房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理初探

1、房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理初探-企業(yè)管理論文房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理初探蔣媛(山西太行建設(shè)開發(fā)有限公司，山西陽(yáng)泉045000)摘要：本文分析了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的基本內(nèi)涵和類別，從三個(gè)方面探討了房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策，并重點(diǎn)就集團(tuán)型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了論述，具有一定的理論和實(shí)踐指導(dǎo)意義。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；風(fēng)險(xiǎn)管理；流程；決策中圖分類號(hào)：F293.30文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1000-8772(2015)22-0159-02在房地產(chǎn)行業(yè)，成熟的開發(fā)商總是很大程度能透過(guò)風(fēng)險(xiǎn)看到機(jī)會(huì)，但有些開發(fā)商卻被風(fēng)險(xiǎn)擋在了殿堂之外。不論是國(guó)家政策，還是行業(yè)政策，又或者是市場(chǎng)行情的變化，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)都構(gòu)成或多或少的風(fēng)險(xiǎn)，

2、為此，房地產(chǎn)企業(yè)必須時(shí)刻關(guān)注政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)形勢(shì)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，科學(xué)研判，穩(wěn)妥應(yīng)對(duì)。一、科學(xué)識(shí)別項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別首先是識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)事件，并進(jìn)行分類、量化等工作。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè),常見的幾種風(fēng)險(xiǎn)為政策風(fēng)險(xiǎn)、決策風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)，具體表現(xiàn)在：(1)政策風(fēng)險(xiǎn)。政府作為保護(hù)廣大人民的利益載體，在制定政策時(shí)，要充分考慮資源與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，當(dāng)然，還有政策的不連續(xù)性、突變性和漏洞的存在等等矛盾。而對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，政策應(yīng)該是一種約束和控制的行為，企業(yè)必須要遵守相關(guān)的政策法規(guī)，同時(shí)要制定對(duì)于相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行補(bǔ)充和操作的部門管理規(guī)章制度和規(guī)范性文件以及強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)等。（ 2） 項(xiàng)目決策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目決策風(fēng)險(xiǎn)，主要體現(xiàn)在項(xiàng)目

3、的定位風(fēng)險(xiǎn)、創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)等。項(xiàng)目的定位是決策層根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告做出的，包括項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位、產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位，是指導(dǎo)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)、營(yíng)銷策劃方案等工作的依據(jù)。項(xiàng)目的市場(chǎng)定位確定以后，基本上就敲定了項(xiàng)目的建設(shè)風(fēng)格、建設(shè)成本、營(yíng)銷推廣方案，基本上決定了項(xiàng)目的銷售前景。如果項(xiàng)目定位不準(zhǔn)確、盲目開始項(xiàng)目建設(shè)，帶來(lái)的影響將是巨大的，也給管理控制帶來(lái)的巨大的難度。這是項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中最大的風(fēng)險(xiǎn)，屬項(xiàng)目的決策性失誤風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)事件一旦發(fā)生，其管理非常困難，成本巨大，甚者能導(dǎo)致不可挽回的后果。（ 3） 項(xiàng)目資金風(fēng)險(xiǎn)。這是任何項(xiàng)目都要面臨的風(fēng)險(xiǎn)類型，

4、如果項(xiàng)目資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，項(xiàng)目將會(huì)舉步維艱。所以，項(xiàng)目可行性報(bào)告要體現(xiàn)項(xiàng)目的資金曲線，制定合理的資金控制計(jì)劃，保證項(xiàng)目能夠有充足的資金運(yùn)行。但是由于項(xiàng)目的資金絕大多數(shù)來(lái)自于外部，如銀行、合作伙伴、金融市場(chǎng)等，因?yàn)闀?huì)受到金融市場(chǎng)的影響，在做資金計(jì)劃時(shí)，要保證能合理規(guī)避這些外部金融風(fēng)險(xiǎn)事件。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)管理是在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程框架內(nèi)進(jìn)行的管理活動(dòng)、行動(dòng)決策，這些管理事務(wù)本身都能給項(xiàng)目帶來(lái)致命的打擊，而且是重量級(jí)的風(fēng)險(xiǎn)事件。如果管理不到位，帶來(lái)的項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)、人力風(fēng)險(xiǎn)，還有前面的資金風(fēng)險(xiǎn)，都會(huì)因?yàn)楣芾韺?duì)項(xiàng)目產(chǎn)生致命的傷害。房地產(chǎn)項(xiàng)目的項(xiàng)目特性非常明顯，房地產(chǎn)商應(yīng)該建立完善的項(xiàng)目

5、管理體系，保證項(xiàng)目管理體系流程清晰、責(zé)任明確。同時(shí)要加強(qiáng)項(xiàng)目管理人員的項(xiàng)目管理知識(shí)。（1）項(xiàng)目的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)：在項(xiàng)目決策階段由于經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析失誤，出現(xiàn)品質(zhì)與價(jià)格矛盾導(dǎo)致的質(zhì)量問(wèn)題；在設(shè)計(jì)階段，向設(shè)計(jì)提出違反設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，特別是強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的要求，又通過(guò)“關(guān)系”關(guān)照通過(guò)驗(yàn)收而造成的“投機(jī)性”質(zhì)量問(wèn)題；施工階段，從業(yè)人員對(duì)設(shè)計(jì)知識(shí)有重大錯(cuò)誤，擅自改變?cè)O(shè)計(jì)造成的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)；施工管理過(guò)程中，不重視關(guān)鍵部位和關(guān)鍵過(guò)程的跟蹤檢查處理，對(duì)一些容易出現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)安全，特別是一些雖不影響結(jié)構(gòu)安全，但對(duì)正常使用功能有嚴(yán)重影響的問(wèn)題；處理不及時(shí)，沒有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者交房后給客戶造成的質(zhì)量“隱患”（實(shí)際上

6、就是“質(zhì)量通病”造成的糾紛）；交房實(shí)物與銷售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的“實(shí)物質(zhì)量”問(wèn)題等。（2）項(xiàng)目進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)：在項(xiàng)目運(yùn)作和建設(shè)過(guò)程中，涉及土地轉(zhuǎn)讓、融資、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、工程地質(zhì)勘察、設(shè)計(jì)與勘察設(shè)計(jì)成果審核、招標(biāo)代理、施工、材料設(shè)備供應(yīng)、質(zhì)量檢測(cè)、銷售委托、購(gòu)房等合同或協(xié)議簽約、履約過(guò)程，由于項(xiàng)目的一次性（不可重復(fù)性）特點(diǎn)，建設(shè)周期又比較長(zhǎng)，涉及的方方面面又比較多，如果在關(guān)鍵的過(guò)程出現(xiàn)控制失誤，那將給項(xiàng)目造成相當(dāng)大的麻煩。比如，在目前土地供應(yīng)體制和貸款政策條件下，尋找土地、找尋資金是企業(yè)試圖突出“瓶頸”制約的普遍方法，有時(shí)候在“饑不擇食”的景況下，可能會(huì)因“省略過(guò)程”而不慎跌入“陷阱”。三、科

7、學(xué)控制房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于成功的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理，決策層首先需要能認(rèn)識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性，在項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)予以重視，并做詳盡的風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)劃，并采用“以流程為中心”的管理方式，確保有效應(yīng)對(duì)突發(fā)事件及相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)。一個(gè)成功的全面風(fēng)險(xiǎn)管理流程能夠?yàn)槠髽I(yè)管理者提供一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管理框架，以便其明確地考慮風(fēng)險(xiǎn)變化，幫助房地產(chǎn)商應(yīng)對(duì)種種挑戰(zhàn)，從而判斷開發(fā)商愿意承受的風(fēng)險(xiǎn)量，并確保有到位的風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施，將風(fēng)險(xiǎn)限定在既定水平。首先，作為風(fēng)險(xiǎn)管理開始，應(yīng)在項(xiàng)目開始時(shí)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別，可以采用頭腦風(fēng)暴法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)事件識(shí)別以后進(jìn)行分類及量化，根據(jù)不同類型的風(fēng)險(xiǎn)事件進(jìn)行分類，根據(jù)成本影響進(jìn)行量化分級(jí)，形成風(fēng)險(xiǎn)清單。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)分類及

8、風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)劃分要根據(jù)各開發(fā)商的管理特點(diǎn)進(jìn)行劃分。？止匕外，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目屬于典型的資源整合型項(xiàng)目，其市場(chǎng)環(huán)境及項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境等變數(shù)相對(duì)較大，在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別時(shí)，要考慮到不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生。其次，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)事件清單，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃的編制，設(shè)置不同的風(fēng)險(xiǎn)閥值,風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備的方案，并明確崗位，監(jiān)控項(xiàng)目臨界值的跟蹤。這里是“準(zhǔn)備”方案，而不要“應(yīng)對(duì)”方案，強(qiáng)調(diào)是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)事件的控制，進(jìn)行主動(dòng)管理，而不是被動(dòng)的應(yīng)對(duì)。再次，按照風(fēng)險(xiǎn)管理流程，一方面要保證風(fēng)險(xiǎn)列表清單清晰，另一方面列表中風(fēng)險(xiǎn)清單在流程中得以體現(xiàn)，包括風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)知，對(duì)比風(fēng)險(xiǎn)清單進(jìn)行對(duì)號(hào)，并制定準(zhǔn)備措施，流程的主體要責(zé)任明確。責(zé)任人按照流程規(guī)定的臨界值和項(xiàng)目的

9、進(jìn)展及項(xiàng)目執(zhí)行情況進(jìn)行比較，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)事件的識(shí)別，并按照流程“準(zhǔn)備”的動(dòng)作進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)事件的解決。當(dāng)然，此流程是在組織決策層進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)劃的前提下進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃的編制、風(fēng)險(xiǎn)控制與跟蹤，并根據(jù)不同房地產(chǎn)商不同的風(fēng)險(xiǎn)喜好進(jìn)行不同的流程設(shè)置。在項(xiàng)目整體規(guī)劃下的風(fēng)險(xiǎn)管理流程體系的建立、風(fēng)險(xiǎn)清單的制定完成后，企業(yè)要將風(fēng)險(xiǎn)管理建立在持續(xù)測(cè)試和驗(yàn)證的基礎(chǔ)上，確保局部、重復(fù)的風(fēng)險(xiǎn)控制管理活動(dòng)有效跟進(jìn)。四、集團(tuán)企業(yè)如何進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理所以，對(duì)于風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)管理控制框架和流程是搭建在房地產(chǎn)企業(yè)組織之上的,險(xiǎn)管理控制模型，會(huì)因?yàn)榻M織的不同而有所不同，切不可生搬硬套。比如，對(duì)于一般的項(xiàng)目型房地產(chǎn)公司，可以先做好前期的

10、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)劃，把風(fēng)險(xiǎn)的臨界值檢查放置在項(xiàng)目日?？?jī)效評(píng)估工作中，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)清單中的風(fēng)險(xiǎn)就能做到預(yù)見性的管理了。對(duì)于集團(tuán)式的大型房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，就需要考慮建立基于企業(yè)管理體系下的風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)。比如，在項(xiàng)目前期，需要充分的做好風(fēng)險(xiǎn)清單以及風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備計(jì)劃的編制，在組織上設(shè)立專門的風(fēng)險(xiǎn)管理崗位，并設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)管理流程，流程范圍覆蓋項(xiàng)目相關(guān)的各個(gè)部門。區(qū)域分公司（或是子公司）要定期的審核風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告，如果遇高等級(jí)風(fēng)險(xiǎn)，要第一時(shí)間匯報(bào)到集團(tuán)公司。保證信息能暢通的傳達(dá)是風(fēng)險(xiǎn)事件能得到妥善處理的最基本條件。定期的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告是項(xiàng)目核心的過(guò)程輸出產(chǎn)品之一，它能保證項(xiàng)目知識(shí)有效的利用。在風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告中不僅要有臨界值風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控的內(nèi)容，還應(yīng)該有對(duì)所有發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)事件的描述和處理過(guò)程。上級(jí)（區(qū)域公司或是分公司、集團(tuán)公司）要對(duì)報(bào)告的真實(shí)性、準(zhǔn)確性進(jìn)行檢查。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，大多管理者想到的是能應(yīng)對(duì)，采用的方式