土地抵押貸款風險及其防范

1、農(nóng)信社土地抵押貸款風險及其防范土地抵押貸款，指借款人用土地使用權(quán)作抵押而向放款銀行所取得的貸款。近年來，農(nóng)村信用社緊扣縣域經(jīng)濟發(fā)展脈搏，發(fā)放了大量土地使用權(quán)抵押貸款（以下簡稱土地抵押貸款），在有效滿足各類開發(fā)商、承建商對資金的需求，改善人居環(huán)境，助推縣域經(jīng)濟發(fā)展的同時，自身也獲得了較好的經(jīng)濟效益。目前，房地產(chǎn)行業(yè)方興未艾，其高額的投資回報率仍吸引著包括農(nóng)村信用社在內(nèi)的眾多金融機構(gòu)投入資金參與其利潤分配。海量資金投入后，本身經(jīng)營規(guī)模小、抗風險能力較弱的農(nóng)村信用社能否認識并有效控制其風險，當引起高度重視。一、土地抵押貸款的主要風險表現(xiàn)（一）土地地理位置風險。相較而言，用于貸款抵押的土地所處地理位置

2、越優(yōu)越，其現(xiàn)實變現(xiàn)價值就越高，變現(xiàn)能力就越強，在貸款第一還款能力出現(xiàn)問題時，通過處置抵押物還款就會變得容易可行。反之，用雖經(jīng)城市規(guī)劃但所處地理位置偏僻的土地抵押，或用荒山、荒溝、荒丘等土地使用權(quán)抵押，雖抵押物合規(guī)合法，但一旦發(fā)生風險，則因抵押物難以處置變現(xiàn)，貸款回收難度就會增加。另外，將整塊土地劃分成若干小塊抵押，其風險因土地地理位置在未來規(guī)劃設(shè)計中用途不一樣而不同，如果已抵押土地在開發(fā)后為綠地、道路等公用設(shè)施用地，則可能釀成土地開發(fā)中規(guī)劃設(shè)計帶來的風險。（二）土地評估風險。土地評估風險主要是對用于貸款抵押的土地在價值評估過程中由于大幅偏離市場公允價格從而給貸款帶來的風險?，F(xiàn)實中，土地抵押貸款

3、的部分評估機構(gòu)評估目的是為了收費，受趨利性影響，不排除受利益驅(qū)動作不實估價報告，評估費用不僅較高，而且會出現(xiàn)高估地價現(xiàn)象；只要評估人愿意付款，一般均能按評估人要求，設(shè)定評估價值，致使土地抵押貸款評估失真；有的中介部門為了多收取評估費，故意高估地價，或有的中介部門為了獲得評估業(yè)務(wù)，按照借款人（評估委托人）請托以貸款金額倒估地價，使土地抵押貸款從一開始就存在抵押值不足的信貸風險。同時，評估人的專業(yè)知識也可能影響土地評估價值失真。（三）土地性質(zhì)風險。土地性質(zhì)風險主要是在未了解土地性質(zhì)的前提下而將其作為貸款抵押物而導致的風險。目前在實際工作中，可能面臨的多為劃撥土地作抵押時因與出讓土地性質(zhì)不同而形成的

4、風險。2001年城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第45條規(guī)定，“以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物設(shè)定的房地產(chǎn)抵押進行處分時，應(yīng)當從處分所得的價款中繳納相當于應(yīng)當繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償”。不難看出，雖劃撥土地使用權(quán)可以抵押，但真要實現(xiàn)抵押權(quán)，必需承擔因先繳納巨額的土地出讓金及支付金額不菲的過戶費用而帶來的土地價值大幅縮水的風險。另外，擔保法中明確了可做貸款抵押的土地范圍和不能作為抵押的土地，且明確了鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押，如果農(nóng)村信用社未能準確把握界線，可能會導到抵押無效的風險。（四）土地開發(fā)風險。顧名思義，土地開發(fā)風險是由于對已抵押土地進行開發(fā)而帶

5、來的一系列風險。土地要增值，必須經(jīng)過開發(fā)，按照建設(shè)部、國家計委、財政部等關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見規(guī)定，“對未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目，不得發(fā)放任何形式的貸款”，不具備“四證”建筑起來的房產(chǎn)應(yīng)屬于違章建筑，如果已抵押的土地開發(fā)存在“四證”不齊，則抵押權(quán)方須承擔“以法定程序確認為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效”。同時，作為抵押物的國有土地使用權(quán)的價值隨著房屋的建成而轉(zhuǎn)移到房價之中，開發(fā)商通過取得商品房預售許可證，出售房屋后，才能將獲得的收入償還貸款及支付其他欠款。在上述過程中，如果抵押人未在獲取商品房預售許可

6、證前償還該項目土地抵押的貸款，開發(fā)商為了取得預售房資格，需要抵押權(quán)人先解除土地抵押以獲得預售房許可證，然后再辦理在建工程抵押。此過程是解除土地抵押在前，重辦在建工程抵押在后，由此貸款方需承擔無擔保的“真空”風險。一旦轉(zhuǎn)為在建工程抵押，則其相應(yīng)風險也應(yīng)運而生，主要包括：1.建設(shè)工程價款、房屋預售和消費者購房優(yōu)先權(quán)的風險。2002年6月，最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復（法釋200216號）中明確，建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，但其行使優(yōu)先權(quán)的期限為6個月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計算。同時，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，

7、承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。如果借款人既欠貸款，又欠建筑工程款，那么按照上述法律規(guī)定建筑工程款優(yōu)先于銀行抵押貸款受償。如果在建工程階段開發(fā)商對房屋進行了預售，則按照上述規(guī)定，消費者購房款及權(quán)屬的優(yōu)先權(quán)優(yōu)于工程價款優(yōu)先權(quán)，更優(yōu)于抵押權(quán)人。因此，如果開發(fā)商將抵押給銀行的預售房產(chǎn)賣給了消費者，而消費者又支付了全部或大部分購房款的，則銀行的在建工程抵押權(quán)根本無法對抗消費者。2.在建工程最重要的特征就是其工程尚未完成，一方面，其權(quán)屬缺乏權(quán)利憑證支撐，不排除開發(fā)商在辦理抵押之前已私下將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或抵債等的可能，從而導致在銀行行使抵押權(quán)時發(fā)生抵押房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)有爭議而導致抵押無效的風險。

8、另一方面，由于其價值隨對在建工程的投入增加而變化，抵押時對其價值的確認只能通過評估反映房屋未建成時的某一基準時的價值，且在建工程往往還存在拖欠土地出讓金、補償安置費、拆遷費等問題，難做到準確估算，從而可能高估抵押物價值而導致風險。3.土地囤積風險。國土資源部閑置土地處置辦法中規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)時，可以無償收回土地使用權(quán)；但因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。

9、可在現(xiàn)實操作中，商品房預售許可證發(fā)放部門往往在未經(jīng)土地抵押權(quán)人同意就直接向開發(fā)商部門發(fā)放。由此，若已抵押的土地存在上述情形，則可能面臨最高被無償收回從而導致抵押物懸空的風險。 二、防范風險的對策和建議（一）強化對抵押土地的條件篩選。在客戶擁有多處可用于抵押的土地使用權(quán)時，應(yīng)首選地理位置優(yōu)越的土地作抵押。如果土地不可選擇，則應(yīng)慎重考慮一旦貸款出現(xiàn)風險后土地能否及時處置變現(xiàn)，對土地不能及時變現(xiàn)的應(yīng)要求客戶增加其他抵押物，從而降低對土地抵押物處置方能還款的過于依賴；對變現(xiàn)能力低的而又無其他抵押物可供抵押的，應(yīng)慎重考慮是否授信放貸或降低授信；對將一宗土地分割抵押的，應(yīng)認真審查其用地規(guī)劃及建筑設(shè)計，不能

10、提供土地用途規(guī)劃設(shè)計的土地應(yīng)慎重考慮是否同意抵押。此外，避免用處于道路、綠地、公用活動場所等公用占地位置的土地抵押。（二）區(qū)別對待土地價值評估。在貸前調(diào)查時，客戶經(jīng)理首先應(yīng)通過憑借自身經(jīng)驗、詢問了解其周邊價格、索要土地出讓金憑證等方式，對貸款擬抵押土地的現(xiàn)實價值進行初步判斷。之后，可與提供土地使用權(quán)人商議，在本機構(gòu)認定的公信力高、評估較為準確的入圍評估機構(gòu)中選取一家進行土地評估。如果評估的價值與客戶經(jīng)理自身掌握的判斷價值相比差距不大，應(yīng)認同其評估價值；反之，則需要認真核實其評估方法和依據(jù)是否有失公允，必要時可以更換評估機構(gòu)進行二次評估。對不與貸款經(jīng)辦社協(xié)商，自行找評估機構(gòu)進行評估的土地價值，原

11、則上應(yīng)不予采納，但如果該評估機構(gòu)具備評估資質(zhì)，且經(jīng)比對與土地出讓金及所了解價值基本一致的，可慎重使用其評估結(jié)果。（三）從嚴審查抵押土地性質(zhì)。針對因土地性質(zhì)不同而可能產(chǎn)生的風險，應(yīng)盡可能選擇出讓土地作為抵押，如果因特殊情況不得不接受劃撥土地作為抵押時，應(yīng)充分考慮抵押物處置價格和需補償土地使用權(quán)出讓金金額（該金額可認定為在土地登記時由土地管理部門確認的抵押宗地的土地使用權(quán)出讓金額的證明），并將貸款發(fā)放額控制在扣除出讓金后金額能足額償還一定期限內(nèi)貸款本息范圍內(nèi)。同時應(yīng)特別注意，不能單獨接受鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的集體土地使用權(quán)抵押的，如果將其范圍內(nèi)的廠房等建筑物抵押，必須要求抵押人提交集體土地所有者同意抵押

12、的證明。以承包方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權(quán)抵押的，抵押人也應(yīng)提交該集體土地所有者同意抵押的證明。此外，客戶經(jīng)理還要務(wù)必熟悉相關(guān)的法律法規(guī)，并做到與時俱進地加以提高，避免因抵押物無效而失去貸款第二還款來源保障。（四）充分估計和正確應(yīng)對土地開發(fā)中的各種可能性風險。1.對用土地抵押申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款的，客戶經(jīng)理除認真審核開發(fā)商資質(zhì)、業(yè)績、信用度和資本金外，還應(yīng)認真審查“四證”（土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證）是否齊備，不齊備的應(yīng)堅決不以此種方式發(fā)放貸款。2.在土地抵押貸款尚未還清之前，應(yīng)慎重同意開發(fā)商辦理預售房許可證。一般情況下，開發(fā)商辦理

13、預售房許可證時應(yīng)先解除土地抵押，進而置換為在建工程抵押。如果信用社同意按此方式置換抵押物，首先應(yīng)到登記部門查明用于抵押的在建工程是否被司法部門查封，如果被查封，則不得辦理在建工程抵押登記手續(xù)，而只能要求借款人歸還貸款或依法起訴來落實土地抵押權(quán)益；若未被查封，在辦理新的抵押手續(xù)過程中，最好由借款人提供其他擔保，如確無其他擔保的，應(yīng)做好事前準備和提高辦貸效率，力求使變更登記手續(xù)在最短的時間內(nèi)完成，縮短貸款無擔保的“真空”時間，同時要做好保密措施，防止抵押人的其他債權(quán)人獲悉后通過司法途徑查封抵押物。實際工作中，開發(fā)商往往是在土地抵押未解除或未經(jīng)抵押權(quán)人同意就獲取了房屋預售許可證，繼而通過現(xiàn)金或按揭貸

14、款形式銷售出去。為了應(yīng)對商品房預售許可證發(fā)放部門未經(jīng)土地抵押權(quán)人知曉并同意前提下，憑開發(fā)商提供的相關(guān)證件復印件資料發(fā)證而導致抵押權(quán)難以實現(xiàn)的風險，信用社一方面必須從源頭上建立健全切實可行的貸款監(jiān)管使用制度，并通過監(jiān)管開發(fā)商的銷售款項，及時收回貸款本息；另一方面要從源頭抓起，在土地抵押合同簽訂前，應(yīng)通過上門查詢等方式知曉該土地開發(fā)項目是否已辦商品房預售許可證，如果已取得，則不能辦理土地抵押貸款；若未取得，信用社應(yīng)在土地抵押登記的基礎(chǔ)上，同時收取建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證，并函告商品房預售許可證發(fā)放部門，避免開發(fā)商通過非正規(guī)渠道取得商品房預售許可證。為了應(yīng)對在建工程或者土地使用權(quán)已經(jīng)抵押，而后

15、又被開發(fā)商以按揭貸款方式銷售出去帶來的二次抵押風險和消費者購房權(quán)益的優(yōu)先權(quán)優(yōu)于放款房地產(chǎn)的抵押權(quán)風險，信用社應(yīng)當對開發(fā)商的售房行為進行嚴密監(jiān)控，必要時派專人入駐項目地，確保開發(fā)商售房回籠款用于歸還貸款。同時，一旦介入項目開發(fā)貸款，應(yīng)與開發(fā)商簽訂辦理商品房按揭貸款意向協(xié)議書，有效控制其銷售資金。如果按揭貸款銀行與開發(fā)抵押貸款銀行非同一銀行，在未還清土地抵押貸款前，信用社應(yīng)拒絕出具同意開發(fā)商預售房屋的證明文件。3.為了防范在建工程承包人的工程價款優(yōu)先權(quán)風險，應(yīng)將要求提供建設(shè)工程承包人自愿放棄工程款優(yōu)先受償?shù)臅娉兄Z作為用信的前提條件之一，如承包人是開發(fā)商的關(guān)聯(lián)企業(yè)，則最好要求承包人對貸款承擔連帶責

16、任保證，并嚴密監(jiān)控貸款資金的使用，確保房地產(chǎn)貸款的投向是用于在建工程。在抵押人與承包人發(fā)生訴訟時，要及時對建筑工程價款的數(shù)額和是否在6個月內(nèi)行使權(quán)利進行核實，必要時向法院要求以第三人身份參加訴訟，以維護自身權(quán)益。4.針對在建工程抵押的權(quán)證不齊及其價值難以確定可能帶來的風險，信用社一方面要加強對在建工程權(quán)屬的審查，防止發(fā)展商以其不具有所有權(quán)的房屋設(shè)置抵押而導致抵押無效。同時當房屋竣工驗收后，對未還清貸款的，應(yīng)及時將在建工程抵押變?yōu)椤皟勺C”齊全的房產(chǎn)抵押。另一方面，放款前要從土地出讓金繳納安置費、拆遷費補償、已投入的工程款、已完成的工作量和工程量、施工進度和工程竣工日期等各方面情況入手，把好在建工程時點價值的評估關(guān)，