物業(yè)承接查驗(yàn)實(shí)施方案

1、物業(yè)承接查驗(yàn)實(shí)施方案物業(yè)承接查驗(yàn)，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè) 單位按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對(duì)物業(yè) 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動(dòng)。一、物業(yè)承接查驗(yàn)前應(yīng)具備的條件。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，移交權(quán)屬明確、資料完整、 質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)， 應(yīng)當(dāng)具備以下條件：1、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門(mén) 出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門(mén)備案。2、供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電 視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、 供熱已安裝獨(dú)立計(jì)量表具。3、郵

2、政、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃 設(shè)計(jì)要求建成。4、道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 建成，并滿足使用功能要求。5、電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān) 控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書(shū)。6、物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全。7、法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。二、承接查驗(yàn)準(zhǔn)備工作。1、人員準(zhǔn)備。物業(yè)的承接查驗(yàn)是一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、對(duì)日后的管理有較大影響的專(zhuān)業(yè)技術(shù)性工作。物業(yè)管理企業(yè)在承接查驗(yàn)前就 應(yīng)與建設(shè)單位組成聯(lián)合小組，各自確定相關(guān)專(zhuān)業(yè)的技術(shù)人員參加。2、計(jì)劃準(zhǔn)備。承接查驗(yàn)工作應(yīng)按步驟有計(jì)劃地實(shí)施。（1）與建設(shè)單位確定承接查驗(yàn)的日期、

3、進(jìn)度安排。（2）要求建設(shè)單位在承接查驗(yàn)之前提供移交物業(yè)詳細(xì)清單、 建筑圖紙、相關(guān)單項(xiàng)或綜合驗(yàn)收證明材料。（3）派出技術(shù)人員到物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)了解情況，為承接查驗(yàn)做好準(zhǔn) 備工作。3、資料準(zhǔn)備。在物業(yè)的承接查驗(yàn)中，應(yīng)做必要的查驗(yàn)記錄， 在正式開(kāi)展承接查驗(yàn)工作之前，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況做好資料準(zhǔn)備工 作，制訂查驗(yàn)工作流程和記錄表格。4、設(shè)備、工具準(zhǔn)備。在物業(yè)承接查驗(yàn)中要采取一些必要的檢 驗(yàn)方法來(lái)查驗(yàn)承接物業(yè)的質(zhì)量情況，應(yīng)根據(jù)具體情況提前準(zhǔn)備好 所需要的檢驗(yàn)設(shè)備和工具。三、物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容與方式。1、物業(yè)資料查驗(yàn)?，F(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn) 20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè) 服務(wù)企業(yè)移交下列資料，未能全部移交下列資料的，建設(shè)單位應(yīng) 當(dāng)

4、列出未移交資料的詳細(xì)清單并書(shū)面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。（1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、 地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料。（2） 共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料。（3）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文 件。（4）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件。（5）承接查驗(yàn)所必需的其他資料。2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng) 當(dāng)對(duì)下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查和驗(yàn)收，建 設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法移交供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視 等共用設(shè)施設(shè)備，但不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)檢查和驗(yàn)收的內(nèi)容。（1）共用部位：一般包括建筑物

5、的基礎(chǔ)、 承重墻體、柱、梁、 樓板、屋頂以及外墻、門(mén)廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等。（2）共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消 防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、 電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等。（3）共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門(mén)、 信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃 圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車(chē)（非機(jī)動(dòng)車(chē)）停車(chē)設(shè)施、休閑娛 樂(lè)設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以 及物業(yè)服務(wù)用房等。3、物業(yè)查驗(yàn)的方式。現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用核對(duì)、觀察、使用、檢測(cè)和試驗(yàn)等方法， 重點(diǎn)查驗(yàn)物業(yè)共

6、用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和 使用功能。四、承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的處理及時(shí)限。1、承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的處理方法。（1）現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)形成書(shū)面記錄。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)時(shí)間、項(xiàng)目名稱(chēng)、查驗(yàn)范圍、查驗(yàn)方法、存在問(wèn)題、修復(fù)情況以及查驗(yàn)結(jié)論等內(nèi)容，查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加 查驗(yàn)的人員簽字確認(rèn)。（2）現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè) 施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情形，書(shū)面通知建設(shè) 單位，工程質(zhì)量問(wèn)題整理出來(lái)之后，由建設(shè)單位提出處理方法。 在實(shí)際工作過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)在提出質(zhì)量問(wèn)題的同時(shí)，還可 以提出相應(yīng)的整改意見(jiàn)，便于建設(shè)單位進(jìn)行針對(duì)性整改。建設(shè)單

7、 位應(yīng)當(dāng)及時(shí)解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗(yàn)。（3） 從發(fā)生原因和處理責(zé)任看工程質(zhì)量問(wèn)題可分為兩類(lèi)：第 一類(lèi)是由施工單位引起的質(zhì)量問(wèn)題。若質(zhì)量問(wèn)題在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn) 或發(fā)生，按建設(shè)部建筑工程質(zhì)量保修辦法規(guī)定，應(yīng)由建設(shè)單 位督促施工單位負(fù)責(zé)。第二類(lèi)是由于規(guī)劃、設(shè)計(jì)考慮不周而造成的功能不足、使用不便、運(yùn)行管理不經(jīng)濟(jì)等問(wèn)題。這類(lèi)問(wèn)題應(yīng)由 建設(shè)單位負(fù)責(zé)作出修改設(shè)計(jì)，改造或增補(bǔ)相應(yīng)設(shè)施。（4） 為使物業(yè)工程質(zhì)量問(wèn)題得到及時(shí)圓滿地解決，物業(yè)管理企業(yè)要做好跟蹤查驗(yàn)工作。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)安排專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員分別負(fù)責(zé)不同專(zhuān)業(yè)的工程質(zhì)量問(wèn)題，在整改實(shí)施的過(guò)程中進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟蹤，對(duì)整改完工的項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，辦理查驗(yàn)手續(xù)。對(duì)整改不合 要求

8、的工程項(xiàng)目則應(yīng)繼續(xù)督促建設(shè)單位處理。2、承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的處理時(shí)限。（1） 房屋本體及公共設(shè)施的承接查驗(yàn)存在的問(wèn)題，10個(gè)工 作日內(nèi)建設(shè)單位進(jìn)行整改，整改后進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。（2） 公共配套設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)存在的問(wèn)題，10個(gè)工作 日內(nèi)進(jìn)行整改，并進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。(3) 資料移交存在缺失的部分，5個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行補(bǔ)齊。(4) 鑰匙的承接查驗(yàn)缺失或存在的問(wèn)題，3個(gè)工作內(nèi)給予補(bǔ) 齊或整改，合格后進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。五、承接查驗(yàn)后物業(yè)的移交及相關(guān)責(zé)任。1建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。2、交接工作應(yīng)當(dāng)形成書(shū)面記錄。交接記錄應(yīng)當(dāng)包括移交資料明細(xì)、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)、交接時(shí)間、交接方式等 內(nèi)容。交接記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽章確認(rèn)。3、分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目，可以根據(jù)開(kāi)發(fā)進(jìn)度，對(duì)符合交 付使用條件的物業(yè)分期承接查驗(yàn)。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng) 在承接最后一期物業(yè)時(shí)，辦理物業(yè)項(xiàng)目整體交接手續(xù)。4、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建 立檔案