房地產(chǎn)開發(fā)課程設(shè)計(jì)

1、精品房地產(chǎn)經(jīng)營與管理課程設(shè)計(jì)專業(yè)：工程管理姓名：魏磊&王琳學(xué)號：070602225&070602214指導(dǎo)老師：朱老師日期：2010年12月設(shè)計(jì)題目：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案評價(jià)2010年12月房地產(chǎn)開發(fā)課程設(shè)計(jì)任務(wù)書一、課程設(shè)計(jì)小組成員：組長：魏磊班級：工程管理072學(xué)號：070602225組員：王琳班級：工程管理072學(xué)號：070602214二、課程設(shè)計(jì)題目房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評價(jià)（武漢市硚口區(qū)）對武漢市硚口區(qū)“紫潤明園”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，根據(jù)該項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)，結(jié)合實(shí)地考察情況，對該規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評價(jià)，并提出改進(jìn)的意見。三、設(shè)計(jì)任務(wù)分工實(shí)地調(diào)查和網(wǎng)上查詢由王琳負(fù)責(zé)；數(shù)

2、據(jù)整理和課程設(shè)計(jì)編寫由魏磊負(fù)責(zé)。四、課程設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃2010年20日到22日進(jìn)行有關(guān)武漢房地產(chǎn)市場的調(diào)查，以及相關(guān)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)。感謝下載載2010年23日到26日結(jié)合實(shí)地調(diào)查情況，針對硚口片區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀進(jìn)行數(shù)據(jù)計(jì)算分析，通過評價(jià)指標(biāo)對比分析，從而提出投資開發(fā)的建議。五、課程設(shè)計(jì)實(shí)施途徑和措施相關(guān)數(shù)據(jù)和市場情況進(jìn)行實(shí)地考察、圖書館和網(wǎng)上查詢等，分析部分則運(yùn)用課本知識進(jìn)行分析。主要運(yùn)用工具是課本和網(wǎng)絡(luò)。六、課程設(shè)計(jì)正文房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評價(jià)目錄1 、項(xiàng)目概況-4-（1）、武漢市房地產(chǎn)市場概況-4-（2）、武漢市硚口區(qū)房地產(chǎn)概況-6-（3）、本方案項(xiàng)目概況-7-2、開發(fā)項(xiàng)目環(huán)境適應(yīng)性評價(jià)-

3、8-3、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案綜合評價(jià)-9-（1）、評價(jià)方案的確定-9-（2）、評價(jià)指標(biāo)的選擇-9-、投資利潤-9-、投資利潤率.-.10-、投資回收期.-.10-（3）、評價(jià)過程的實(shí)施-.12-4、對評價(jià)結(jié)果的分析-.12-（1）、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析-.12-（2）、房地產(chǎn)四象限模型分析-.13-5、改進(jìn)的意見和建議-.15-1、項(xiàng)目概況1）、武漢市房地產(chǎn)市場概況2008年，受國際金融危機(jī)的影響，武漢市房地產(chǎn)市場從快速增長期轉(zhuǎn)入了調(diào)整期。商土地市場供應(yīng)量同比均有所下降，商品住房空置面積同比上升，市場中面臨著較大的問題與考驗(yàn)。但從長遠(yuǎn)發(fā)展看，房地產(chǎn)市場需求依然存在，有需求即有進(jìn)一步發(fā)展的潛力，隨著國家“

4、擴(kuò)內(nèi)需、保增長”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路進(jìn)一步明確，在積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策推動下，武漢房地產(chǎn)市場已逐漸迎來恢復(fù)性增長。到2009年，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資為778.59億元，占全市社會固定資產(chǎn)的25.9%,同比增長36.7%,其中住房開發(fā)投資為498.04億元，同比增長17.19%,武漢市共計(jì)成交商品房99477套，比2008年增長82.3%,成交均價(jià)同比上升16.7%。到2010年，武漢市房地產(chǎn)市場發(fā)展更加穩(wěn)定和迅速。圖325t漢2002200?(Ml)局也產(chǎn)開發(fā)各項(xiàng)指標(biāo)當(dāng)年新開工面枳一房，誠工面租一峭總面積一空置觥一房口做工面機(jī)武漢市作為中心城市，有著良好的先天發(fā)展優(yōu)勢，無論在金融、

5、流通、商貿(mào)、科技文娛，還是在城市基礎(chǔ)建設(shè)、能源等方面，都有著廣闊的市場開發(fā)潛力，良好的投資市場和人口數(shù)量的激增，影響了武漢市房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)。武漢市現(xiàn)有開發(fā)資質(zhì)的開發(fā)商就有近2000家，各類地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)有3000多家。另一方面，武漢地產(chǎn)市場的巨大消費(fèi)潛力吸引了20余家全國一線開發(fā)商進(jìn)駐。由此，不難看出，武漢房地產(chǎn)市場競爭激烈，市場需求巨大，并且在不斷增長。市場潛力增長迅速，需求明顯大于供求，房地產(chǎn)市場前景一片大好，而且，在國家有利政策的調(diào)控下，武漢市房地產(chǎn)市場必然會更加迅猛的發(fā)展。圖58貴漢20072009年商品住宅成交走勢(2)、武漢市斫口區(qū)房地產(chǎn)概況斫口區(qū)位于湖北省武漢市主城區(qū)西北部長

6、江、漢水交匯處，轄區(qū)東臨武漢中央商務(wù)區(qū)(CBD)和漢口商業(yè)中心區(qū)，南臨漢水緊接武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，西臨東方馬城，北臨臺商投資區(qū)，區(qū)轄面積41.92平方公里，下轄11個(gè)街道，132個(gè)社區(qū)和12個(gè)行政村，常住人口72.5萬人，是武漢市最具創(chuàng)新活力的中心城區(qū)和最具發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟(jì)腹地。進(jìn)入新世紀(jì)，斫口著力轉(zhuǎn)換發(fā)展方式，全面加快老工業(yè)基地、傳統(tǒng)市場、舊城區(qū)和城中村“四大改造”，不斷壯大現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、都市工業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)“三大產(chǎn)業(yè)”，走出了一條獨(dú)具特色的科學(xué)發(fā)展之路。3000余家總代理總經(jīng)銷、近 20家公以漢正街商貿(mào)旅游區(qū)、寶豐商務(wù)區(qū)、漢西中央采購區(qū)、古田商圈、濱水發(fā)展帶等重點(diǎn)功能區(qū)為依托，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)迅猛發(fā)展

7、:2500余家商貿(mào)企業(yè)、司總部、14個(gè)世界500強(qiáng)分支機(jī)構(gòu)、10家星級賓館酒店、近30家金融機(jī)構(gòu)及瑞典宜家等一批具有輻射帶動作用的大項(xiàng)目，共同匯聚成人流、物流、資金流、信息流，托起硚口現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和新興服務(wù)業(yè)發(fā)展的一片天空。以硚口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為載體，先進(jìn)制造業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)方興未艾：憑借133家重點(diǎn)納稅企業(yè)和機(jī)械電子、電線電纜、包裝印刷3大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)群，硚口高擎武漢都市工業(yè)發(fā)展大旗，并整合國家級新材料產(chǎn)業(yè)基地、專利產(chǎn)業(yè)化試點(diǎn)基地等平臺資源，充分利用武漢城市圈的廣闊腹地，加快實(shí)施產(chǎn)業(yè)雙向轉(zhuǎn)移，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，打造科技型、環(huán)保型、知識型、服務(wù)型的工業(yè)“頭腦經(jīng)濟(jì)”，老工業(yè)基地再

8、次華麗轉(zhuǎn)身，煥發(fā)勃勃生機(jī)。以舊城改造和城中村改造為抓手，房地產(chǎn)業(yè)異軍突起：堅(jiān)持土地集約利用，2003年以來累計(jì)開發(fā)竣工面積超過500萬平方米，一個(gè)個(gè)環(huán)境優(yōu)美的居民小區(qū)相繼建成，一幢幢富有現(xiàn)代氣息的商務(wù)樓宇拔地而起，大開發(fā)、大建設(shè)中的硚口實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會效益的多贏。潮平兩岸闊，風(fēng)正一帆懸。沿著科學(xué)發(fā)展的軌道，朝著建設(shè)“兩型城區(qū)”的目標(biāo)，厚積薄發(fā)的硚口已經(jīng)崛起成為武漢資源節(jié)約型、環(huán)境友好型產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新高地。改善社區(qū)環(huán)境、完善社區(qū)服務(wù)，132個(gè)社區(qū)成為居民安居樂業(yè)的溫馨港灣；以誠招商、以信留商，優(yōu)質(zhì)高效的政務(wù)環(huán)境營造出企業(yè)眼中的理想的投資興業(yè)天堂；百姓創(chuàng)家業(yè)、能人創(chuàng)企業(yè)，創(chuàng)造財(cái)富、創(chuàng)辦

9、事業(yè)、創(chuàng)新業(yè)績的實(shí)踐全面展開；倡導(dǎo)和諧理念，培育文明新風(fēng)，連續(xù)五屆省級文明城區(qū)的榮譽(yù)是硚口崇尚文明、共建和諧最好的注解。（3）、本方案項(xiàng)目概況本方案是在硚口區(qū)開發(fā)普通高層住宅樓，使用土地面積30000平方米，容積率為5：1，建筑面積為150000平方米。建設(shè)期為2年。主要供中薪收入階層購買。2、開發(fā)項(xiàng)目環(huán)境適應(yīng)性評價(jià)近年來，在宏觀經(jīng)濟(jì)波動較大情況下，武漢經(jīng)濟(jì)基本面依舊比較健康，始終保持較高增速，為房地產(chǎn)的發(fā)展奠定了穩(wěn)固的基礎(chǔ)；武漢的對內(nèi)及對外交通格局將會在未來幾年內(nèi)出現(xiàn)較大的飛躍，對于房地產(chǎn)投資有明顯的促進(jìn)作用。雖然目前政策面已經(jīng)“趨緊”可能，但和一線城市相比，武漢樓市價(jià)格漲幅較為平穩(wěn)；另外，

10、根據(jù)政府部門的表態(tài)，未來武漢房地產(chǎn)行業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)特征不會改變，因此，對于調(diào)控政策實(shí)施細(xì)則的制定，地方政府可能會有一定的彈性；故從宏觀層面看，2010年武漢房地產(chǎn)市場仍將持續(xù)發(fā)展。受房地產(chǎn)市場持續(xù)旺銷影響，武漢土地市場復(fù)蘇，供應(yīng)量、成交量在全國十大城市都居前列；與此同時(shí)，武漢土地溢價(jià)水平卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其它城市；2009年，TOP10企業(yè)看好武漢發(fā)展前景，紛紛加大在漢土地儲備，武漢土地市場在2010年的后續(xù)升值潛力備受關(guān)注。2010年以來，武漢樓市新增供應(yīng)量一直偏低，住宅新開工面積同比始終保持負(fù)增長，但隨著市場的持續(xù)旺銷，土地市場再度火爆，許多新項(xiàng)目紛紛上馬，住宅新開工面積同比增長率在11月轉(zhuǎn)負(fù)為正，

11、因此，預(yù)計(jì)在2011年樓市供應(yīng)量會出現(xiàn)明顯增加，新增供應(yīng)量和需求量嚴(yán)重不均衡的格局會得到扭轉(zhuǎn)。武漢樓市的銷量一直保持平穩(wěn)的旺銷態(tài)勢，供應(yīng)趨緊，需求旺盛，價(jià)格漲幅相對較小，市場整體走勢較為健康。預(yù)計(jì)2011年上半年，武漢樓市新推項(xiàng)目較多，需求依然較旺，房價(jià)也將保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢。硚口區(qū)交通便利，人口稠密，主要是商貿(mào)業(yè)區(qū)，人口數(shù)量龐大，對房子的需求量將大大增加，本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案正好適應(yīng)于該地區(qū)。3、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案綜合評價(jià)（1）、評價(jià)方案的確定本規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是開發(fā)普通高層住宅樓（2）、評價(jià)指標(biāo)的選擇采用經(jīng)濟(jì)指標(biāo)評價(jià)中的靜態(tài)指標(biāo)。如投資利潤，投資利潤率，投資回收期等。其指標(biāo)計(jì)算如下：、投資利潤此方案

12、用地30000平方米，土地費(fèi)用為3000元/平方米，則土地使用費(fèi)為9千萬元，容積率為5:1,則建筑面積為150000平方米，建筑安裝費(fèi)用為4.8億元。預(yù)售樓價(jià)為7000元/平方米。如下表：（不考慮折現(xiàn)）項(xiàng)目項(xiàng)目土地（元/平方米）建筑安裝（元）預(yù)售樓價(jià)（元/平方米）稅前利潤費(fèi)用30004.8億7000/面積（平方米）30000/150000/總計(jì)9千萬4.8億10.5億4.8億投資利潤=4.8億、投資利潤率此方案中房屋分三年銷售完畢。其銷售比率為40%,60%,40%。項(xiàng)目年利潤總額或年平均利潤總額投資利潤率=*100%投資利潤率=總利潤/銷售年限=4.8億/3=1.6億項(xiàng)目總投資=1.6/（9

13、千萬+4.8億）*100%=28.1%項(xiàng)目投資利潤率越高，表明項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益越好，否則表明效益欠佳或虧損。在利用投資利潤率進(jìn)行評估時(shí)，首先要確定一個(gè)利潤率標(biāo)準(zhǔn)（例如20%）,當(dāng)投資方案的投資利潤率高于此標(biāo)準(zhǔn)時(shí)則接受該投資方案，否則就拒絕該投資方案。投資利潤率對于快速評估一個(gè)壽命期較短項(xiàng)目方案的投資經(jīng)濟(jì)效果是有用的指標(biāo)；當(dāng)項(xiàng)目不具備綜合分析所需的詳細(xì)資料時(shí)，或在建設(shè)項(xiàng)目制定的早期階段或研究過程對其進(jìn)行初步評估也是一個(gè)有實(shí)用意義的指標(biāo)。該指標(biāo)特別適用于工藝簡單而生產(chǎn)情況變化不大的項(xiàng)目方案的選擇和項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效果的最終評價(jià)。投資利潤率法主要有以下優(yōu)點(diǎn)：（1）經(jīng)濟(jì)意義易于理解，凈利潤是會計(jì)人員較為熟悉的

14、概念；（2）使用簡單、方便；（3）考慮了投資壽命期內(nèi)所有年份的收益情況。其主要缺點(diǎn)在于：（1）沒有考慮資金的時(shí)間價(jià)值；（2）由于凈利潤只是會計(jì)上通用的概念，與現(xiàn)金流量有較大差異，因此投資利潤率并不能真正反映投資報(bào)酬率的高低。、投資回收期投資者通常期望所投入的資金能夠在較短的時(shí)間內(nèi)足額收回。用于衡量投資項(xiàng)目初始投資回收速度的評估指標(biāo)稱為投資回收期，它是指以項(xiàng)目的凈收益抵償全部初始投資所需要的時(shí)間。投資回收期一般以年表示，從建設(shè)開始年算起。本項(xiàng)目建設(shè)期為2年，每年的投資額按總投資的平均算取。即年投資額為：2.85億。投資回收期一般以年表示，從建設(shè)開始年算起，其表達(dá)式為：Pt（CICO）t0to式中

15、Pt為投資回收期；CI為現(xiàn)金流入量；CO為現(xiàn)金流出量；（CICO）t為t年的凈現(xiàn)金流量。投資回收期可根據(jù)現(xiàn)金流量表（全部投資）中累計(jì)凈現(xiàn)金流量計(jì)算求得。其計(jì)算公式為：累計(jì)凈現(xiàn)金流量開上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對值Pt+Pt始出現(xiàn)正值的年份數(shù)當(dāng)年凈現(xiàn)金流量求出的投資回收期Pt與行業(yè)的基準(zhǔn)投資回收期Pc比較，當(dāng)RwPc時(shí)，表明項(xiàng)目投資能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)收回，經(jīng)濟(jì)效果好。單位：億元年份12345凈現(xiàn)金流量2.852.853.53.53.5累計(jì)凈現(xiàn)金2.85-5.72.21.34.8投資回收期：Pt=2.2/3.5+3=3.6（年）求出的投資回收期Pt與行業(yè)的基準(zhǔn)投資回收期Pc比較，當(dāng)PtwPc時(shí)，表明項(xiàng)目

16、投資能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)收回，經(jīng)濟(jì)效果好。投資回收期法的主要優(yōu)點(diǎn)在于：（1）使用簡單、方便。主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是評估指標(biāo)計(jì)算較為簡單；二是采用該方法只需要確定投資項(xiàng)目前幾年的凈現(xiàn)金流量，而不必確定投資項(xiàng)目壽命期所有年份各年凈現(xiàn)金流量；三是不用確定貼現(xiàn)率。（2）投資回收期的經(jīng)濟(jì)意義易于理解。（3）在一定意義上考慮了投資風(fēng)險(xiǎn)因素，因?yàn)橥ǔＭ顿Y回收期越短則投資風(fēng)險(xiǎn)越小。正是由于投資回收期法具有以上優(yōu)點(diǎn)，所以對小投資項(xiàng)目評估時(shí)，經(jīng)常采用該方法，即使在對大型項(xiàng)目評估時(shí)，也經(jīng)常將此法與其他動態(tài)指標(biāo)結(jié)合使用。投資回收期法的主要缺點(diǎn)有：（1）沒有考慮資金的時(shí)間價(jià)值，這一點(diǎn)體現(xiàn)在將不同年份的現(xiàn)金流量直接相加。（

17、2）不考慮投資回收期以外各年凈現(xiàn)金流量，所以不利于對投資項(xiàng)目進(jìn)行整體評估。（3）投資回收期標(biāo)準(zhǔn)的確定主要依賴決策者對風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度。（3）、評價(jià)過程的實(shí)施評價(jià)指標(biāo)主要是通過現(xiàn)有的數(shù)據(jù)運(yùn)用公式而計(jì)算得來，然后通過各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析和四象限模型分析。4、對評價(jià)結(jié)果的分析（1）、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析該規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的評價(jià)指標(biāo)采用經(jīng)濟(jì)指標(biāo)評價(jià)。其指標(biāo)如下：投資利潤為：4.8億；投資利潤率為：28.1%；投資回收期為：3.6年。由以上三個(gè)指標(biāo)可以看出；該方案的投資利潤較高，因此該方案可行；投資利潤率也超過基準(zhǔn)投資利潤率，因此該方案的綜合經(jīng)濟(jì)效益較好，方案可行；投資回收期較低，因此該方案可以在較短的時(shí)間內(nèi)收回投

18、資，投資項(xiàng)目初始投資回收速度，該方案可行。（2）、房地產(chǎn)四象限模型分析F圖是武漢市人口分布圖:城（郊）區(qū)土地面積年末人口人口密度（平方公里）（萬人）（人/平方公里）總計(jì)8494.41768.10904江岸區(qū)64.2463.289851江漢區(qū)33.4346.0813785斫口區(qū)46.3953.7411584漢陽區(qū)108.3446.634304武昌區(qū)81.2290.9311196青山區(qū)45.8045.039832洪山區(qū)509.0067.651329蔡甸區(qū)11108.1048.05434江夏區(qū)2010.0066.37330東西湖區(qū)439.1923.60537漢南區(qū)287.7010.80375黃陂區(qū)2

19、261.00110.76490新洲區(qū)1500.0095.17634圖1-2人口分布圖由上圖不難看出，由于斫口區(qū)人口數(shù)量龐大，中薪收入階層占大部分，而且此開發(fā)項(xiàng)目是普通住宅，價(jià)格適合，因此，如果此項(xiàng)目一旦建成，那么需求量將明顯大幅增長，其他條件不變時(shí)，當(dāng)新開發(fā)建設(shè)量增加時(shí)，資產(chǎn)市場的供給量增加，另一方面需求量也將增加，第一象限內(nèi)的使用需求曲線向右上方平移。如果此時(shí)供應(yīng)量不隨之上升，租金必然上升。提高后的租金會導(dǎo)致第二象限內(nèi)價(jià)格的提高，引發(fā)第三象限內(nèi)開發(fā)量的上升。最后導(dǎo)致第四象限內(nèi)存量的增大。如圖1-3所示，新的市場均衡為虛線構(gòu)成的矩形。租金（元）四象限模型：房地產(chǎn)使用量需求變動此時(shí)，房地產(chǎn)市場上的租金、價(jià)格、開發(fā)量和存量都有了不同程度的增長。此項(xiàng)目的潛在市場分析正是按照這種模型發(fā)展的。在此項(xiàng)目中，開發(fā)量相對于價(jià)格來說富有彈性，因而，此方案很合理，新房將大賣。綜上所述，該方案投資利潤高，投資利潤率高，投資回收期較低，因此可以取得很好的經(jīng)濟(jì)效益，而且所帶來的風(fēng)險(xiǎn)比較低。因而該規(guī)劃設(shè)計(jì)方案可行，且可行性較高。5、改進(jìn)的意見和建議該開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案為開發(fā)普通高層