土地出讓營銷顧問

1、土地出讓營銷顧問土地出讓時通常會面臨的問題土地出讓時通常會面臨的問題 Issue 在土地出讓過程中，我們的客戶常常會面在土地出讓過程中，我們的客戶常常會面臨如下問題臨如下問題 擬出讓地塊如何定位，它的真實價值在哪里？ 目標客戶是哪類開發(fā)商？他們在哪里？ 采用什么方法使真實的市場信息高效地傳播？ 通過什么渠道和通路與目標客戶進行深度而有效的溝通？ 地塊的市場價值是多少？目標客戶能接受嗎？ 如何在經(jīng)濟目標和其他目標之間，如社會目標等實現(xiàn)良性的平衡？根本原因在于我們沒有把握此類項目的基根本原因在于我們沒有把握此類項目的基本市場規(guī)律本市場規(guī)律世聯(lián)研究發(fā)現(xiàn)，關于土地出讓項目，本身是有一些規(guī)律可循的，需要

2、解決以下幾個關鍵性問題：1. 地塊潛在價值的挖掘、包裝定位及市場實現(xiàn)度分析2. 地塊真實信息的有效傳播3. 尋找真實的潛在客戶，通過合適的通路與其進行真實的溝通4. 土地出讓往往存在一定的社會目標，要與其經(jīng)濟目標取得平衡世聯(lián)對此類項目的理解及觀點世聯(lián)對此類項目的理解及觀點 Opinion 世聯(lián)認為，土地出讓項目應該從多個層面世聯(lián)認為，土地出讓項目應該從多個層面進行市場實現(xiàn)的結構化分析進行市場實現(xiàn)的結構化分析市場實現(xiàn)市場實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)政策與產(chǎn)業(yè)政策與行業(yè)發(fā)展行業(yè)發(fā)展地塊價值地塊價值潛在購買者潛在購買者宏觀層面微觀層面中觀層面宏觀層面宏觀層面國家產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)發(fā)展國家產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)發(fā)展行業(yè)政策、房地產(chǎn)市

3、場表現(xiàn)、企業(yè)態(tài)勢行業(yè)政策、房地產(chǎn)市場表現(xiàn)、企業(yè)態(tài)勢合理價格合理價格復蘇階段 發(fā)展階段 危機階段 蕭條階段國家產(chǎn)業(yè)政策及國家產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)發(fā)展（宏觀行業(yè)發(fā)展（宏觀層面）層面）以現(xiàn)階段為例以現(xiàn)階段為例國內(nèi)成熟發(fā)展商，保持觀望，拿地謹慎；國內(nèi)成熟發(fā)展商，保持觀望，拿地謹慎；而外資及部分新進入的開發(fā)商相對樂觀，而外資及部分新進入的開發(fā)商相對樂觀，投資熱情高漲；房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)展到投資熱情高漲；房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)展到一個比較有爭議的階段。一個比較有爭議的階段。地塊價值認知地塊價值認知（微觀層面）（微觀層面）土地區(qū)位（繁華度、交通通達度等）土地區(qū)位（繁華度、交通通達度等）城市設施（城市基礎設施、社會服務設施

4、等）城市設施（城市基礎設施、社會服務設施等）環(huán)境優(yōu)劣度（環(huán)境質量、自然條件等）環(huán)境優(yōu)劣度（環(huán)境質量、自然條件等）其它（人口密度、建筑容積率、城市規(guī)劃等）其它（人口密度、建筑容積率、城市規(guī)劃等）微觀層面微觀層面地塊價值認知四大基本要素地塊價值認知四大基本要素潛在購買者分析潛在購買者分析（中觀層面）（中觀層面）中觀層面中觀層面潛在購買者分析潛在購買者分析潛在購買者核心競爭力和市場期望的不同潛在購買者核心競爭力和市場期望的不同廣州、深圳廣州、深圳珠三角珠三角中國中國香港、外資香港、外資一線品牌一線品牌開發(fā)商開發(fā)商成本控制、產(chǎn)品創(chuàng)新、品牌支撐強；利潤要求合理成本控制、產(chǎn)品創(chuàng)新、品牌支撐強；利潤要求合理

5、快速增長型快速增長型開發(fā)商開發(fā)商成本控制強成本控制強產(chǎn)品創(chuàng)新較強產(chǎn)品創(chuàng)新較強品牌支撐一般品牌支撐一般利潤要求合理利潤要求合理成本控制、產(chǎn)品創(chuàng)新一般成本控制、產(chǎn)品創(chuàng)新一般缺乏品牌、利潤要求較高缺乏品牌、利潤要求較高成本控制強成本控制強創(chuàng)新及品牌一般創(chuàng)新及品牌一般利潤要求較高利潤要求較高二線發(fā)展商二線發(fā)展商成本控制較強成本控制較強產(chǎn)品創(chuàng)新一般產(chǎn)品創(chuàng)新一般無地產(chǎn)品牌無地產(chǎn)品牌成本控制力較差、難以實現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新、無地成本控制力較差、難以實現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新、無地產(chǎn)品牌、利潤要求高產(chǎn)品牌、利潤要求高跨行業(yè)財團跨行業(yè)財團投資公司投資公司成本控制一般成本控制一般產(chǎn)品創(chuàng)新差、產(chǎn)品創(chuàng)新差、無地產(chǎn)品牌無地產(chǎn)品牌舉例：珠三角

6、潛在購買者核心競爭力和市場期望舉例：珠三角潛在購買者核心競爭力和市場期望世聯(lián)地產(chǎn)十年實踐總結，開發(fā)商購買意向世聯(lián)地產(chǎn)十年實踐總結，開發(fā)商購買意向地塊的地塊的KPIKPI體系（關鍵績效指標）體系（關鍵績效指標）KPIKPI體系體系政府支持力度政府支持力度國家國家/ /地方行業(yè)政策地方行業(yè)政策土地儲備、年度開發(fā)計劃土地儲備、年度開發(fā)計劃資金調(diào)動資金調(diào)動/ /融資能力融資能力房地產(chǎn)市場發(fā)展階段研判房地產(chǎn)市場發(fā)展階段研判開發(fā)能力開發(fā)能力/ /收益、風險預期收益、風險預期全國戰(zhàn)略布局全國戰(zhàn)略布局意向城市區(qū)位意向城市區(qū)位/ /土地用途土地用途/ /規(guī)模規(guī)模宏觀政治宏觀政治/ /經(jīng)濟環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境內(nèi)因內(nèi)因外因

7、外因區(qū)域市場容量區(qū)域市場容量/ /競爭程度競爭程度“思路決定出路思路決定出路”，應站在城市與區(qū)域發(fā)，應站在城市與區(qū)域發(fā)展的角度來看土地出讓項目展的角度來看土地出讓項目城市未來十年的大城市未來十年的大戰(zhàn)略、大方針戰(zhàn)略、大方針在周邊大區(qū)域的發(fā)在周邊大區(qū)域的發(fā)展中找到關聯(lián)展中找到關聯(lián)土地出讓帶來的機遇及對城市土地出讓帶來的機遇及對城市未來發(fā)展的影響未來發(fā)展的影響政治目標政治目標經(jīng)濟目標經(jīng)濟目標社會目標社會目標土地出讓項目有著共通的要素，也應遵循土地出讓項目有著共通的要素，也應遵循類似案例成功的操作流程類似案例成功的操作流程第一階段：地塊規(guī)劃的市場評價與出讓策略第一階段：地塊規(guī)劃的市場評價與出讓策略第

8、二階段：土地出讓營銷戰(zhàn)略與營銷方案第二階段：土地出讓營銷戰(zhàn)略與營銷方案第三階段：土地出讓方案與執(zhí)行程序第三階段：土地出讓方案與執(zhí)行程序土地出讓的三個土地出讓的三個標準化階段標準化階段第一階段：地塊規(guī)劃的市場評價與出讓策第一階段：地塊規(guī)劃的市場評價與出讓策略略目標分解：經(jīng)濟目標、社會目標、政治目標、進程控制地塊規(guī)劃分析：功能布局、功能指標、公共配套規(guī)劃條件的市場驗證：初步鎖定開發(fā)商、意向性訪談市場實現(xiàn)分析（宏觀城市數(shù)據(jù)，市場調(diào)查，消費者調(diào)研）規(guī)劃條件（用地功能、規(guī)劃指標等）的調(diào)整建議潛在購買者的初步鎖定土地出讓的合理價格（出讓底價/成交價）政府需要提供的優(yōu)惠政策關鍵研究關鍵研究重點解決的問題重點

9、解決的問題第二階段：土地出讓營銷戰(zhàn)略與方案執(zhí)行第二階段：土地出讓營銷戰(zhàn)略與方案執(zhí)行潛在購買者調(diào)研（購買意向及門檻調(diào)查、開發(fā)企業(yè)選擇）土地出讓營銷方案（營銷背景分析、問題或機會點、行動策略、推廣執(zhí)行計劃）營銷方案執(zhí)行（地塊包裝、媒體推廣、活動營銷）區(qū)域形象定位營銷主題的確定尋找并發(fā)展?jié)撛诳蛻魻I銷策略與方案的制定階段性推廣計劃關鍵研究關鍵研究重點解決的問題重點解決的問題第三階段：土地出讓方案與執(zhí)行程序第三階段：土地出讓方案與執(zhí)行程序土地出讓方式土地出讓關鍵績效指標（技術標，資信標，商務標）制訂出讓方案與執(zhí)行程序土地出讓的過程執(zhí)行土地出讓方案設計組織實施步驟及內(nèi)容實施過程中的節(jié)點控制關鍵研究關鍵研究

10、重點解決的問題重點解決的問題營銷對于促進土地成功出讓，尋找意向購營銷對于促進土地成功出讓，尋找意向購買者的過程中發(fā)揮著重大的價值買者的過程中發(fā)揮著重大的價值1.1. 地塊價值的重新定義，充分挖掘土地的隱性價值地塊價值的重新定義，充分挖掘土地的隱性價值2.2. 地塊的包裝推廣，可以讓意向購買者充分認識到土地地塊的包裝推廣，可以讓意向購買者充分認識到土地的價值的價值3.3. 多種渠道進行地塊宣傳，進行有效的信息傳播多種渠道進行地塊宣傳，進行有效的信息傳播4.4. 意向購買者的多層面溝通，進行規(guī)劃條件的市場驗證意向購買者的多層面溝通，進行規(guī)劃條件的市場驗證5.5. 通過一系列的營銷活動，可以創(chuàng)造良好

11、的土地營銷氛圍，通過一系列的營銷活動，可以創(chuàng)造良好的土地營銷氛圍，進而實現(xiàn)其真正的價值進而實現(xiàn)其真正的價值顧問公司可以充分挖掘土地價值，有效利顧問公司可以充分挖掘土地價值，有效利用現(xiàn)有營銷通路，確保土地價值市場實現(xiàn)用現(xiàn)有營銷通路，確保土地價值市場實現(xiàn)1 1、顧問公司擁有大量的潛在客戶資源、顧問公司擁有大量的潛在客戶資源2 2、顧問公司以專業(yè)視角解讀地塊，賦予全新的定義、顧問公司以專業(yè)視角解讀地塊，賦予全新的定義3 3、對土地價值的一系列專業(yè)包裝使價值大幅提升、對土地價值的一系列專業(yè)包裝使價值大幅提升4 4、通過、通過 潛在客戶的潛在客戶的“實效營銷實效營銷”，給予土地于最有效的，給予土地于最有

12、效的“欣賞者欣賞者”手里。手里。顧問公司的選擇是土地成功出讓的關鍵成顧問公司的選擇是土地成功出讓的關鍵成功要素之一功要素之一重要地區(qū)的土地（區(qū)域）推廣，一定要重要地區(qū)的土地（區(qū)域）推廣，一定要選擇經(jīng)驗豐富、資源豐富的品牌專業(yè)公選擇經(jīng)驗豐富、資源豐富的品牌專業(yè)公司，只有這樣才能取得高效的回報，降司，只有這樣才能取得高效的回報，降低政府的前期成本（試錯成本）低政府的前期成本（試錯成本）世聯(lián)土地出讓項目成功案例簡介世聯(lián)土地出讓項目成功案例簡介 Case 世聯(lián)成功案例世聯(lián)成功案例項目名稱項目名稱時間時間城市城市項目規(guī)模項目規(guī)模委托客戶委托客戶服務內(nèi)容服務內(nèi)容深圳華僑城南部填海區(qū)土地出讓2001深圳29

13、0萬平方米深圳市土地房產(chǎn)交易中心土地價值分析、出讓方案、營銷推廣深圳藍色鹽田區(qū)區(qū)域營銷推廣2001深圳鹽田國土局區(qū)域營銷推廣深圳大梅沙J402-0066號土地出讓2001深圳26.8萬平方米鹽田國土局土地營銷推廣深圳香蜜湖B302號地塊土地出讓2001深圳9.3萬平方米深圳房地產(chǎn)交易中心土地營銷推廣深圳寶安區(qū)新中心區(qū)域營銷2002深圳寶安國土局區(qū)域營銷推廣深圳觀瀾土地項目2004深圳11.6萬平方米觀瀾政府土地營銷推廣海口美麗沙土地項目2005?？?19.8萬平方米海口土地儲備中心土地運營、營銷推廣青島城陽區(qū)土地出讓項目2005青島63萬平方米青島城陽區(qū)政府規(guī)劃方案評價及出讓策略、營銷方案及執(zhí)

14、行、招評標方案及執(zhí)行南海獅山組團城市建設招商項目2005南海政府土地營銷推廣深圳華僑城南部填海區(qū)土地出讓深圳華僑城南部填海區(qū)土地出讓u項目規(guī)模：項目規(guī)模：2.9平方公里u世聯(lián)介入階段：世聯(lián)介入階段：地塊拍賣前的營銷推廣階段u工作成果：工作成果： 土地價值分析 土地出讓方案 營銷計劃u顧問效果：顧問效果： 百仕達、泰華等品牌開發(fā)商進入 區(qū)域成為開發(fā)熱點 誕生“深圳地王” 深圳藍色鹽田區(qū)區(qū)域營銷推廣深圳藍色鹽田區(qū)區(qū)域營銷推廣u項目規(guī)模：項目規(guī)模：整體區(qū)域u世聯(lián)介入階段：世聯(lián)介入階段：區(qū)域營銷推廣u工作成果：工作成果： 營銷大綱 營銷計劃 傳播方案 營銷方案 營銷綱要 行動方案 主題沙龍u顧問效果：

15、顧問效果： 區(qū)域營銷推廣，提升土地價值 萬科、百仕達等品牌開發(fā)商進入，區(qū)域內(nèi)房價及土地價格大幅提升深圳大梅沙深圳大梅沙J402-0066J402-0066號土地出讓號土地出讓u項目規(guī)模：項目規(guī)模：26.8萬平方米u世聯(lián)介入階段：世聯(lián)介入階段：地塊拍賣前的營銷推廣階段u工作成果：工作成果： 制定有效的營銷推廣策略； 制定了準確可行的營銷執(zhí)行方案； 協(xié)助客戶組織土地出讓過程中的各個營銷推廣及招標環(huán)節(jié)。u顧問效果：顧問效果： 該地塊以高出底價1.7億，72%的增幅成功出讓，受讓方為萬科地產(chǎn)； 片區(qū)后續(xù)出讓的土地吸引了萬科、中海、華僑城、百仕達等大批一線開發(fā)商，目前大梅沙片區(qū)成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域，

16、住宅價格一路飆升至8000元以上。深圳香蜜湖深圳香蜜湖B302B302號號地塊土地出讓地塊土地出讓u項目規(guī)模：項目規(guī)模：9.3萬平方米u世聯(lián)介入階段：世聯(lián)介入階段：地塊拍賣前的營銷推廣階段u工作成果：工作成果： 項目營銷策劃 市場調(diào)研 目標客戶篩選 市場推介u顧問效果：顧問效果： 中海、信和聯(lián)手以9.5億元高價拍賣成交深圳寶安區(qū)新中心區(qū)區(qū)域營銷推廣深圳寶安區(qū)新中心區(qū)區(qū)域營銷推廣u項目規(guī)模：項目規(guī)模：整體區(qū)域u世聯(lián)介入階段：世聯(lián)介入階段：整體形象定位與推廣u工作成果：工作成果： 營銷方案 出讓方案 營銷行動 品牌形象的建立u顧問效果：顧問效果： 拉平寶安（關外）與特區(qū)內(nèi)（關內(nèi)）的地價 創(chuàng)寶安地價

17、的新高 品牌發(fā)展商（萬科、深業(yè)等）進入，從此打破寶安區(qū)封閉的房地產(chǎn)市場局面深圳觀瀾深圳觀瀾A906-0285A906-0285和和A906-0288A906-0288號地塊土地出讓號地塊土地出讓u項目規(guī)模：項目規(guī)模：11.6萬平方米u世聯(lián)介入階段：世聯(lián)介入階段：地塊拍賣前的營銷推廣階段u工作成果：工作成果： 活動方案 推廣方案 媒體宣傳 推介書 新聞通稿 展板內(nèi)容u顧問效果：顧問效果： 區(qū)域營銷推廣，提升土地價值 中海、城建、鴻榮源中航等知名品牌進入?？诿利惿惩恋仨椖亢？诿利惿惩恋仨椖縰項目規(guī)模：項目規(guī)模：219.8萬平方米u世聯(lián)介入階段：世聯(lián)介入階段：地塊拍賣前的營銷推廣階段u工作成果：工作

18、成果： 完成美麗沙土地推廣營銷方案 制作美麗沙土地投資推介冊u顧問效果：顧問效果： 香港新世界以18億元地價高價拍賣競得南海獅山組團城市建設招商項目南海獅山組團城市建設招商項目 u項目規(guī)模：項目規(guī)模： 10項城市建設招商項目u世聯(lián)介入階段：世聯(lián)介入階段：協(xié)助當?shù)卣瞥?0項計劃總投資50多億元的城市建設招商項目u工作成果：工作成果： 確定營銷推廣主題 制作推介手冊 協(xié)助聯(lián)系珠三角房地產(chǎn)開發(fā)知名企業(yè)近30家 u顧問效果：顧問效果： 吸引了近四百位來自全國各地的工商業(yè)、房地產(chǎn)等“業(yè)界大亨”和新聞媒體記者經(jīng)典案例：青島城陽區(qū)土地營銷推介案例經(jīng)典案例：青島城陽區(qū)土地營銷推介案例針對需要解決的問題，本

19、項目的營銷策略針對需要解決的問題，本項目的營銷策略為愿景價值拉動為愿景價值拉動展望城陽發(fā)展的美好愿景吸引國內(nèi)外知名實力開發(fā)商吸引國內(nèi)外知名實力開發(fā)商達到項目地塊成功出讓達到項目地塊成功出讓借鑒成功的商業(yè)發(fā)展模式突出地塊資源和完善配套青島青島新天地五大營銷價值點新天地五大營銷價值點城市背景：城陽是大青島國際化城市的副都心城市背景：城陽是大青島國際化城市的副都心空港資源：空港對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強勁拉動空港資源：空港對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強勁拉動發(fā)展模式：借鑒上海新天地成功的商業(yè)模式發(fā)展模式：借鑒上海新天地成功的商業(yè)模式完善配套：完善的市政配套和基礎設施完善配套：完善的市政配套和基礎設施規(guī)模優(yōu)勢：近千畝凈地整體出讓

20、規(guī)模優(yōu)勢：近千畝凈地整體出讓營銷價值點一：大青島國際化城市的副都營銷價值點一：大青島國際化城市的副都心心黃島黃島青島青島紅島紅島u新的三島規(guī)劃：青島，黃島，紅島三島布局，沿海岸線一線展開，生態(tài)間隔。u紅島即城陽，規(guī)劃定位為：北部高端產(chǎn)業(yè)服務中心，海洋科技副中心，旅游度假基地，青島出口加工基地，東部流亭地區(qū)主要體現(xiàn)青島市綜合交通樞紐和商貿(mào)物流職能。u城陽：以規(guī)劃副中心為基礎演繹國際城市副都心國際案例演繹：香港銅鑼灣（國際案例演繹：香港銅鑼灣（causeway causeway BayBay） 城市副都心造就商業(yè)城市副都心造就商業(yè)“寵兒寵兒” u銅鑼灣：舊稱東角，位于香港島中心北岸之西；1990年

21、以前，分散著貨艙、糖廠等零散企業(yè)，經(jīng)過舊城改造、填海工程，現(xiàn)已成為中國最大的MALL，銅鑼灣購物區(qū)是全世界租金第三貴的地段 u銅鑼灣及鄰近地區(qū)有不少日本人聚居，所以在銅鑼灣的大型日資百貨公司及超級市場亦特別多，區(qū)內(nèi)的日式食肆及專門招待日本人的會所和娛樂場所更是星羅棋布。國際案例演繹：新宿國際案例演繹：新宿日本第一繁華街，日本第一繁華街，東京的重要商業(yè)和辦公中心東京的重要商業(yè)和辦公中心u為控制、緩解中心區(qū)過分集中的狀態(tài)，1958年下半年東京都政府提出建設副都心，首先從新宿著手。u經(jīng)過近30年的規(guī)劃建設，新宿副都心在東京都的西部形成，并且日益繁榮，今已成為東京的重要商業(yè)和辦公中心。營銷價值點二：空

22、港帶來企業(yè)和產(chǎn)業(yè)聚集，拉動第三產(chǎn)業(yè)營銷價值點二：空港帶來企業(yè)和產(chǎn)業(yè)聚集，拉動第三產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈下游的發(fā)展和制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈下游的發(fā)展u流亭機場 是華東地區(qū)重要的干線機場，2005年上半年旅客人次已超過300萬，預計全年可以突破600萬；u國際化空港之夢即將變成現(xiàn)實 通過三個層次來著力闡明空港對于當?shù)氐耐ㄟ^三個層次來著力闡明空港對于當?shù)氐陌l(fā)展和經(jīng)濟的增長的巨大推動作用發(fā)展和經(jīng)濟的增長的巨大推動作用u 空港對于當?shù)匕l(fā)展和經(jīng)濟增長的推動作用一般分為三個層次:直接作用直接作用(Direct impact)關聯(lián)作用關聯(lián)作用（catalytic impact)間接作用間接作用(indirect/induc

23、ed) 完全或主要由于機場的運營所帶來的就業(yè)崗位、產(chǎn)值、稅收。一般發(fā)生在機場內(nèi)部或近鄰機場的區(qū)域。如航空公司、機場運營公司、航空服務、航空貨運與倉儲等。 為直接作用產(chǎn)生的經(jīng)濟活動提供產(chǎn)品和服務所帶來的就業(yè)崗位、產(chǎn)值與稅收。如市政服務、機場商業(yè)、航空食品等。上述兩種經(jīng)濟活動的就業(yè)人口消費所產(chǎn)生的就業(yè)崗位、產(chǎn)值和稅收。如機場工作人員居住、購物等。 并不直接依賴于機場運營，但由于臨近機場的因素而聚集的企業(yè)/產(chǎn)業(yè)活動所帶來的就業(yè)崗位、產(chǎn)值與稅收，如高科技產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)等。資料來源：國際空港聯(lián)合會（Airports council international) 美國美國 2002年美國所有機場共產(chǎn)生

24、稅收335335億億美元，相關工作崗位共670670萬萬個，從業(yè)人員的總收入達到19001900億億美元，其中的480480萬萬個工作崗位均產(chǎn)生在機場周邊區(qū)域內(nèi)。德國德國 2004年機場的直接和間接作用所產(chǎn)生的工作崗位達到8080萬萬個。荷蘭荷蘭 阿姆斯特丹機場的迅速發(fā)展已經(jīng)成為荷蘭經(jīng)濟的“發(fā)動機”，機場周邊區(qū)域的就業(yè)崗位的增長速度是所在地區(qū)其他區(qū)域的2-52-5倍倍營銷價值點三：借鑒上海新天地的成功商營銷價值點三：借鑒上海新天地的成功商業(yè)模式是本項目的一大亮點業(yè)模式是本項目的一大亮點u上?！靶绿斓亍弊畛晒Φ牡胤讲皇墙ㄖ系?，而是商業(yè)上的，它把海派文化、石庫門文化、酒吧文化以及音樂文化發(fā)揮到極

25、致青島青島新天地新天地國際生活、文化體驗之國際生活、文化體驗之旅旅u綜合定位：大型綜合旅游景點，青島人常到，青島游客必到，青島人值得為此而驕傲u商業(yè)亮點：以國際化生活社區(qū)為背景，充分發(fā)展青島現(xiàn)代特色旅游精彩，演繹青島精彩，演繹青島新天地生活每一天新天地生活每一天國際商務廣場：新穎的設計外觀，完善的配套設施，創(chuàng)造優(yōu)質的辦公條件來自世界各地的美食廣場、購物廣場讓人感受和品位獨特的海派文化在風情酒吧、咖啡店中渡過休閑時光漫步貫穿新天地的中央綠軸，放松心情五星級異國風情酒店讓游人、商務人士留下美好的異域體驗營銷價值點四：完善的市政設施和基礎設營銷價值點四：完善的市政設施和基礎設施施u完善的道路設施，三

26、條主干道崇陽路、文陽路、興陽路已投入使用u配套成熟，學校、醫(yī)院、645畝生態(tài)公園、民俗博物館等等。營銷價值點五：近千畝凈地整體轉讓營銷價值點五：近千畝凈地整體轉讓u規(guī)劃指標：規(guī)劃指標：占地63萬m2建筑面積98萬m2容積率1.54 u地塊現(xiàn)狀：地塊現(xiàn)狀：地塊平整，凈地出讓營銷推廣策略營銷推廣策略造場造場價值展示價值展示營造一個品牌發(fā)展商云集的場營造一個品牌發(fā)展商云集的場展示地塊核心價值點展示地塊核心價值點愿景拉升愿景拉升形象樹立形象樹立/ /展示未來發(fā)展前景展示未來發(fā)展前景項目執(zhí)行攻略索引項目執(zhí)行攻略索引事件造場事件造場營銷工具營銷工具現(xiàn)場展示現(xiàn)場展示土地推介手冊新聞發(fā)布會答疑會公告牌音樂影視

27、片客戶造場客戶造場開發(fā)商訪談規(guī)劃展示廳媒體配合媒體配合平面媒體、電視臺高層定向營銷物料準備及執(zhí)行進度表物料準備及執(zhí)行進度表客戶造場：開發(fā)商訪談客戶造場：開發(fā)商訪談u目的：項目直效推目的：項目直效推廣，獲取市場反饋廣，獲取市場反饋u時間：持續(xù)到招標時間：持續(xù)到招標公告之前公告之前u形式：面談結合形式：面談結合 訪談訪談u開發(fā)商的選擇：根開發(fā)商的選擇：根據(jù)客戶目標及項目狀據(jù)客戶目標及項目狀況制定選擇標準況制定選擇標準項目執(zhí)行攻略索引項目執(zhí)行攻略索引事件造場事件造場營銷工具營銷工具現(xiàn)場展示現(xiàn)場展示土地推介手冊新聞發(fā)布會答疑會公告牌音樂影視片客戶造場客戶造場開發(fā)商訪談規(guī)劃展示廳媒體配合媒體配合平面媒體

28、、電視臺高層定向營銷物料準備及執(zhí)行進度表物料準備及執(zhí)行進度表事件造場之一：異地高層定向實效營銷事件造場之一：異地高層定向實效營銷u主題主題：青島青島新天地新天地u目的：體現(xiàn)政府的服務目的：體現(xiàn)政府的服務意識和合作誠意意識和合作誠意，進行重點城市意向客戶的深度溝通與項目推介u時間：時間：招標公告發(fā)布之前u形式形式：以青島市城陽區(qū)政府名義到各重點城市舉辦小型座談會，直接向當?shù)匾庀蜷_發(fā)商高層推介本項目。事件造場之二：青島事件造場之二：青島新天地土地推介新新天地土地推介新聞發(fā)布會聞發(fā)布會主題主題：青島青島新天地新天地 目的：目的：通過項目價值點的實效營銷吸引目標開發(fā)商的關注，并借此提高城陽區(qū)的形象與知

29、名度時間：時間：10月月10日日地點地點：青島香格里拉大酒店形式形式：以青島市城陽區(qū)政府名義對外進行推介邀請對象邀請對象：青島市主管副市長及市、區(qū)兩級政府要員、國內(nèi)有實力的開發(fā)商、全國及本地的知名媒體媒體配合媒體配合：國內(nèi)知名媒體及青島市主流媒體事件造場之三：青島事件造場之三：青島新天地土地出讓答疑會新天地土地出讓答疑會主題主題：青島青島新天地新天地目的目的：介紹青島和城陽的城市發(fā)展、城市規(guī)劃規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策等相關內(nèi)容，同時就開發(fā)商共同關注的問題加以解答。時間：時間：1010月底或月底或1111月初月初地點地點：青島新天地規(guī)劃展示廳邀請對象邀請對象：意向開發(fā)商、全國及本地的知名媒體政府部門政府部

30、門：青島市規(guī)劃局 城陽區(qū)政府 青島市城陽區(qū)城市規(guī)劃建設管理局媒體配合媒體配合：國內(nèi)知名媒體及青島市主流媒體項目執(zhí)行攻略索引項目執(zhí)行攻略索引事件造場事件造場營銷工具營銷工具現(xiàn)場展示現(xiàn)場展示土地推介手冊新聞發(fā)布會答疑會公告牌音樂影視片客戶造場客戶造場開發(fā)商訪談規(guī)劃展示廳媒體配合媒體配合平面媒體、電視臺高層定向營銷物料準備及執(zhí)行進度表物料準備及執(zhí)行進度表營銷工具之一：青島營銷工具之一：青島新天地土地推介冊新天地土地推介冊目的：目的：展示城市形象、發(fā)展前景，突出項目地塊的價值，吸引開發(fā)商的興趣發(fā)放對象：發(fā)放對象：國內(nèi)外實力開發(fā)商發(fā)放渠道發(fā)放渠道：推介會、直郵完成時間：完成時間：9 9月月1515日日營

31、銷工具之二：青島營銷工具之二：青島新天地推介影視片新天地推介影視片u目的目的：城市形象展示u形式形式：5分鐘音樂影視片8分鐘的推介影視片、配解說詞u播放渠道播放渠道：在異地高層定向營銷、土地推介酒會進行過程中滾動播放 完成時間：完成時間：9 9月月2020日日項目執(zhí)行攻略索引項目執(zhí)行攻略索引事件造場事件造場營銷工具營銷工具現(xiàn)場展示現(xiàn)場展示土地推介手冊新聞發(fā)布會答疑會公告牌音樂影視片客戶造場客戶造場開發(fā)商訪談規(guī)劃展示廳媒體配合媒體配合平面媒體、電視臺高層定向營銷物料準備及執(zhí)行進度表物料準備及執(zhí)行進度表現(xiàn)場展示：一個展示青島現(xiàn)場展示：一個展示青島新天地未來形新天地未來形象的規(guī)劃展示廳象的規(guī)劃展示廳目的：目的：以展示為主，固定營銷，提高目標客戶對項目未來形象的感知度，展現(xiàn)項目的投資潛力展示廳布局：展示廳布局：用沙盤展示青島新天地未來發(fā)展規(guī)劃圍墻布置展板，形象展示新天地的發(fā)展前