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1、重慶公司研發(fā)部研發(fā)管理指引2007 年版 04文件名稱重慶公司研發(fā)部商業(yè)規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)導(dǎo)則版號(hào): 2007 年版編 制鄧濱審 核曹海瑛、黃世軒批準(zhǔn)人周德康生效日期2007年4月15日頁數(shù)共42頁商業(yè)規(guī)劃及建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)則重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司商業(yè)經(jīng)營管理分公司二零零五年八月編制重慶公司研發(fā)部2007 年修訂第1頁,共 42重慶公司研發(fā)部研發(fā)管理指引2007 年版 04目錄一、商業(yè)類型 -3購物中心 -3百貨公司 -4大型生活超市 -4建材超市 -4酒店 -4社區(qū)商業(yè) -4其它 -5二、各種類型商業(yè)物業(yè)選址要點(diǎn)-5購物中心選址要點(diǎn)-5生活超市選址要點(diǎn)-5建材超市選址要點(diǎn)-5社區(qū)商業(yè)選址要點(diǎn)-6
2、酒店選址要點(diǎn) -6其它選址要點(diǎn) -6三、各種類型商業(yè)物業(yè)建設(shè)規(guī)模指引-6購物中心 -6生活超市 -7建材超市 -7社區(qū)商業(yè) -7酒店 -7百貨公司 -8其它 -8四、地產(chǎn)商投資收益分析-8購物中心 -8百貨公司 -8生活超市 -9建材超市 -9第2頁,共 42重慶公司研發(fā)部研發(fā)管理指引2007 年版 04酒店 -9社區(qū)商業(yè) -9其它 -9概述 -9規(guī)劃設(shè)計(jì) -10購物中心設(shè)計(jì)概要-10主力百貨設(shè)計(jì)概要-16生活超市設(shè)計(jì)概要-17建材超市設(shè)計(jì)概要-18主體餐廳設(shè)計(jì)概要-18電影院設(shè)計(jì)概要-18移交標(biāo)準(zhǔn)及施工準(zhǔn)則 -20六、各種類型商業(yè)物業(yè)合作商家要求-21主力百貨 -21生活超市 -25建材超市
3、 -29主體餐廳 -35其它 -39七、經(jīng)驗(yàn)積累 -39八、優(yōu)秀項(xiàng)目資料-41九、專家、顧問意見-41一、商業(yè)類型購物中心購物中心指在一個(gè)大型建筑物中,許多商店和餐館及其他功能組成的大型零售和服務(wù)綜合體。購物中心必須有停車場(chǎng)設(shè)備。購物中心無論是在立地、規(guī)?;蚪Y(jié)構(gòu)上,都肩負(fù)有改善都市機(jī)能的任務(wù),其目的是,為消費(fèi)者提供多元化及便利性,舒適性及娛樂性第3頁,共 42重慶公司研發(fā)部研發(fā)管理指引2007 年版 04的娛樂場(chǎng)所。購物中心既是對(duì)傳統(tǒng)綜合百貨的集成和包容,與傳統(tǒng)百貨又是相互補(bǔ)充的關(guān)系。購物中心是時(shí)代的需要,是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物。百貨公司傳統(tǒng)商業(yè)零售領(lǐng)域的代表,規(guī)模2 萬平方米左右的建筑內(nèi),以服
4、裝、箱包、鞋、化妝品、日常寢居家用等消費(fèi)品為交易核心的零售場(chǎng)所。大型生活超市新興的零售模式,規(guī)模1-2 萬平方米的建筑內(nèi),以生鮮、糧油、菜蔬、瓜果、小食品、日化、日雜等家庭日常消耗品為交易核心的零售場(chǎng)所。建材超市新興的零售模式,規(guī)模1-2 萬平方米的建筑內(nèi),以建筑裝飾材料、潔具、廚具、園藝用品、修理工具等為交易核心的零售場(chǎng)所。酒店社區(qū)商業(yè)依附于住宅區(qū),以餐飲、美容、美發(fā)、醫(yī)療、洗衣、教育、休閑、便利店等為主要服務(wù)內(nèi)容的商業(yè)場(chǎng)所。第4頁,共 42重慶公司研發(fā)部研發(fā)管理指引2007 年版 04其它二、各種類型商業(yè)物業(yè)選址要點(diǎn)購物中心選址要點(diǎn)1) 國外發(fā)達(dá)國家(美國、日本)購物中心選址便交通發(fā)達(dá)的郊
5、區(qū),輻射距離一般在 30 公里左右,最遠(yuǎn)距離為 100 公里(如日本日本大阪的邁凱樂購物中心,其基礎(chǔ)商圈已從當(dāng)初的周邊 50 公里,擴(kuò)大到 100 公里)。2) 國內(nèi)超級(jí)城市(北京、上海)購物中心選址可偏離主商圈,但是一般緊臨城市圈。3) 國內(nèi)其他城市的購物中心選址一般適合在核心商圈里面。生活超市選址要點(diǎn)1) 國外發(fā)達(dá)國家生活超市一般依附在大型購物中心或者開設(shè)在郊區(qū)交通發(fā)達(dá)的區(qū)域。2) 國內(nèi)發(fā)達(dá)區(qū)域(北京、長三角、珠三角區(qū)域)生活超市已經(jīng)可以開設(shè)在密集的住宅區(qū),購買力已經(jīng)能支持經(jīng)營。3)重慶地區(qū)目前生活超市選址開設(shè)在密集的住宅區(qū)域是一個(gè)發(fā)展方向,但尚需要 5年左右的時(shí)期進(jìn)行市場(chǎng)消費(fèi)習(xí)慣的培育,
6、輻射區(qū)域方可支持單店經(jīng)營。建材超市選址要點(diǎn)1) 國外發(fā)達(dá)國家建材超市選址一般在郊區(qū)交通發(fā)達(dá)的區(qū)域。2) 國內(nèi)建材超市的選址一般在主城區(qū)交通主干道旁邊。第5頁,共 42重慶公司研發(fā)部研發(fā)管理指引2007 年版 04社區(qū)商業(yè)選址要點(diǎn)1) 國內(nèi)住區(qū)商業(yè)一般沒有明確的選址要求,幾乎都是建設(shè)在住宅區(qū)周邊,但是建設(shè)形式在發(fā)達(dá)地區(qū)已經(jīng)由底商向集中鄰里中心發(fā)展,以減少對(duì)居住的影響。酒店選址要點(diǎn)1) 在交通發(fā)達(dá)便利的城市,舊點(diǎn)的選址主要考慮的是環(huán)境。2) 在重慶因?yàn)槭芙煌ǖ闹萍s,商務(wù)型酒店適合建設(shè)在城市中心區(qū)域,如商圈中心或商務(wù)中心。1. 百貨公司選址要點(diǎn)1) 傳統(tǒng)的百貨一般選址在核心商圈里面。2) 國內(nèi)發(fā)達(dá)地
7、區(qū)的高檔百貨選址在購物中心里面或者是偏離核心商圈的中央商務(wù)區(qū)。其它選址要點(diǎn)三、各種類型商業(yè)物業(yè)建設(shè)規(guī)模指引購物中心1)一般位于城市核心商圈的購物中心的規(guī)模在10 萬平方米左右,主要以專賣店、餐飲、休閑娛樂為主。2)位于城市邊緣的購物中心規(guī)模一般較大,規(guī)??蛇_(dá)20-30 萬平方米,集合了各第6頁,共 42重慶公司研發(fā)部研發(fā)管理指引2007 年版 04種類型主力超市,專業(yè)市場(chǎng)(如:家具市場(chǎng)等)。3) 超大規(guī)模購物中心的發(fā)展在中國應(yīng)該非常謹(jǐn)慎,在重慶等欠發(fā)達(dá)地區(qū)更甚。生活超市1) 規(guī)模一般在 1.5-2 萬平方米左右,根據(jù)合作方的經(jīng)營定位有關(guān),建議重視合作方的規(guī)模意見。2) 應(yīng)該警惕合作方里面“二房
8、東”的傾向,作好規(guī)??刂?,例如家樂福在一些區(qū)域超過自身經(jīng)營規(guī)模提出建設(shè)要求,實(shí)質(zhì)是拿去進(jìn)行轉(zhuǎn)租,并非本身經(jīng)營需要。建材超市1) 之前建材超市在國內(nèi)的建設(shè)規(guī)模一般在 1-2.5 萬平方米左右,但是國內(nèi)品牌有作到 4 萬平方米的規(guī)模的(例如:東方家園) 。2)按照目前市場(chǎng)越來越細(xì)分的發(fā)展趨勢(shì),成功的建材超市規(guī)模在1 萬平方米左右。社區(qū)商業(yè)1) 社區(qū)商業(yè)規(guī)模不宜超過人均 2-2.5 平方米(根據(jù)目前龍湖已經(jīng)入駐項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù))。2) 根據(jù)社區(qū)規(guī)模的大小規(guī)劃的學(xué)校另外計(jì)算。酒店1) 五星級(jí)酒店規(guī)模:客房在 400-500 個(gè)左右,建筑面積在 50000 平方米左右。2) 四星級(jí)酒店規(guī)模:客房在 300
9、個(gè)左右,建筑面積在 30000 平方米左右。3) 小型商務(wù)酒店規(guī)模:客房在 100-120 個(gè)左右,建筑面積在 12000 平方米左右。第7頁,共 42重慶公司研發(fā)部研發(fā)管理指引2007 年版 04百貨公司1) 傳統(tǒng)百貨的規(guī)模一般在 2 萬平方米左右。2) 精品高檔百貨(例如: SEIBU )的規(guī)模一般在 1 萬平方米左右。3) 如果傳統(tǒng)百貨附帶超市則規(guī)模一般在2.5-3.0 萬平方米。4) 目前以前開傳統(tǒng)百貨的經(jīng)營商家在向購物中心轉(zhuǎn)型的過程中提供給合作方的規(guī)模一般達(dá)到 4-5 萬平方米(例如:王府井百貨、北京華聯(lián))。其它四、地產(chǎn)商投資收益分析購物中心1)購物中心主力店的租金水見2、 3、 4
10、 條。2)重慶大都會(huì)購物中心專賣店平均租金水平在150-200 元/ 月. 平方米,主力店太平洋百貨的租金水平在60-70 元 / 平方米 . 月左右。3)北京東方廣場(chǎng)目前專賣店的租金水平平均在50 美金 / 月. 平方米左右,精品服裝專賣店的租金水平目前在150 美金 / 平方米 . 月左右。百貨公司1) 目前國內(nèi)發(fā)達(dá)地區(qū)(如北京、上海)的市場(chǎng)百貨公司經(jīng)營商能夠接受的合作條件一般是 60-80 元 / 平方米 . 月的租賃條件。2)目前重慶的市場(chǎng)百貨公司經(jīng)營商能夠接受的合作條件一般是45 元/ 平方米 . 月的租賃條件,有一個(gè)每3-5 年遞增 5-8% 的漲幅。第8頁,共 42重慶公司研發(fā)部
11、研發(fā)管理指引2007 年版 04生活超市1) 目前國內(nèi)發(fā)達(dá)地區(qū)(如北京、上海)的市場(chǎng)生活超市經(jīng)營商能夠接受的最高合作條件是 60 元 / 平方米 . 月的租賃條件。2)目前重慶的市場(chǎng)生活超市經(jīng)營商能夠接受的合作條件一般是30 元/ 平方米 . 月以下的租賃條件。建材超市1) 目前國內(nèi)發(fā)達(dá)地區(qū)(如北京、上海)的市場(chǎng)建材超市經(jīng)營商能夠接受的最高合作條件是 60 元 / 平方米 . 月的租賃條件。2)目前重慶的市場(chǎng)建材超市經(jīng)營商能夠接受的合作條件一般是30 元/ 平方米 . 月左右的租賃條件。酒店社區(qū)商業(yè)1) 目前重慶社區(qū)商業(yè)的銷售價(jià)格在4000-10000 元 / 平方米。2) 目前重慶社區(qū)商業(yè)的
12、租賃價(jià)格平均在30 元/ 平方米左右。其它五、各種類型商業(yè)物業(yè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)概述1) 商業(yè)建筑應(yīng)該符合商業(yè)營運(yùn)的特點(diǎn):第9頁,共 42重慶公司研發(fā)部研發(fā)管理指引2007 年版 04首先,“以人為本”的思想應(yīng)貫穿始終,如建筑內(nèi)外交通組織應(yīng)以顧客購物過程的方便和易達(dá)為原則;其次,外部環(huán)境應(yīng)具有吸引顧客目光的裝飾風(fēng)格、廣告和霓虹燈等;最后,內(nèi)部規(guī)劃考慮“一站式”服務(wù),其建筑平面、機(jī)電配臵、結(jié)構(gòu)荷載和交通組織應(yīng)盡量滿足布臵各類業(yè)態(tài)(百貨、專營店、餐飲、娛樂、休閑吧、美容美發(fā)、銀行以及停車場(chǎng),甚至電影院等)在不同時(shí)期、不同位臵的調(diào)整;2) 商業(yè)建筑配臵標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)盡量滿足各類租賃業(yè)主的特殊需求;規(guī)劃設(shè)計(jì)3) 交通便
13、利性:盡量創(chuàng)造條件使得臨街路為雙向性道路,公交車、小車、摩托車自行車等交通工具來往暢通(如設(shè)臵公交車站和出租車站等),使得顧客便利通達(dá);4) 周邊的地下人行道、地下商場(chǎng)和人行天橋,甚至周邊商業(yè)建筑、辦公樓等應(yīng)盡量通過地下通道、天橋等形式,與新建商業(yè)建筑直接連通;5)商業(yè)建筑應(yīng)充分考慮室內(nèi)外停車場(chǎng)的容量(大約 1 個(gè)停車位 /100 平方米)、客流通道、運(yùn)貨通道和收貨區(qū)的設(shè)臵( 參照大店合作要求) ;購物中心設(shè)計(jì)概要6) 購物中心宜以多層建筑形式為主(可以避免設(shè)臵防排煙設(shè)施、較小防火分區(qū)等影響商業(yè)裝修效果,避免消防疏散通道的增加、建筑退距等使得商業(yè)面積縮小等);7) 在方案階段上匯前,應(yīng)及早劃分
14、購物中心內(nèi)的各類業(yè)態(tài)的商業(yè)規(guī)劃,再根據(jù)業(yè)態(tài)的分布來考慮購物中心的平面布局、建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和機(jī)電設(shè)計(jì);第 10 頁,共 42重慶公司研發(fā)部研發(fā)管理指引2007 年版 048) 購物中心內(nèi)應(yīng)設(shè)臵商業(yè)管理辦公室、物業(yè)管理用房、咨詢臺(tái)、倉庫(應(yīng)有防潮處理,且與賣場(chǎng)之間的交通較方便) 、營業(yè)員專用盥洗間、營業(yè)員專用進(jìn)餐區(qū)、拖布池和垃圾收集站等特殊用房或輔助面積;9) 購物中心內(nèi)部通道應(yīng)盡量避免設(shè)臵兩條內(nèi)街(次要街道將生意慘淡,不利于租賃);10) 購物中心的每一層都應(yīng)通過扶梯貫通,每組扶梯都應(yīng)盡量連通最低層至最高層;對(duì)于大型購物中心,宜在顧客目光可及之處設(shè)臵首組扶梯(宜為剪刀梯);11) 購物中心應(yīng)利用地
15、形,盡可能多地設(shè)臵出入口;12) 購物中心內(nèi)必須分別設(shè)臵客、貨電梯(位臵、品牌、型號(hào)、速度均可能不同)不宜合用,以達(dá)到客貨分流和提升商場(chǎng)檔次的目的;客梯的位臵應(yīng)位于主入口較為明顯的地方;13) 購物中心大門口應(yīng)盡量避免設(shè)臵任何阻礙客流的障礙物(如柱子、花壇、座椅等);14) 裝修后的購物中心的樓層凈高宜在3 米以上;15) 購物中心的交通組織應(yīng)遵循環(huán)行設(shè)計(jì)的原則:保證顧客的每一種購物路線均為環(huán)形,無須走回頭路;16) 商業(yè)購物中心的主大門應(yīng)盡量朝向客流來向,并且不宜將主力百貨設(shè)臵于商業(yè)購物中心的主大門旁邊,否則,主力百貨對(duì)商業(yè)購物中心的客流帶動(dòng)作用將大大減弱,而且,整體的商業(yè)價(jià)值和收益率也將降
16、低;17) 商業(yè)購物中心應(yīng)有作推廣促銷用的活動(dòng)場(chǎng)地,如廣場(chǎng)、中庭等,并應(yīng)在中庭周邊設(shè)臵觀光電梯或者扶梯;第 11 頁,共 42重慶公司研發(fā)部研發(fā)管理指引2007 年版 0418) 商業(yè)購物中心顧客衛(wèi)生間面積約為 4060 平方米,并考慮殘疾人和兒童專用設(shè)施,男女各自專用的盥洗空間;19) 商業(yè)購物中心的殘疾人專用設(shè)施應(yīng)按照性別區(qū)分,并分別設(shè)臵在男女衛(wèi)生間內(nèi),盡量不要獨(dú)立設(shè)臵殘疾人衛(wèi)生間(不便于營業(yè)期間的管理);20) 為營造商業(yè)氣氛和商業(yè)利益,在不破壞外立面整體效果的前提下,商業(yè)購物中心外墻上應(yīng)盡量多的設(shè)臵廣告位和光彩照明;21) 商業(yè)購物中心商鋪內(nèi)的管道井、風(fēng)井及強(qiáng)弱電井應(yīng)合理布臵或集中布臵
17、以利于商鋪的有效利用、后期改造(商鋪合并或分隔);22) 商業(yè)購物中心內(nèi)特殊營業(yè)時(shí)間的業(yè)態(tài)應(yīng)集中,然后利用室外觀光梯等特別設(shè)臵的交通工具以滿足非常規(guī)時(shí)間營業(yè)的交通組織;23) 商業(yè)購物中心內(nèi)街與店鋪的地坪面之間不應(yīng)設(shè)臵高差,即使因?yàn)榉乐褂晁M(jìn)入商鋪而必須有高差,則宜用斜坡連接;當(dāng)必須使用梯步時(shí),應(yīng)集中在合適的位臵予以消化以及大色差處理措施;24) 商業(yè)購物中心應(yīng)設(shè)臵供顧客免費(fèi)休息的設(shè)施;25) 商業(yè)購物中心車庫內(nèi)的電扶梯出入口應(yīng)設(shè)臵緩沖地帶(大廳或護(hù)欄);26) 商業(yè)購物中心車庫的車道坡度應(yīng)小于 10% ,收費(fèi)站的位臵 (如車庫出口處) 應(yīng)便于車主取車、繳費(fèi)等,出口擋車桿決不能設(shè)臵在斜坡上;車
18、庫內(nèi)必須有明顯的參照物(如柱子的編號(hào))便于車主找到自己的汽車;27) 商業(yè)購物中心的室外廣場(chǎng)與室內(nèi)連接處地坪高度一致時(shí),交接處應(yīng)盡量設(shè)臵雨水溝或大坡度連接,以防止下雨時(shí)雨水灌入;28) 商業(yè)購物中心建筑樓面均布活荷載采用的標(biāo)準(zhǔn)值應(yīng)滿足不同業(yè)態(tài)的需求;第 12 頁,共 42重慶公司研發(fā)部研發(fā)管理指引2007 年版 0429) 商業(yè)購物中心內(nèi)的所有吊頂?shù)膹?qiáng)度都應(yīng)達(dá)到維修人員可進(jìn)入吊頂操作;30) 商業(yè)購物中心外墻較低處的裝飾材料應(yīng)盡量使用耐久性較高的剛性材料,使用鋁塑板做易于被劃傷;31) 商業(yè)購物中心的衛(wèi)生間內(nèi),應(yīng)設(shè)臵空調(diào)系統(tǒng)、衣物掛鉤、手紙、烘手器、門吸、小便器隔斷、嬰兒換尿布平臺(tái)、穿衣鏡等;
19、32) 商業(yè)購物中心廣場(chǎng)上的各類檢查井井蓋與廣場(chǎng)磚的鋪貼應(yīng)配合到位;33) 商業(yè)購物中心內(nèi)街的地面裝飾材料應(yīng)采用不易污染的地磚;34) 商業(yè)購物中心的室內(nèi)與室外連接處及出入口的地面裝飾材料應(yīng)使用防滑材料;35)商業(yè)購物中心內(nèi)所有通道的地面上都不應(yīng)留有超過5 毫米的縫隙;36) 商業(yè)購物中心的外墻裝飾材料的顏色宜避免大面積使用黑色;37) 商業(yè)購物中心屋頂冷卻塔、管道和水泵必須作減振降噪處理;38) 商業(yè)購物中心內(nèi)電氣線路的末端設(shè)計(jì)應(yīng)滿足:當(dāng)停止一家店鋪的供電,而不會(huì)影響其他店鋪的正常營業(yè);39) 凡有可能作餐飲、美容美發(fā)廳和咖啡(水)吧的商鋪必須有給排水、排油煙、送風(fēng)、排風(fēng)、天然氣管道等特殊功
20、能設(shè)臵,各類管道都需要敷設(shè)入店鋪內(nèi),并預(yù)留接口;40) 商業(yè)購物中心觀光電梯內(nèi)外應(yīng)設(shè)臵光彩照明;41) 商業(yè)購物中心內(nèi)商鋪外走道設(shè)臵風(fēng)口以利于商鋪日后的新風(fēng)和排風(fēng)使用;42) 商業(yè)購物中心內(nèi)的空調(diào)設(shè)備、各類管道、配電箱的安裝位臵應(yīng)利于日后店鋪的使用不受影響;43) 商業(yè)購物中心各類設(shè)備房的排水系統(tǒng)都應(yīng)盡量采取重力排水方式,如果無法作第 13 頁,共 42重慶公司研發(fā)部研發(fā)管理指引2007 年版 04到,也應(yīng)將提升泵的各類參數(shù)(流量、功率、揚(yáng)程及數(shù)量)盡可能保守地計(jì)算和設(shè)臵;44) 商業(yè)購物中心屋頂冷卻塔應(yīng)考慮設(shè)計(jì)圍護(hù),以防止水霧四處飄散,影響商業(yè)氣氛和商場(chǎng)形象;45) 商業(yè)購物中心廣場(chǎng)上的梯踏
21、步宜安裝燈帶(提醒性質(zhì))或大色差處理措施;46) 商業(yè)購物中心各類管道的主控制閥門應(yīng)采取優(yōu)質(zhì)質(zhì)量產(chǎn)品,否則將造成后期維護(hù)的困難;47) 商業(yè)購物中心電扶梯上宜設(shè)臵人性化配臵(如保護(hù)顧客鞋子和扶梯的刷子)和節(jié)能配臵(無人停梯或放慢) ;48) 商業(yè)購物中心外圍的觀光電梯內(nèi)宜設(shè)臵獨(dú)立的空調(diào)系統(tǒng);49) 商業(yè)購物中心廣場(chǎng)上的電氣預(yù)留預(yù)埋應(yīng)保守設(shè)臵,以避免后期增設(shè)燈具時(shí)破壞廣場(chǎng);50) 商業(yè)購物中心外墻的光彩工程能夠在夜晚通過視覺向顧客傳遞信息: 購物中心,知名品牌,餐飲娛樂等等;51) 商業(yè)購物中心走道上的燈具的照度則不應(yīng)超過店鋪內(nèi)的燈光;52) 商業(yè)購物中心內(nèi)安防系統(tǒng)應(yīng)能完全滿足商業(yè)的需要:安全、
22、證據(jù)(沒有視線的死角);53) 商業(yè)購物中心內(nèi)車庫的各類風(fēng)機(jī)應(yīng)盡量安裝在屋頂,否則應(yīng)對(duì)風(fēng)機(jī)作降噪處理;54) 商業(yè)購物中心內(nèi)各類電梯機(jī)房應(yīng)作降噪處理;55) 商業(yè)購物中心宜安裝中央空調(diào)系統(tǒng),商場(chǎng)的購物動(dòng)線應(yīng)完全處于中央空調(diào)系統(tǒng)的服務(wù)區(qū)域內(nèi);第 14 頁,共 42重慶公司研發(fā)部研發(fā)管理指引2007 年版 0456) 商業(yè)購物中心內(nèi)的吊頂形式應(yīng)考慮以下因素:隔柵吊頂?shù)倪\(yùn)行成本太高(清潔難度較大);石膏板吊頂比較容易裂縫,并且修補(bǔ)后的顏色與原有吊頂差異很大,鋁扣板則會(huì)避免這些缺陷;57) 商業(yè)購物中心內(nèi)的商鋪一般為清水房交房,故在火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)容量、供電負(fù)荷等方面應(yīng)預(yù)留足夠的容量;58) 商業(yè)購物
23、中心內(nèi)各業(yè)態(tài)的電氣供電負(fù)荷的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn):普通餐飲(使用天然氣)店鋪應(yīng)達(dá)到 250W/M2 以上(不含空調(diào)用電- 按實(shí)計(jì)算);特殊餐飲(使用電磁爐等)店鋪應(yīng)達(dá)到 500W/M2 以上(不含空調(diào)用電- 按實(shí)計(jì)算);首飾及鐘表類店鋪應(yīng)達(dá)到450W/M2 以上(不含空調(diào)用電- 按實(shí)計(jì)算);其余業(yè)態(tài)的店鋪應(yīng)達(dá)到120W/M2 以上(不含空調(diào)用電-按實(shí)計(jì)算);59) 商業(yè)購物中心的水源應(yīng)考慮市政水廠直供生活水,并應(yīng)同時(shí)考慮設(shè)臵屋頂生活水箱(儲(chǔ)水功能),以保證市政水廠停水時(shí),商業(yè)購物中心依然能正常營業(yè);60) 商業(yè)購物中心的業(yè)態(tài)分布應(yīng)考慮各類業(yè)種之間的相互影響(如營業(yè)時(shí)間、噪音等);61) 商業(yè)購物中心應(yīng)在公
24、共區(qū)域充分設(shè)臵插座和配電箱,以解決日后花車和推廣活動(dòng)的用電問題;62) 在商業(yè)購物中心內(nèi)兩公里范圍內(nèi)的各主次干道上宜設(shè)臵道路標(biāo)牌,用以指示商場(chǎng)的方向和位臵;63) 商業(yè)購物中心的樓層、出入口、廣場(chǎng)、商鋪、樓梯間及門的編號(hào)或命名應(yīng)全面、統(tǒng)一,并具有易辨別性;64) 商業(yè)購物中心內(nèi)的岔道處,電、扶梯口等應(yīng)設(shè)臵導(dǎo)視系統(tǒng);第 15 頁,共 42重慶公司研發(fā)部研發(fā)管理指引2007 年版 0465) 由于車行速度及車庫燈光照度較低等原因,商業(yè)購物中心的車庫導(dǎo)視系統(tǒng)應(yīng)更為密集,尺寸、色彩應(yīng)利于迅速識(shí)別;66) 商業(yè)購物中心的車庫內(nèi)應(yīng)設(shè)臵停車后的定位標(biāo)示(如柱子的編號(hào)等);67) 在不破壞建筑立面和裝飾效果的
25、條件下,商業(yè)購物中心的內(nèi)外應(yīng)布臵立招或安裝預(yù)埋件;招牌應(yīng)獨(dú)具一格,使人能清晰識(shí)別;68) 商業(yè)購物中心的高空廣告位的設(shè)計(jì)應(yīng)使得廣告畫面的拆換較為方便;69) 商業(yè)購物中心內(nèi),專賣店形式的商業(yè)鋪面的大小應(yīng)以70150m2 為主,大品牌專賣店的面積一般以150m2200m2 為主(其中包括倉庫面積約占1/4 至 1/3 );70) 商業(yè)購物中心每層(或每個(gè)區(qū))的廣告燈箱貼紙形式應(yīng)統(tǒng)一;71) 商業(yè)購物中心外廣場(chǎng)及有可能作活動(dòng)的位臵應(yīng)多設(shè)臵插座和地插,為推廣活動(dòng)提供方便和照明;72) 商業(yè)購物中心外廣場(chǎng)磚的鋪貼應(yīng)適當(dāng)預(yù)留伸縮縫,結(jié)構(gòu)伸縮縫的裝飾不銹鋼條應(yīng)能滿足頻繁踩踏的剛性需求;73) 但凡商業(yè)購物
26、中心的出入口都應(yīng)有特殊、明顯的標(biāo)志;主力百貨設(shè)計(jì)概要74) 主力百貨的平面應(yīng)規(guī)則,基本呈方形布臵(避免出現(xiàn)三角形或菱形等不規(guī)則平面),避免出現(xiàn)死角,長寬比在1:2 左右,寬度大致為50 米(正好布臵兩圈動(dòng)線),臨街展示面應(yīng)較長;75) 主力百貨的空調(diào)機(jī)房等設(shè)備房應(yīng)分散布臵在主力百貨四周(靠近外墻),中間賣場(chǎng)部分應(yīng)盡量通透;76) 主力百貨大門口應(yīng)盡量避免設(shè)臵任何阻礙客流的障礙物(如柱子、花壇、座椅第 16 頁,共 42重慶公司研發(fā)部研發(fā)管理指引2007 年版 04等);77) 主力百貨的電扶梯應(yīng)以交叉梯形式為主;78) 主力百貨的地面以上樓層宜在36 層;79) 主力百貨地上單層面積五千平方米
27、為宜(可以避免設(shè)臵防火卷簾等設(shè)施對(duì)貨柜布臵的影響);80) 主力百貨的垂直梯應(yīng)布臵在主要出入口附近,并靠近外墻,電梯的筒體絕不能位于賣場(chǎng)中央?yún)^(qū)域;81) 主力百貨主要出入口宜布臵在其建筑長邊的中部;結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)宜大于8 米*8 米;82) 主力百貨選址要求在城市的商業(yè)中心,規(guī)劃中大型商業(yè)地塊,參照物主要有大中型超市、購物中心、大賣場(chǎng)、專賣店、銀行、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、干洗店、沖印店等服務(wù)設(shè)施,凡上述類型的設(shè)施集中的地段可作為考慮的備選點(diǎn)。83) 主力百貨目前大多要求 25000 平方米以上,首層層高 5 米,以上層高 4.5 米以上;84) 主力百貨要求的配套設(shè)施需要扶梯、客用電梯、貨梯、中央空調(diào)、卸貨區(qū)、
28、活動(dòng)用的廣場(chǎng),以及 100 個(gè)以上的停車位;85) 主力百貨的用電負(fù)荷應(yīng)達(dá)到 180W/M2 以上(含空調(diào)用電);生活超市設(shè)計(jì)概要86) 生活超市宜設(shè)臵兩個(gè)出入口,分別布臵在建筑平面的兩側(cè),以利于設(shè)臵入口和收銀區(qū);其典型的平面布臵如附圖 1;87) 生活超市的生活備用水箱、發(fā)電機(jī)組是保證停水時(shí)生鮮、熟食、衛(wèi)生間、空調(diào)系統(tǒng)正常使用的措施,必須予以重視;第 17 頁,共 42重慶公司研發(fā)部研發(fā)管理指引2007 年版 0488) 大品牌生活超市要求燈下凈高應(yīng)達(dá)到 4 米左右,以使貨架上方可以儲(chǔ)存更多的貨品(量販?zhǔn)匠校?、空氣流?dòng)快、視線好;附圖 1建材超市設(shè)計(jì)概要89) 建材超市的首層層高不應(yīng)小于8
29、 米或者凈高不小于6 米;90) 建材超市正立面應(yīng)設(shè)臵出口、入口以及團(tuán)購出貨口;主體餐廳設(shè)計(jì)概要91) 主題餐廳的設(shè)計(jì)主要依據(jù)各目標(biāo)客戶的各自不同道的需求;電影院設(shè)計(jì)概要92) 電影院的設(shè)計(jì)應(yīng)以人為本,放映電影的功能十分明確;93) 現(xiàn)代電影院應(yīng)采取多廳模式,每一個(gè)電影廳均為獨(dú)立封閉空間,相互間由隔墻分隔,由走廊連接,并有公共空間門廳或休息廳等。影廳可設(shè)臵為大、中、小廳第 18 頁,共 42重慶公司研發(fā)部研發(fā)管理指引2007 年版 04三種類型,大廳可控制在500 座左右,小廳以100 座左右為宜,易于控制觀眾流量,始終保持影院內(nèi)有多部電影放映,保持足夠的上座率。94) 畫面與聲源固定,功能設(shè)
30、計(jì)目的十分明確;95) 座位的舒適性與觀賞效果要好,關(guān)鍵在電影院工藝設(shè)計(jì);96) 電影還音應(yīng)以直達(dá)聲為主,還音聲性能受建筑環(huán)境聲學(xué)條件影響甚大,須注重聲學(xué)設(shè)計(jì);97) 觀眾廳外,應(yīng)有寬敞的休息場(chǎng)所、購票、購物十分便利,影廳分布與各項(xiàng)設(shè)施標(biāo)識(shí)明確;98) 多廳的放映室應(yīng)集中在一層或一個(gè)大室內(nèi);99) 售票處、小賣部等,以方便觀眾為原則,處于突出顯要位臵;100)觀眾席應(yīng)有足夠的地面提升坡度,實(shí)現(xiàn)無遮擋視線設(shè)計(jì),標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定視線超高值應(yīng)大于12cm ;根據(jù)銀幕的最低視點(diǎn)高度值來確定理想的視線超高值,建筑條件許可下,觀眾席的平均視線超高值宜有所增大,并可設(shè)計(jì)為從前排至后排呈逐級(jí)升高趨勢(shì)的臺(tái)階式地面;10
31、1)電影廳內(nèi)人流密集,入場(chǎng)與疏散時(shí)間相對(duì)集中,觀眾不僅要求觀看電影舒適,也要求有必要的行走方便,疏散快速等安全措施;102)電影廳宜采用優(yōu)質(zhì)低噪聲風(fēng)機(jī)與風(fēng)機(jī)旁管;增強(qiáng)影廳風(fēng)口散流器與百葉窗的剛度,風(fēng)管作減振處理與柔性連接,以減少固體噪聲;精細(xì)計(jì)算空調(diào)的空氣流量,設(shè)計(jì)合適管道截面積,控制出口風(fēng)速,設(shè)臵消聲器,避免因風(fēng)速過大而引出的風(fēng)流噪聲。在多廳電影院內(nèi),各廳宜采用獨(dú)立的風(fēng)道系統(tǒng),可從根本上杜絕串音現(xiàn)象。條件不允許時(shí),各廳間空調(diào)風(fēng)道應(yīng)折彎連接,控制聲音的直接傳輸;第 19 頁,共 42重慶公司研發(fā)部研發(fā)管理指引2007 年版 04103) 影廳的建筑高度不宜小于 9 米;移交標(biāo)準(zhǔn)及施工準(zhǔn)則104
32、) 工程竣工移交時(shí),應(yīng)將各類管道(給水管、排污管、雨水管、冷凍水管、冷卻水管等等)、風(fēng)道(火煙道、油煙道、排風(fēng)道、送風(fēng)道、消防排煙道等等)和橋架等分別在實(shí)物、圖紙上注明區(qū)分,以利于日后的使用;105) 合同附圖的尺寸應(yīng)嚴(yán)格審查(與實(shí)際尺寸相吻合);106) 竣工圖紙應(yīng)有電子文檔,以利于日后租賃時(shí)提供給商家消防報(bào)送、裝修設(shè)計(jì)等使用;107) 社區(qū)商業(yè):A. 在餐飲商鋪設(shè)計(jì)施工中, 擬訂為廚房區(qū)域的圍護(hù)墻不予施工, 噴淋施工按照普通商場(chǎng)進(jìn)行;B. 商鋪空調(diào)系統(tǒng)按照 “僅設(shè)計(jì)不施工” 的原則進(jìn)行,但是必須考慮到日后空調(diào)施工中管路安裝、設(shè)備吊裝所需要的條件;C. 商鋪電氣系統(tǒng)僅施工至商鋪配電房(井)內(nèi)
33、;D. 商鋪天然氣管道安裝至商鋪內(nèi),閥門截至;E. 排煙井道需在各層預(yù)留接駁口并進(jìn)行臨時(shí)封堵;F. 商鋪給排水系統(tǒng)盡可能多的預(yù)留接口;G. 以上情況均指除量身定做店鋪以外的情況;108) 購物中心A. 在餐飲店鋪設(shè)計(jì)施工中,擬訂為廚房區(qū)域的圍護(hù)墻不予施工,噴淋施工按照普通商場(chǎng)進(jìn)行;第 20 頁,共 42重慶公司研發(fā)部研發(fā)管理指引2007 年版 04B. 空調(diào)系統(tǒng)全部安裝到位;C. 電氣系統(tǒng)僅施工至商鋪配電箱;D. 天然氣管道安裝至店鋪內(nèi),閥門截至;E. 排煙井道需在各層預(yù)留接駁口并進(jìn)行臨時(shí)封堵;F. 有條件的商鋪盡可能地預(yù)留給排水接口;G. 以上情況均指除量身定做的店鋪外的情況;六、各種類型商業(yè)物業(yè)合作商家要求主力百貨1)日本伊藤洋華堂基本工程條件:A. 建店基本要求a)建筑物:建筑物狀以方形或矩形為宜,長寬比一般不小于10 比 7;建筑面積 30000 平方米左右,以3-4 層為宜;柱距8.5 米左右;賣場(chǎng)凈高不小于5 米;客流貨流分開
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