房地產評估報告

1、房地產評估報告估價項目名稱：北京市海淀區(qū)太陽園小區(qū)9棟第12層02號房地產市場價格評估委托方：于同江估價方：北京宜山房地產評估有限公司估價人員：張*估價作業(yè)日期：二。一六年一月十日至二。一六年一月十六日估價報告編號：0911030049目錄第一部分致委托方函3第二部分估價師聲明4第三部分估價假設和限制條件5假設和限制條件5特殊說明事項第四部分房地產估價結果報告7一、委托方7二、估價方7三、評估對象7四、估價目的10五、估價時點10六、價值定義10七、估價依據(jù)10七、估價原則11九、估價方法11十、評估結果11十一、估價人員12十二、估價作業(yè)日期12十三、估價報告應用有效期12第五部分估價技術報

2、告13一、估價對13二、類比對13三、因 素15四、個別因16五、修正象資料象資料修正素修正后價格16六、價結果確定17第六部分附件18第一部分：致委托方函致于同江：承蒙委托，*房地產評估有限責任公司對位丁北京市海淀區(qū)太陽園小區(qū)9棟第12層02號（建筑面積188.42平方米）房地產進行評估，評估目的是為委托方用該房產向金融機構申請抵押貸款提供價值參考依據(jù)。估價人員本著獨立、客觀、公正、合法的原則，在進行實地查勘、廣泛收集有關市場信息和估價對象信息的基礎上，全面分析了影響估價對象公開市場價值的各項有利和不利因素，根據(jù)國家有關房地產估價的法律法規(guī)和估價目的，按照科學的估價程序，并運用適當?shù)墓纼r方法

3、，對本次估價對象進行估價測算，確定估價對象丁估價時點2016年1月10日的市場價值為1625.05萬元，（幣種：人民幣）。以下是估價結果明細表。詳情請閱讀房地產評估報告。估價結果明細表評估對象實用回枳（m2）估價單價（元/m2）估價值（萬元）京帥家園二棟五梯101室188.4286246.141625.05法定代表人：李*北京宜山房地產評估有限公司二。一六年一月十六日第二部分：估價師聲明我們鄭重聲明：1 、估價人員在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。2 、本估價報告中的分析、意見和結論是估價人員自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。3 、估價人員

4、與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。4 、估價人員依照中華人民共和國國家標準房地產估價規(guī)范進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。5 、估價人員張*已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。6 、本報告書含若干附件，與報告書正文具同等效力，不可分割對待。7 、沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。8 、本評估報告由北京宜山房地產評估有限公司負責解釋。9 、本報告估價結果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途未經(jīng)本估價機構書面同意，本報告的全部或任何一部分均不得向委托方、報告使用者、報告審查部門之外的單位和個人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。特

5、此聲明！參與本系評估活動的評估人員簽名：姓名評估帥注冊號簽字張*110206789540第三部分：估價假設和限制條件一、假設和限制條件1、本估價報告中的市場價值，是指估價對象在采用市場價值標準并假設未設立法定優(yōu)先受償權利的條件下最可能形成的客觀合理價值。所謂公開市場，是指一個競爭性的市場，在該市場上交易各方進行交易的目的在丁最大限度地追求經(jīng)濟利益，他們并且都掌握了必要的市場信息，有比較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識。止匕外，市場交易條件公開并不具有排它性，即所有市場主體都可以平等自由地參與交易并同時滿足以下條件：(1) 自愿銷售的賣方及自愿購買的買方；(2) 有一段合理的洽談

6、交易時間，可以通盤考慮物業(yè)性質和市場情形進行議價；(3) 在此期間物業(yè)價值將保持穩(wěn)定；(4) 該物業(yè)可以在公開市場上自由轉讓；(5) 不考慮特殊買家的額外出價。2 、對丁估價對象產權，以委托方提供的房地產證記載為依據(jù)，我們并未到有關主管部門對房地產證登記內容的真實性進行核實，由委托方保證其產權的真實性。3 、估價對象的土地面積、建筑面積等有關數(shù)據(jù)，均以委托方提供的房地產證記載為準，我們未進行專業(yè)測量，無理由懷疑記載數(shù)據(jù)與實際數(shù)據(jù)不符。4 、對丁估價對象建筑結構我們僅作一般性勘察，未對其進行結構測試，不能確定其結構是否存在內部安全隱患。此次評估假設估價對象建筑結構是安全的。6 、本報告中的估價值

7、為估價對象丁估價時點狀態(tài)、在市場價值標準及滿足估價的假設和限制、并假定未設立法定優(yōu)先受償權利的條件下的市場價值，不包含該房產買賣時發(fā)生的各項稅費。7 、估價對象的估價時點設定為完成實地查勘之日。二、需要特殊說明的事項1 、本報告中市場趨勢分析等專業(yè)意見，是估價人員根據(jù)具體情況和估價時點的市場狀況分析推斷、預測得出，僅供委托方參考，其結論受估價人員經(jīng)驗、能力的限制及一定程度主觀因素影響，特提請報告使用人注意。2 、委托方提供的房地產證等資料是本次估價所需的重要依據(jù)，估價人員已對其給予了必要的關注。該資料的真實性、合法性和完整性均由委托方負責，對由此而引起的后果及相關責任，我公司不承擔任何責任。3

8、 、如無特別說明，本估價報告中所使用的貨幣均為人民幣。生變化，4 、本次評估是基丁上述假設和限制條件成立的，如以上假設和限制條件發(fā)本報告結果必須作相應調整。第四部分：房地產估價結果報告1、 委托方丁同江2、 估價方北京宜山房地產評估有限公司地址：北京市X路X號X大廈22樓法人代表：李*房地產評估資質級別：貳級資質證書號：*號聯(lián)系人：*聯(lián)系電話：010-*3、 評估對象1、1.估價對象基本狀況本次估價對象為北京市海淀區(qū)太陽園小區(qū)9棟第12層02號房地產，房屋建筑面積為188.42平方米，商品房用途為住宅。北京市海淀區(qū)太陽園小區(qū)11棟為普通住宅，建成丁2007年，鋼混結構，總層數(shù)19層，建筑物外裝

9、飾一層部分為花崗巖、二層以上為外墻磚；電照線路暗設；配置兩部客梯；設地下停車場。估價對象位丁12層，四室兩廳2衛(wèi)一廚格局，正南朝向。室內裝修情況為：地面鋪地板磚，內墻刮膩子，天花為石膏吊頂，斷橋鋁窗。室內水、電、天燃氣、有線電視等設施齊全。根據(jù)現(xiàn)場勘察，委估房地產結構施工質量良好，裝修保養(yǎng)情況較好，未發(fā)現(xiàn)基礎沉降、結構變形等現(xiàn)象。用年限法和現(xiàn)場觀察法確定估價對象成新率為87%平面如圖所示。2 .估價對象權利狀況根據(jù)商品房買賣合同記載，估價對象買受人為丁同江，商品房用途為住宅，房屋建筑面積為188.42平方米，士地使用年限自2007年2月23日至2077年2月23日。本次評估設定估價對象丁估價時

10、點無抵押、租賃、擔保等他項權利存在，不存在法律糾紛,評估結果為估價對象丁估價時點完全產權房地產市場價格。3 .估價對象區(qū)位狀況(1)海淀區(qū)基本概況估價對象位丁北京市海淀區(qū)，海淀的社會經(jīng)濟發(fā)展、城市建設和房地產開發(fā)狀況等，均對估價對象房地產的價格有明顯的影響。海淀區(qū)擁有深厚的文化底蘊和豐富的文化資源，同時也是全國智力資源和科技人員最密集的地區(qū)。以圓明園、頤和園為代表的園林藝術，記載了海淀的文化積淀；以北大、活華為標志的高等學府和以中科院為代表的科研院所，證明了海淀的文化傳承；以國風企業(yè)等為代表的現(xiàn)代文化產業(yè)集團，更標示出海淀文化的發(fā)展創(chuàng)新。圖書城身處的中關村地區(qū)尤其是文化與科技發(fā)展交融的前沿地帶

11、。這里的高等學府68所，有以中科院為代表的各級各類科研機構213家，兩院院技術4500余家，年銷售額達470億元（1999年）。其中，純智力產業(yè)（軟件、圖書、企業(yè)診斷及咨詢等）占全國的50%左右，全員勞動生產能力達20萬左右，以此項區(qū)域經(jīng)濟指標判斷，中關村無疑可列全國之首。（2）估價對象區(qū)位狀況位丁北京市海淀區(qū)太陽園小區(qū)9棟第12層02號，正南方靠北三環(huán)，街對面是大鐘寺商業(yè)廣場，正西方靠大鐘寺東路方向，委估對象地處北京市商業(yè)中心，繁華程度高，交通方便，靠近大鐘寺城鐵站和大鐘寺公交樞紐，人流量大，周圍環(huán)境良好，目前是北京市繁華的商業(yè)、辦公地段。估價對象所處地區(qū)，土地現(xiàn)狀開發(fā)程度達到宗地外“五通一

12、平”，基礎設施狀況完全可以滿足居民生活需要。4.估價對象市場分析近年，受土地開發(fā)投資力度加大和建安工程逐步恢復等因素影響，全市房地產開發(fā)投資增勢強勁；開發(fā)供給不斷恢復，竣工面積穩(wěn)定增長；隨著市場銷售價格的繼續(xù)上漲，銷量出現(xiàn)下滑；金融貸款力度的加大以及銷售市場的活躍使房地產企業(yè)項目到位資金增幅擴大。2015年北京全市住宅網(wǎng)上簽約49891套，與2014年相比，成交套數(shù)同比上漲13.7%,成交總金額同比上漲37.7%,成交均價漲幅為12.8%。除了2015年初開局遇冷，進入二季度以來，北京樓市成交無論量價都接連攀升，甚至有多個月份成交連連破紀錄。新建住宅價格環(huán)比漲幅連續(xù)兩個月縮小。調查顯示，9月份

13、，我市新建住宅銷售價格指數(shù)同比上漲3.6%,漲幅比上月提高1.5個白分點，環(huán)比上漲0.4%,漲幅比上月回落0.9個白分點，環(huán)比漲幅已連續(xù)兩個月縮小。二手住宅價格環(huán)比漲幅略有回落。9月份，我市二手住宅價格指數(shù)同比下降1.8%,降幅比上月縮小0.4個白分點，環(huán)比上漲0.1%,價格環(huán)比在連續(xù)3個月上漲0.2%之后，本月漲幅比上月回落0.1個白分點。受銷售形勢好轉及降息、擴大內需等宏觀政策出臺影響，5月份以來房地產開發(fā)企業(yè)項目到位資金呈全面回升態(tài)勢。前三季度，房地產開發(fā)企業(yè)項目本年到位資金3944.1億元，比上年同期增長82.8%,增幅比1-8月擴大1.5個白分點。其中金融貸款增長最快，為1602.2

14、億元，同比增長1.5倍。自籌資金和定金及預收款分別為600.9億元和1074.5億元，同比分別增長25.9%八65.9%?？傊?，北京房地產市場經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢對估價對象房地產市場價格產生一定的影響。4、 估價目的為委托方擬用估價對象向金融機構申請抵押貸款提供價值參考依據(jù)。5、 估價時點2016年1月10日6、 價值定義(1) 本報告估價結果是反映估價對象在估價時點的房地產公開市場價格。該估價結果基丁以下假設條件：估價對象以委托方確定并經(jīng)政府確認的用途持續(xù)使用，估價對象無他項權利限制和其他限制按估價目的的使用情形；化風險、自然災害和強制處分等非常因素對估價對象的影響。(2) 估價對象房地

15、產的用途為居住用房。因此，本估價結果為估價對象在估價時點時滿足本估價報告中制條件”下的房地產所有權公開的市場價格。貨幣單位：人民幣元。7、 估價依據(jù)1. 有關政策法規(guī)和文件(1) 中華人民共和國土地管理法；(2) 中華人民共和國城市房地產管理法；(3)房地產估價規(guī)范(4)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)范未考慮未來市場變“估價的假設和限中華人民共和國國家標準GB/T50291-1999;中華人民共和國國家標準GB/T18508-2001;(5) 京政發(fā)200232號文件北京市人民政府關丁調整本市出讓國有土地使用權基準地價的通知；(6) 京國土房管出20021121號文件關丁公布本市出讓國有土地使用權基準地價應用

16、方法的通知；(7) 其它相關法律法規(guī)。2. 委托方提供的有關資料3. 評估人員掌握的有關市場資料及估價人員實地勘察、調查所獲得的資料。8、 估價原則本次估價依據(jù)房地產估價的合法原則、最高最佳使用原則、替代原則和估價時點原則等，對估價對象房地產價格進行客觀、公正、科學、合理的評估。9、 估價方法估價對象用途為住宅，與估價對象類似的房地產開發(fā)的成本費用資料較齊全，故采用成本法測算估價對象建筑物重置成本的價格，由丁估價對象土地處丁北京市基準地價覆蓋區(qū)域，可以采用基準地價修正法測算其樓面熟地價；由丁與估價對象類似房地產市場交易案例較多，可采用市場比較法測算其市場價格。然后綜合兩種方法的評估結果來確定其

17、最終價格。1 、基準地價系數(shù)修正法：是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)等評估成果，按照替代原則，就估價對象之土地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應的修正系數(shù)對基準地價進行修正，進而求取估價對象之土地在估價時點市場價格的方法。2 、成本法：是求取估價對象在估價時點的重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價對象所需的各項必要成本費用和應納稅金、正常開發(fā)利潤之和，減去建筑物折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格的方法。3 、市場比較法：將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理

18、價格或價值。十、評估結果本著公正、公平、公開的總原則，經(jīng)估價人員現(xiàn)場查勘和對委估對象所在區(qū)域的市場分析，按照房地產評估的基本原則和估價程序，選擇適宜的估價方法，評估得到估價對象房地產在價值定義和有關限制條件下，丁估價時點201的三1月10日的市場價格為：（幣種：人民幣）房地產總價：1625.05萬元大寫金額：壹仟參佰伍拾陸萬陸仟貳佰元整房地產單價：82246.14元/平方米十一、估價人員勘查人：張*簽名：估價人員：張*簽名：聯(lián)系電話12345678901十二、估價作業(yè)日期二。一六年一月+日至二。一六年一月十六日十三、估價報告應用有效期本報告在市場情況無較大波動時有效期為一年（自二。一六年一月十

19、六日起至二。一七年一月十五日），若市場有較大波動或超過一年，需重新進行評估。第五部分：估價技術報告、估價對象資料估價對象尸型面積(itf)地段太陽園4室2廳2衛(wèi)188.42太陽園二、類比對象資料1、參照物基本資料匕實例項目中山大學博雅苑海怡灣畔金暉苑住宅住宅住宅鋼混鋼混鋼混地段等級三級三級三級士地使用權類型出讓出讓出讓交易面積（平方米）1551021061/成交單價（元/平方米）7742110681664115室內二次裝修情況中檔裝修中檔裝修中檔裝修流水號無（無）市場調查（無）市場調查交易日期2015-32015-92015-12備注二手房二手房一手房2、參照物與估價對象對比表項目中山大學博雅

20、苑海怡灣畔金暉苑估價對象"情況偏低正常正常/交易日期12015年3月2015年9月2015年12月估價時點商服繁華度中山大學校園內，基本沒有商業(yè)設施近郊海景小區(qū)，商業(yè)氣余不濃郁主要以普通商業(yè)為主商業(yè)中心，繁華度局"通便捷度一般，離公交較遠小區(qū)前后均布公交線路較好小區(qū)門外有公交線路公共配套設施較完善較完善較完善環(huán)境與景觀較好好較好鋼混鋼混鋼混鋼混，成年份2004200220092007小區(qū)品牌檔次中中高中婁宇田；多層，電梯多層，無電梯多層，無電梯多層，電梯小區(qū)配套較好好較好、區(qū)壞境綠化好綠化好綠化一般綠化好物業(yè)管理專業(yè)物業(yè)管理專業(yè)物業(yè)管理門衛(wèi)專業(yè)物業(yè)管理卜卜觀及外墻飾材好、噴

21、涂較好、瓷石專略好、馬賽克好、噴涂所在層數(shù)/總層數(shù)6層/11層3層/5層4層/7層12層/19層建筑面積（Itf）155102106188戶型及平面布置好好好M向南北南北南北南北處丁中間西頭中間中間底層有無附屆可*,空層有有有有總價12001090680三、因素修正1、交易情況修正(1)基準地價說明：2002年12月4日，北京市人民政府頒發(fā)了京政發(fā)200232號文件北京市人民政府關于調整本市出讓國有土地使用權基準地價的通知；2002年12月27日，北京市國土資源和房屋管理局以京國土房管出20021121號文件頒發(fā)了關于公布本市出讓國有土地使用權基準地價應用方法的通知，本報告以上述兩個文件為依據(jù)

22、估算土地使用權價格所選參照物與估價對象性質一致。搜房網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北京市2015年下半年商品住宅銷售均價82283元/平方米。按照當前情況，以上三個參照物中除金輝園房產外均比現(xiàn)行市場價值低。據(jù)北京市住規(guī)建局發(fā)布的全市6-612月房地產數(shù)據(jù)顯示，新建住房價格為81028元/平方米，比去年價格上漲8.47%。根據(jù)收據(jù)數(shù)據(jù)及資產評估人員經(jīng)驗得到以下調整：價格情況偏差里修正系數(shù)中山大學博雅苑偏低約低1%100/99海怡灣畔正常正常100/100金輝園正常無需修正100/1002、交易時間修正根據(jù)北京晚報：“1羽21日消息，6-12月新建住房價格為81028元/平方米，比去年價格上漲8.47%?！眲t每月平均上漲1.4%。考慮到2015年7月，全國100個城市住宅平均價格為8874元/平方米，環(huán)比6月上漲0.21%,漲幅與6月相比有所下降，其中環(huán)比漲跌幅在1恕內的城市數(shù)M共有80個。所以，每月上漲取1%所