項(xiàng)目市場(chǎng)情況 - 中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司

1、金谷金谷萬(wàn)嘉世貿(mào)廣場(chǎng)股權(quán)投資萬(wàn)嘉世貿(mào)廣場(chǎng)股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃集合資金信托計(jì)劃2011年年6月月 一、信托計(jì)劃要素及交易結(jié)構(gòu) 二、項(xiàng)目基本情況三、融資人資信情況四、項(xiàng)目市場(chǎng)情況五、風(fēng)險(xiǎn)保障措施六、信托管理團(tuán)隊(duì)目錄目錄一、信托計(jì)劃要素及交易結(jié)構(gòu)一、信托計(jì)劃要素及交易結(jié)構(gòu)（一）信托計(jì)劃要素（一）信托計(jì)劃要素信托類(lèi)型：信托類(lèi)型：股權(quán)投資信托規(guī)模：信托規(guī)模：22000萬(wàn)元信托期限：信托期限：24個(gè)月（滿(mǎn)18個(gè)月后可提前結(jié)束）產(chǎn)品預(yù)期收益率：產(chǎn)品預(yù)期收益率： 10%/年投資門(mén)檻：投資門(mén)檻：300萬(wàn)元以上信托收益分配：信托收益分配：信托收益每半年分配一次。一、信托計(jì)劃要素及交易結(jié)構(gòu)一、信托計(jì)劃要素及交易

2、結(jié)構(gòu)（二）交易結(jié)構(gòu)（二）交易結(jié)構(gòu)中國(guó)金谷國(guó)際信托有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“金谷信托”）募集資金2.2億元用于對(duì)福建省漳州市龍文區(qū)桂溪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“桂溪房地產(chǎn)公司”）進(jìn)行股權(quán)投資。該公司原注冊(cè)資本和實(shí)收資本為3000萬(wàn)元，實(shí)施增資后該公司注冊(cè)資本和實(shí)收資本將增至2.5億元，其中我公司持有桂溪房地產(chǎn)公司88%的股權(quán)，原股東以其原出資額持有桂溪房地產(chǎn)12%的股權(quán)。信托資金將專(zhuān)項(xiàng)用于萬(wàn)嘉世貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。一、信托計(jì)劃要素及交易結(jié)構(gòu)一、信托計(jì)劃要素及交易結(jié)構(gòu)交易結(jié)構(gòu)圖交易結(jié)構(gòu)圖分配信托收益委托人侯文珠廈門(mén)萬(wàn)嘉房地產(chǎn)公司金谷萬(wàn)嘉世貿(mào)廣場(chǎng)股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃桂溪房地產(chǎn)金谷信托無(wú)法按約

3、定價(jià)格轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)，按約定價(jià)格受讓股權(quán)22000萬(wàn)元資金萬(wàn)嘉世貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目增資持股88%投資建設(shè)信達(dá)公司支付優(yōu)先權(quán)維持費(fèi)、優(yōu)先受讓股權(quán)持股12%股權(quán)質(zhì)押土地使用權(quán)抵押二、項(xiàng)目基本情況二、項(xiàng)目基本情況（一）項(xiàng)目區(qū)域狀況（一）項(xiàng)目區(qū)域狀況l項(xiàng)目位于漳州市九龍大道與新浦東路交匯處。九龍大道全長(zhǎng)5km，是連接漳州東大門(mén)、未來(lái)廈漳快速通道的重要通道，新浦路是連接薌城區(qū)和龍文區(qū)的重要樞紐，該項(xiàng)目位于兩條交通要道的中心位置，位處漳州城東核心地帶，地理位置較好。l項(xiàng)目毗鄰沃爾瑪、客運(yùn)中心，與人民廣場(chǎng)、九龍公園僅有數(shù)步之遙，商業(yè)中心效應(yīng)已基本形成；l項(xiàng)目東面設(shè)有漳州一中分校、第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)與之配套，形成較為成熟的生活

4、居住環(huán)境，總體市政配套設(shè)施完善。二、項(xiàng)目基本情況二、項(xiàng)目基本情況（二）項(xiàng)目現(xiàn)狀（二）項(xiàng)目現(xiàn)狀土地性質(zhì)：國(guó)有土地用地面積：49,737.56平方米建設(shè)規(guī)模：255,669.45平方米建設(shè)工期：兩年“四證”取得情況：資質(zhì)名稱(chēng)資質(zhì)名稱(chēng)證證 號(hào)號(hào)取得時(shí)間取得時(shí)間國(guó)有土地使用權(quán)證漳龍國(guó)用2003字第1-001號(hào)2003年1月17日建設(shè)用地規(guī)劃許可證97編號(hào)20001762009年2月18日建設(shè)工程規(guī)劃許可證2007編號(hào)20000672007年12月29日建筑工程施工許可證3506002009122502013506002010042601012009年12月25日2010年4月26日二、項(xiàng)目基本情況二、

5、項(xiàng)目基本情況項(xiàng)項(xiàng) 目目已繳資金成本已繳資金成本（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）土地單方成本土地單方成本（元（元/平方米）平方米）土地成本24000966（三）土地成本情況（三）土地成本情況二、項(xiàng)目基本情況二、項(xiàng)目基本情況（四）（四）項(xiàng)目基本控規(guī)指標(biāo)項(xiàng)目基本控規(guī)指標(biāo) 指標(biāo)名稱(chēng)指標(biāo)名稱(chēng)數(shù)值數(shù)值單位單位規(guī)劃總用地49,737.56平方米總建筑面積255,669.45平方米可售建筑面積（減保留建筑面積）248,525.45平方米一、地上建筑面積206,908.58平方米1、住宅建筑面積157,609.58平方米2、商業(yè)建筑面積38,968.57平方米3、公建配套10,330.43平方米4、保留建筑面積（佛堂）7,14

6、4平方米二、地下建筑面積47,303平方米1、地下商業(yè)建筑面積11,733.8平方米2、車(chē)庫(kù)建筑面積35,569.2平方米三、架空層面積1,458.79平方米容積率4.16建筑密度28%綠地率35%停車(chē)位968個(gè)可售停車(chē)位793個(gè)二、項(xiàng)目基本情況二、項(xiàng)目基本情況（五）（五）項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度目前工程形象進(jìn)度為已打完樁基，正在進(jìn)行挖方、止水。預(yù)計(jì)2011年11月份工程可達(dá)到正負(fù)零。根據(jù)福建省的有關(guān)規(guī)定，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上可對(duì)外銷(xiāo)售，綜合考慮施工進(jìn)度、雨季的影響以及銷(xiāo)售策略，預(yù)計(jì)2012年春節(jié)前后可實(shí)現(xiàn)預(yù)售。二、項(xiàng)目基本情況二、項(xiàng)目基本情況三、融資人資信情

7、況三、融資人資信情況（一）基本情況（一）基本情況 融資人：融資人：福建省漳州市龍文區(qū)桂溪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 法定代表人：法定代表人：林志軍 企業(yè)類(lèi)型：企業(yè)類(lèi)型：有限公司 注冊(cè)資本：注冊(cè)資本：3000萬(wàn)元 實(shí)收資本：實(shí)收資本：3000萬(wàn)元 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)：叁級(jí) 股權(quán)結(jié)構(gòu)：股權(quán)結(jié)構(gòu)：侯文珠（占股95%）； 廈門(mén)萬(wàn)嘉房地產(chǎn)公司（占股5%） 信用等級(jí)：信用等級(jí)：A級(jí) 三、融資人資信情況三、融資人資信情況（二）實(shí)際控制人情況（二）實(shí)際控制人情況l 實(shí)際控制人：實(shí)際控制人：林志軍，男，39歲，福建廈門(mén)人，現(xiàn)任漳州市龍文區(qū)桂溪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理，廈門(mén)市思明區(qū)私營(yíng)協(xié)會(huì)理事。l 實(shí)際控制公司

8、：實(shí)際控制公司：廈門(mén)萬(wàn)禾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)萬(wàn)禾花園、萬(wàn)禾廣場(chǎng)、富山女人街等項(xiàng)目廈門(mén)群偉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)萬(wàn)禾春天等項(xiàng)目廈門(mén)德新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)碧水芳庭項(xiàng)目漳州悅?cè)A浦頭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)萬(wàn)嘉現(xiàn)代城項(xiàng)目漳州桂溪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)萬(wàn)嘉世貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目廈門(mén)萬(wàn)嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 三、融資人資信情況三、融資人資信情況（二）實(shí)際控制人情況（二）實(shí)際控制人情況l 正在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：正在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：海滄王子廣場(chǎng)（碧水芳庭）海滄王子廣場(chǎng)（碧水芳庭）：總建筑面積5.6萬(wàn)平方米，位于廈門(mén)海滄核心地段。周邊星級(jí)酒店、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、銀行、醫(yī)院等配套一應(yīng)俱全。項(xiàng)目緊鄰廈門(mén)西海域和海滄未來(lái)湖，擁有絕版海、湖雙景，遠(yuǎn)

9、觀鼓浪嶼，近與CBD繁華交相輝映。毗鄰的“海滄灣公園”，盡享優(yōu)雅舒適的雅致生活。項(xiàng)目已于2010年8月開(kāi)盤(pán)，今年年底前入住。銷(xiāo)售均價(jià)14,000元/平方米。漳州萬(wàn)嘉現(xiàn)代城漳州萬(wàn)嘉現(xiàn)代城：總建筑面積10萬(wàn)平方米，位于漳州市南昌路與丹霞路交匯處，項(xiàng)目定位為中高檔商住小區(qū)，由三幢樓宇組成，項(xiàng)目底層三層為商場(chǎng)規(guī)劃為電子城，商鋪面積為16326平米。該項(xiàng)目商業(yè)將打造為漳州唯一品種最齊全，配套最完善、購(gòu)物環(huán)境一流的數(shù)碼電子現(xiàn)代化交易平臺(tái)。目前已準(zhǔn)備取得預(yù)售證，銷(xiāo)售備案價(jià)格7,500元/平方米。l 已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：廈門(mén)富山女人街項(xiàng)目：總建筑面積6.9萬(wàn)平方米，項(xiàng)目位于廈門(mén)市商業(yè)旺區(qū)富山商圈中心位置。

10、 萬(wàn)禾春天項(xiàng)目：位于廈門(mén)市仙岳路岳陽(yáng)小區(qū)旁，總建筑面積4.6萬(wàn)平方米，是當(dāng)時(shí)該區(qū)域品質(zhì)最高的觀湖海景觀豪宅。該項(xiàng)目緊鄰仙岳山、狐尾山公園、白鷺洲公園、海滄大橋。 海上明珠項(xiàng)目：廈門(mén)市海滄綠苑小區(qū)旁，總建筑面積3.2萬(wàn)平方米。 三、融資人資信情況三、融資人資信情況（二）財(cái)務(wù)情況（二）財(cái)務(wù)情況（2010年年12月月31日）日） 資產(chǎn)負(fù)債資產(chǎn)負(fù)債情況及主要財(cái)務(wù)指標(biāo)情況及主要財(cái)務(wù)指標(biāo) （單位：萬(wàn)元）單位：萬(wàn)元）負(fù)債負(fù)債14,12114,121所有者權(quán)益所有者權(quán)益24,26324,263資產(chǎn)資產(chǎn)38,38438,384流動(dòng)比率流動(dòng)比率7.27速動(dòng)比率速動(dòng)比率1.81資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率36.79%三、融

11、資人資信情況三、融資人資信情況（三）（三）融資人銀行貸款、其他融資及對(duì)外擔(dān)保情況融資人銀行貸款、其他融資及對(duì)外擔(dān)保情況。1、其他融資、其他融資 桂溪公司除欠信達(dá)福建分公司8900萬(wàn)元外，無(wú)其他負(fù)債。2、對(duì)外擔(dān)保情況、對(duì)外擔(dān)保情況 桂溪房地產(chǎn)公司主要有3筆對(duì)外擔(dān)保，涉及金額7,390萬(wàn)元。 其中最大一筆6590萬(wàn)元已查封悅?cè)A浦頭公司開(kāi)發(fā)的萬(wàn)嘉現(xiàn)代城項(xiàng)目的土地使用權(quán)（09年評(píng)估值為1.3億元），價(jià)值遠(yuǎn)超待清償價(jià)值。另兩筆共計(jì)800萬(wàn)元債務(wù)糾紛目前已和解并在償還中。四、項(xiàng)目市場(chǎng)情況四、項(xiàng)目市場(chǎng)情況（一）項(xiàng)目所處區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況（一）項(xiàng)目所處區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況近年來(lái)，漳州市緊緊圍繞“海西建設(shè)，漳州先行”

12、的發(fā)展主線(xiàn)，全市經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)健康平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，綜合實(shí)力實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)突破”，地區(qū)生產(chǎn)總值突破1000億元，達(dá)到1002.01億元，財(cái)政總收入突破100億元，達(dá)到101.58億元，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)進(jìn)一步堅(jiān)實(shí)，港口資源優(yōu)勢(shì)的開(kāi)發(fā)取得重大進(jìn)展，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。四、項(xiàng)目市場(chǎng)情況四、項(xiàng)目市場(chǎng)情況（二）近期項(xiàng)目周邊土地成交情況（二）近期項(xiàng)目周邊土地成交情況編號(hào)土地位置土地面積（平方米）土地用途容積率建筑密度綠地率出讓年限掛牌起始價(jià)（萬(wàn)元）成交價(jià)（萬(wàn)元）樓面價(jià)受讓人距萬(wàn)嘉世貿(mào)廣場(chǎng)2010G05漳華路以北，新華北路以東47,702.28二類(lèi)居住2.8商服40年 居住70年18,600 31,200 2

13、,335朱俊5公里2010G06漳華路以北、新華北路以西3,611.25商住綜合4.0商服40年 居住70年1,9504,600 3,184 呂鈴柳5公里2011G02聚善堂以南、八號(hào)路以西、規(guī)劃建元東路以北、東四號(hào)路以東24,970.03 69,321.39二類(lèi)居住用地2.01.828%35%商服40年，居住70年7,92032,100 1,837漳州旗濱投資有限公司7.5公里2011G03龍文南路以西、水仙大街以北16,314.54平方米公共設(shè)施及居住綜合用地4.0 25%35%商服40年，居住70年，辦公50年5,14013,400 2,053臺(tái)商呂榜洲2.5公里四、項(xiàng)目市場(chǎng)情況四、項(xiàng)目

14、市場(chǎng)情況（二）近期項(xiàng)目周邊土地成交情況（二）近期項(xiàng)目周邊土地成交情況四、項(xiàng)目市場(chǎng)情況四、項(xiàng)目市場(chǎng)情況（三）近期項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)情況（三）近期項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)情況l隨著大漳州城市規(guī)劃建設(shè)的推進(jìn)，漳州市區(qū)中心區(qū)域半徑不斷放大，市區(qū)東西軸線(xiàn)也在不斷延伸，漳州已經(jīng)從原來(lái)的小城市發(fā)展格局中掙脫出來(lái)，在市政府“建設(shè)新區(qū)，開(kāi)發(fā)沿江，改善舊城”的發(fā)展思路下，開(kāi)始實(shí)施“兩區(qū)并進(jìn)”的大漳州遠(yuǎn)景發(fā)展戰(zhàn)略。l熱點(diǎn)區(qū)域。由市區(qū)向周邊分散轉(zhuǎn)移。未來(lái)幾年，漳州薌城區(qū)將在城市外延以西拓、南擴(kuò)為主，在城市內(nèi)涵方面注重提升城市品位，加快舊城改造。龍文區(qū)將重點(diǎn)打造5.3平方公里的市行政中心，把城市整體向東推進(jìn)。四、項(xiàng)目市場(chǎng)

15、情況四、項(xiàng)目市場(chǎng)情況（三）近期項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)情況（三）近期項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)情況l根據(jù)漳州市政府2011年3月26日公布的關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的意見(jiàn)，漳州市全市年度新建住房?jī)r(jià)格漲幅應(yīng)控制低于全市年度GDP和人均可支配收入的增長(zhǎng)幅度，沒(méi)有限購(gòu)政策。l根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，漳州樓市購(gòu)房群體中70%為本地人，30%為外地人，而本地人主要青睞漳州樓市三房房型及以上大戶(hù)型的改善性產(chǎn)品走，小戶(hù)型及商業(yè)產(chǎn)品更受外地投資客青睞。值得注意的是，70%的客群中有一部分為本應(yīng)在廈門(mén)、福州等地購(gòu)房的漳州本地人，因?yàn)橄拶?gòu)、房?jī)r(jià)等原因返鄉(xiāng)購(gòu)房。l3月份新建商品住宅合同登記備案均價(jià)：招商局開(kāi)發(fā)區(qū)為7525元/平

16、方米，薌城區(qū)為5734元/平方米，龍文區(qū)為5774元/平方米，龍海市為5017元/平方米，漳浦縣為3653元/平方米，東山縣為2838元/平方米，南靖縣為3572元/平方米，平和縣為3017元/平方米，長(zhǎng)泰縣為3070元/平方米。四、項(xiàng)目市場(chǎng)情況四、項(xiàng)目市場(chǎng)情況（三）近期項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)情況（三）近期項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)情況項(xiàng)目名稱(chēng)位置規(guī)模體量（平方米）銷(xiāo)售均價(jià)房型戶(hù)型開(kāi)盤(pán)日期距萬(wàn)嘉世貿(mào)廣場(chǎng)榮昌花園五期榮昌廣場(chǎng)新浦東路45萬(wàn)預(yù)計(jì)7000元/平方米（二手房6900元/平米左右）多層、小高層商住樓2011年7月500米天利仁和新浦路80萬(wàn)6500元/平方米店面：15000-20000元/平方米

17、小高層、高層住宅；商業(yè)街2007年11月700米悅?cè)A星座漳州一中分校與第二實(shí)小交匯處6萬(wàn)6000-6500元/（二手房）高層住宅、店面2007年7月500米ME時(shí)代新浦東路3萬(wàn)5800-6000元/小高層住宅；商鋪2008年10月300米周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析四、項(xiàng)目市場(chǎng)情況四、項(xiàng)目市場(chǎng)情況（四）項(xiàng)目銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)（四）項(xiàng)目銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè) 按住宅5200元/平方米、商業(yè)地上10000元/平方米、地下5000元/平方米、車(chē)位12萬(wàn)元/個(gè)的保守價(jià)格計(jì)算，該項(xiàng)目總銷(xiāo)售收入達(dá)13.59億元。 其中：住宅銷(xiāo)售收入8.16 億元商業(yè)銷(xiāo)售收入4.48 億元停車(chē)位 0.95 億元四、項(xiàng)目市場(chǎng)情況四、項(xiàng)目

18、市場(chǎng)情況（五）（五）項(xiàng)目項(xiàng)目銷(xiāo)售現(xiàn)況銷(xiāo)售現(xiàn)況 萬(wàn)嘉世貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目目前已開(kāi)始接受認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)價(jià)格5200元/平米，由于周邊其他項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格已達(dá)6000-7000元/平米，致使認(rèn)購(gòu)非常火爆，目前已積累客戶(hù)2000余名。根據(jù)桂溪房地產(chǎn)公司與廈門(mén)力合房地產(chǎn)有限公司制定的銷(xiāo)售計(jì)劃，開(kāi)盤(pán)后2-3個(gè)月內(nèi)預(yù)計(jì)完成銷(xiāo)售50%。五、風(fēng)險(xiǎn)保障措施五、風(fēng)險(xiǎn)保障措施（一）抵押擔(dān)保（一）抵押擔(dān)保本信托計(jì)劃由桂溪房地產(chǎn)以其擁有的位于福建省漳州市龍文區(qū)價(jià)值為40,321.32萬(wàn)元的土地及1-4#樓樁基工程（經(jīng)廈門(mén)均達(dá)土地房地產(chǎn)評(píng)估咨詢(xún)有限公司于2011年4月12日預(yù)評(píng)估）為桂溪房地產(chǎn)股東侯文珠、廈門(mén)萬(wàn)嘉按期支付股份收購(gòu)優(yōu)先權(quán)維持費(fèi)及在約定條件下侯文珠、廈門(mén)萬(wàn)嘉以約定價(jià)格收購(gòu)金谷信托持有的全部桂溪房地產(chǎn)股權(quán)提供抵押擔(dān)保。五、風(fēng)險(xiǎn)保障措施五、風(fēng)險(xiǎn)保障措施（二）其他風(fēng)險(xiǎn)保障措施（二）其他風(fēng)險(xiǎn)保障措施1、信達(dá)福建分公司遠(yuǎn)期收購(gòu)承諾。2、桂溪房地產(chǎn)現(xiàn)股東侯文珠、廈門(mén)萬(wàn)嘉房地產(chǎn)公司以其持有的桂溪公司股權(quán)提供質(zhì)押