房地產(chǎn)公司SWOT分析匯總

1、萬科(000002,SZ)優(yōu)勢1、 中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，主營住宅物業(yè)發(fā)展，競爭優(yōu)勢明顯。綜合競爭力、市場占有率和品牌價(jià)值排名第一。2、 萬科強(qiáng)大的競爭力不僅體現(xiàn)在其強(qiáng)大的銷售規(guī)模和跨區(qū)域運(yùn)營能力，還體現(xiàn)在其穩(wěn)健的商業(yè)模式、完善的公司治理結(jié)構(gòu)、強(qiáng)大的融資能力以及快速應(yīng)變的營銷策略等。3、 公司財(cái)務(wù)狀況良好，融資渠道通暢。即使在2008年行業(yè)整體資金較為緊張的背景下，公司仍保持充裕的流動性和健康的負(fù)債狀況。4、 公司的增長方式由規(guī)模速度增長向質(zhì)量效益增長轉(zhuǎn)變，重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目的質(zhì)量和贏利能力，這將有助于公司在市場調(diào)整期的平穩(wěn)增長。5、 1992?2008年公司收入和凈利潤的復(fù)合增速分別為28.7%和3

2、3.6%。劣勢土地儲備約2200萬平方米，僅能滿足萬科2?3年的發(fā)展需要，低于行業(yè)平均水平，可能會影響其增長并增加土地購置成本。機(jī)會1、 中國房地產(chǎn)行業(yè)集中度仍較低，萬科將通過整合行業(yè)資源提高市場占有率。2、 住宅產(chǎn)業(yè)化或?qū)⒊蔀槿f科未來核心競爭力的主要來源之一。威脅綠城、恒大等民營房地產(chǎn)公司的高速擴(kuò)張，削弱了萬科的競爭優(yōu)勢，對其未來增長構(gòu)成有力威脅。二、保利地產(chǎn)(600048，SH部，1、 公司最大的競爭優(yōu)勢在于其資源優(yōu)勢。利地產(chǎn)在全國各其在全國各主要城市和地區(qū)都具有豐富的資源，包括土地、資金和人脈。這有利于保地的擴(kuò)張，而且也非常有利于控制公司的擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)。2、 土地儲備規(guī)模快速增長，保利地產(chǎn)項(xiàng)

3、目儲備增至3200萬平方米，在一、二線城市形成全國性布局。其中二、三線城市分布集中在珠三角、環(huán)渤海和西南地區(qū)，占總儲備的71%其具有剛性需求占比高、政策緊縮風(fēng)險(xiǎn)小等優(yōu)勢。3、公司成長性好，增長迅猛。過去五年保利地產(chǎn)的營業(yè)額和凈利潤的復(fù)合增長率分別為72%和77%遠(yuǎn)高于同行業(yè)其他競爭對手。4、 良好的執(zhí)行力將保證公司高速發(fā)展。劣勢1、公司在2009年購入約1000萬平方米的土地儲備，土地成本較高，這使其應(yīng)對市場調(diào)整時的銷售價(jià)格彈性較小。2、經(jīng)營風(fēng)格偏激進(jìn)。機(jī)會1、 保利地產(chǎn)基本完成了全國化布局，開始進(jìn)入收獲期，市場占有率將迅速提升。2、 二、三線城市化進(jìn)程提速。威脅保利集團(tuán)將深圳等地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)注

4、入保利香港（119,HK與保利地產(chǎn)產(chǎn)生競爭關(guān)系，對其資源獲得和市場均造成威脅。三、中海地產(chǎn)（688，HK）優(yōu)勢1、 公司是具有央企背景的中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，品牌優(yōu)勢明顯。2、 公司憑借母公司中國建筑的強(qiáng)大背景跨區(qū)域發(fā)展房地產(chǎn)，資產(chǎn)規(guī)模龐大。3、 公司實(shí)施全國性的品牌擴(kuò)張策略，競爭優(yōu)勢強(qiáng)，經(jīng)營業(yè)績良好，過去六年實(shí)現(xiàn)凈利40%以上的復(fù)式增長。4、 公司共擁有土地儲備約3450萬平方米，可滿足4年的開發(fā)規(guī)模需要。公司獲取土地質(zhì)量較高，主要布局于主要經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯。5、 發(fā)展物業(yè)以中高端物業(yè)為主，毛利率水平較高。6、 資產(chǎn)負(fù)債表狀況良好，公司的凈現(xiàn)金流為正，持有現(xiàn)金超過300億元。劣勢1、

5、公司在一線城市購地成本偏高，從而導(dǎo)致銷售價(jià)格調(diào)整彈性較小。2、公司2009年斥資227億元購入1165萬平方米項(xiàng)目儲備，一改其穩(wěn)健的項(xiàng)目儲備作風(fēng)，其業(yè)機(jī)會務(wù)增長的穩(wěn)定性可能有所波動。房地產(chǎn)行業(yè)的集中度仍偏低，中海外有望通過整合行業(yè)資源提升市場占有率。威脅1、 中海外與中國建筑的另一家子公司中建地產(chǎn)存在同業(yè)競爭關(guān)系，兩者在多個地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)出現(xiàn)重合。2、 政府對閑置土地的態(tài)度越發(fā)嚴(yán)厲，土地持有成本上升將難以避免。四、恒大地產(chǎn)（3333，HK優(yōu)勢1、一體化、標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)模化的開發(fā)模式是公司的重要特征,內(nèi)將恒大借助該模式在短時間其業(yè)務(wù)從廣州市快速復(fù)制到全國24個中心城市。2、公司是中國內(nèi)地?fù)碛型恋貎?/p>

6、最多的開發(fā)商，公司在內(nèi)地30個城市擁有近6000萬平方米土地儲備，其中土地儲備超過100萬平方米的城市達(dá)11個，規(guī)模優(yōu)勢明顯。3、2009年恒大地產(chǎn)的銷售額達(dá)303億元，預(yù)計(jì)已鎖定2009年和2010年業(yè)績的80%和50%恒大從2009年開始業(yè)績有爆發(fā)式增長，2008.2010年的凈利潤復(fù)合增長率有望超過200%劣勢1、 盡管流動性得到極大緩解，但負(fù)債比率整體偏高，公司仍需要更高的財(cái)務(wù)安全性。2、 公司的產(chǎn)品線過于豐富，分別涵蓋中檔物業(yè)、中高端物業(yè)、旅游地產(chǎn)、酒店和商用物業(yè)，這可能導(dǎo)致其核心產(chǎn)品的競爭力被削弱，以及對個別領(lǐng)域的控制力不夠。3、位于江蘇南通的約1200萬平方米土地能否正常開發(fā)尚存

7、在較大的不確定性。機(jī)會橫向整合行業(yè)資源，擴(kuò)大市場份額。威脅政府對閑置土地的態(tài)度日趨強(qiáng)硬，恒大地產(chǎn)的閑置土地可能面臨被征收出讓金20%勺閑置費(fèi)或土地被政府強(qiáng)制收回。五、中糧地產(chǎn)（000031，SZ1、 公司是中糧集團(tuán)旗下唯一的房地產(chǎn)上市公司。中糧集團(tuán)對公司持續(xù)的資產(chǎn)注入以及資金支持，是公司增長的重要動力。2、 “工業(yè)地產(chǎn)+住宅地產(chǎn)”的雙業(yè)務(wù)架構(gòu)，兼具穩(wěn)定性和成長性。工業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)定的贏利和現(xiàn)金獲取能力有利于支撐目前公司住宅地產(chǎn)的大規(guī)模開發(fā)，使公司業(yè)務(wù)運(yùn)營兼具穩(wěn)定性和成長性。3、 住宅地產(chǎn)在中糧集團(tuán)入主后獲得了長足發(fā)展，項(xiàng)目儲備規(guī)模和布局均取得重大突破。4、 房地產(chǎn)資產(chǎn)質(zhì)量高、贏利能力強(qiáng)。5、 財(cái)務(wù)彈

8、性較強(qiáng)，債務(wù)壓力較輕，依然具有較大的融資空間。劣勢1、 住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營規(guī)模較小，在開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量、土地儲備等方面較國內(nèi)排名前列的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有較大差距。2、 資產(chǎn)規(guī)模及凈資產(chǎn)規(guī)模均較小，資金實(shí)力有限，限制了公司的發(fā)展速度。機(jī)會中糧集團(tuán)正整合其業(yè)務(wù)，中糧地產(chǎn)將直接受益于其母公司對其核心業(yè)務(wù)（食品和房地產(chǎn)）的整合。威脅1、 中糧地產(chǎn)和中糧置業(yè)部分業(yè)務(wù)重合，存在同業(yè)競爭的情況。2、 中糧地產(chǎn)的住宅業(yè)務(wù)現(xiàn)金流能否支撐其商業(yè)地產(chǎn)的快速擴(kuò)張，存在不確定性。六、招商地產(chǎn)（000024，SZ優(yōu)勢1、公司是招商局集團(tuán)直屬企業(yè)，是國資委重點(diǎn)支持的5家央屬地產(chǎn)企業(yè)之一，綜合實(shí)力強(qiáng)，并實(shí)現(xiàn)快速增長。2、公司在深圳擁

9、有強(qiáng)大的競爭優(yōu)勢和品牌知名度，深圳市場占有率達(dá)5%本地購房者的品牌忠誠度較高，消費(fèi)黏性強(qiáng)。3、 大股東蛇口工業(yè)區(qū)將持續(xù)注入土地等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，外延式的增長是招商地產(chǎn)重要的競爭優(yōu)勢。4、 公司實(shí)施開發(fā)+經(jīng)營的業(yè)務(wù)架構(gòu)，較高的毛利率水平和穩(wěn)定現(xiàn)金流的運(yùn)營模式使得公司抵御市場風(fēng)險(xiǎn)的能力較強(qiáng)。此外，融資渠道日趨多元化。5、土地質(zhì)量較高，公司的土地儲備超過50%位于一線城市，土地成本較低。1、 公司超過50%的土地儲備項(xiàng)目集中于珠江三角洲，其他地區(qū)的土地儲備量較小。2、 在全國的品牌影響力有待提高，招商地產(chǎn)在深圳以外地區(qū)知名度有限。機(jī)會1、 隨著深圳城市更新辦法的推出，蛇口工業(yè)區(qū)的地塊未來可能有較大的升值空

10、間。2、 擁有龐大的潛在市場和顧客群。威脅1、公司的全國化步伐略顯遲緩，競爭對手的快速擴(kuò)張，珠江三角洲、長江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)的市場空間受到擠壓。七、金地集團(tuán)（600383，SH優(yōu)勢1、 深圳國資背景，項(xiàng)目運(yùn)作能力和產(chǎn)品開發(fā)能力是金地集團(tuán)的核心競爭力。其在戰(zhàn)略協(xié)調(diào)能力、產(chǎn)品定位能力、品牌管理能力、團(tuán)隊(duì)協(xié)同能力以及團(tuán)隊(duì)管理能力等方面優(yōu)勢明顯。2、 嘗試通過平安信托進(jìn)行項(xiàng)目融資，融資渠道多元化。3、 土地儲備總量和結(jié)構(gòu)合理，珠三角、長三角和環(huán)渤海地區(qū)的項(xiàng)目分布穩(wěn)定。新增項(xiàng)目儲備毛利率水平高于存量。4、 成功開發(fā)多個“金地”品牌的住宅社區(qū)，在一線城市知名度較高。5、 公司面對市場調(diào)整時，保持敏感和靈

11、活的策略，保證了財(cái)務(wù)安全。劣勢1、 公司典型順周期運(yùn)作項(xiàng)目，決策調(diào)整往往滯后于市場變化，長期回報(bào)率偏低。2、 借助信托模式發(fā)展上海項(xiàng)目，盡管降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，但也將降低公司在項(xiàng)目的報(bào)酬率。機(jī)會1、公司產(chǎn)品定位中端，在高房價(jià)的背景下，自住和改善性需求將對公司業(yè)績有較強(qiáng)支撐。2、深圳舊城區(qū)改造提速，為公司業(yè)務(wù)增長提供新的機(jī)遇。威脅公司在一線城市業(yè)務(wù)比重較大，而一線城市的增長空間日趨有限且政策風(fēng)險(xiǎn)較大，均對公司在未來的增長形成隱患。八、北辰實(shí)業(yè)(601588，SH&(588,HK)優(yōu)勢1、 唯一一家同時在滬、港兩地上市的內(nèi)地房地產(chǎn)公司，融資渠道豐富。2、 資產(chǎn)質(zhì)量高。公司在北京的住宅開發(fā)項(xiàng)目及所

12、有的持有物業(yè)項(xiàng)目，基本集中在亞奧區(qū)域核心位置及周邊地區(qū)。3、 物業(yè)發(fā)展是公司未來收入增長的強(qiáng)大動力，長沙三角洲將是未來5年公司主要的贏利增長點(diǎn)。4、 投資并經(jīng)營的物業(yè)面積達(dá)120萬平方米，投資物業(yè)和酒店收入占比超過15%有效平滑公司現(xiàn)金流。5、 公司現(xiàn)金流較為充沛，融資渠道通暢，留給公司較大的發(fā)展空間。劣勢1、 長沙項(xiàng)目樓面地價(jià)約2500/平方米，較長沙4300元/平方米的房價(jià)來說，土地價(jià)格偏高。2、 長沙項(xiàng)目投入資金巨大，開發(fā)周期相對較長。3、 長沙項(xiàng)目是公司開發(fā)的首個北京以外的項(xiàng)目，跨區(qū)域開發(fā)能力不確定。機(jī)會1、 北辰實(shí)業(yè)的投資物業(yè)和商業(yè)物業(yè)主要集中在亞奧商圈。奧運(yùn)的建設(shè)和發(fā)展將進(jìn)一步促進(jìn)

13、該區(qū)域的商業(yè)繁榮，從而提高公司資產(chǎn)的增值潛力。2、 政府政策推進(jìn)二、三線城市的城市化進(jìn)程，利好長沙三角洲項(xiàng)目，降低其發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。威脅1、奧運(yùn)會后，北京市的酒店、零售和寫字樓租金表現(xiàn)疲軟，投資物業(yè)收入增長放緩。2、由于寫字樓市場與商鋪市場將有大面積新增供應(yīng)入市，商業(yè)地產(chǎn)仍面臨壓力九、華潤置地（1109,HK優(yōu)勢1、 母公司華潤集團(tuán)是國資委直屬企業(yè)，同時也是萬科地產(chǎn)的大股東，實(shí)力雄厚。2、 華潤置地全面轉(zhuǎn)型為綜合物業(yè)發(fā)展商，住宅開發(fā)與投資物業(yè)出租互補(bǔ)成為其主要的運(yùn)營模式。3、2009年銷售額為250億元，較2008年猛增212%此外，以“萬象城"為龍頭的持有型物業(yè)的比例不斷上升，預(yù)計(jì)未來投

14、資物業(yè)對總贏利的貢獻(xiàn)可達(dá)到20%.30%能有效增強(qiáng)公司抗周期波動能力。4、母公司持續(xù)資產(chǎn)注入成為華潤置地獨(dú)特的競爭優(yōu)勢。2004年以來，母公司共六次向華潤置地注入地塊和項(xiàng)目，總計(jì)1450萬平方米。而華潤置地則用股權(quán)作為對價(jià)，成功融資超過100億元。3、 拓展住宅增值服務(wù)，有助于挖掘華潤集團(tuán)內(nèi)部資源的整合潛力，增強(qiáng)差異化競爭優(yōu)勢。劣勢1、 目前母公司持有的土地儲備有限，母公司注入模式已難以持續(xù)。2、 地產(chǎn)業(yè)務(wù)過度多元化，使資源整合難度加大，并可能影響核心業(yè)務(wù)增速。機(jī)會直接受益于母公司的房地產(chǎn)資產(chǎn)整合。威脅萬達(dá)集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)等一批專業(yè)的商用物業(yè)發(fā)展商逐步發(fā)展壯大，對公司的投資性物業(yè)的發(fā)展空間構(gòu)成威

15、脅。十、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（3377，HK）優(yōu)勢1、 中國人壽、中國遠(yuǎn)洋集團(tuán)和中化集團(tuán)，三大股東實(shí)力雄厚。2、 公司在環(huán)渤海灣地區(qū)具有很強(qiáng)的競爭優(yōu)勢。其連續(xù)六年在北京住宅市場占有率第一，目前市場占有率約為5%2009年公司60%勺銷售收入來自北京。3、 土地儲備定位精準(zhǔn)，堅(jiān)持以“環(huán)渤?！睘楹诵?，逐步進(jìn)入長三角、珠三角等地區(qū)。土地儲備超過1260萬平方米，78%勺土地儲備位于環(huán)渤海灣地區(qū)。4、2009年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的合約銷售額將達(dá)約140億元，年增幅達(dá)222%。2008.2011年贏利復(fù)合增長預(yù)計(jì)達(dá)32%5、公司增發(fā)新股和發(fā)行債券，穩(wěn)固資產(chǎn)負(fù)債表，為增長提供保證。劣勢公司對北京市場的依賴度過高，北京市場波動對

16、業(yè)績影響較大。此外，公司正處在區(qū)域級地產(chǎn)商向全國擴(kuò)張的轉(zhuǎn)型階段，較其他跨區(qū)域發(fā)展的大型地產(chǎn)商，公司的資源配置、運(yùn)營效率和產(chǎn)品線的控制力不具備優(yōu)勢。機(jī)會北京私人住宅存貨量處于歷史低位，為924萬平方米，庫存消化時間為6個月。這對于公司在北京地區(qū)業(yè)務(wù)有著積極意義。威脅2009年北京地區(qū)的房價(jià)上漲過快，客觀上對需求產(chǎn)生抑制作用。北京的房地產(chǎn)市場高位盤整，公司在2009年的銷售額增長難以持續(xù)。+A一方興地產(chǎn)（817,HKQ優(yōu)勢1、 公司是中化集團(tuán)的房地產(chǎn)旗艦公司。在母公司注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的支持下，其持有商業(yè)物業(yè)面積增至90萬平方米，已成為內(nèi)地最大的商業(yè)地產(chǎn)上市公司。2、 資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)良。公司旗下的物業(yè)基本是

17、發(fā)達(dá)地區(qū)的高級酒店和甲級商用物業(yè)，成熟運(yùn)營多年，出租率較高，客流、品牌知名度和現(xiàn)金流都有穩(wěn)定保證。上海金茂大廈等多個物業(yè)已具有極高的品牌價(jià)值和市場知名度。3、 中化集團(tuán)仍擁有北京、上海多個優(yōu)質(zhì)物業(yè)和地塊，并待陸續(xù)注入方興地產(chǎn)。公司具有較大的外延式發(fā)展空間。4、 公司在2009.2010年的贏利可見度較高。而公司40.6億元巨資購買的北京廣渠門地塊將對公司的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和確立北京市場份額有著重要影響。劣勢1、 北京廣渠門地塊的開發(fā)和北外灘后期項(xiàng)目開工將考驗(yàn)未來公司現(xiàn)金流。2、 公司業(yè)務(wù)向住宅開發(fā)傾斜，將面臨應(yīng)付持續(xù)龐大的資本開支和營利問題。機(jī)會2010年上海世博會預(yù)計(jì)吸引約8000萬游客來上海觀光旅

18、游，將顯著提升上海金茂君悅酒店的入住率和客房收入。內(nèi)地高端寫字樓的景氣度并未如住宅一樣出現(xiàn)回暖的跡象，需求仍較平淡。如果金融危機(jī)進(jìn)一步加深，商業(yè)物業(yè)市場仍會偏淡，方興地產(chǎn)的業(yè)績也將會受到影響。十二、金融街（000402，SZ優(yōu)勢1、 公司是北京國資背景，綜合競爭力強(qiáng)，營利模式獨(dú)特。其為金融機(jī)構(gòu)提供物業(yè)配套的商業(yè)地產(chǎn)模式，區(qū)別于其他商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商。2、 公司商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)質(zhì)量高、出租穩(wěn)定，多位于北京、天津的核心地段，具有較好的升值潛力。公司擁有的可出租面積超過30萬平方米，營業(yè)收入的貢獻(xiàn)率占到10%3、 投資物業(yè)的公允價(jià)值變動收益和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)雙輪驅(qū)動，推動公司業(yè)績快速增長。開發(fā)業(yè)務(wù)快速增長

19、，并在2010年進(jìn)入收獲期。劣勢1、相對于住宅開發(fā)，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)對公司現(xiàn)金流的要求較高，而項(xiàng)目回收期也較長。2、商業(yè)地產(chǎn)的投資需求比例較高，從而使商業(yè)地產(chǎn)的增長不確定性較強(qiáng)大。機(jī)會1、預(yù)計(jì)REITs將在2010年推出，金融街位于京津的高質(zhì)量的商業(yè)地產(chǎn)符合REITs投資標(biāo)的要求，將為公司提供新的融資渠道。2、 保險(xiǎn)資金可以投資商業(yè)房地產(chǎn)的新政策，將對商業(yè)房地產(chǎn)市場有著積極影響。3、 金融行業(yè)有望成為中國新的經(jīng)濟(jì)增長引擎，金融行業(yè)的物業(yè)配套需求旺盛。威脅金融危機(jī)以來，商業(yè)房地產(chǎn)的租金較為疲弱，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)不穩(wěn)，也抑制商業(yè)房地產(chǎn)租金的增長。十三、富力地產(chǎn)（2777，HK優(yōu)勢1、 具有較強(qiáng)的綜

20、合競爭力、穩(wěn)健的擴(kuò)張策略和高效率的運(yùn)營模式。2、 在廣州地區(qū)具有明顯的競爭優(yōu)勢，2009年廣州地區(qū)貢獻(xiàn)銷售額超過80億元。較強(qiáng)的跨區(qū)域發(fā)展房地產(chǎn)能力，保證業(yè)務(wù)重心逐漸由廣州向華北轉(zhuǎn)移，區(qū)域經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)下降。3、 銷售快速上升，提前完成2009年230億元銷售目標(biāo)，廣州地區(qū)貢獻(xiàn)超過80億元,2010年銷售目標(biāo)達(dá)300億元。4、商業(yè)及酒店項(xiàng)目逐漸成為富力地產(chǎn)收入的重要來源，2009年中期時占到總營業(yè)收入的5%5、廣州亞運(yùn)城“地王”地塊的獲取充實(shí)富力地產(chǎn)在廣州的土地儲備，與雅居樂和碧桂園聯(lián)合開發(fā)也大大減低了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。劣勢1、 商業(yè)項(xiàng)目和高端產(chǎn)品拉低了整體組合的周轉(zhuǎn)速度。2、 高負(fù)債使富力面臨脆弱的財(cái)務(wù)基

21、礎(chǔ)，而高成本土地則使公司在低谷中降價(jià)促銷的能力減弱，上述不利因素均制約了公司未來幾年的擴(kuò)張速度。機(jī)會1、 亞運(yùn)會對于廣州地區(qū)的銷售將產(chǎn)生推動。2、 回歸A股市場融資。3、 REITs的推出，將為富力地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)提供新的融資渠道，提高資產(chǎn)流動性。威脅1、 2010年銀行信貸政策不明朗，而公司也將為廣州亞運(yùn)城地塊支付至少85億元的土地出讓金，將增加公司財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。2、 廣州即將立法征收土地閑置費(fèi)，公司將增加土地持有成本。十四、合生創(chuàng)展（754,HK優(yōu)勢1、 擅長發(fā)展大型社區(qū)、產(chǎn)品性價(jià)比高以及多商業(yè)模式，保證合生創(chuàng)展的核心競爭力。2、 土地儲備戰(zhàn)略具有前瞻性，緊扣城市未來發(fā)展熱點(diǎn)大量購買地皮，有效降

22、低土地成本，獲取豐厚的投資回報(bào)。此外，理性的土地策略，保證公司的財(cái)務(wù)安全。3、 產(chǎn)品線定位中高端產(chǎn)品，產(chǎn)品利潤率高，需求剛性強(qiáng)。產(chǎn)品線豐富，便于抵抗風(fēng)險(xiǎn)，形成品牌和產(chǎn)品影響力。4、 北京市場的銷售額主導(dǎo)力仍很強(qiáng)。5、 2009年銷售額達(dá)150億元，較2008年增長58%。未來兩年贏利能見度較高，復(fù)合增速超過30%。6、適度的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以維持物業(yè)組合的多元化，為其帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入。劣勢1、 家族企業(yè)在治理結(jié)構(gòu)的硬傷，制約公司的成長。2、 2009年銷售增速約為58%,低于主要競爭對手。3、 公司發(fā)展方向過于依賴其創(chuàng)始人的市場嗅覺，發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)較大。機(jī)會產(chǎn)品線豐富，產(chǎn)品定位中高端，性價(jià)比高，在房

23、地產(chǎn)行業(yè)競爭的新格局里處于優(yōu)勢地位。威脅1、 1500萬平方米的京津新城的開發(fā)不順暢，銷售未達(dá)預(yù)期。2、 土地新政使大規(guī)模拿地的機(jī)會越來越少，經(jīng)營模式難以為繼。十五、碧桂園（2007，HK）優(yōu)勢1、 快速開發(fā)、快速銷售是公司的核心競爭優(yōu)勢，其在三、四線城市快速開發(fā)大型住宅社區(qū)具備較強(qiáng)競爭力。2、 碧桂園模式，既保持較高的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，且營業(yè)利潤率也優(yōu)于行業(yè)平均水平。過去三年碧桂園的平均存貨周轉(zhuǎn)率為1.53，而平均營業(yè)利潤率則為29.98%,均優(yōu)于行業(yè)平均水平。3、一體化的開發(fā)模式，使碧桂園可以進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的建設(shè)和集中采購，以發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)、降低建筑設(shè)計(jì)成本，并縮短建設(shè)周期。4、土地成本低（約255元

24、/平方米），一體化規(guī)劃和施工，使成本得到有效控制，提升贏利。劣勢1、 碧桂園模式在異地?cái)U(kuò)張，尤其是珠三角以外地區(qū)，面臨較強(qiáng)的不確定性。2、 酒店的過度建設(shè)，影響資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。3、 物業(yè)發(fā)展過快，以及造價(jià)偏低，可能導(dǎo)致碧桂園開發(fā)的物業(yè)存在質(zhì)量隱患。機(jī)會1、房價(jià)的快速上升，使低價(jià)銷售的碧桂園的價(jià)格優(yōu)勢得以凸現(xiàn)。4、 近期中央政府放松對中小城市戶籍的限制，加速城市化進(jìn)程，碧桂園將直接受益于該新政策。威脅公司能否成功復(fù)制商業(yè)模式，具有相當(dāng)不確定性。十六、綠城中國（3900，HK優(yōu)勢1、 綠城是跨區(qū)域發(fā)展的品牌地產(chǎn)商，主營中高檔住宅物業(yè)，在長三角地區(qū)具有較高的品牌知名度。2、 土地儲備的區(qū)位優(yōu)勢明顯，集中

25、布局于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長三角地區(qū)。3、 在浙江的房地產(chǎn)市場具有絕對的主導(dǎo)力，在杭州等多個城市的市場占有率均排名第。4、 融資手段靈活，而多個聯(lián)營公司發(fā)展項(xiàng)目也降低了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。5、 銷售快速增長，2009年銷售額達(dá)510億元，同比2008年增長235%在售物業(yè)規(guī)模龐大，為銷售增長提供了保證，預(yù)期綠城目標(biāo)2009.2012年每年銷售及利潤增長可達(dá)30%及35%劣勢1、 激進(jìn)的土地儲備策略。2009年下半年綠城中國在凈負(fù)債率達(dá)135%勺情況下，購入大幅土地儲備斥資超過200億元。2、 資本負(fù)債比率一直居高不下，高負(fù)債運(yùn)營模式充滿財(cái)務(wù)隱患。機(jī)會綠城中國的激進(jìn)式擴(kuò)張可能將改寫房地產(chǎn)新競爭格局。威脅1、 激進(jìn)的

26、拿地策略對公司的財(cái)務(wù)安全造成威脅，尤其在2010年銀行信貸政策不明朗的情況下，流動性風(fēng)險(xiǎn)偏高。2、 房價(jià)不斷上升，使終端對消費(fèi)信貸有很高的依賴程度。如信貸收縮或者利息率上升，則購房需求將會快速萎縮，使得銷售的大幅增長難以持續(xù)。十七、龍湖地產(chǎn)（960，HK1、 龍湖地產(chǎn)采取“多業(yè)態(tài)、區(qū)域化聚焦”的戰(zhàn)略，市場定位較為清晰，以開發(fā)中高檔住宅為主。目前正將其模式逐步復(fù)制到全國多個城市。2、 龍湖地產(chǎn)在重慶、成都和北京具有較強(qiáng)的市場主導(dǎo)力，在重慶住宅市場銷售額連續(xù)五年排名第一。3、 物業(yè)產(chǎn)品類型多，且品質(zhì)較高。4、 高素質(zhì)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，并享有相當(dāng)知名度，對于自住和改善性需求的客戶有較強(qiáng)的黏性。5、 分

27、權(quán)式?jīng)Q策架構(gòu)保證了較高的運(yùn)營效率。6、 物業(yè)銷售回款大增，以及成功在香港上市融資，有效提升了公司的財(cái)務(wù)安全性。7、 增長性良好。2009年完成銷售額187億元，同比增長60%劣勢1、 龍湖地產(chǎn)高度依賴重慶、成都和北京的市場表現(xiàn)。如這些市場發(fā)生波動，對公司將造成負(fù)面影響。2、 公司正將其業(yè)務(wù)拓展至全國范圍，由于區(qū)域差異度大，因此其模式復(fù)制的成功概率不確定。機(jī)會直接受益于區(qū)域振興規(guī)劃政策的扶持以及成渝經(jīng)濟(jì)新區(qū)的快速發(fā)展。威脅即將進(jìn)入的長三角和珠三角市場競爭日趨白熱化，進(jìn)入門坎較高，龍湖地產(chǎn)將面臨激烈的競爭，成本支出和營利能力面臨考驗(yàn)。十八、寶龍地產(chǎn)（1238，HK優(yōu)勢1、公司具有獨(dú)特的營利模式，其

28、以租售并舉的營利策略來發(fā)展綜合商用物業(yè)。公司的住宅和部分商用物業(yè)的銷售維持營運(yùn)現(xiàn)金流，而商用物業(yè)和酒店業(yè)務(wù)為其提供較高的贏利水平和業(yè)績穩(wěn)定性。2、公司立足于內(nèi)地高增長的二、三線城市，依靠當(dāng)?shù)卣畬⑵浜诵奈飿I(yè)“寶龍城市廣場”的發(fā)展與城市新區(qū)建設(shè)相結(jié)合，項(xiàng)目運(yùn)營的成功率大大提高。3、 通過與當(dāng)?shù)卣暮献?，公司享受土地和稅收?yōu)惠，有效降低運(yùn)營成本。目前寶龍集團(tuán)的平均地價(jià)約為500元/平方米。4、 營利能力較強(qiáng)，毛利潤率水平維持在50%以上，主要得益于較低的土地成本和較強(qiáng)的成本控制能力。劣勢1、 公司過于依賴物業(yè)銷售，由于尚未進(jìn)入全面回收期，公司自持的物業(yè)租賃業(yè)務(wù)和酒店業(yè)務(wù)的收入貢獻(xiàn)僅占到公司營業(yè)收

29、入的3%無法給予公司以有力支撐。2、 目前租賃業(yè)務(wù)對關(guān)聯(lián)公司的依賴度較強(qiáng)。機(jī)會1、 其發(fā)展模式將直接受益于二、三線城市的城市化進(jìn)程加速，以及消費(fèi)零售的快速增長。2、 REITs的即將推出為寶龍地產(chǎn)提供了新的融資渠道。威脅1、 “寶龍商業(yè)模式”對資產(chǎn)變現(xiàn)能力提出很高要求，未來可能面臨現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。2、 由于區(qū)域特征不同，商業(yè)模式能否在多個城市成功復(fù)制具有不確定性。十九、SOH價(jià)國優(yōu)勢1、 獨(dú)特的商業(yè)模式：開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，統(tǒng)一規(guī)劃、銷售并出租。2、 在改造爛尾樓項(xiàng)目積累豐富經(jīng)驗(yàn)，成功運(yùn)作多個爛尾項(xiàng)目。3、 主營北京的商業(yè)房地產(chǎn)，定位準(zhǔn)確，逐步進(jìn)入其他一線城市。4、 項(xiàng)目運(yùn)作周期短，周轉(zhuǎn)率高，贏利水平高

30、，平均毛利潤率超過40%5、 現(xiàn)金流充沛，經(jīng)常保持正現(xiàn)金流。6、 公司和潘石屹的品牌知名度高。7、銷售團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)豐富，效率較高。8、2010年銷售收入超過130億元，創(chuàng)歷史新高。9、謹(jǐn)慎的開發(fā)理念，理性的項(xiàng)目儲備策略，有效降低了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。劣勢1、過于依賴個別項(xiàng)目，單個項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大。2、業(yè)績波動性較大。3、商業(yè)地產(chǎn)分割出售給物業(yè)管理帶來困難。機(jī)會1 、發(fā)展城市由北京向上海等一線城市延伸。2、REITs的推出，將為商業(yè)地產(chǎn)商提供一條有效的融資途徑。威脅一線城市的可用于發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的土地和項(xiàng)目稀少，土地儲備有限，影響了公司未來發(fā)展空間，也限制了投資者給予其更高的估值。二十、雅居樂地產(chǎn)（3383，HK優(yōu)勢

31、2 、雅居樂的財(cái)務(wù)安全性、運(yùn)營效率、成長潛力與銷售均處于中上水平，綜合能力較佳。3 、土地成本優(yōu)勢明顯，土地儲備平均成本為591元/平方米，銷售價(jià)格彈性較大。而定位中高端的低密度住宅，則使其營利能力較為突出。4 、旅游地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營增強(qiáng)了雅居樂抗波動能力。5 、公司的存貨周轉(zhuǎn)率優(yōu)于同類公司。6 、龐大而低廉的土地儲備，總計(jì)達(dá)3650萬平方米。劣勢1 、短期內(nèi)旅游地產(chǎn)的資本投入大，而產(chǎn)出有限，直接考驗(yàn)雅居樂的現(xiàn)金流狀況。2 、公司加大投資于高端住宅和旅游地產(chǎn)，很大程度上削弱了公司危機(jī)應(yīng)變的能力與空間，靈活性被削弱。機(jī)會海南國際旅游開發(fā)區(qū)的獲批，將使雅居樂在海南的項(xiàng)目直接受益。威脅近年來旅游地

32、產(chǎn)、酒店的投資快速增長和高端化的發(fā)展趨勢，削弱了雅居樂在該領(lǐng)域的競爭力4月12日，龍湖地產(chǎn)有限公司（港交所股份代號：960）公布于香港交易所上市后首個全年業(yè)績報(bào)告。龍湖地產(chǎn)于2009年實(shí)現(xiàn)營業(yè)額人民幣113.7億元，同比大幅躍升154.2%，合同銷售金額上升79.8%至人民幣183.6億元。集團(tuán)的平均凈售價(jià)由每平方米人民幣4,938元升至人民幣9,400元，受惠于平均價(jià)格的顯著升幅，集團(tuán)的綜合毛利率由2008年的25.8%上升至2009年的29.3%。股東應(yīng)占溢利飆升566.2%至人民幣22.1億元，倘不計(jì)投資物業(yè)重估收益的凈影響，核心應(yīng)占溢利上升543.5%至人民幣16.1億元，較集團(tuán)首次公

33、開發(fā)行招股書的相關(guān)預(yù)測高出11.3%。每股全面攤薄盈利為人民幣0.532元，董事會建議派發(fā)末期股息每股人民幣0.063元。8月15日，龍湖地產(chǎn)（港交所股份代號：00960.HK）公布2011年上半年未經(jīng)審計(jì)的中期業(yè)績報(bào)告。2011年上半年，龍湖地產(chǎn)憑借行之有效的“區(qū)域聚焦、多業(yè)態(tài)”策略，繼續(xù)保持理想的增長勢頭，合同銷售額達(dá)人民幣182.6億元，簽約面積146.7萬平方米，同比增長分別為74.1%和99.1%。截止至2011年6月30日，龍湖地產(chǎn)土地儲備合共3，325萬平方米，土地單價(jià)由年初的每平方米人民幣1,935元進(jìn)一步下降至每平方米人民幣1,778元，僅占簽約銷售單價(jià)的14.3%。其中，環(huán)

34、渤海地區(qū)、長江三角洲地區(qū)及西部地區(qū)的土地儲備分別占土地儲備總額的39.4%、18.7%及41.9%。龍湖地產(chǎn)預(yù)計(jì)下半年土地市場或?qū)⒊霈F(xiàn)優(yōu)質(zhì)投資機(jī)會，這有利于龍湖地產(chǎn)在下半年適度增加土地儲備。截止2011年6月30日，龍湖地產(chǎn)手頭現(xiàn)金超過人民幣126.3億元，凈負(fù)債率僅為56.6%，財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健。據(jù)披露，截至2011年6月30日，龍湖地產(chǎn)已售出但未結(jié)算的合同銷售額為人民幣439.4億元，面積為338.5萬平方米，為未來的營業(yè)額持續(xù)穩(wěn)定增長奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。龍湖地產(chǎn)計(jì)劃于2011年竣工的物業(yè)總建筑面積約265萬平方米，2012年將達(dá)到310萬平方米，為業(yè)績的持續(xù)穩(wěn)步增長提供堅(jiān)實(shí)保障。龍湖地產(chǎn)首席執(zhí)行官

35、邵明曉表示：“集團(tuán)將審慎把握下半年的投資機(jī)會，繼續(xù)進(jìn)一步深化區(qū)域聚焦、多業(yè)態(tài)策略。公司認(rèn)為改善型自住需求仍然強(qiáng)勁，因此吸引有購買力的自住客戶是保持銷售穩(wěn)定增長的關(guān)鍵，基于此，公司將積極安排優(yōu)質(zhì)、多元化的產(chǎn)品布局，鞏固品牌和提升產(chǎn)品力度，同時保持行業(yè)領(lǐng)先的客戶滿意度和客戶忠誠度，并堅(jiān)持以高周轉(zhuǎn)靈活的銷售策略來促進(jìn)業(yè)務(wù)增長，達(dá)成集團(tuán)全年銷售目標(biāo)在目前國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)，龍湖絕對可以算得上資金充裕。在搶收”華東計(jì)劃完成后，龍湖所擁有的現(xiàn)金已經(jīng)達(dá)到126億元。龍湖還是目前行業(yè)內(nèi)少數(shù)沒有通過高息信托融資的地產(chǎn)商之一，標(biāo)普和穆迪因此把龍湖評定為償債能力最強(qiáng)的內(nèi)地房企。連續(xù)了兩年的超過900萬平方米的新增土地儲

36、備，連續(xù)兩年超過150億元的拿地投入，而這一切在2011年出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)。據(jù)龍湖地產(chǎn)的相關(guān)公告，2011年全年，龍湖拿地共計(jì)8幅，新增可建面積414.67萬平方米，不足2009年及2010年的一半；總地價(jià)90.22億元，同比2010年的190億元，下跌幅度超過五成。拿地步伐急速放緩，緣于龍湖地產(chǎn)在2011年市場波動之下的戰(zhàn)略調(diào)整。2011年，我國樓市遭遇了“史上最嚴(yán)厲”的宏觀調(diào)控政策。全國超過120個城市出臺房價(jià)調(diào)控目標(biāo)，46個大中城市出臺了“限購令”，10個城市出臺了針對樓盤的強(qiáng)制“限價(jià)令”。除此之外，央行的3次加息、6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，一系列的數(shù)字直接導(dǎo)致了全國大部分城市的樓市成交迅速降溫。9月26日，有媒體報(bào)道稱，龍湖地產(chǎn)在拿地策略上有所調(diào)整，由之前的“適度吸納”轉(zhuǎn)為“暫緩拿地”。之所以會發(fā)