2016房地產(chǎn)估價師案例分析考點：估價原則

1、2016房地產(chǎn)估價師案例分析考點:估價原則一、合法原則1、產(chǎn)權(quán)合法。估價時必須確認(rèn)估價對象具有合法的產(chǎn)權(quán)。在無法確認(rèn)估價對象產(chǎn)權(quán) 的合法性的情況下，必須在估價報告中說明估價過程和結(jié)論是在假定估價對象具有合法產(chǎn) 權(quán)的情況下才是有效的2、用途合法。應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土 地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對該宗地進(jìn)行估價就必須以其使用符 合這些規(guī)定為前提。如果城市規(guī)劃規(guī)定了該宗土地為居住用途，即使從其坐落位置、周圍 環(huán)境等來看，適合用作商業(yè)用地，但也必須以居住用途為前提來估價;除非申請變更為商 業(yè)用途，而且能夠獲得批準(zhǔn)。3、合法交易或合法處分。處分

2、方式包括買賣、租賃、典當(dāng)、抵債、贈與等。如抵押: 法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，就不能以抵押為佔價U的的佔價對象，或者 說這類房地產(chǎn)沒有抵押價值。設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的， 依法拍賣房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額 后，抵押權(quán)方可優(yōu)先受償。財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。4、其他方面，如評估出的價格必須符合國家的價格政策。如，評估政府定價或政府 指導(dǎo)價的房地產(chǎn)，應(yīng)遵循政府定價或政府指導(dǎo)價。二、最高最佳使用原則：指法律上許可，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上可行，價值最大化。 包括最佳用途、

3、最佳規(guī)模、最佳集約度。1、法律上許可。對于每一種潛在的使用方式，首先檢查其是否為法律所允許。2、技術(shù)上可能。對于每一種潛在的使用方式，要檢查其它在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)， 包括建筑材料性能、施工技術(shù)手段等。3、經(jīng)濟(jì)上可行。經(jīng)濟(jì)可行性檢驗的一般做法是：針對每一種使用方式，首先估計其 未來收入和支出流量，然后將此未來的收入和支出流量用現(xiàn)值表示，再將兩者進(jìn)行比較。 只有收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟(jì)上可行性。4、價值最大化。收益遞增遞減原理。可以幫助我們確定最佳集約度和最佳規(guī)模。 均衡原理。以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定是否為最高最佳使用。 它可以幫助我們確定最佳集約度和最佳規(guī)模

4、。以建筑物和土地組合來講，建筑物與土地比 較，如果過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的組合不是均衡狀態(tài)，該房 地產(chǎn)的效用得不到有效發(fā)揮，從而降低該房地產(chǎn)的價值。適合原理。是以房地產(chǎn)與其 外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)來判定是否為最高最佳使用。最高最佳使用原理要求評估價值應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能 夠獲得最大收益的使用方式的估價結(jié)果。如：某宗房地產(chǎn)，城市規(guī)劃規(guī)定既可用作商業(yè)用 途，也可用作居住用途，如果用途商業(yè)用途能夠取得最大收益，則估價應(yīng)以商業(yè)用途為前 提;反之，應(yīng)以居住用途或者商業(yè)與居住混合用途為前提。但當(dāng)估價對象已作了某種使用, 則估價時應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對估價前提做

5、下列之一的判斷和選擇，并在估價報告中 予以說明：1、保持現(xiàn)狀前提?，F(xiàn)有建筑物應(yīng)予以保留的條件是：現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值大于新建房 地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額。2、裝修改造前提。認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以裝修改 造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為詢提進(jìn)行估價。其條件是：預(yù)計裝修改造后房地產(chǎn)價值的增 加大于裝修改造費用。3、轉(zhuǎn)換用途前提。其條件是：預(yù)計轉(zhuǎn)換用途所帶來的房地產(chǎn)價值的增加額大于轉(zhuǎn)換 用途所需的費用。4、重新利用前提。認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時，應(yīng)以拆除現(xiàn)有建筑 后再予以利用為前提進(jìn)行估價。5、上述情形的某種組合。三、替代原則：

6、要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常 價格。類似房地產(chǎn)是指與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu) 等方面與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)。估價時要考慮相近效用的房地產(chǎn)的價格牽掣。四、估價時點原則：要求房地產(chǎn)估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點時的客觀合理價 格或價值。1、估價時點在過去的情形。多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對估價結(jié)果有爭議 而引發(fā)的復(fù)核估價。2、估價時點為現(xiàn)在，估價對象為歷史狀況下的情形。多出現(xiàn)于房地產(chǎn)損害賠償案件 中。3、估價時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)時狀況下的情形。最常見、最大量的，包括在建 工程估價。4、估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況下的情形。如預(yù)售或預(yù)購價格。5、估價時點為未來的情形。多出現(xiàn)于房地產(chǎn)市場預(yù)測、