房地產(chǎn)開發(fā)管理試卷及答案

1、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營試卷 (B 卷）一、單項選擇題（每小題只有一個正確答案）（共20題，每題1分。）1房地產(chǎn)的_是房地產(chǎn)投資最重要的一個特性，房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而存在，就是強調(diào)了位置對房地產(chǎn)投資的一個重要性。  （ ） A、適應(yīng)性    B、對專業(yè)管理的的依賴性  C、位置的固定性   D、相互之間的影響性  2落實開發(fā)資金是_階段的主要工作內(nèi)容。（       ）A投資決策分析     

2、60;    B前期工作C建設(shè)            D營銷3關(guān)于等額序列支付資金回收系數(shù),下列表示正確的是(   ) 。 A 、(P / A,i,n)   B、(A/P,i,n)   C、(A/F,i,n)    D、(F/A,i,n) 4工作主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，該階段為（    ）階段。 A、投資機會研究 

3、0;    B、預(yù)可行性研究 C、初步可行性研究D、詳細可行性研究 5對個人住房貸款的的還款能力，國家規(guī)定，每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在（   ）以下。 A 、40% B、50%   C、60%     D、70% 6邀請招標(biāo)是非公開招標(biāo)方式的一種。被邀請參加投標(biāo)的承包商通常在（   ）。 A、3個以上        B、5-10個之間 C、5個以上  &#

4、160;     D、3-10個之間 7房地產(chǎn)投資項目的成本利潤率等于（  ）乘以100% A、開發(fā)商利潤/總開發(fā)成本 B、正常經(jīng)營年份的凈經(jīng)營收入/總開發(fā)成本 C、開發(fā)商利潤/總開發(fā)價值 D、正常經(jīng)營年份的經(jīng)營收入/總開發(fā)成本 8房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)階段是指(   )所經(jīng)過的過程. A、房地產(chǎn)開發(fā)                     

5、;     B、獲得土地后到全部工程竣工 C、從工程開工到工程竣工驗收           D、從工程開工到項目租售完畢 9可行性研究報告中，一般不包括（   ） A、封面      B、摘要        C 、初步設(shè)計方案         

6、60;   D、附表 10.甲 .乙兩個物業(yè)2005年10月的價值均為1000萬元，預(yù)計甲物業(yè)2006年10月的價值為1100萬元和900萬元的可能性各為50% ，預(yù)計乙物業(yè)2006年10月的價值為1200萬元和800萬元的可能性各為50% ，甲 .乙兩個物業(yè)投資風(fēng)險比較的結(jié)果是（   ）  A、甲物業(yè)投資風(fēng)險大   B、乙物業(yè)投資風(fēng)險大  C、甲 .乙兩個物業(yè)投資風(fēng)險相同    D、無法判斷 11已知某筆貸款的年利率為15%

7、，借貸雙方約定按季度計息，該筆貸款的實際利率是（   ） A、3.75%   B、7.5%   C、15%      D、15.87% 12.在房地產(chǎn)周期循環(huán)周期過程中，控制率持續(xù)下降到合理的控制慮以下的階段為房地產(chǎn)市場自然周期中的（     ） .  A、第一階段   B、第二階段    C、第三階段   D、第四階段 13已知某筆貸款的年名義利率為12%,實際利率為12.5

8、5%,則該筆貸款是按(    )作為計息周期的。 A、年          B、半年          C季度           D、月 14以下調(diào)查中，不屬于不可控調(diào)查的是（      ） A、市場容量調(diào)查      

9、0; B、消費行為調(diào)查 C、市場環(huán)境調(diào)查        D、營銷因素調(diào)查 15.房地產(chǎn)投資的缺點是（  ） A、相對較高的收益水平     B、易于獲得金融機構(gòu)的支持  C、抵銷通貨膨脹的影響    D、投資回收期較長 16根據(jù)估計的總銷售收入和銷售量來制定價格的方法是（ ） A、認知價值定價法B、領(lǐng)導(dǎo)定價法 C、目標(biāo)定價法D、成本加成定價法 17下列房地產(chǎn)交易活動處于房地產(chǎn)一級市場的是（   ）  A、房

10、屋出租          B、房地產(chǎn)抵押  C、土地使用權(quán)出讓   D、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓  18名義利率與實際利率的關(guān)系表述不正確的一項是（   ） A、當(dāng)每年計息周期數(shù)m>1時，實際利率小于名義利率 B、當(dāng)每年計息周期數(shù)m=1時，實際利率等于名義利率 C、實際利率與名義利率更能反映資金的時間價值 D、名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大19下列風(fēng)險不屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)性風(fēng)險的是（    ） A、通貨膨脹風(fēng)險&

11、#160;        B、周期風(fēng)險   C、比較風(fēng)險            D、變現(xiàn)風(fēng)險 20物業(yè)管理工作中的每一部分工作，都應(yīng)以（    ）為中心。 A、物業(yè)的保值增值       B、滿足當(dāng)前的租戶和新租戶 C、物業(yè)的安全           

12、; D、實現(xiàn)物業(yè)的管理目標(biāo) 二、多項選擇題（每小題2分，共20分）（在每小題的備選答案中選出二至五個正確答案，多選、少選、錯選該小題無分。)1.投資者可以控制的風(fēng)險包括（ ）。A、利率風(fēng)險 B、政策性風(fēng)險 C、資本價值風(fēng)險 D、持有期風(fēng)險2.按用途的不同，物業(yè)可以分為（ ）。A、居住物業(yè)B、商業(yè)物業(yè)C、工業(yè)物業(yè)D、出租物業(yè) 、土地3.房地產(chǎn)投資較一般投資，具有（ ）優(yōu)點。A、相對較高的收益B、投資回收期長C、提高投資者的資信等級D、良好的流動性、投資數(shù)額巨大4.房地產(chǎn)開發(fā)的4個階段包括（ ）。A、投資機會選擇與決策B、前期工作C、招標(biāo)階段D、建設(shè)階段、租售階段5.可行性研究的作用有（）A、是項

13、目投資決策的依據(jù)B、是籌集建設(shè)資金的依據(jù)C、是開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)D、是編制下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)E、是對項目進行經(jīng)濟評價的依據(jù)6.市場調(diào)查計劃一般要包括（ ）。A、資料來源B、調(diào)查方法C、調(diào)查手段D、抽樣方案、聯(lián)系方法7.房屋開發(fā)費包括（ ）。A、建安工程費B、“三通一平”費C、拆遷安置補償費D、公共配套設(shè)施建設(shè)費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費8.房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的形式有（ ）A、保證B、保險C、質(zhì)押D、抵押 E、信用9.下列投資行為屬于房地產(chǎn)間接投資的有（）A、房地產(chǎn)開發(fā)投資B、購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券C、房地產(chǎn)置業(yè)投資D、購買住房抵押證券、購買房地產(chǎn)投資信托基金10項目竣工檔案中的技術(shù)資料

14、的內(nèi)容包括（      ） A、前期工程資料 B、土建資料 C、安裝方面的資料 D、設(shè)計文件         E、變更資料 三、簡答題(本大題共5小題，每小題8分，共40分)1、簡述房地產(chǎn)市場的特性。2、簡述房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序及各程序所包括的主要環(huán)節(jié)。3、房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位的目的、原則及方法。4、什么是敏感性分析？敏感性分析的步驟如何？5、房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源有哪些？四、計算題（20分，要求列出算式、計算過程，需按公式計算的要寫出公式。無計算過程，只有計算結(jié)果的不得分，計算

15、結(jié)果保留小數(shù)點兩面位。） 某人準(zhǔn)備購買套價格為15萬元的住宅，首期付款為25%直接支付，其余申請抵押貸款，期限為8年，利率 為15%，按月等額償還，問月還款額是多少？如果該人40%月收入可用于住房消費，該人月收入應(yīng)為多少？若抵押貸款寬限兩年，（還息不還本，）剩余6年內(nèi)按月等額償還，則月還款額是多少？月收入應(yīng)為多少？ 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營試卷（B卷）標(biāo)準(zhǔn)答案一、單項選擇題（每小題只有一個正確答案，每題1分，共20分。）15 CBBAB 610 DACCB 1115 DBBDD 1620 CCACB評分標(biāo)準(zhǔn)：每小題1分，答錯或多選均為0分。二、多項選擇題（每小題2分，共20分）（在每小題的備選答案中選

16、出二至五個正確答案，多選、少選、錯選該小題無分)1、CD 2、ABC 3、AC 4、ABDE 5、ABCD 6、ABCDE 7、ADE 8、ACD 9、BDE 10、ABC評分標(biāo)準(zhǔn)：在每小題的備選答案中選出二至五個正確答案，全部選對得2分，多選、少選、錯選該小題均為0分.三、簡答題(本大題共5小題，每小題8分，共40分)1、答：房地產(chǎn)市場的特性有：（1）房地產(chǎn)市場供給特點：短期缺乏彈性、具有非同質(zhì)性、供給主體間競爭不充分、不廣泛。（2）房地產(chǎn)市場需求特點：具有廣泛性、多樣性且購置成本大，需要融資。（3）市場交易特點：交易時間長、費用高、需要專業(yè)人士的服務(wù)。（4）市場價格特點：位置決定價格、價格

17、總體呈向上波動趨勢、價格易受交易主體個別因素的影響。評分標(biāo)準(zhǔn)：答對一條得2分，全對的8分。2、答：房地產(chǎn)開發(fā)主要有四個程序：（1）投資機會選擇與決策分析階段：包括投資機會分析、項目建議書、可行性研究、項目立項等主要環(huán)節(jié)。（2）前期準(zhǔn)備階段：包括獲得土地使用權(quán)、確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得“兩證一書”、項目招投標(biāo)、開工申請與審批、拆遷、平整場地等、（3）建設(shè)階段：包括施工的質(zhì)量、成本、工期控制，合同管理、安全管理、竣工驗收等。（4）租售階段：包括項目投產(chǎn)、租售、后評價等環(huán)節(jié)。評分標(biāo)準(zhǔn)：答對一條得2分，全對的8分。3、答： 目的：為市場提供適銷對路、有較高性能價格比的產(chǎn)品。（2分）原則：以威力啊潛在使用

18、者的功能需求特征為導(dǎo)向，站在使用者的立場上精打細算，體現(xiàn)以人為本和對人的關(guān)懷。 （3分）方法：一是明確目標(biāo)使用者群體；而是把握目標(biāo)使用者的需求特征、消費偏好和可支配能力；三是針對目標(biāo)使用者群體進行設(shè)計。 （3分）評分標(biāo)準(zhǔn)：如上。4、答：敏感性分析是指從眾多不確定因素中找出對投資項目經(jīng)濟效益指標(biāo)有重要影響的重要性指標(biāo)，并分析測算其對項目經(jīng)濟效益指標(biāo)的影響程度和敏感程度，進而判斷項目承受風(fēng)險能力的一種不確定性分析方法。（4分）步驟：（1）確定用于敏感性分析的經(jīng)濟評價指標(biāo)。（2）確定不確定性因素可能的變動范圍。（3）計算不確定性因素變動時，評價指標(biāo)的相應(yīng)變動值。（4）通過評價指標(biāo)的變動情況，找出較為

19、敏感的不確定性因素，做出進一步的分析。（共4條，每條1分）5、答：資金來源主要有：自有資金、銀行貸款、社會集資、利用外資、預(yù)售款等。答出幾個主要來源，相應(yīng)展開即可。四、計算題（20分） 答案：（1）貸款數(shù)額P= 15×（1-25%）=112500元， （3分）i=15%/12=1.25%, （2分）n=12×8=96月 （1分）n,=12×6=72月 （1分） (2) 月還款額為:A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1 （4分）=112500*1.25%×(1+1.25%)96/(1+1.25%)96-1=2018.86元 該人月收入為2018.86/4

20、0%=5047.15元 （2分） (3) 前兩年不償還本金,也就是P值仍為112500元,要6年償還,則  A=Pi(1+i)n,/(1+i)n,-1 （2分）=112500×1.25%×(1+1.25%)72/(1+1.25%)72-1=2378.81元 （2分）該人月收入為2378.81/40%=5947.04元 （3分）評分標(biāo)準(zhǔn)：要求列出算式、計算過程，需按公式計算的要寫出公式。無計算過程，只有計算結(jié)果的不得分，計算結(jié)果保留小數(shù)點兩面位。 同、收回房屋：1.承租人擅自將房屋轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借的;登鸛雀樓唐代：王之渙白日依山盡，黃河入海流。欲窮千里目，更上一層樓。譯文

21、及注釋譯文夕陽依傍著西山慢慢地沉沒， 滔滔黃河朝著東海洶涌奔流。若想把千里的風(fēng)光景物看夠， 那就要登上更高的一層城樓。注釋鸛雀樓：舊址在山西永濟縣，樓高三層，前對中條山，下臨黃河。傳說常有鸛雀在此停留，故有此名。白日：太陽。依：依傍。盡：消失。 這句話是說太陽依傍山巒沉落。欲：想要得到某種東西或達到某種目的的愿望，但也有希望、想要的意思。窮：盡，使達到極點。千里目：眼界寬闊。更：替、換。（不是通常理解的“再”的意思）這首詩寫詩人在登高望遠中表現(xiàn)出來的不凡的胸襟抱負，反映了盛唐時期人們積極向上的進取精神。其中，前兩句寫所見?！鞍兹找郎奖M”寫遠景，寫山，寫的是登樓望見的景色，“黃河入海流”寫近景，

22、寫水寫得景象壯觀，氣勢磅礴。這里，詩人運用極其樸素、極其淺顯的語言，既高度形象又高度概括地把進入廣大視野的萬里河山，收入短短十個字中；而后人在千載之下讀到這十個字時，也如臨其地，如見其景，感到胸襟為之一開。首句寫遙望一輪落日向著樓前一望無際、連綿起伏的群山西沉，在視野的盡頭冉冉而沒。這是天空景、遠方景、西望景。次句寫目送流經(jīng)樓前下方的黃河奔騰咆哮、滾滾南來，又在遠處折而東向，流歸大海。這是由地面望到天邊，由近望到遠，由西望到東。這兩句詩合起來，就把上下、遠近、東西的景物，全都容納進詩筆之下，使畫面顯得特別寬廣，特別遼遠。就次句詩而言，詩人身在鸛雀樓上，不可能望見黃河入海，句中寫的是詩人目送黃河遠去天邊而產(chǎn)生的意中景，是把當(dāng)前景與意中景溶合為一的寫法。這樣寫，更增加了畫面的廣度和深度。而稱太陽為“白日”，這是寫實的筆調(diào)。落日銜山，云遮霧障，那本已減弱的太陽的光輝，此時顯得更加暗淡，所以詩人直接觀察到“白日”的奇景。至于“黃河”。當(dāng)然也是寫實。它宛若一條金色的飄帶，飛舞于層巒疊嶂之間。詩人眼前所呈現(xiàn)的，是一幅溢光流彩、金碧交輝的壯麗圖畫。這幅圖畫還處于瞬息多變的動態(tài)之中。白日依山而盡，這僅僅是一個極短暫的過程；黃河向海而流，卻是一種永恒的運動。如果說這種景色很美，那么，它便是一種動態(tài)的美，充滿了無限生機的活潑的美。這不是所謂“定格”，不是被珍藏的化石