調(diào)研報告改后

1、、調(diào)研時間：2013年12月3日2013年12月10日倍樂·臺北中央調(diào)研報告一、宏觀環(huán)境調(diào)研分析 (一)、國家相關(guān)法律法規(guī)1、2013年國家土地市場調(diào)控政策回眸1） 土地確權(quán)用5年完成土地確權(quán)登記頒證政策提出，全面開展農(nóng)村土地確權(quán)登記頒證工作。健全農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記制度。用5年時間基本完成土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作。農(nóng)村宅基地不能買賣、抵押目前土地承包管理仍停留在合同管理階段，此舉將把承包地塊、面積、合同、權(quán)屬證書全面落實到戶，農(nóng)民將有更加充分而有保障的土地承包經(jīng)營權(quán)。2）、土地流轉(zhuǎn)承包土地向家庭農(nóng)場等流轉(zhuǎn)鼓勵和支持承包土地向?qū)I(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社流轉(zhuǎn)，繼續(xù)增加農(nóng)業(yè)補

2、貼資金規(guī)模，新增補貼向主產(chǎn)區(qū)和優(yōu)勢產(chǎn)區(qū)集中，向?qū)I(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社等新型生產(chǎn)經(jīng)營主體傾斜。土地流轉(zhuǎn)將推升土地租金加快土地的流轉(zhuǎn)，有助于農(nóng)業(yè)發(fā)展的規(guī)?；⒔M織化，從而大幅提升農(nóng)業(yè)土地、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)效率。農(nóng)業(yè)土地的專業(yè)化、集約化，將進一步推升土地租金的上升。3）、征地改革  修訂土地管理法 立法落實補償加快推進征地制度改革。依法征收農(nóng)民集體所有土地，要提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例，確保被征地農(nóng)民生活水平有提高、長遠生計有保障。批準(zhǔn)和實施征地。堅持“先補償安置，后實施征地”隨著我國工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的快速推進，農(nóng)村征地補償中引發(fā)的問題得到社會廣泛關(guān)注。加強

3、對政府征地行為的約束，保證被征地農(nóng)民在征地批準(zhǔn)前和實施過程中的參與權(quán)、話語權(quán)，堅持“先補償安置，后實施征地”。4）、資本準(zhǔn)探索工商企業(yè)租賃農(nóng)耕地準(zhǔn)入制度探索建立嚴格的工商企業(yè)租賃農(nóng)戶承包耕地準(zhǔn)入和監(jiān)管制度。支持社會資本參與新型農(nóng)村金融機構(gòu)，鼓勵社會資本投向新農(nóng)村建設(shè)。各行各業(yè)制定發(fā)展規(guī)劃、安排項目、增加投資要主動向農(nóng)村傾斜。2013年2月，“國五條”有關(guān)土地政策的內(nèi)容：增加普通商品住房及用地供應(yīng)：  “2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實際供應(yīng)量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)?！?013年土地政策將著力促進城鎮(zhèn)化土地制度改

4、革，首先是完善征地制度，提高農(nóng)民在土地增值中的分配比例，規(guī)范政府的征地行為；允許農(nóng)民或集體經(jīng)濟組織在符合規(guī)劃的前提下，參與城鎮(zhèn)經(jīng)營型項目的開發(fā)；制定集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益分配辦法，合理確定國家、地方政府、集體和個人的收益分配比例。同時，完善土地有償使用制度，促進存量土地的盤活、再開發(fā)利用也是政策的重點。2、 全國房地產(chǎn)市場情況2012年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長16.2%，扣除價格因素實際增長14.9%，比2011年回落11.7個百分點。受房地產(chǎn)調(diào)控限購、限貸等政策持續(xù)實施的影響，2012年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速創(chuàng)近年來次新低，只比2009年全年的投資增速16.1%回升0.1個百分點，說明調(diào)控政

5、策實施效果明顯。隨著政策邊際效應(yīng)的逐漸遞減，行業(yè)投資積極性將有所增加。與此同時，從保障房建設(shè)情況來看，2011年和2012年1700萬套保障房的結(jié)轉(zhuǎn)效應(yīng)仍然存在，加之2013年新開工600萬套，將使2013年保障房投資維持在較高水平，也將促使2013年的房地產(chǎn)投資增速將回升。但由于2013年房地產(chǎn)調(diào)控政策不會明顯放松，房地產(chǎn)投資仍將處于景氣恢復(fù)階段。由此可以預(yù)見，2013年房地產(chǎn)投資增速雖將回升，但回升幅度有限，預(yù)計在20%左右。2013年一季度，我國房地產(chǎn)市場的供求矛盾或減弱，預(yù)期改變釋放的剛性需求和城市化進程催生的新增需求，會激發(fā)市場的供給信心；與此同時，中央已經(jīng)明確了2013年繼續(xù)實行嚴

6、格的房地產(chǎn)調(diào)控政策的基調(diào)。綜合多種因素，2013年房地產(chǎn)的發(fā)展局面或許會呈現(xiàn)為：以市場健康和民生改善為目標(biāo)的調(diào)控下的，供求的階段性釋放和市場的穩(wěn)中有進。目前，我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型要求主動降低過快的增長速度，宏觀經(jīng)濟也開始企穩(wěn)，這種局面減弱宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)調(diào)控的矛盾，使樓市調(diào)控獲得了空間。中央經(jīng)濟工作會議提出要“繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松”，已經(jīng)奠定了2013年調(diào)控的基調(diào)。隨后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也明確表示，2013年將繼續(xù)實行嚴格的房地產(chǎn)調(diào)控政策，同步實行差別化的住房信貸和稅收政策，支持合理自住及改善性需求。由此可見，2013年我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本路線已經(jīng)確定。2013年，通過強化和完善調(diào)控政策，取法

7、其上，將爭取房地產(chǎn)市場理性回歸；得乎其中，將實現(xiàn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)中有進；避乎其下，要防止房地產(chǎn)市場反彈和“硬著陸”。倪鵬飛談到，2013年的房地產(chǎn)市場，在價格上要確保穩(wěn)定，力爭理性回歸，保證價位較低，城市的房價增幅不能超過經(jīng)濟增長率，價位較高城市的房價下降；在銷售上要力爭穩(wěn)步增長，尤其保障房和普通商品房銷售比例要上升；在投資上要總體適度，保障房和普通商品房投資要穩(wěn)步快速增加。房地產(chǎn)調(diào)控是一個系統(tǒng)工程，需要統(tǒng)籌布局、綜合應(yīng)對，各個方面要結(jié)合當(dāng)前調(diào)控的時機，選擇突破口，及時推出既解燃眉之急，又保長期健康的制度政策。對此，社科院發(fā)布的2013年住房綠皮書建議，房地產(chǎn)調(diào)控在需求管理方面，可以細化和嚴密限購

8、政策，堵塞和糾正各種企圖改變政策的行為；在金融政策方面，可以取消期房預(yù)售制度，完善差別化的金融政策；在稅收政策方面，可以將擴大房地產(chǎn)稅試點作為穩(wěn)定當(dāng)前預(yù)期和深化住房綜合配套改革的突破口；在住房保障方面，可以完善安居工程的各項措施，探索實施康居工程；在租賃市場方面，要規(guī)范和發(fā)展租賃市場；在土地政策方面，可以制定調(diào)控目標(biāo)，探索建立抑制地價過度上漲的機制；在空間管理方面，要根據(jù)對不同城市采取不同調(diào)控措施，針對一些城市可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫破滅的情勢，建立房地產(chǎn)調(diào)控的應(yīng)急機制，避免市嘲硬著陸“。二、綿陽市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 （一）宏觀經(jīng)濟與市政規(guī)劃 1.地理環(huán)境分析 綿陽位于四川盆地西北部，涪江、安昌河和芙

9、蓉溪三條河流合抱城區(qū)，在綿陽市區(qū)東南面匯合。綿陽市區(qū)地勢平坦，總體以平壩、淺丘為主。附近有富樂山等山脈。轄區(qū)內(nèi)地勢西北高，東南低。西北部為山地，山脈有摩天嶺、岷山山脈和龍門山脈，包括市境內(nèi)最高峰海拔5400米的雪寶頂；東南部為平原和丘陵地帶。綿陽古名涪城，素有西川第一重鎮(zhèn)之稱。自公元前201年（漢高祖六年）置涪縣以來，已有2100多年歷史。晉朝以后，歷代都在此設(shè)置郡洲，其地理位置險要，是古劍門蜀道南段的起點，史稱“控制西川”之“蜀道咽喉”。三國時期劉備入川后在此設(shè)立郡府，至今仍可以在三江匯合處看到古城遺跡。綿陽現(xiàn)已升格為副省級計劃單列城市，下轄涪城區(qū)、游仙區(qū)、高新區(qū)以及安縣、江油等十個區(qū)縣，總

10、面積2萬多平方公里，人口520萬人，“九五”期間人口平均增長率為0.46%。市區(qū)面積60平方公里，人口約66萬。 2.經(jīng)濟環(huán)境分析 綿陽是四川省第二大城市，2000年國內(nèi)生產(chǎn)總值為317.88億元，占全省的7.9%；全社會零售商品總額為101.6億元，為全省的6.7%；城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額為179.5億元，人均可支配收入為6223元，在崗職工平均工資為7745元；房地產(chǎn)投資為14.6億元。綿陽是三線建設(shè)的老工業(yè)基地，科研機構(gòu)云集，科研力量很強，共有8萬科研人員和20名兩院院士。綿陽國營廠礦，特別是軍工企業(yè)較多。近年很多國營工廠由于經(jīng)營不善、不適應(yīng)市場競爭而破產(chǎn)倒閉，很多職工下崗，綿陽市的利稅大

11、戶長虹廠也面臨很大困難。由于國有經(jīng)濟不景氣，綿陽去年國內(nèi)生產(chǎn)總值比上年上升5.9個百分點，落后于四川省平均水平。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度遠高于一、二產(chǎn)業(yè)，但整個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)仍屬于“二、三、一”結(jié)構(gòu)。市場物價總水平穩(wěn)中略有回升，在上年物價水平下降的基礎(chǔ)上全年商品零售價格總水平比上年再次下降2.5%，居民消費價格總水平下降1%，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價格總水平下降1.8%。企業(yè)景氣狀況以及企業(yè)家信心指數(shù)處于景氣區(qū)間，出現(xiàn)了逐步向好的跡象。綿陽市2000年消費品市場實現(xiàn)零售總額101.57億元，比上年增長8.1%。已經(jīng)有多家外資投資的商業(yè)企業(yè)在綿陽開業(yè)，包括家樂福、沃爾瑪、麥當(dāng)勞和KFC快餐等。全市城鎮(zhèn)人均消費支出為4

12、844元，市區(qū)平均每戶彩色電視機保有量134臺、空調(diào)25臺、自行車115輛，摩托車5輛。全市私人汽車共2.57萬輛。2000年綿陽市職工人均工資收入7267元，事業(yè)單位人均工資收入8119元，農(nóng)村人均收入9250元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6223元，城鄉(xiāng)居民人均儲蓄存款余額3455.8元?？傮w而言，綿陽經(jīng)濟在國家發(fā)展國有企業(yè)的政策扶持下，努力發(fā)展多種經(jīng)濟成分，積極吸引外資，已經(jīng)開始逐步擺脫國企效益下滑的不利影響，在國家批準(zhǔn)建設(shè)中國科技城的大背景下，綿陽正面臨“千載難逢”的機遇，將迎來一個發(fā)展的新時期。但目前綿陽市民總體收入不高，購買力有限。部分私營企業(yè)老板、個體經(jīng)營者和擁有灰色收入的政府官員收

13、入較高。3.基礎(chǔ)配套綿陽市近年來投入巨資進行市政設(shè)施建設(shè)，整修了涪江、安昌河、芙蓉溪兩岸的河堤，使其達到了抵御百年一遇洪水的標(biāo)準(zhǔn)，也使河堤成為市民散步、休閑和納涼的好去處；修建了一環(huán)路和二環(huán)路的部分路段，修建了涪江三橋等近十座橋梁；整治了三江上游的污染企業(yè)，通過舊城拆遷改造使市區(qū)面貌煥然一新，修建了大型市政廣場、公園，大力進行新機場的建設(shè)，建設(shè)三江水利樞紐等。通過上述努力，綿陽現(xiàn)在已經(jīng)成為一個交通便利，環(huán)境優(yōu)美的國家級衛(wèi)生城市，現(xiàn)在正在積極申報成為國家級環(huán)境模范城市。綿陽交通便利。成綿高速公路通車以后，由成都至綿陽僅需1個小時；寶成復(fù)線貫穿綿陽；新建的飛機場已經(jīng)開通了至北京、廣州等地的七條航線

14、；修建中的至廣元的高速公路一旦通車，可以連通廣元-九寨溝旅游黃金線路和通達陜西，成為綿陽經(jīng)濟發(fā)展的又一助推器。市區(qū)公交線路較多，收車時間大都在22時以后，市區(qū)內(nèi)交通通暢，很少有堵車現(xiàn)象。乘公共汽車和騎自行車是市民主要的出行方式。綿陽市共有出租車1500余輛，都以紅黃色油漆作為標(biāo)識。由于綿陽今年來對出租車進行總量控制，頂燈被炒到了30多萬元，但出租車司機普遍反映生意“還行”，其收入在綿陽屬于中上水平。（駕駛員2000元/月左右，車主6000元/月左右）市區(qū)有星級賓館飯店31家，包括四星級綿州酒店等，客房入住率普遍較高，經(jīng)營狀況較好。綿陽有西南科技大學(xué)等大中專院校21座，南山中學(xué)是國家級重點中學(xué)，

15、綿陽財貿(mào)學(xué)校是全國重點中專。全市教育水平較高，高考成績在四川省內(nèi)名列前茅。綿陽市長黃學(xué)玖明確提出“搞好綿陽教育，吸引周邊地區(qū)的生源，帶動綿陽房地產(chǎn)的銷售，促進本地經(jīng)濟發(fā)展”的政策，廣開多種渠道、引入多種力量辦學(xué)。近年已有東辰國際學(xué)校、綿陽外國語學(xué)校等股份制學(xué)校陸續(xù)開始招生。綿陽通訊設(shè)施良好，中國電信、中國移動和聯(lián)通公司在綿陽展開了激烈的競爭，推動了綿陽通訊事業(yè)的發(fā)展。2000年城市固定電話用戶為25.08萬戶，比上年增長了47.35%；城區(qū)移動電話用戶為24.91萬戶，比上年增長了134.96%；Internet用戶達2.45萬戶，增長469.57%。電信服務(wù)商的競爭也使消費者得到了實惠。聯(lián)通

16、在綿陽的業(yè)務(wù)發(fā)展的很好，其固定電話裝機率遠高于成都。最近聯(lián)通推出了話費優(yōu)惠計劃，中國移動則在大綿陽的范圍內(nèi)推出了單向收費、市話標(biāo)準(zhǔn)的“小靈通”業(yè)務(wù)，很受市民歡迎。四、城市發(fā)展規(guī)劃與政策環(huán)境綿陽市由于其在科研力量方面得天獨厚的優(yōu)勢，最近被國務(wù)院確立為中國科技城，這是全國唯一的國家定位的科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)中心城市。國家將在資金、稅收和城市規(guī)劃等方面給予綿陽特殊的優(yōu)惠政策，把綿陽建設(shè)成為西部乃至全國的科技產(chǎn)業(yè)中心之一。綿陽計劃充分利用建設(shè)中國科技城的機遇，實現(xiàn)城市的跨越式發(fā)展。計劃到2010年將市區(qū)面積由現(xiàn)在的60平方公里擴大到80平方公里，市區(qū)人口由52萬增加到80萬，繼而增加到100萬人，將綿陽建設(shè)成

17、為一座具備中等發(fā)達國家水平的山水園林城市。在此過程中，國家和地方將投資百億元進行建設(shè)，提供大量投資機會。綿陽市區(qū)地域狹小，主要繁華地帶集中在涪城區(qū)的小片城區(qū)，城市的進一步發(fā)展需要更大的空間。綿陽市計劃將市政府各機關(guān)搬到西山二環(huán)路邊的科技創(chuàng)業(yè)園側(cè)，以此帶動整個城市重心向北向外遷移。現(xiàn)在市政府已經(jīng)征地2000余畝用于新市政府辦公區(qū)及宿舍區(qū)的建設(shè)。另外綿陽市計劃把科創(chuàng)園建設(shè)成為另一個高新區(qū)， 在科創(chuàng)園修建西南科技大學(xué)新校區(qū)，規(guī)劃用地1000畝。成都倍特股份公司已經(jīng)以“工程換土地”的方式介入了綿陽科創(chuàng)園的開發(fā)。綿陽現(xiàn)有已高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，各區(qū)縣也在建設(shè)自己的開發(fā)區(qū)、實驗區(qū)和加工區(qū)等，總數(shù)超過十個。各地借

18、此圈了大量土地，大都開而不發(fā)，閑置現(xiàn)象嚴重。為了吸引內(nèi)外投資、促進綿陽經(jīng)濟發(fā)展，市政府制定了多種鼓勵投資的優(yōu)惠政策。據(jù)市招商局經(jīng)濟技術(shù)協(xié)作辦公室張主任介紹，除了各項優(yōu)惠政策外，對于投資項目和投資額滿足一定條件的投資，采用“一事一議，特事特辦”的特殊政策?？梢杂山?jīng)濟協(xié)作辦公室等部門出面，召集相關(guān)單位協(xié)商，從快從簡地辦理相關(guān)手續(xù)。各項稅費可比照省上的政策，“省里有的我們有，省里沒有的我們經(jīng)過協(xié)商，也可以給”，“該減的減，該免的免”。為了加快辦事的速度，提高工作效率，綿陽市政府在市中心嘉益大廈設(shè)立了行政管理中心，各職能部門在這里設(shè)立了辦事辦證機構(gòu)，在一起統(tǒng)一辦公，為企業(yè)提供了不少方便。綿陽的城市發(fā)展

19、規(guī)劃很有氣魄，但僅依靠市政府的力量和本地的財政收入，要將這個圖紙上的藍圖變成現(xiàn)實是很困難的。在實踐中綿陽市政府采用了“工程換土地，材料換土地”等政策，體現(xiàn)了較大的靈活性。這其中也有許多灰色地帶，許多開發(fā)商、建筑商也由此獲得了廉價的土地，成為一夜暴富。綿陽當(dāng)?shù)氐膶嵙﹂_發(fā)商如漢龍集團、富臨集團都采取了這種運作模式。在建設(shè)新區(qū)的問題上市政府下了很大決心，盡管如此，許多政府官員認為，要啟動新城區(qū)建設(shè)至少需要兩年時間。在和政府部門的接洽中我們感到，綿陽市的高層領(lǐng)導(dǎo)在于吸引外資，為企業(yè)提供幫助中表現(xiàn)出很大的誠意，但中層干部工作推委、拖沓和效率低下等情況較為普遍。其對外來企業(yè)的優(yōu)惠政策能否落到實處還有待檢驗

20、。 五.綿陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 綿陽市在售住宅樓盤的銷售現(xiàn)狀一、土地市場有成交1.主城區(qū)土地供應(yīng)成交信息，6月主城區(qū)土地成交二宗，約289畝    2013年6月，主城區(qū)土地成交二宗，一宗位于游仙區(qū)游仙鎮(zhèn)民安社區(qū)、東路社區(qū)、吳家村，成交面積142013.77m2（約213畝），成交金額為19918萬元，可建面積為355034m2，樓面價約為5610.16元/m2（按綜合容積率計算，要求商業(yè)面積總見面的60%），另外一宗位于經(jīng)開區(qū)城南街道辦事處南塔社區(qū)（C地塊），成交面積為50851.93m2，成交金額為1372.93萬元（180萬元/畝），可建面積為1271

21、30m2，樓面價約1079.94元/m2（按綜合容積率計算，要求商業(yè)面積總見面的50%）。 2.主城區(qū)未來土地放量     據(jù)國土資源局數(shù)據(jù)顯示，截止6月30日為止，主城區(qū)未來土地放量共計5164950。其中經(jīng)開區(qū)潛在供應(yīng)量最大為2327927，占比45.07%。其次為游仙區(qū)，潛在供11595141376628，占比26.65%。（備注：以上數(shù)據(jù)只統(tǒng)計國土資源局掛牌成交土地） 二、一手商品房住宅市場一手住宅供應(yīng)量增長幅度不大在市場供應(yīng)方面，據(jù)房管局數(shù)據(jù)顯示，6月主城區(qū)有6個住宅項目領(lǐng)取預(yù)售許可證，分別是優(yōu)山美郡一期，桂園雅居四期，樹高卡地亞B區(qū)，同立悅城

22、，布魯斯國際新城二期，浩興城南御郡。1.主城區(qū)供應(yīng)概況 主城區(qū)商品住宅供應(yīng)概況圖 新增預(yù)售證項目      本月主城區(qū)商品住宅新增供應(yīng)1347套，套數(shù)供應(yīng)環(huán)比下降1.82%；新增供應(yīng)面積134907.88，供應(yīng)面積環(huán)比上漲3.59%。 2.高新區(qū)供應(yīng)最高 各區(qū)域新增供應(yīng)情況圖 各套型面積段商品住宅供應(yīng)百分比概況圖      本月供應(yīng)較上月有小量上升，其中高新區(qū)供應(yīng)量最大，新增689套房源，新增供應(yīng)面積70263.93，占總供應(yīng)的52.08%，涪城區(qū)本月供應(yīng)也有所回升，新增44

23、1套房源，新增供應(yīng)面積40308.41，占總供應(yīng)的29.88%，科創(chuàng)園區(qū)及經(jīng)開區(qū)都有少量供應(yīng)。    套二戶型為供應(yīng)主力    本月套二戶型供應(yīng)831套，占比63%，套三戶型供應(yīng)486套占比37%，其中81-90m2套二戶型本月成為供應(yīng)主力，供應(yīng)553套，占總供應(yīng)量的42%。 3.高層產(chǎn)品持續(xù)供應(yīng)，本月亦有多層產(chǎn)品推出 各建筑類型商品住宅供應(yīng)比概況圖      本月新增供應(yīng)總計1347套。其中高層供應(yīng)1277套，占94.8%，多層供應(yīng)70套，占5.2%。 二.6月成

24、交量有所下降1.本月主城區(qū)商品住宅成交 主城區(qū)商品住宅成交概況圖      據(jù)房管局數(shù)據(jù)顯示，本月主城區(qū)商品住宅共成交1611套，環(huán)比下降28%；成交面積為149833.55，環(huán)比下降23.37%。 2.城區(qū)本月領(lǐng)跑銷量 各行政區(qū)商品住宅成交套數(shù)概況圖      本月成交量涪城區(qū)成交量第一，其成交套數(shù)為677套，占總成交量的42.02%。高新區(qū)成交325套，占比20.17%。游仙區(qū)成交量最低，成交123套，僅占比7.64%。 3.套二戶型仍是成交主力 各面積段商品住宅成交套數(shù)占比概況圖 

25、;     本月套二戶型繼續(xù)領(lǐng)跑成交量，成交907套，占比45%。套三成交872套，占比43%；套一成交184套，占比4%。本月81-90套二戶型與91-100套三成交量最高，分別成交432套和430套。 4.各區(qū)域熱銷項目 各區(qū)域熱銷項目成因簡析：     ·涪城區(qū)：浩興城南御郡6月新開盤，經(jīng)過幾個月的蓄水，開盤成交量較高，九鼎藍波灣5月有新增，位置優(yōu)越價錢便宜，是區(qū)域長期熱銷樓盤，躍進路1958，交房倒計時，集中備案數(shù)據(jù)。     ·科創(chuàng)園區(qū)：華潤中央

26、公園屬于區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿項目，銷量一直比較穩(wěn)定；樹高卡地亞區(qū)域熱銷樓盤，且當(dāng)月有新少量新增。     ·游仙區(qū)： 目前游仙區(qū)大部分項目均處于尾盤階段，可售房源不多，但東原.香嶼目前房源充足，每月去化可以保證，牡丹亭一直以較高的性價比優(yōu)勢占據(jù)著區(qū)域熱銷項目的位置。     ·高新區(qū): 金域麗江目前在售產(chǎn)品業(yè)態(tài)以區(qū)域較為少見的多層為主，品質(zhì)感較強，因此一直屬于區(qū)域熱銷項目。英酈莊園處于高新區(qū)石橋鋪新區(qū)，該區(qū)域目前屬于高新區(qū)的熱銷區(qū)域，而本項目也因本身品質(zhì)較高，成為該區(qū)域的熱銷項目。 5.市場在售項目存量概

27、況     據(jù)中原數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計信息顯示，截止2013.6.30，主城區(qū)市場在售項目存量為15684套，待售面積1489533.06 ，待售套數(shù)和面積基本和上月持平，無太大變化。其中涪城區(qū)在售項目存量最大，有623164.62，占比41.84%；游仙區(qū)在售項目存量最小，僅有95390.02，占比6.4%。 6.成交均價為4875元/平米 主城區(qū)成交單價走勢圖（元/平米（3） 綿陽市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和前景2013年6月綿陽房地產(chǎn)市場"一月時評"微博上半年全國樓面均價同比漲37%2013年上半年，全國土地市場受政策影響較小，土體市場供求同比

28、上漲，樓面均價與溢價率都在走高。7月1日下午，中國指數(shù)研究院發(fā)布了上半年中國300城市土地市場交易情報。數(shù)據(jù)顯示，上半年全國土地市場受政策影響較小，供應(yīng)量與成交量均同比上漲。1-6月，全國300個城市推出土地同比增加13%，其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）同比增加27%；成交土地同比增加11%，其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）同比增加34%。就重點城市而言，北京、上海等城市仍為開發(fā)商關(guān)注的重點區(qū)域，近期優(yōu)質(zhì)地塊批量入市導(dǎo)致地價走高，開發(fā)商對市場預(yù)期較為樂觀。1-6月，10大重點城市中除廣州、深圳、武漢、成都外，住宅用地供求量均同比上漲。由于開發(fā)商拿

29、地多傾向重點一二線城市，受此影響全國土地及住宅用地成交樓面價整體呈上行趨勢。數(shù)據(jù)顯示，1-6月全國300個城市成交樓面均價為1078元/平方米，同比上漲37%，其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價為1469元/平方米，同比上漲31%。6月份的樓面均價顯著高于上半年均價。數(shù)據(jù)顯示，全國300個城市成交6月樓面均價為1235元/平方米，環(huán)比上漲14%，同比上漲44%；其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價為1575元/平方米，環(huán)比上漲7%，同比上漲41%。受各地頻出地王影響，2013年全國土地成交溢價率水平升高，上半年住宅用地月度平均溢

30、價率均同比增加10個百分點以上。1-6月，全國住宅用地成交總價排行榜價格水平較去年同期大幅提高，上榜地塊成交總價均在28億元以上。重點城市溢價率水平整體升高。1-6月，10重點城市平均溢價率全部高于去年同期水平，深圳、成都和北京以76%、46%、39%的平均溢價率排名前三位。整體來看，1-6月，全國300個城市土地平均溢價率為15%。其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均溢價率為17%，較去年同期增加13個百分點。    中指院預(yù)計，隨著土地市場持續(xù)活躍，部分城市土地出讓金也屢創(chuàng)新高，同比漲幅保持高位，交易市場供需兩旺的局面，短期內(nèi)仍將持續(xù)。

31、三·項目自身情況調(diào)研分析倍樂·臺北中央位于梓州干道國稅局旁。1·項目自身環(huán)境分析地區(qū)方位 項目位于梓州干道國稅局旁 ，周邊配套齊全，離城市商業(yè)中心10分鐘，而且交通便利，離三臺汽車站也非常近。適宜人群經(jīng)濟住宅，適合收入中低層人群項目特色 1、自建私家花園；2、全綿陽首家采用地?zé)崴茻?，高效?jié)能設(shè)計全面提升環(huán)保指數(shù)，將居住環(huán)境維持于最適宜溫度，徹底擺脫空調(diào)弊??；3、低碳、低密度、低容積率、大景觀；4、全地下式車位，人性化設(shè)計，社區(qū)內(nèi)自然地實現(xiàn)人車分流，將最珍貴的地面還給居住本生；5、電梯洋房正式銷售，電梯公寓與別墅享受同樣的景觀周邊配套學(xué)校：北壩歡樂雙語幼兒園、三臺

32、縣前鋒鄉(xiāng)中心小學(xué)、，潼川二小、中國教育工會三臺縣潼川第二幼兒園委員會、潼川第二幼兒園購物：鑫禧副食、匯川副食糧油、天天鮮奶品水果店、鴻裕副食、，全興園、佳潔副食、蘭鑫超市無龍店醫(yī)院：三臺縣人民醫(yī)院、三臺縣人民醫(yī)院南門、三臺縣北壩社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、三臺縣中醫(yī)骨科醫(yī)院、三臺縣社會保險定點醫(yī)院生活：中國工商銀行、綿陽商業(yè)銀行、郵政儲蓄、農(nóng)村信用合作社中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、中國信合娛樂：百樂影城、梓州公園、迎賓廣場、三臺體育場餐飲：世紀(jì)茶莊、大酒店咖啡茶語、大酒店咖啡語茶、開心休閑中心、鄧氏火鍋、口香堂酒樓（、原野茶行、三臺大酒店、濱江美食一條街項目市場營銷分析SWOT分析優(yōu)勢：倍樂·臺北中央在

33、地理位置上來說占有著得天獨厚的優(yōu)勢，綠化率大、周邊配套設(shè)施齊全、位于梓州干道國稅局旁，交通十分便利，而且，它的價位比較合理，它的房價是比較能讓廣大消費者所接受的。劣勢：雖然它的地理位置特別好，特具優(yōu)勢，綠化率也很大，但是在景觀方面缺少特色。機會：項目可以利用它地理位置的優(yōu)勢，積極的宣傳，充分的發(fā)揮他們得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，為市民提供更優(yōu)質(zhì)更方便的服務(wù)。同時，也能更進一步的吸引廣大消費者對該項目進行更加深入的了解，從而促進銷售。威脅：由于在2013年這一年度，房地產(chǎn)市場的競爭仍然十分的激烈，而在本項目開盤銷售的同時，同一區(qū)域以及同性質(zhì)的樓盤也已經(jīng)開盤在售或者即將開盤銷售，價位也較為相同，所以相比之

34、下有優(yōu)勢也有劣勢，優(yōu)勢毫無疑問就體現(xiàn)在了地理區(qū)位上，便捷的交通條件以及周邊的配套設(shè)施。但其他項目獨特的風(fēng)格設(shè)計，以及時尚的景觀設(shè)計會影響消費者的們的選擇。 2.項目周邊環(huán)境調(diào)研分析優(yōu)勢 項目位于梓州干道國稅局旁旁，周邊配套齊全，有蘭鑫超市、家家福超市 三臺縣醫(yī)院、北壩衛(wèi)生院 綿陽商業(yè)銀行、郵政儲蓄、農(nóng)村信用合作社 三臺大酒店、濱江美食一條街 三臺中學(xué)、二小、二幼、潼川中學(xué)、三臺一中初中部、三臺體育場。屬居住和商業(yè)兩相宜的成熟地段。項目占地22301.1平方米，規(guī)劃用地相對平衡，離三臺汽車站非常近，為客、貨運樞紐集中圈。 劣勢項目所處位置在周邊缺少相應(yīng)的自然、人文景觀，同時周邊便利的交通所產(chǎn)生的

35、噪音，也對項目產(chǎn)生一定的影響。四·競爭樓盤及參考樓盤調(diào)研分析 以下是我們針對所調(diào)查的項目倍樂·臺北中央自身情況，選擇同一區(qū)域的東川世家、先成麗景天、時代外灘這幾個樓盤作為競爭樓盤，并分別從開發(fā)背景與規(guī)劃以及營銷分析這兩個角度來進行對比，從中可以對比出項目的自身優(yōu)勢以及不足的地方，可以對項目進行總體的認識并對后期的發(fā)展與銷售進行更好的規(guī)劃。1·開發(fā)背景與規(guī)劃競爭項目競爭子項倍樂·臺北中央東川世家佳琪·紫東閣一城天下開發(fā)背景開發(fā)商四川倍樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司四川省三臺鑫達海房產(chǎn)開發(fā)（集團）有限公司四川佳琪房地產(chǎn)集團有限公司遂寧宏輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物

36、業(yè)管理待定綿陽海濱物業(yè)管理公司佳琪物業(yè)管理公司待定項目地址梓州干道交通局對面三臺縣涪江橋頭濱河路邊三臺縣皂角城街120號綿陽市三臺縣樟樹路中段總體規(guī)劃用地面積待定11506平方米16333平米27729平方米總建筑面積待定95000平方米55787平米167796萬綠化率待定30%30%35%產(chǎn)品形態(tài)待定毛坯毛坯毛坯總戶數(shù)待定684戶37617002·營銷分析競比項目競比子項倍樂·臺北中央東川世家佳琪·紫東閣一城天下營銷分析產(chǎn)品設(shè)計1、 自建私家花園；2、全綿陽首家采用地?zé)崴茻?，高效?jié)能設(shè)計全面提升環(huán)保指數(shù)，將居住環(huán)境維持于最適宜溫度，徹底擺脫空調(diào)弊?。?、低碳

37、、低密度、低容積率、大景觀；4、全地下式車位，人性化設(shè)計，社區(qū)內(nèi)自然地實現(xiàn)人車分流，將最珍貴的地面還給居住本生；5、電梯洋房正式銷售，電梯公寓與別墅享受同樣的景觀本項目地處于三臺縣涪江橋頭，濱臨濱河路、是目前三臺離江最近的房子，項目距市中心只有3分鐘路程，項目周邊環(huán)境優(yōu)雅，外灘公園、周邊配上設(shè)施完善：三臺中學(xué)、二小、二幼兒、人民醫(yī)院、中醫(yī)院、工行銀行、四通火鍋等各種生活、商業(yè)配套應(yīng)有盡有讓您盡享居家之便。專業(yè)的物業(yè)管理是您居家身份的象征。采用了沉穩(wěn)、大氣的建筑立面，保留了中國傳統(tǒng)的馬頭墻、飛檐等元素，中式窗花、坡屋面，彰顯出貴胄尊貴的儀容與威嚴；以花費超出尋常建筑15%的成本為您承襲中國傳統(tǒng)生

38、活的精髓。規(guī)劃有中式宅院、錦鎮(zhèn)風(fēng)情商業(yè)街、品質(zhì)會所、地下停車場。建筑布局依照中國傳統(tǒng)的大宅之道圍合式布局，以建筑圍合曲水荷香，將整個社區(qū)形成一個大圍合式的嚴謹而不失靈動的結(jié)構(gòu)，既隔離了外部的嘈雜干擾，又營造出詩意的生活環(huán)境，從形態(tài)上，彰顯出中式大宅的優(yōu)越與高明。宏輝一城天下住宅采用的是三臺樓市罕見的低密度、超大中庭水景的純歐式風(fēng)格設(shè)計手法，盡顯時尚風(fēng)范。整個項目外立面設(shè)計采用歐式建筑風(fēng)格，以咖啡色和淡黃色為主，品質(zhì)感十足，在極具地感受濃厚的歐洲文化底蘊的同時，又能彰顯出時尚、典雅的品質(zhì)；整個項目以水杉、喬木等植物為主，在景觀的設(shè)計上充分考慮到降噪，除塵，凈化空氣及采光等因素，而在植物品種的選擇

39、和擺放都細致入微，最大化的滿足您親近自然，享受生活的需求；約2500平米的中庭水景鑄就了三臺最大的東南亞風(fēng)情的園林水景；150米的超寬樓間距不僅能讓你擁享城市的繁華，還能讓你更加的親近自然享受生活；價格策略待定項目的銷售均價為3200元/平方米項目的銷售均價為3700/平方米項目的銷售均價為3400元/平米銷售情況 未售在 售在 售在 售五·區(qū)域消費群體購買行為分析與營銷因素調(diào)研分析前述：本次調(diào)研采取抽樣調(diào)查法，共在梓錦廣場、汽車站、迎賓廣場發(fā)出100份，收回樣本90份，對消費者關(guān)心的物業(yè)管理各類因素（可接受價格、配套、選擇物業(yè)的因素、對媒體認知等）進行了客觀詳細的調(diào)研，并通過對問卷

40、的收集、整理、分析，得出了較為精確的結(jié)論。問卷回收統(tǒng)計及情況說明 問卷采集地區(qū)取樣回收數(shù)目有效問卷數(shù)目備注梓錦廣場30273份無效汽車站40364份無效 迎賓廣場20173份無效1、消費者消費動機分析關(guān)于物業(yè)管理模式消費意向：在90份有效問卷中，有55%的消費者選擇了外聘專業(yè)物業(yè)管理公司，28%的消費者選擇了房地產(chǎn)公司負責(zé)管理，而業(yè)主自營式物業(yè)管理只占了17%.物業(yè)選擇原因：在被調(diào)研者中，75%的消費者認為保障安全（全天執(zhí)勤，24小時巡邏）和保障環(huán)境，是影響物業(yè)選擇的主要原因，其中只有20%的消費者認為保障生活與保障生態(tài)是選擇物業(yè)優(yōu)先考慮原因。優(yōu)先選擇物業(yè)原因頻數(shù)百分比 保障安全1820.0%

41、 保障生活1617.8% 保障環(huán)境3033.3% 保障生態(tài)2628.9%總計90100.0% 優(yōu)先選擇物業(yè)原因影響購房主要因素頻數(shù)百分比價格2329.5%交通便利2430.8%離工作單位或?qū)W校近1823.1%生活區(qū)安靜1316.7%總計78100.0% 影響購房主要因素小結(jié)：從上圖來看，消費者購買房的主要影響因素是交通和價格，尊域交通便利，價格合理，是消費者較為青睞的購房選擇。選擇物業(yè)因素：小區(qū)配套設(shè)施頻數(shù)百分比醫(yī)院或診所2028.6%幼兒園1014.3%超市2535.7%無任何配套設(shè)施，但提供專門服務(wù)57.1%其他1014.3%總計70100.0% 小結(jié)：從以上表格來看，一半以上的人群希望選

42、擇的物業(yè)中有醫(yī)院和超市這樣的配套設(shè)施，14.3%的物業(yè)中有幼兒園，其中無任何配套設(shè)施，但提供專門服務(wù)只占7.1%。而物業(yè)收費和業(yè)主的自身問題也影響著消費者的選擇。2、消費者消費水平分析：被調(diào)查者中月收入多為20004000元，所能承受的物業(yè)收費絕大部分為每月1.5元每平方米，可見綿陽陽消費者消費水平有所提升?？山邮軉蝺r每月 （元/）頻數(shù)百分比1元以下1620.00%11.5元4252.50%1.52元1822.50%2元以上45.00%總計80100%小結(jié)：根據(jù)以上的數(shù)據(jù)說明在消費者心目中，物業(yè)選擇價格已有一些位置，同時也影射出綿陽消費者的自身收入情況也是令人感到樂觀的。所以在人們選擇居住環(huán)境

43、時，都會更加注重住宅的檔次和舒適。 3、消費者消費行為分析A.對所調(diào)查的物業(yè)的喜好程度：人們對物業(yè)的喜好程度從高到低依次為。品牌名稱最喜歡 三臺梓州國際公寓35% 佳琪城市春天 30% 東景鑫座 20% 濱江匯龍港 15%小結(jié)：在購房置業(yè)選擇中，中心區(qū)還是占主要地位，且處于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)域。其他相對區(qū)域還未達到熱點，主要在于不能更好的滿足市民的生活需求。六·項目市場調(diào)研結(jié)論（1） 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展趨勢對本項目的影響 隨著區(qū)域房產(chǎn)的增加，競爭也更加激烈，特別是同類型的房產(chǎn)，會增大對本項目的影響。但現(xiàn)在人們對房產(chǎn)的需求比較大，因此房產(chǎn)也具有較大的市場。只要抓住自己的特點與優(yōu)勢，仍會有很大的發(fā)

44、展空間。 （2） 人們生活、消費觀念的改變對本項目的影響 調(diào)查顯示，人們的消費水平已有所提高，所以在人們選擇居住環(huán)境時，都會更加注重住宅的檔次和舒適?？傮w來說，在綿陽這個具有良好的經(jīng)濟環(huán)境與政策的城市，房地產(chǎn)市場正處于火熱發(fā)展的階段。交通和價格仍然是影響人們購房的主要因素。（3）競爭對手的現(xiàn)狀及趨勢對本項目的影響 目前，同區(qū)域的幾個樓盤都處于在售階段。且各有自己的優(yōu)點，比如一城天下獨特的水景景觀設(shè)計，這正是本項目缺少的，但本項目應(yīng)該抓住自己的優(yōu)勢：低碳環(huán)保、綠化率大、經(jīng)濟以及便利的交通。七·開發(fā)項目市場前景預(yù)測及營銷組合建議（1） 項目開發(fā)整體構(gòu)想從市場整體以及現(xiàn)行的樓盤銷售情況而言

45、，項目樓盤由于建筑所處區(qū)位不同、建筑形態(tài)不同、自然環(huán)境不同等而帶來所售單價不同，客戶群體不同。所以應(yīng)考慮追求利潤最大化或追求風(fēng)險最小化。市場需求仍然主要考慮產(chǎn)品所處地理位置、交通、環(huán)境、價格。項目開發(fā)可以選擇商住兩用房的建設(shè)。項目可以選擇優(yōu)越的地理位置，既處于商業(yè)中心，同時也擁有方便的交通。（2）項目市場定位主題定位：舒適生活，幸福加倍作為綿陽商業(yè)中心的重要板塊之一，倍樂隨著商業(yè)中心的不斷發(fā)展將有著美好的發(fā)展前程。本項目擁有優(yōu)越的地理位置和十分便利的交通。但這只是其中之一，如何在眾多競爭樓盤中脫穎而出，吸引消費者眼光才是最重要的。針對產(chǎn)品定位，將目標(biāo)客戶群體分為對商用樓的需要和對住房的需要。針

46、對不同的客戶需要采用不同的營銷策略。 （3） 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議項目產(chǎn)品采用的是住宅、別墅兩用建設(shè)。采用這個兩用房的組合，更能迎合市場需求，提高土地的利用率。電梯公寓和別墅享受同樣的景觀。項目地理位置優(yōu)越，建議主要針對市中心及項目附近工作和生活的目標(biāo)客戶群體。住宅設(shè)計以時尚、實用為原則，注重房間空間尺度的合理性、舒適性。面積配比恰當(dāng)、尺度適宜。戶內(nèi)空間盡可能靈活性，總體布局滿足采光、日照、通風(fēng)、視線的要求。（4） 項目營銷推廣建議采用多種營銷手段：運用適合的宣傳手段：路牌廣告、舉辦專題活動價格策略：設(shè)置基本價格、折扣、優(yōu)惠活動 信貸條件、分期付款打造良好公共關(guān)系：贊助或開展公益活動、開展公關(guān)廣告 （5） 其他建議便利的交通，人流量車流量很大，產(chǎn)生了很大的