余杭區(qū)土地年收益標(biāo)準更新成果

1、余杭區(qū)土地年收益標(biāo)準更新成果（征求意見稿）一、土地年收益標(biāo)準的內(nèi)涵和基準條件1、更新期日2018年12月31日2、更新范圍余杭區(qū)行政區(qū)劃范圍。3、內(nèi)涵構(gòu)成土地年收益標(biāo)準是指單純建筑物扣除掉房屋年純收益 后，帶來的分攤土地年純收益。4、租期本次更新的各地類土地年收益標(biāo)準為總租期設(shè)定為最高 租期三年條件下的每年土地收益。5、價格表達方式本次更新的各地類土地年收益標(biāo)準均以底層樓面價格表 示。6、涉及的土地用途本次土地年收益標(biāo)準更新涉及土地用途按一級地類分為 商服用地、住宅用地、工礦倉儲用地、公共管理與公共服務(wù) 用地。7、適用范圍僅適用于房屋臨時改變用途補繳年收益的測算。、土地年收益標(biāo)準成果表表1余杭

2、區(qū)商服用地年收益標(biāo)準級別范圍表級別范圍描述I倉前、五常區(qū)片：五常街道東邊界 -余杭塘河-東西大道-文一西路-河流-文二西路-高教路-天目山西路-五常街道東邊界良渚區(qū)片：京杭大運河-良運路-莫干山路-老宣杭鐵路-良渚街道西邊界-良渚街道南邊界-京杭大運河臨平區(qū)片：紅豐路-世紀大道-東湖南路-滬杭高鐵-永東線-滬昆鐵路-迎賓路-邱山大街-景星觀路-邱山隧道-星光街-紅豐路喬司區(qū)片：杭浦高速以南、杭甬高速以東、東湖高架以西區(qū)域n除一級區(qū)域外倉前、五常、老余杭、閑林區(qū)片：老宣杭鐵路-南苕溪-南湖滯洪區(qū)-天目山西路-閑林西路-閑祝線-雞籠山、金嶺山-五常街道東邊界-老宣杭鐵路良渚區(qū)片：京杭大運河-杭州繞

3、城高速-西塘河-良渚港-東西大道-莫干山路-長命港-毛家洋港-古墩路-杭州繞城高速-良渚街道西邊界-老宣杭鐵路-莫干山路-良運路-京杭大運河崇賢區(qū)片：繞城高速以南區(qū)域臨平、星橋、喬司區(qū)片：320國道以南區(qū)域m除一、二級區(qū)域外老余杭、中泰區(qū)片：余杭組團規(guī)劃區(qū)閑林區(qū)片：孫家塢、里項區(qū)域倉前區(qū)片：轄區(qū)其余區(qū)域瓶窯區(qū)片：104國道-河流-里窯街-大橋北路-樟機-東苕溪以東區(qū)域良渚區(qū)片：樂苕溪以南區(qū)域仁和區(qū)片：杭寧局速-東港以南區(qū)域塘棲、運河區(qū)片：全部轄區(qū)臨平、星橋、崇賢區(qū)片：轄區(qū)其余區(qū)域IV除一、二、三級區(qū)域外余杭、中泰、閑林、仁和、良渚區(qū)片：轄區(qū)其余區(qū)域瓶窯區(qū)片：老宣杭鐵路以東區(qū)域徑山區(qū)片：S207

4、以東區(qū)域，潘板橋、雙溪、長樂規(guī)劃區(qū)V除一、二、三、四級區(qū)域外瓶窯、徑山區(qū)片：轄區(qū)其余區(qū)域VI除一、二、三、四、五級區(qū)域外黃湖、鴨鳥、百丈區(qū)片：全部轄區(qū)備注1、級別范圍具體參見余杭區(qū)商服用地年收益標(biāo)準級別分布圖；2、公共管理與公共服務(wù)用地（除公共設(shè)施用地）參照商服用地級別。表2余杭區(qū)住宅用地年收益標(biāo)準級別范圍表級別范圍描述I倉前、五常區(qū)片：老宣杭鐵路 -南苕溪-南湖滯洪區(qū)-天目山西路-五常街道東邊界-老宣杭鐵路良渚區(qū)片：京杭大運河-良運路-莫干山路-老宣杭鐵路-良渚街道西邊界-良渚街道南邊界-京杭大運河臨平區(qū)片：320省道-望梅路-星發(fā)街-星都大道-杭用局速-杭州繞城高速-東湖高架-余杭區(qū)東邊界

5、線-320省道n除一級區(qū)域外中泰、閑林區(qū)片：天目山西路-元寶山、老虎山腳-閑祝線-午潮山、老焦山腳-閑林街道東邊界-天目山西路良渚區(qū)片：京杭大運河-杭州繞城高速-西塘河-良渚港-東西大道-莫干山路-長命港- 毛家洋港-古墩路-杭州繞城高速-良渚街道西邊界-老宣杭鐵路-莫干山路-良運路-京 杭大運河崇賢區(qū)片：繞城高速以南區(qū)域臨平、運河、塘棲區(qū)片：320國道-余杭區(qū)東邊界線-興元路延伸段-東湖路-京杭大運河-塘康路-興元路延伸段-望梅路-320國道星橋、喬司區(qū)片：320國道以南其余區(qū)域m除一、二級區(qū)域外老余杭區(qū)片：科技大道以南余杭規(guī)劃區(qū)閑林區(qū)片：孫家塢、里項區(qū)域倉前區(qū)片：轄區(qū)其余區(qū)域瓶窯區(qū)片：10

6、4國道-河流-里窯街-大橋北路-樟樹路-東苕溪以東區(qū)域良渚區(qū)片：樂苕溪以南區(qū)域仁和區(qū)片：杭寧局速-東港以南區(qū)域塘棲、運河區(qū)片：全部轄區(qū)臨平、星橋、崇賢區(qū)片：轄區(qū)其余區(qū)域IV除一、二、三級區(qū)域外余杭、中泰、閑林、仁和、良渚區(qū)片：轄區(qū)其余區(qū)域瓶窯區(qū)片：老宣杭鐵路以東區(qū)域徑山區(qū)片：S207以東區(qū)域，潘板橋、雙溪、長樂規(guī)劃區(qū)V除一、二、三、四級區(qū)域外瓶窯、徑山區(qū)片：轄區(qū)其余區(qū)域VI除一、二、三、四、五級區(qū)域外黃湖、鴨鳥、百丈區(qū)片：全部轄區(qū)備注級別范圍具體參見余杭區(qū)住宅用地年收益標(biāo)準級別分布圖。表3余杭區(qū)工礦倉儲用地年收益標(biāo)準級別范圍表級別范圍描述I倉前、五常區(qū)片：五常街道東邊界 -余杭塘河-高教路-天

7、目山西路-五常街道東邊界良渚區(qū)片：京杭大運河-良運路-莫十山路-老宣杭鐵路-良渚街道邊界-京杭大運河臨平區(qū)片：紅豐路-臨東路-望梅路-星光街-紅豐路喬司區(qū)片：杭州繞城高速以南區(qū)域n除一級區(qū)域外倉前、五常、閑林區(qū)片：孫家塢、里項以北、南湖滯洪區(qū)、南苕溪以東區(qū)域良渚、瓶窯區(qū)片：104國道-河流-里窯街-大橋北路-樟樹路-樂苕溪以東、樂苕溪以南區(qū)域仁和、崇賢區(qū)片：杭寧高速 -東港以南區(qū)域臨平、星橋、喬司、塘棲、運河區(qū)片：京杭大運河以南區(qū)域m除一、二級區(qū)域外其余區(qū)域備注1、級別范圍具體參見余杭區(qū)工礦倉儲用地年收益標(biāo)準級別分布圖。2、公共管理與公共服務(wù)用地中公共設(shè)施用地參照工業(yè)用地級別。表4余杭區(qū)各級別

8、國有出讓土地年收益標(biāo)準表單位：元/平方米級別商服用地城鎮(zhèn)住宅用地倉儲用地公共管理與公共服務(wù)用地零售商業(yè)用地批發(fā)市場用地餐飲用地旅館用地商務(wù)金融用地娛樂用地其它商服用地科研用地教育用地醫(yī)療衛(wèi)生用地社會福利用地文化設(shè)施用地體育用地I39228237229027827426728884176118149127114134R2892082772112051941852125013066110837599m224161208164159148141168231125690636081IV165119158120117107101126662154322949V1218711688868074895116

9、46232141VI8460816360595567381132181629表5余杭區(qū)各級別國有劃撥土地年收益標(biāo)準表單位：元/平方米級別城鎮(zhèn)住宅用地工礦倉儲用地公共管理與公共服務(wù)用地科研用地教育用地醫(yī)療衛(wèi)生用地社會福利用地文化設(shè)施用地體育用地I13038795367575160R9523593049373344m7510512540282736IV57301024141322V4023721111019VI30175148713三、宗地土地年收益評估修正體系（一）他項因素修正系數(shù)一覽表1、評估期日修正根據(jù)評估期日實際的市場波動情況，由估價師自行確 定。2、租期修正表6-1余杭區(qū)土地年收益標(biāo)準總

10、租期修正系數(shù)表總租期1年2年3年修正系數(shù)1.041.021.00（二）樓層修正系數(shù)一覽表表6-2余杭區(qū)土地年收益標(biāo)準商業(yè)類建筑樓層修正系數(shù)表層數(shù)一層二層三層四層五層及五層以上修正系數(shù)1.000.600.450.40.35備注此處修正主要針對零售商業(yè)、批發(fā)市場、餐飲、其他商服用途表6-3余杭區(qū)土地年收益標(biāo)準辦公類樓層修正系數(shù)表層數(shù)一層二層三層四層五層六層及六層以上修正系數(shù)1.000.900.90-0.920.920.98備注1、此處修正主要針對商務(wù)金融、旅館、娛樂用途；2、公共管理與公共服務(wù)用地中各細分用途可參考此表修正。表6-4余杭區(qū)土地年收益標(biāo)準住宅建筑樓層修正系數(shù)表層數(shù)總層數(shù)1層2層3層4

11、層5層6層7層2層11.06163層11.24071.17494層11.17921.26181.12035層11.18481.2311.25241.10196層11.17791.23441.25321.13791.02497層11.13771.20591.24911.24121.07391.0182（三）區(qū)域個別因素修正系數(shù)一覽表表6-5余杭區(qū)商服用地土地年收益標(biāo)準影響因素修正系數(shù)表影響因素優(yōu)較優(yōu)較劣劣區(qū)域繁華度1.081.041.00.960.92區(qū)區(qū)域?qū)ν饨煌?況1.041.021.00.980.96域區(qū)域公交便捷度1.041.021.00.980.96因區(qū)域公服設(shè)施狀 況1.041.0

12、21.00.980.96素區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完 善度一一1.00.990.98區(qū)域停車便利度1.03一1.0一0.97示宗地在區(qū)域中位 置1.041.021.00.980.96臨路類型1.04一1.0一0.96地臨路情況1.041.021.00.980.96條距公交站點距離1.041.021.00.980.96件面積適宜度一一1.00.990.98建筑布局一一1.00.990.98樓層根據(jù)表6-2、表6-3修正。其他因素由估價人員根據(jù)實際情況具體確定表6-6余杭區(qū)住宅用地土地年收益標(biāo)準影響因素修正系數(shù)表影響因素優(yōu)較優(yōu)較劣劣區(qū) 域 因 素區(qū)域繁華度1.061.031.00.970.94區(qū)域?qū)ν饨煌顩r

13、1.041.021.00.980.96區(qū)域公交便捷度1.041.021.00.980.96區(qū)域文教衛(wèi)等生活配 套設(shè)施完善度級1.041.021.00.980.96宗地基礎(chǔ)設(shè)施保證度一一1.00.990.98區(qū)域停車便利度1.03一1.0一0.97環(huán)境質(zhì)量1.02一1.0一0.98宗 地 條 件宗地在區(qū)域中位置1.041.021.00.980.96臨路狀況一1.011.00.990.98距公交站點距離1.041.021.00.980.96面積適宜度一一1.00.980.96建筑布局一一1.00.990.98朝向一一1.00.980.96樓層根據(jù)表6-4修正。其他因素由估價人員根據(jù)實際情況具體確定

14、表6-7余杭區(qū)工礦倉儲用地土地年收益標(biāo)準影響因素修正系數(shù)表影響因素優(yōu)較優(yōu)較劣劣區(qū)域因素區(qū)域在級別中位 置1.041.021.00.980.96區(qū)域?qū)ν饨煌?況1.041.021.00.980.96區(qū)域集聚程度1.041.021.00.980.96區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完 善度一一1.00.980.96宗地條件宗地在區(qū)域中位 置1.021.011.00.990.98臨路狀況一1.021.00.980.96面積適宜度一一1.00.980.96建筑布局一一1.00.990.98樓層由于工礦倉儲用地對樓層差異不敏感，無需修正。其他因素由估價人員根據(jù)實際情況具體確定表6-8余杭區(qū)公共管理與公共服務(wù)用地土地年收益標(biāo)準影響因素修正系數(shù)表影響因素優(yōu)較優(yōu)較劣劣區(qū) 域 因 素區(qū)域在級別中位置1.041.021.00.980.96區(qū)域?qū)ν饨煌顩r1.041.021.00.980.96區(qū)域公交便捷度1.041.021.00.980.96區(qū)域公服配套