國外的商品房預售資金監(jiān)管措施

1、商品房預售作為國際通用而可行的商業(yè)銷售形式，因各國國情不同而存在較大差異。我國商品房預售制在房地產(chǎn)起步初期為擴大商品房供應規(guī)模、刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到了積極的推動作用。但由于我國現(xiàn)行預售制度存在根本缺陷，由此引發(fā)的風險和糾紛也頻頻出現(xiàn)，削弱了政府對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策。因此，我們應立足國情，借鑒海外主要經(jīng)濟體管理預售制的成熟措施，對現(xiàn)有預售制進行改革、完善配套措施;同時設立取消預售制試點，以探索適合我國國情的商品房預售制度。境外主要經(jīng)濟體管理預售房體制措施世界上很多國家和地區(qū)存在房屋預售制度，新華社駐美國、日本、德國、法國、瑞典、巴西、新加坡和香港地區(qū)等分社記者對駐在國和地區(qū)商品房預售制措施管理

2、情況的調(diào)研顯示，各國和地區(qū)市場發(fā)展狀況、信用水平、法律環(huán)境的不同導致房屋預售制度的具體內(nèi)容存在很大差異。美國：第三方保管房屋預售款美國房地產(chǎn)市場上的大部分都是現(xiàn)房銷售，而帶有預售性質(zhì)的房屋與我國預售體系的根本差別在于，美國開發(fā)商在交房之前無法從購房者那里拿到資金。購買預售房時，開發(fā)商先與顧客達成預訂意向，通常要有一半以上的公寓被預訂，開發(fā)商才能從銀行取得建筑貸款，正式開始建造。顧客在初期支付的訂金通常為數(shù)千至一萬美元，由第三方保管。項目得到各方面批準可以動工后，開發(fā)商將提交通常稱為“公寓文件”的文檔，內(nèi)容包括工程預算、技術參數(shù)、銷售價格、公寓單元的詳細說明、交易手續(xù)、相關條例等各種有關的法律和

3、技術信息，非常全面。該文檔得到批準后會送給顧客過目，如果顧客在反悔期限(通常為15天30天)內(nèi)沒有提出解約，開發(fā)商就與顧客訂立正式的銷售合約，顧客支付首付款，比例通常為10%到20%。為防止開發(fā)商挪用客戶資金用于非建設項目，法律通常要求這部分資金也由第三方代管。工程完成并交付時，開發(fā)商才能獲得房款。美國對預售房并沒有專門的管理規(guī)章和條例，不過為保證房屋的質(zhì)量，規(guī)定一般新建的房屋要取得“入住證”后才能投入使用，否則是非法的。該證由地方政府部門對房屋的建筑質(zhì)量、水路、電路、電梯等進行審查后發(fā)放。而在房產(chǎn)交易特別是房屋建造尚未完成的交易中，銀行為了保障貸款抵押品的有效性，在見到入住證之前通常也是不會

4、放款的。因此，開發(fā)商在完成房屋建設之前無法拿到房款。巴西：制定指導價格規(guī)范預售房銷售巴西商品房銷售普遍采用預售房方式，但是由于政府和行業(yè)協(xié)會每年根據(jù)地產(chǎn)市場的變化情況制定指導價格，從而對地產(chǎn)商的預售房銷售起到了指導和規(guī)范作用。巴西政府和行業(yè)協(xié)會代表每年舉行會議，確定第二年城市中各區(qū)域房地產(chǎn)價格的變化幅度。對于政府來說，這是征收地產(chǎn)稅的依據(jù);對于行業(yè)協(xié)會來說，則是地產(chǎn)商從政府手中拿地乃至制訂銷售價格的根本。以巴西利亞為例，位于城郊的塔瓜亭加區(qū)的地皮價格約為每平方米900雷亞爾(1美元約合0.87雷亞爾)，銷售價格則不得高于每平方米4000雷亞爾。地產(chǎn)公司可以根據(jù)政府和行業(yè)協(xié)會的指導價格定價，不同

5、樓盤的價格相差不大。巴西蓋房工期長，通常從動工到最后交房需要5年以上時間。購房者在確定購買預售房時，與建筑商簽署房貸協(xié)議，每月按照國家制訂的標準向地產(chǎn)商交納月供，低至一個月僅需數(shù)十雷亞爾;而在交房時，則與銀行簽署新的貸款協(xié)議，將未償還的金額從地產(chǎn)商處轉(zhuǎn)移至銀行處。購房者在交房前反悔，需向地產(chǎn)商交納相當于房款10%30%的罰金。此外，地產(chǎn)商對于所建商品房承擔5年質(zhì)量保障義務。德國：訂立個性化購房合同分期支付房款德國長期以來普遍實行預售房制度，并通過訂立個性化的購房合同和按照工程進度分期支付房屋價款，大大化解了購房者和地產(chǎn)商之間的風險及糾紛。在德國，一般房地產(chǎn)商在項目獲批后即可開始銷售房屋。但房主

6、購買預售房并不是從銀行一次性貸款支付全部房價，而是按照工程進度在交房前分期支付。比如在簽訂購房合同時并不付款，在地基動工后支付10%，在主體封頂后支付30%，門窗安裝或者裝修開始后再支付相應資金等。如果建設進度延時，購房者可以隨時談判推遲付款，并要求付款折扣等。如果確實無法在規(guī)定日期前交房，購房者可以根據(jù)合同要求退款或者獲得賠償。此外，購房者還可與房地產(chǎn)商簽訂詳盡的、個性化的購房合同。法國：嚴格管理預售款根據(jù)法國法律規(guī)定，在購房合同簽署之前，開發(fā)商是不可以挪用、轉(zhuǎn)讓或扣押定金的。購買預售房是根據(jù)工程進度分期付款的。定金的支付方法為：不超過一年的工程，付買賣價格的5%;工程為兩年付2%;超過兩年

7、，不用支付定金。購買預售房的付款方式必須分期進行：房基建好交付35%;建房封頂交付70%;所有基本設施工程結束交付95%;剩下的5%交付房產(chǎn)時付清。這最后5%的款項主要是在移交房產(chǎn)發(fā)生糾紛時，用作抵押金以確保賣主按規(guī)定執(zhí)行合同。賣方逾期未移交房產(chǎn)。在期房買賣合同里，必須寫明工程期限以及拖延交房的罰金。作為賣主，從房地產(chǎn)移交之日起一個月之內(nèi)，必須對售房后一切表面的瑕疵承擔責任。建筑公司則在交付房產(chǎn)后一年之內(nèi)，保證所建房屋處于良好狀態(tài)。這方面的擔保涉及建筑缺陷或不合格等。按法國民法典規(guī)定，建筑公司對不涉及建筑主體的設施，如門、窗、管道、廚衛(wèi)設備等，在交房兩年之內(nèi)承擔責任。對于主體建筑，如不合格牽連

8、到地質(zhì)、建筑物本身、樓梯、天花板、下水道等，必須擔保10年。瑞典：通過專門機構管理商品房預售全程在瑞典，所有新舊住宅商品房的所有權和居住權都屬于住宅居住權協(xié)會，并由其統(tǒng)一管理和出售。房屋開發(fā)公司也只有在經(jīng)過該協(xié)會高標準的審核后，才有資格建造新商品房項目并在協(xié)會的全權委托下開展商品房預售。在瑞典，建造商品房項目所需的資金全部由開發(fā)商承擔，而購買居住權的瑞典人則需要成為住宅居住權協(xié)會會員，向協(xié)會提交購房申請和相關經(jīng)濟稅收證明等。獲得協(xié)會認證成為會員后，購房人可以向銀行遞交貸款申請和購買居住權商品房項目詳細情況等，而銀行則在房屋全部建好、購房人和開發(fā)公司簽署了正式購房協(xié)議后才會放款。在所購居住權的商

9、品房交房領取鑰匙的前14天內(nèi)，購房人需要把預購訂金以外的房款全部交付給開發(fā)商。隨后，開發(fā)商將房屋大產(chǎn)權和所有居住權都轉(zhuǎn)移到住宅居住權協(xié)會名下，協(xié)會會把獲得銀行貸款的購買人居住權轉(zhuǎn)移抵押給銀行。日本：建立預售房市場風險分擔機制日本的預售房市場比較穩(wěn)定，已經(jīng)形成了一套行之有效的風險分擔機制，大大地降低了預售房消費者的風險。1952年頒布實施并經(jīng)過多次修改的宅地建筑物交易法是目前日本唯一一部規(guī)范預售房交易的法律。該法規(guī)定原則上禁止房地產(chǎn)交易業(yè)者出售預售房。但是，為促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，在完成“預售房定金保全措施”的前提下，獲得政府部門建筑許可的預售房允許交易。這項規(guī)定旨在保護不熟悉房地產(chǎn)交易情況的普

10、通小消費者的權益不受侵害，房地產(chǎn)公司之間的預售房交易則不受該項規(guī)定限制?！邦A售房定金保全措施”具體內(nèi)容為，在買主和房地產(chǎn)商簽訂預售房的交易合同時，房地產(chǎn)商須向金融機構申請買主定金的擔保或保險，金融機構須將擔保或保險的保證書提交給買主。此項制度是為了防止房地產(chǎn)開發(fā)商倒閉等造成消費者的財產(chǎn)損失，保證消費者的定金能夠返還。不過該規(guī)定雖然有效分散了各方承擔的金融風險，但日本預售房市場同樣存在著住宅面積縮水、裝修、噪音、陽光和周邊環(huán)境等方面的糾紛。為此，日本國土交通省規(guī)定，房地產(chǎn)商在出售預售房時，有義務向消費者說明房屋交付使用時的詳細情況，同時著手制定了說明事項的詳細指標。新加坡：購房者按施工進度分期支付房款新加坡的房屋預售制度是一種預定制度，對開發(fā)商和購房者的買賣行為都有要求，特別是對購買者按施工進度分期支付房款的比例作出了詳細規(guī)定。在新加坡，開發(fā)商只有在獲得政府批準的建房計劃和銷售許可后才能開始售賣期房;開發(fā)商在房屋買賣活動中也必須使用統(tǒng)一格式的買賣合同書;另外客戶支付的購房定金，以及所有建房貸款必須存入銀行的房屋項目賬戶，該賬戶的所有