì)業(yè)主的資料進(jìn)行審核驗(yàn)證管理處對(duì)業(yè)主的資料進(jìn)行審核驗(yàn)證n預(yù)交費(fèi)用預(yù)交費(fèi)用n驗(yàn)收房屋驗(yàn)收房屋n發(fā)放鑰匙發(fā)放鑰匙n記錄記錄第2節(jié) 物業(yè)管理的啟動(dòng)階段2/23/2022整理課件38n三、業(yè)主入住手續(xù)的辦理n3、業(yè)主入住的辦理程序n核清購房款核清購房款n業(yè)主攜帶已繳款的各期收據(jù)交開發(fā)商財(cái)務(wù)部驗(yàn)證，業(yè)主攜帶已繳款的各期收據(jù)交開發(fā)商財(cái)務(wù)部驗(yàn)證，驗(yàn)證無誤后由開發(fā)商財(cái)務(wù)部收回并開具總發(fā)票。驗(yàn)證無誤后由開發(fā)商財(cái)務(wù)部收回并開具總發(fā)票。n付清購房余款后，開發(fā)商財(cái)務(wù)部在付清購房余款后，開發(fā)商財(cái)務(wù)部在入住手續(xù)書入住手續(xù)書（1 1）上蓋章。）上蓋章。第2節(jié) 物業(yè)管理的啟動(dòng)階段2/23/2022整理課件39n

24、三、業(yè)主入住手續(xù)的辦理n3、業(yè)主入住的辦理程序n確認(rèn)業(yè)主身份確認(rèn)業(yè)主身份n物業(yè)管理員要求業(yè)主提供并審查開發(fā)商出具的入住物業(yè)管理員要求業(yè)主提供并審查開發(fā)商出具的入住通知、身份證及其復(fù)印件。通知、身份證及其復(fù)印件。n業(yè)主委托他人辦理入住事宜的，物業(yè)管理員應(yīng)要求業(yè)主委托他人辦理入住事宜的，物業(yè)管理員應(yīng)要求受托人提供其身份證及其復(fù)印件和業(yè)主的書面委托受托人提供其身份證及其復(fù)印件和業(yè)主的書面委托證明。證明。n物業(yè)管理員驗(yàn)明業(yè)主身份后，將身份證原件退還業(yè)物業(yè)管理員驗(yàn)明業(yè)主身份后，將身份證原件退還業(yè)主，復(fù)印件存檔。主，復(fù)印件存檔。第2節(jié) 物業(yè)管理的啟動(dòng)階段2/23/2022整理課件40n三、業(yè)主入住手續(xù)的辦

25、理n3、業(yè)主入住的辦理程序n向業(yè)主或使用人發(fā)放資料向業(yè)主或使用人發(fā)放資料n入住說明；入住說明；n住戶手冊(cè)；住戶手冊(cè)；n業(yè)主公約；業(yè)主公約；n前期物業(yè)管理協(xié)議；前期物業(yè)管理協(xié)議；n預(yù)交費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；預(yù)交費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；n裝修須知；裝修須知；n住戶登記表；住戶登記表；n裝修審批表；裝修審批表；n驗(yàn)收交接表。驗(yàn)收交接表。第2節(jié) 物業(yè)管理的啟動(dòng)階段2/23/2022整理課件41n三、業(yè)主入住手續(xù)的辦理n3、業(yè)主入住的辦理程序n建立入住登記表建立入住登記表n對(duì)業(yè)主提交的對(duì)業(yè)主提交的入住須知入住須知上提及的資料進(jìn)行查驗(yàn)，確認(rèn)無上提及的資料進(jìn)行查驗(yàn)，確認(rèn)無誤后，在入住登記表中登記。由業(yè)主填寫并提交的資料誤后，在入住登

26、記表中登記。由業(yè)主填寫并提交的資料n身份證復(fù)印件；身份證復(fù)印件；n工作證復(fù)印件；工作證復(fù)印件；n購購/ /租房合同的正本及復(fù)印件；租房合同的正本及復(fù)印件； n業(yè)主登記表；業(yè)主登記表；n過后簽署的業(yè)主公約、前期物業(yè)管理協(xié)議。過后簽署的業(yè)主公約、前期物業(yè)管理協(xié)議。n上述發(fā)放的資料應(yīng)在上述發(fā)放的資料應(yīng)在入住登記冊(cè)入住登記冊(cè)中由業(yè)主簽收，或由管中由業(yè)主簽收，或由管理人員注明。理人員注明。第2節(jié) 物業(yè)管理的啟動(dòng)階段2/23/2022整理課件42n三、業(yè)主入住手續(xù)的辦理n3、業(yè)主入住的辦理程序n管理處對(duì)業(yè)主的資料進(jìn)行審核驗(yàn)證管理處對(duì)業(yè)主的資料進(jìn)行審核驗(yàn)證n表格填寫是否完整、正確和清晰；表格填寫是否完整、正

27、確和清晰；n簽署業(yè)主公約、前期物業(yè)管理協(xié)議；簽署業(yè)主公約、前期物業(yè)管理協(xié)議；n身份證明文件與購身份證明文件與購/ /租房合同及業(yè)主登記表是否一致。租房合同及業(yè)主登記表是否一致。審查通過后，管理人員收取購審查通過后，管理人員收取購/ /租房合同復(fù)印件、業(yè)租房合同復(fù)印件、業(yè)主登記表、業(yè)主公約一份、前期物業(yè)管理協(xié)議一份，主登記表、業(yè)主公約一份、前期物業(yè)管理協(xié)議一份，在入住手續(xù)書（在入住手續(xù)書（2 2）上蓋章。）上蓋章。第2節(jié) 物業(yè)管理的啟動(dòng)階段2/23/2022整理課件43n三、業(yè)主入住手續(xù)的辦理n3、業(yè)主入住的辦理程序n預(yù)交費(fèi)用預(yù)交費(fèi)用n物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部根據(jù)寄發(fā)給業(yè)主的繳款通知書物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)

28、部根據(jù)寄發(fā)給業(yè)主的繳款通知書中的款項(xiàng)，收取業(yè)主各項(xiàng)費(fèi)用，并開具相應(yīng)票據(jù)給中的款項(xiàng)，收取業(yè)主各項(xiàng)費(fèi)用，并開具相應(yīng)票據(jù)給業(yè)主。其費(fèi)用項(xiàng)目包括：預(yù)交管理費(fèi)、水電管理備業(yè)主。其費(fèi)用項(xiàng)目包括：預(yù)交管理費(fèi)、水電管理備用金、裝修保證金、垃圾清運(yùn)費(fèi)及其他雜費(fèi)等。財(cái)用金、裝修保證金、垃圾清運(yùn)費(fèi)及其他雜費(fèi)等。財(cái)物應(yīng)建立費(fèi)用登記表，對(duì)費(fèi)用交納完畢的業(yè)主，應(yīng)物應(yīng)建立費(fèi)用登記表，對(duì)費(fèi)用交納完畢的業(yè)主，應(yīng)在登記表中注明，并在入住手續(xù)書（在登記表中注明，并在入住手續(xù)書（3 3）上蓋章。）上蓋章。第2節(jié) 物業(yè)管理的啟動(dòng)階段2/23/2022整理課件44n三、業(yè)主入住手續(xù)的辦理n3、業(yè)主入住的辦理程序n驗(yàn)收房屋驗(yàn)收房屋n物業(yè)管

29、理員按業(yè)主要求的時(shí)間陪同業(yè)主物業(yè)管理員按業(yè)主要求的時(shí)間陪同業(yè)主( (或受托人或受托人) )一起驗(yàn)收房一起驗(yàn)收房屋及其配套設(shè)施等，登記水、電、氣表底數(shù)。業(yè)主確認(rèn)合格屋及其配套設(shè)施等，登記水、電、氣表底數(shù)。業(yè)主確認(rèn)合格后，雙方在驗(yàn)收交接表上簽字確認(rèn)，并要求其填寫入戶聲明，后，雙方在驗(yàn)收交接表上簽字確認(rèn)，并要求其填寫入戶聲明，在入住手續(xù)書（在入住手續(xù)書（4 4）上蓋章。）上蓋章。n業(yè)主認(rèn)為存在質(zhì)量問題的，由業(yè)主業(yè)主認(rèn)為存在質(zhì)量問題的，由業(yè)主( (住戶住戶) )填寫返修申請(qǐng)表，管填寫返修申請(qǐng)表，管理處加簽意見后，由管理處協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行工程質(zhì)量問題的理處加簽意見后，由管理處協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行工程質(zhì)量問題的返

30、修工作。物業(yè)管理員按照返修工作。物業(yè)管理員按照業(yè)主驗(yàn)房維修工作規(guī)程業(yè)主驗(yàn)房維修工作規(guī)程，并，并根據(jù)物業(yè)管理合同，即與開發(fā)商聯(lián)系解決或自行解決，然后根據(jù)物業(yè)管理合同，即與開發(fā)商聯(lián)系解決或自行解決，然后預(yù)約業(yè)主再次驗(yàn)收物業(yè)，直至業(yè)主認(rèn)為合格。預(yù)約業(yè)主再次驗(yàn)收物業(yè)，直至業(yè)主認(rèn)為合格。第2節(jié) 物業(yè)管理的啟動(dòng)階段2/23/2022整理課件45n三、業(yè)主入住手續(xù)的辦理n3、業(yè)主入住的辦理程序n發(fā)放鑰匙發(fā)放鑰匙n上述手續(xù)完成后，物業(yè)管理處查驗(yàn)入上述手續(xù)完成后，物業(yè)管理處查驗(yàn)入住登記表及已簽署的住登記表及已簽署的( (管理協(xié)議管理協(xié)議) )及各項(xiàng)及各項(xiàng)收費(fèi)票據(jù)后向業(yè)主發(fā)放鑰匙，并在鑰收費(fèi)票據(jù)后向業(yè)主發(fā)放鑰匙，

31、并在鑰匙發(fā)放登記表上登記。匙發(fā)放登記表上登記。n業(yè)主在簽收鑰匙時(shí)提出暫不入住，要求管理處代為出租的，物業(yè)管理員應(yīng)向業(yè)主提供房屋委托出租申業(yè)主在簽收鑰匙時(shí)提出暫不入住，要求管理處代為出租的，物業(yè)管理員應(yīng)向業(yè)主提供房屋委托出租申請(qǐng)表要求其填寫并簽名。請(qǐng)表要求其填寫并簽名。n租用受托管的寫字樓、商場(chǎng)的顧客或公司，憑與業(yè)主簽定的租賃合同到管理處簽定管理協(xié)議書，并提租用受托管的寫字樓、商場(chǎng)的顧客或公司，憑與業(yè)主簽定的租賃合同到管理處簽定管理協(xié)議書，并提供營業(yè)執(zhí)照、負(fù)責(zé)人和工作人員身份證復(fù)印件。供營業(yè)執(zhí)照、負(fù)責(zé)人和工作人員身份證復(fù)印件。n對(duì)租賃管理處所屬商業(yè)房的顧客，須與管理處簽定租賃合同，并提供營業(yè)執(zhí)照

32、、負(fù)責(zé)人和工作人員的對(duì)租賃管理處所屬商業(yè)房的顧客，須與管理處簽定租賃合同，并提供營業(yè)執(zhí)照、負(fù)責(zé)人和工作人員的身份證復(fù)印件。身份證復(fù)印件。第2節(jié) 物業(yè)管理的啟動(dòng)階段2/23/2022整理課件46n三、業(yè)主入住手續(xù)的辦理n3、業(yè)主入住的辦理程序n記錄記錄n入戶聲明、業(yè)主登記表、房屋委托出租申請(qǐng)表、業(yè)入戶聲明、業(yè)主登記表、房屋委托出租申請(qǐng)表、業(yè)主公約等，由財(cái)務(wù)內(nèi)勤人員永久保存。主公約等，由財(cái)務(wù)內(nèi)勤人員永久保存。n供供( (停停) )水水( (電電) )申請(qǐng)表由財(cái)務(wù)內(nèi)勤人員保存至業(yè)主申請(qǐng)表由財(cái)務(wù)內(nèi)勤人員保存至業(yè)主/ /住住戶入住后兩年。戶入住后兩年。第2節(jié) 物業(yè)管理的啟動(dòng)階段2/23/2022整理課件

33、472/23/2022整理課件482/23/2022整理課件492/23/2022整理課件502/23/2022整理課件512/23/2022整理課件522/23/2022整理課件532/23/2022整理課件542/23/2022整理課件55第2節(jié) 物業(yè)管理的啟動(dòng)階段n四、物業(yè)的裝修管理n1、裝修管理的概念n裝修管理裝修管理在業(yè)主或使用人進(jìn)行裝修在業(yè)主或使用人進(jìn)行裝修期間，對(duì)裝修方案、裝修材料、裝修質(zhì)期間，對(duì)裝修方案、裝修材料、裝修質(zhì)量以及裝修人員等方面的綜合管理。量以及裝修人員等方面的綜合管理。 2/23/2022整理課件56n四、物業(yè)的裝修管理n2、裝修管理的要求n裝修時(shí)間裝修時(shí)間n裝修

34、施工人員管理裝修施工人員管理n裝修材料設(shè)備的管理裝修材料設(shè)備的管理n施工管理施工管理n裝修垃圾的清運(yùn)裝修垃圾的清運(yùn)n裝修施工的竣工驗(yàn)收裝修施工的竣工驗(yàn)收第2節(jié) 物業(yè)管理的啟動(dòng)階段2/23/2022整理課件57n四、物業(yè)的裝修管理n3、物業(yè)裝修監(jiān)控要點(diǎn)n（1 1）建筑物結(jié)構(gòu)）建筑物結(jié)構(gòu)n（2 2）建筑物立面及景觀）建筑物立面及景觀n（3 3）消防）消防n（4 4）安全管理）安全管理n（5 5）環(huán)境保護(hù)）環(huán)境保護(hù)n（6 6）公共設(shè)施）公共設(shè)施n（7 7）檢查、驗(yàn)收）檢查、驗(yàn)收第2節(jié) 物業(yè)管理的啟動(dòng)階段2/23/2022整理課件58n四、物業(yè)的裝修管理n4、裝修管理程序n備齊資料備齊資料n填寫裝修申

35、報(bào)表填寫裝修申報(bào)表n核查核查n辦理開工的一般手續(xù)辦理開工的一般手續(xù)n施工施工n驗(yàn)收驗(yàn)收第2節(jié) 物業(yè)管理的啟動(dòng)階段2/23/2022整理課件59第3節(jié) 物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段n房屋及設(shè)備設(shè)施管理n物業(yè)綜合管理n物業(yè)租賃管理2/23/2022整理課件60n一、房屋及設(shè)備設(shè)施管理n1、房屋維護(hù)與房屋維修n房屋維護(hù)房屋維護(hù)保證房屋設(shè)計(jì)使用壽命所進(jìn)行的保證房屋設(shè)計(jì)使用壽命所進(jìn)行的必要工作，包括周期性的和不定期的檢查、調(diào)必要工作，包括周期性的和不定期的檢查、調(diào)整、上油、清掃、涂漆、某些部件的更換、小整、上油、清掃、涂漆、某些部件的更換、小的維修和其他一些為保證使用壽命，防止意外的維修和其他一些為保證使用壽

36、命，防止意外損壞的活動(dòng)。損壞的活動(dòng)。n房屋維修房屋維修對(duì)遭受破壞的或者完全破舊的房對(duì)遭受破壞的或者完全破舊的房屋進(jìn)行處理，使之重新處于正常使用狀態(tài)。屋進(jìn)行處理，使之重新處于正常使用狀態(tài)。n根本區(qū)別：維修是治愈性的，維護(hù)是預(yù)防性的根本區(qū)別：維修是治愈性的，維護(hù)是預(yù)防性的第3節(jié) 物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段2/23/2022整理課件61n一、房屋及設(shè)備設(shè)施管理n2、房屋維修的種類n小型維修小型維修n中型維修中型維修n大型維修大型維修n房屋翻修房屋翻修n綜合維修綜合維修第3節(jié) 物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段2/23/2022整理課件62n一、房屋及設(shè)備設(shè)施管理n3、小型維修的特點(diǎn)與范圍n特點(diǎn)特點(diǎn)n項(xiàng)目簡單、零星分

37、散、量大面廣、時(shí)間緊迫項(xiàng)目簡單、零星分散、量大面廣、時(shí)間緊迫n范圍范圍n屋面補(bǔ)漏、修補(bǔ)屋面、泛水、屋脊屋面補(bǔ)漏、修補(bǔ)屋面、泛水、屋脊n鋼、木門窗的整修、拆換五金、配玻璃、換紗窗、油漆等鋼、木門窗的整修、拆換五金、配玻璃、換紗窗、油漆等n修補(bǔ)樓地面面層，抽換個(gè)別楞木修補(bǔ)樓地面面層，抽換個(gè)別楞木n修補(bǔ)內(nèi)外墻、抹灰、窗臺(tái)、腰線修補(bǔ)內(nèi)外墻、抹灰、窗臺(tái)、腰線n拆砌挖補(bǔ)局部墻體、個(gè)別拱圈、拆換個(gè)別過梁拆砌挖補(bǔ)局部墻體、個(gè)別拱圈、拆換個(gè)別過梁n水衛(wèi)電、暖氣等設(shè)備的故障排除及零部件的修換水衛(wèi)電、暖氣等設(shè)備的故障排除及零部件的修換n下水管道的流通下水管道的流通n房屋檢查發(fā)現(xiàn)的危險(xiǎn)構(gòu)件的臨時(shí)加固、維修房屋檢查發(fā)現(xiàn)

38、的危險(xiǎn)構(gòu)件的臨時(shí)加固、維修第3節(jié) 物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段2/23/2022整理課件63n一、房屋及設(shè)備設(shè)施管理n4、中型維修的特點(diǎn)與范圍n特點(diǎn)特點(diǎn)n工地比較集中、項(xiàng)目較小、工程量多，有周期性工地比較集中、項(xiàng)目較小、工程量多，有周期性n范圍范圍n少量結(jié)構(gòu)構(gòu)件形成危險(xiǎn)點(diǎn)的房屋維修少量結(jié)構(gòu)構(gòu)件形成危險(xiǎn)點(diǎn)的房屋維修n一般損壞房屋的維修一般損壞房屋的維修n整幢房屋的共用生活設(shè)備的局部更換、改善或改裝、整幢房屋的共用生活設(shè)備的局部更換、改善或改裝、新裝工程以及單項(xiàng)工程的維修新裝工程以及單項(xiàng)工程的維修第3節(jié) 物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段2/23/2022整理課件64n一、房屋及設(shè)備設(shè)施管理n5、大型維修的特點(diǎn)與范

39、圍n特點(diǎn)特點(diǎn)n工程地點(diǎn)集中、項(xiàng)目齊全、有整體性工程地點(diǎn)集中、項(xiàng)目齊全、有整體性n范圍范圍n修復(fù)嚴(yán)重?fù)p壞的房屋主體結(jié)構(gòu)的維修工程修復(fù)嚴(yán)重?fù)p壞的房屋主體結(jié)構(gòu)的維修工程n對(duì)整幢房屋的共用生活設(shè)備進(jìn)行管線更換、改善或?qū)φ狈课莸墓灿蒙钤O(shè)備進(jìn)行管線更換、改善或新裝的工程新裝的工程n對(duì)房屋進(jìn)行局部改建的工程對(duì)房屋進(jìn)行局部改建的工程n對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行專項(xiàng)抗震加固的工程對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行專項(xiàng)抗震加固的工程第3節(jié) 物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段2/23/2022整理課件65n一、房屋及設(shè)備設(shè)施管理n6、房屋翻修的特點(diǎn)與范圍n特點(diǎn)特點(diǎn)n投資大、工期長投資大、工期長n范圍范圍n房屋主體結(jié)構(gòu)全部或大部分損壞，有傾塌危險(xiǎn)房

40、屋主體結(jié)構(gòu)全部或大部分損壞，有傾塌危險(xiǎn)n因自然災(zāi)害破壞不能再使用的房屋因自然災(zāi)害破壞不能再使用的房屋n地處陡峭滑坡地區(qū)的房屋或地勢(shì)低洼長期積水無法地處陡峭滑坡地區(qū)的房屋或地勢(shì)低洼長期積水無法排出地區(qū)的房屋排出地區(qū)的房屋n主體結(jié)構(gòu)、圍護(hù)結(jié)構(gòu)簡陋無修繕價(jià)值的房屋主體結(jié)構(gòu)、圍護(hù)結(jié)構(gòu)簡陋無修繕價(jià)值的房屋n國家基本建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)需要拆遷恢復(fù)的房屋國家基本建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)需要拆遷恢復(fù)的房屋第3節(jié) 物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段2/23/2022整理課件66n一、房屋及設(shè)備設(shè)施管理n7、綜合翻修的特點(diǎn)與范圍n（1 1）特點(diǎn)：同概念）特點(diǎn)：同概念n（2 2）綜合維修工程使用范圍）綜合維修工程使用范圍n如果有該片（幢）大

41、部分嚴(yán)重?fù)p壞，或一般性損壞如果有該片（幢）大部分嚴(yán)重?fù)p壞，或一般性損壞需要進(jìn)行有計(jì)劃維修的房屋，或需改變片（幢）面需要進(jìn)行有計(jì)劃維修的房屋，或需改變片（幢）面貌的房屋，都需要進(jìn)行綜合性維修。貌的房屋，都需要進(jìn)行綜合性維修。第3節(jié) 物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段2/23/2022整理課件67n一、房屋及設(shè)備設(shè)施管理n8、房屋維修管理n（1 1）房屋維修管理）房屋維修管理物業(yè)管理公司按照一定的科學(xué)物業(yè)管理公司按照一定的科學(xué)程序和制度及一定的維修技術(shù)管理要求，對(duì)公司所經(jīng)程序和制度及一定的維修技術(shù)管理要求，對(duì)公司所經(jīng)營管理的房屋進(jìn)行日常的維護(hù)修繕技術(shù)的管理。營管理的房屋進(jìn)行日常的維護(hù)修繕技術(shù)的管理。n（2）內(nèi)

42、容）內(nèi)容n房屋驗(yàn)收管理房屋驗(yàn)收管理n房屋質(zhì)量管理房屋質(zhì)量管理n房屋維修施工的管理房屋維修施工的管理n房屋維修行政管理房屋維修行政管理n房屋維修檔案資料管理房屋維修檔案資料管理第3節(jié) 物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段2/23/2022整理課件68n一、房屋及設(shè)備設(shè)施管理 8、房屋維修管理n（3 3）房屋質(zhì)量管理）房屋質(zhì)量管理n房屋完損等級(jí)分類房屋完損等級(jí)分類n完好房完好房指房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備各部分完好無損、不許進(jìn)指房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備各部分完好無損、不許進(jìn)行修理或經(jīng)一般小修就能具備正常使用功能的房屋。行修理或經(jīng)一般小修就能具備正常使用功能的房屋。n基本完好房基本完好房指房屋的主要結(jié)構(gòu)部件及構(gòu)件基本完

43、好無損，或指房屋的主要結(jié)構(gòu)部件及構(gòu)件基本完好無損，或雖有輕度損傷，但仍能穩(wěn)定使用、保證安全；裝修與設(shè)備部分也雖有輕度損傷，但仍能穩(wěn)定使用、保證安全；裝修與設(shè)備部分也有輕度損傷，但不影響正常使用；經(jīng)一般維修能修復(fù)的房屋。有輕度損傷，但不影響正常使用；經(jīng)一般維修能修復(fù)的房屋。n一般損壞房一般損壞房指房屋的結(jié)構(gòu)部分有一般性損壞，并已影響了房指房屋的結(jié)構(gòu)部分有一般性損壞，并已影響了房屋的安全性；裝修、設(shè)備部分有損傷、老化或殘缺，使其不能正屋的安全性；裝修、設(shè)備部分有損傷、老化或殘缺，使其不能正常使用；經(jīng)中修或局部大修就能修復(fù)的房屋。常使用；經(jīng)中修或局部大修就能修復(fù)的房屋。n嚴(yán)重?fù)p壞房嚴(yán)重?fù)p壞房指房屋的

44、結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備部分有明顯損壞，房指房屋的結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備部分有明顯損壞，房屋已無法使用，需經(jīng)大修或改造才能修復(fù)的房屋。屋已無法使用，需經(jīng)大修或改造才能修復(fù)的房屋。n危險(xiǎn)房危險(xiǎn)房指房屋的結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備全部損壞，房屋不僅不能指房屋的結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備全部損壞，房屋不僅不能使用，而且有傾塌或事故危險(xiǎn)，無修復(fù)可能的房屋。使用，而且有傾塌或事故危險(xiǎn)，無修復(fù)可能的房屋。第3節(jié) 物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段2/23/2022整理課件69n一、房屋及設(shè)備設(shè)施管理n8、房屋維修管理n（4 4）危房的鑒定和排險(xiǎn)危房的鑒定和排險(xiǎn)n危房的鑒定危房的鑒定：由政府危房鑒定機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理公司的房屋由政府危房鑒定機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理公

45、司的房屋安全鑒定部門或指定技術(shù)人員根據(jù)安全鑒定部門或指定技術(shù)人員根據(jù)危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)和各地人民政府頒布的有關(guān)規(guī)定，確認(rèn)房屋的建筑質(zhì)量及和各地人民政府頒布的有關(guān)規(guī)定，確認(rèn)房屋的建筑質(zhì)量及安全可靠程度。安全可靠程度。n排險(xiǎn)排險(xiǎn)n觀察使用觀察使用采取技術(shù)措施后，尚能短期使用采取技術(shù)措施后，尚能短期使用n處理使用處理使用采取技術(shù)措施后，可解危的房屋采取技術(shù)措施后，可解危的房屋n停止使用停止使用無修復(fù)價(jià)值，暫無條件拆除，不危及他人安全無修復(fù)價(jià)值，暫無條件拆除，不危及他人安全n整體拆除整體拆除整幢危險(xiǎn)且無修復(fù)價(jià)值，危及他人安全整幢危險(xiǎn)且無修復(fù)價(jià)值，危及他人安全第3節(jié) 物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段

46、2/23/2022整理課件70n一、房屋及設(shè)備設(shè)施管理n8、房屋維修管理n（5）房屋維修施工的管理）房屋維修施工的管理n房屋維修施工的管理房屋維修施工的管理指按照一定的施工程序、施工質(zhì)量標(biāo)指按照一定的施工程序、施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，運(yùn)用科學(xué)的方法對(duì)房屋維修施工過程中準(zhǔn)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，運(yùn)用科學(xué)的方法對(duì)房屋維修施工過程中的各項(xiàng)工作進(jìn)行有效的科學(xué)管理。的各項(xiàng)工作進(jìn)行有效的科學(xué)管理。n內(nèi)容：內(nèi)容：n維修施工隊(duì)伍的選擇維修施工隊(duì)伍的選擇n維修施工的組織與準(zhǔn)備維修施工的組織與準(zhǔn)備n維修施工的技術(shù)交底維修施工的技術(shù)交底n施工的調(diào)度與管理施工的調(diào)度與管理n施工工程的竣工驗(yàn)收及資料的交接施工工程的竣工驗(yàn)收

47、及資料的交接第3節(jié) 物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段2/23/2022整理課件71n一、房屋及設(shè)備設(shè)施管理n9、設(shè)備設(shè)施的管理n（1）房屋設(shè)備設(shè)施）房屋設(shè)備設(shè)施房屋建筑物內(nèi)部附屬設(shè)備設(shè)施房屋建筑物內(nèi)部附屬設(shè)備設(shè)施的簡稱。的簡稱。n（2）管理的內(nèi)容：）管理的內(nèi)容：n基礎(chǔ)管理基礎(chǔ)管理n運(yùn)行管理運(yùn)行管理n安全管理安全管理n維修管理更維修管理更n新改造管理新改造管理n備品配件管理備品配件管理第3節(jié) 物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段2/23/2022整理課件72n二、物業(yè)綜合管理n1 1、概念：物業(yè)綜合管理、概念：物業(yè)綜合管理指除物業(yè)本身管理外，對(duì)指除物業(yè)本身管理外，對(duì)物業(yè)使用者工作、生活的正常秩序和環(huán)境進(jìn)行系統(tǒng)全物業(yè)使用

48、者工作、生活的正常秩序和環(huán)境進(jìn)行系統(tǒng)全面的管理和治理。面的管理和治理。n2 2、綜合管理的內(nèi)容、綜合管理的內(nèi)容n安全管理安全管理n消防管理消防管理n治安管理治安管理n環(huán)境管理環(huán)境管理n環(huán)境清潔衛(wèi)生管理環(huán)境清潔衛(wèi)生管理n環(huán)境綠化管理環(huán)境綠化管理n環(huán)境保護(hù)管理環(huán)境保護(hù)管理第3節(jié) 物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段2/23/2022整理課件736.3 物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段n二、物業(yè)綜合管理n3、環(huán)境管理n環(huán)境清潔衛(wèi)生管理的范圍環(huán)境清潔衛(wèi)生管理的范圍n公共區(qū)域公共區(qū)域 n共用部位共用部位n垃圾處理垃圾處理2/23/2022整理課件746.3 物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段n二、物業(yè)綜合管理n3、環(huán)境管理n環(huán)境綠化管理的

49、范圍環(huán)境綠化管理的范圍n綠地建設(shè)綠地建設(shè)n綠化養(yǎng)護(hù)管理綠化養(yǎng)護(hù)管理n室外綠地養(yǎng)護(hù)室外綠地養(yǎng)護(hù)n室內(nèi)綠地養(yǎng)護(hù)室內(nèi)綠地養(yǎng)護(hù)2/23/2022整理課件756.3 物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段n二、物業(yè)綜合管理n3、環(huán)境管理n環(huán)境保護(hù)管理環(huán)境保護(hù)管理n空氣污染空氣污染n水體污染水體污染n有毒有害物質(zhì)有毒有害物質(zhì)n噪聲污染噪聲污染 2/23/2022整理課件76n三、物業(yè)租賃管理n1 1、概念：物業(yè)租賃管理、概念：物業(yè)租賃管理物業(yè)所有者或經(jīng)營者作為出租人，將物業(yè)所有者或經(jīng)營者作為出租人，將物業(yè)使用權(quán)出讓給作為物業(yè)消費(fèi)者的承租人，并向承租人定期收物業(yè)使用權(quán)出讓給作為物業(yè)消費(fèi)者的承租人，并向承租人定期收取一定數(shù)額

50、的租金，從而使物業(yè)價(jià)值得以實(shí)現(xiàn)的一種經(jīng)營活動(dòng)。取一定數(shù)額的租金，從而使物業(yè)價(jià)值得以實(shí)現(xiàn)的一種經(jīng)營活動(dòng)。 n2 2、物業(yè)租賃的形式、物業(yè)租賃的形式n（1 1）按物業(yè)租賃方式分：）按物業(yè)租賃方式分：n定期租賃定期租賃n不定期租賃不定期租賃n（2 2）按租金支付方式分：）按租金支付方式分：n毛租毛租n凈租金凈租金n百分比租金百分比租金第3節(jié) 物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段2/23/2022整理課件77n三、物業(yè)租賃管理n3、影響租賃市場(chǎng)需求量的因素n人口數(shù)量和構(gòu)成人口數(shù)量和構(gòu)成n租賃價(jià)格租賃價(jià)格n技術(shù)技術(shù)n租賃者的偏好租賃者的偏好n供給供給第3節(jié) 物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段2/23/2022整理課件78n三、物業(yè)租賃管理n4、物業(yè)未來產(chǎn)租能力分析n物理特征