義烏市農(nóng)村更新改造實施細(xì)則(試行)

1、頁眉義烏市農(nóng)村更新改造實施細(xì)則（試行）第一章總則第一條 為規(guī)范農(nóng)村更新改造行為，改善農(nóng)村居住環(huán)境，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，激發(fā)農(nóng)村發(fā)展活力，實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合義烏實際，特制定本細(xì)則。第二條 農(nóng)村更新改造是指城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)用地紅線范圍外的農(nóng)村（不含“異地奔小康”村莊），在核定的村莊建設(shè)用地規(guī)模內(nèi)，以村級組織為主導(dǎo)，依據(jù)村莊更新改造規(guī)劃，盤活存量建設(shè)用地和閑置宅基地，按照合理配置和高效利用原則，優(yōu)化調(diào)整村莊用地布局， 科學(xué)合理安排農(nóng)民建房， 積極有序推進(jìn)農(nóng)房改造，改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件 ,實現(xiàn)“戶有所居、住有宜居”。第三條 農(nóng)村更新改造堅持“規(guī)模控制、多規(guī)管控，村級自治、鎮(zhèn)街審

2、批，公平取得、配置有償”的原則。第四條 農(nóng)村更新改造積極引導(dǎo)采用權(quán)益置換、集中統(tǒng)建、多戶聯(lián)建等多種方式實現(xiàn)宅基地權(quán)益和“戶有所居”，逐步提高貨幣化補(bǔ)償?shù)谋壤?，滿足農(nóng)民個性化多層次需求。第五條 鼓勵自然村向中心村集聚，逐步探索宅基地跨村審批制度；鼓勵充分利用低丘緩坡等非耕地，建設(shè)“房在山中、園在林中”的坡地村鎮(zhèn)；鼓勵建設(shè)突出地域特征、時代特色、鄉(xiāng)土風(fēng)情的美麗鄉(xiāng)村。第六條規(guī)劃局、國土局應(yīng)當(dāng)在符合市域總體規(guī)劃和土地利頁腳頁眉用總體規(guī)劃的前提下，完善農(nóng)村和社區(qū)空間布局規(guī)劃，優(yōu)化全市農(nóng)村和社區(qū)的布局、選址、規(guī)模及時序。鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）（以下簡稱鎮(zhèn)街）加強(qiáng)與上位規(guī)劃的銜接，以強(qiáng)鎮(zhèn)富村政策為指導(dǎo)，按

3、照尊重民意、沿襲歷史、科學(xué)布局、適度集聚的原則，合理整合，統(tǒng)籌引導(dǎo)，組織編制本轄區(qū)內(nèi)“ 1（鎮(zhèn)區(qū)、城市分區(qū)規(guī)劃） +X （中心村建設(shè)規(guī)劃） +Y（特色村規(guī)劃）”的村莊布點規(guī)劃，報市人民政府批準(zhǔn)。第七條 農(nóng)村更新改造工作由鎮(zhèn)街組織領(lǐng)導(dǎo)，村級組織負(fù)責(zé)具體實施，農(nóng)林局（農(nóng)辦）負(fù)責(zé)全市農(nóng)村更新改造指導(dǎo)、統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)工作，規(guī)劃局、國土局、城管委、文廣新局、行政執(zhí)法局等行政主管部門根據(jù)各自職責(zé)依法履行所涉及的行政職能。第二章規(guī)模控制第八條村莊建設(shè)用地規(guī)模按村級集體經(jīng)濟(jì)組織成員人數(shù)核定，按規(guī)定不能享受的除外。村級集體經(jīng)濟(jì)組織成員具體參照義烏市農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格界定指導(dǎo)意見界定。鼓勵農(nóng)村更新改造新增建設(shè)用

4、地選址不占或少占耕地，新增建設(shè)用地中耕地面積占60%（含）以上的，人均建設(shè)用地控制在100 平方米以內(nèi)；新增建設(shè)用地中耕地面積占60% 以下的，人均建設(shè)用地控制在110 平方米以內(nèi)； 新增建設(shè)用地中低丘緩坡等非耕地面積占 70%（含）以上的，人均建設(shè)用地控制在120 平方米以內(nèi)。人均建設(shè)用地面積按占用土地類型調(diào)整為110或 120 平方頁腳頁眉米時，新增建設(shè)用地中耕地占用數(shù)不得高于按人均100 平方米核定的耕地數(shù)。按有關(guān)規(guī)定認(rèn)定后需要傳承保護(hù)的古建筑、名人故居、古遺址、古樹名木等，其占用的土地可單獨增計建設(shè)用地規(guī)模。第九條鎮(zhèn)街對本轄區(qū)內(nèi)的宅基地總規(guī)?？刂曝?fù)總責(zé)，市政府在年初對已經(jīng)實現(xiàn)宅基地減量

5、化或人均宅基地面積比全市平均數(shù)少的鎮(zhèn)街優(yōu)先安排新增建設(shè)用地指標(biāo)，由鎮(zhèn)街統(tǒng)籌分配。鎮(zhèn)街分配農(nóng)村更新改造新增建設(shè)用地指標(biāo)時，應(yīng)優(yōu)先保障現(xiàn)狀人均建設(shè)用地少、新增建設(shè)用地占用耕地少和未大拆大建的村莊。第十條 現(xiàn)有村莊建設(shè)用地規(guī)模比核定規(guī)模大的農(nóng)村，鎮(zhèn)街不再安排新增建設(shè)用地指標(biāo)，在符合土地利用總體規(guī)劃的前提下，允許村級組織先與有關(guān)農(nóng)戶簽訂宅基地退出協(xié)議并拆除舊房后再申請建設(shè)用地增減掛鉤指標(biāo)。第十一條 農(nóng)村更新改造的村莊在核定規(guī)模范圍內(nèi)節(jié)余的建設(shè)用地，經(jīng)村民代表會議同意，鎮(zhèn)街審核，報市政府批準(zhǔn)后，允許村級組織通過自主開發(fā)、合資合作、使用權(quán)入股等方式增加農(nóng)村集體、農(nóng)民個人收益，實現(xiàn)農(nóng)村可持續(xù)發(fā)展。第三章規(guī)劃

6、編制第十二條鎮(zhèn)街負(fù)責(zé)組織編制轄區(qū)內(nèi)的村莊更新改造規(guī)劃，引導(dǎo)有條件的村莊編制村莊發(fā)展一體化規(guī)劃。村莊發(fā)展一體化規(guī)頁腳頁眉劃立足農(nóng)村經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、地形地貌、文化傳承等實際，結(jié)合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展趨勢，在村域范圍內(nèi)將土地利用規(guī)劃、村莊更新改造規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境保護(hù)與修復(fù)規(guī)劃、美麗鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃、鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等專項規(guī)劃管控要素和內(nèi)容融合成一個規(guī)劃成果， 科學(xué)、合理、長遠(yuǎn)、高效配置村域內(nèi)各類資源要素，實現(xiàn)鄉(xiāng)村生產(chǎn)、生活、生態(tài)的可持續(xù)發(fā)展。多個地理空間上集中連片的村莊，由鎮(zhèn)街統(tǒng)一編制村莊更新改造規(guī)劃。第十三條 村莊更新改造規(guī)劃編制應(yīng)對村落現(xiàn)狀進(jìn)行評估，嚴(yán)禁大拆大建模式。規(guī)劃保留傳統(tǒng)建筑風(fēng)貌保持完整的舊房、街巷、建筑環(huán)境

7、、格局；規(guī)劃拆除影響交通、消防安全的舊房；規(guī)劃整治建筑層數(shù)、外立面、色彩、屋頂形式與村莊傳統(tǒng)建筑風(fēng)貌不協(xié)調(diào)的舊房；規(guī)劃新建結(jié)合自然地形地貌的浙派民居；構(gòu)建建筑與周邊自然環(huán)境空間有序的架構(gòu)，營造融于自然山水、獨具鄉(xiāng)土文化特色的村落。第十四條 村莊更新改造規(guī)劃編制應(yīng)著重更新和完善規(guī)劃保留傳統(tǒng)建筑區(qū)塊的給排水、供電、通訊、消防等公共設(shè)施，規(guī)劃設(shè)計傳統(tǒng)建筑內(nèi)部生活設(shè)施的修繕選型方案，保護(hù)和修復(fù)鄉(xiāng)土自然風(fēng)貌、建筑、街巷、水系以及傳統(tǒng)技藝和民俗文化，提升居住環(huán)境和生活品質(zhì)，恢復(fù)村落生態(tài)，重現(xiàn)傳統(tǒng)建筑區(qū)塊社會、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)價值。第十五條農(nóng)村更新改造結(jié)合自然地形地貌采用低層聯(lián)立頁腳頁眉住宅和多層水平公寓，利用院

8、落式、坡地式等建筑形式，在核定的用地范圍內(nèi)，通過規(guī)劃技術(shù)手段充分挖潛建筑容量。聯(lián)立式住宅建筑房屋檐口高度不得超過 10 米，屋頂形式為坡屋頂，坡度 1/3 到 1/2 ，起坡高度為零；多層水平公寓標(biāo)準(zhǔn)層高不超過 3.2 米；外立面的飾面材料、色彩要與規(guī)劃保留傳統(tǒng)建筑風(fēng)貌和自然環(huán)境相協(xié)調(diào)；地下室紅線不得突破建筑紅線。第十六條 鎮(zhèn)街應(yīng)保護(hù)和發(fā)展傳統(tǒng)風(fēng)貌完整、鄉(xiāng)土風(fēng)情濃郁、歷史文化深厚、產(chǎn)業(yè)特征明顯的村落，保持村落歷史文化遺產(chǎn)的真實性、完整性和延續(xù)性，傳承優(yōu)秀的傳統(tǒng)價值觀、傳統(tǒng)技藝和民俗，彰顯人與自然和諧相處的生產(chǎn)生活方式。積極引導(dǎo)符合條件的農(nóng)村申報各級傳統(tǒng)村落、歷史文化名村、 歷史文化村落。第十七

9、條對于地處地質(zhì)災(zāi)害隱患、自然資源貧乏、飲用水源保護(hù)區(qū)或重點工程建設(shè)等需異地搬遷的村莊，鎮(zhèn)街應(yīng)就近選擇資源條件相對較好的中心村進(jìn)行安置并統(tǒng)一編制村莊更新改造規(guī)劃。第十八條村莊更新改造規(guī)劃編制與設(shè)計單位應(yīng)由鎮(zhèn)街通過方案招標(biāo)方式確定，只有一家單位參加的，需要編制2 個以上規(guī)劃方案進(jìn)行比選。第四章宅基地取得第十九條 宅基地分配堅持“按人分配、按戶控制”原則，農(nóng)村宅基地取得由農(nóng)戶向村級組織提出申請，報所在鎮(zhèn)街審批。頁腳頁眉涉及使用新增建設(shè)用地的，須報市人民政府辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用審批手續(xù)后，再由所在鎮(zhèn)街審批。第二十條 農(nóng)村宅基地分配取得對象為村級集體經(jīng)濟(jì)組織成員，按規(guī)定不能享受的除外。下列農(nóng)戶可增計一人分配：（一

10、）年滿20 周歲未婚的；（二）已婚未育或育有一個子女的。第二十一條新增建設(shè)用地中耕地面積占60%（含）以上的，人均宅基地分配基數(shù)最高不得超過30 平方米；新增建設(shè)用地中耕地面積占60%以下的，人均分配基數(shù)限額可上調(diào)5%；新增建設(shè)用地中低丘緩坡等非耕地面積占 70%（含）以上的，人均分配基數(shù)限額可上調(diào) 10%。第二十二條農(nóng)村更新改造每戶原則上只能擁有一處宅基地且建筑占地面積最高不超過 140 平方米，原有的舊房必須自行拆除或者交給村級組織統(tǒng)一處置。第二十三條 農(nóng)戶取得宅基地分配權(quán)后，由農(nóng)戶自愿選擇本村農(nóng)村更新改造實施細(xì)則確定宅基地的安置方式并提出申請，經(jīng)村土地民主管理領(lǐng)導(dǎo)小組審查確認(rèn)，由村級組織

11、與農(nóng)戶簽訂宅基地安置協(xié)議，編制宅基地分配方案并公示，報鎮(zhèn)街審批后執(zhí)行。第二十四條 規(guī)劃保留舊房的農(nóng)戶，建筑占地面積不足該戶審批面積部分，倡導(dǎo)采用貨幣化安置，也可通過安置多層公寓、參加城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)等方式實現(xiàn)。按規(guī)劃保留的舊房已置換給其他農(nóng)戶的前提下，允許規(guī)劃保留舊房的農(nóng)戶申請新的宅基頁腳頁眉地。第二十五條鼓勵采用貨幣、轉(zhuǎn)讓等方式退出非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員擁有的合法宅基地。在優(yōu)先考慮集體經(jīng)濟(jì)組織成員的前提下，對無法及時退出又確需利用的宅基地，根據(jù)非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員合法擁有的農(nóng)村住宅情況，允許按照村級組織確定的比例安置，但建筑占地面積最高不得超過126 平方米。第二十六條市級以上重點工程建

12、設(shè)需拆遷安置的農(nóng)戶，可優(yōu)先參加本村更新改造，自愿異地安置的農(nóng)戶可按不同土地級差參加城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)。第二十七條自愿退出農(nóng)村宅基地的住房特困戶和D 級危房戶，可優(yōu)先參加本鎮(zhèn)街的城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)或本村更新改造。第二十八條宅基地使用權(quán)人自愿退出宅基地，以及享有宅基地分配權(quán)的農(nóng)戶主動放棄宅基地的，可按土地級差有序參加城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)。第二十九條鼓勵村級組織回購本村農(nóng)戶和非集體經(jīng)濟(jì)組織成員自愿退出的宅基地，回購價格參照宅基地基準(zhǔn)價格由村級組織和宅基地使用權(quán)人協(xié)商確定。宅基地使用權(quán)人自愿退出全部宅基地并放棄按本細(xì)則安置的，對退出宅基地合法占地面積給予村級組織每平方米1000 元的資金補(bǔ)助。頁腳頁眉第

13、五章監(jiān)督管理第三十條 農(nóng)村更新改造按照“依法、民主、公開”的原則，建立健全宅基地民主管理機(jī)制， 加強(qiáng)宅基地日常管理， 具體參照義烏市農(nóng)村土地民主管理暫行辦法等有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第三十一條農(nóng)村更新改造強(qiáng)化行為自律，未經(jīng)批準(zhǔn)，農(nóng)戶不得建造任何建筑物、構(gòu)筑物，不得擅自改建、擴(kuò)建。村級組織應(yīng)當(dāng)及時發(fā)現(xiàn)和制止違法用地與違法建設(shè)行為，制止無效的要及時向鎮(zhèn)街和相關(guān)部門報告。第三十二條鎮(zhèn)街嚴(yán)格落實農(nóng)戶建房“四到場”制度，確保批前選址踏勘、批后定點放樣、砌基建設(shè)、竣工驗收人員到場。建立健全巡查制度，發(fā)現(xiàn)違法行為及時查處，確保農(nóng)村更新改造順利按規(guī)劃實施。工作人員玩忽職守的，依法追究相關(guān)單位和人員的責(zé)任。第三十三條引導(dǎo)

14、有條件的村莊委托具有相應(yīng)資質(zhì)的單位統(tǒng)一代建，項目建設(shè)參照政府投資項目流程進(jìn)行管理。第六章實施程序第三十四條農(nóng)村更新改造實施程序：（一）村級組織根據(jù)群眾意愿提出更新改造申請，報鎮(zhèn)街批準(zhǔn)。（二）村級組織負(fù)責(zé)對現(xiàn)有農(nóng)村宅基地及房屋情況進(jìn)行全面調(diào)查、登記，重點摸清戶數(shù)、在冊人口、戶籍類型、宅基地現(xiàn)狀與權(quán)屬、古建筑、名人故居、古遺址、古樹名木等情況。頁腳頁眉（三）村莊更新改造用地規(guī)模經(jīng)所在鎮(zhèn)街審核后，報國土局核定。（四）村級組織制訂農(nóng)村更新改造實施細(xì)則，經(jīng)村民代表會議討論通過并公示后，報鎮(zhèn)街批復(fù)。（五）鎮(zhèn)街組織編制村莊更新改造規(guī)劃，經(jīng)村民代表會議討論通過后實施。（六）根據(jù)農(nóng)戶與村級組織簽訂的宅基地安置協(xié)議進(jìn)行分戶報批，涉及新增建設(shè)用地的，依法辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。（七）開展舊房收回與拆除、注銷原土地與房屋權(quán)屬登記證明工作。（八）村級組織在鎮(zhèn)街領(lǐng)導(dǎo)下按規(guī)劃總平面方案進(jìn)行宅基地有償選位。（九）各建房農(nóng)戶按選位平面位置圖申請辦理工程規(guī)劃許可，集中統(tǒng)建農(nóng)村多層水平公寓的還須申請辦理工程施工許可，招標(biāo)選定施工單位和監(jiān)理單位。（十）鎮(zhèn)街組織定點放樣后開工建設(shè)， 村級組織、 鎮(zhèn)街、國土、行政執(zhí)法按職責(zé)開展農(nóng)戶建房過程的監(jiān)督檢查。（十一）房屋竣工后，向規(guī)劃部門申請竣工規(guī)劃核實，鎮(zhèn)街組織農(nóng)村多層水平公寓的竣工驗收。（十二）登記頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證。頁腳頁眉第七章附則第三十五條本細(xì)則