可行性研究分析報告案例

1、可行性研究報告案例 目錄第一章 項目開發(fā)背景2第二章 項目規(guī)劃現(xiàn)狀2第三章 項目周邊環(huán)境及競爭狀況分析2第四章 產(chǎn)品設(shè)計建議2第五章 營銷方案2第六章 開發(fā)進(jìn)度2第七章 財務(wù)分析及評價2第八章 結(jié)論和建議2第一章 項目開發(fā)背景1.1行業(yè)進(jìn)展背景從1998年起，國家為拉動經(jīng)濟，擴大內(nèi)需，出臺了以房地產(chǎn)為 支柱產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟政策， 房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了多年的低谷后， 終于迎 來了黃金進(jìn)展時期。據(jù)國家統(tǒng)計局最新資料顯示，2002年上半年全國商品住宅銷售了6280億元，比去年增長22.5%，其中銷售給個人為1445億元，比上年增長22.4%，個人購房所占比重為89.9%。目前我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積只有13.

2、6平方米，與國外發(fā)達(dá)1 / 38國家人均居住面積2030平方米相比，其差距是十分明顯的， 因此房地產(chǎn)業(yè)有著寬敞的進(jìn)展空間。據(jù)世界銀行統(tǒng)計資料顯示， 人均GDP達(dá)到600-800美元時，住宅 產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入高速增長時期。2000年我國人均GDP為830美元，2002年更是達(dá)到了870美元，住宅開發(fā)占房地產(chǎn)開發(fā)總量的90%以上。因此，以后幾年，隨著GDFP勺進(jìn)一步增長，以住宅為主的 房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個快速進(jìn)展時期。從購買力分析，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2002年達(dá)到6860元， 比去年增長8.5%；另外，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額已達(dá)7.38萬億 元，比去年增長14.7%。隨著收入的增加和房改力度的加大，居

3、民購房置業(yè)的意識也在增強。從消費意向看，有25%的人預(yù)備今年買房。在預(yù)備買房的居民中，有34%的人是為了解決差不多居住問題，51%的人是為了擴大居住面積和改善居住條件，5%的人用于保值投資，10%的人用于經(jīng) 營、出租等其它方面的用途。 這講明城鎮(zhèn)居民對住房的需求已開 始從“有房住”向“住好房”方向轉(zhuǎn)變。目前居民消費結(jié)構(gòu)升級是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的內(nèi)在驅(qū)動力， 也正是增 加住房消費的良機。另一方面，作為國家支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，為國家的GDP曾長貢2 / 383 / 38獻(xiàn)了1.9-2.5個百分點。 寬松的產(chǎn)業(yè)政策為房地產(chǎn)業(yè)提供了外部 驅(qū)動力。由此看來，住宅消費仍有巨大的潛在市場。有關(guān)專家預(yù)測，我國 房地

4、產(chǎn)熱潮可持續(xù)20年。1.2西安市房地產(chǎn)現(xiàn)狀我市目前現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)600余家， 但實際進(jìn)行項目開發(fā)的 只有100多家。據(jù)悉，截至2002年9月末，全市金融機構(gòu)各項存款余額為1867.02億元，比年初增加87.70億元，增長4.93。其中企業(yè)存款余 額為733.83億元，比年初減少6.86億元；儲蓄存款余額為877.88億元，比年初增加75.79億元。據(jù)了解，今年市上打算開發(fā)竣工各類房產(chǎn)505萬平方米， 完成投 資180億元， 而這180億元投資首先定位于中低收入居民， 市上 將引導(dǎo)商品住房開發(fā)的重點向一般商品房建設(shè)轉(zhuǎn)移， 通過經(jīng)濟適 用房建設(shè)的組織和治理， 將這一定位轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的市場行為。

5、同 時加快推進(jìn)住房分配貨幣化， 全面落實住房補貼資金， 更多的將 補貼發(fā)放到購房職工手中， 提高居民的購買力。 市上還將完善住 房公積金的運行和治理監(jiān)督機制， 充分發(fā)揮住房公積金在解決職 工住房問題上的作用 在存量房方面，關(guān)于去年或往常開發(fā)的那些彈性較大的空置戶 型， 如既可做寫字樓、 又能當(dāng)住宅，4 / 38既適合一般工薪階層、 又適 合貴族的房子，開發(fā)商也都積極修改調(diào)整，滯銷局面得到了一定 扭轉(zhuǎn)；以楓葉新都市為代表的大戶型存量住宅， 均采取了降價或 變相降價的解套手段， 但效果甚微； 而純寫字間的空置率仍然保 持持續(xù)增長的態(tài)勢， 除高新開發(fā)區(qū)外， 其它區(qū)域?qū)懽珠g的銷售狀 況仍然低迷，西安市

6、寫字間存量（含在建待售）保守可能不低于80萬平方米，專家預(yù)言，至少需要5年的消化時刻。 西安市各類酒店（含招待所、旅社）共計2000余家，旅游旺季 入住率為85%,淡季為40%左右。 由于西安市的旅游都市優(yōu)勢， 經(jīng) 營相對較好，但淡季的競爭激烈。1.3西安市房地產(chǎn)的總體進(jìn)展趨勢預(yù)測 黨的“十六大”提出了全面建設(shè)小康社會的戰(zhàn)略目標(biāo)。 依照“十 六大”精神，西安市提出到2020年全面實現(xiàn)小康社會的都市進(jìn) 展目標(biāo)。其中，實現(xiàn)小康的一個重要指標(biāo)是，到2020年人均住 房面積達(dá)到20-25川。按此計算，考慮人口增長因素，住房缺口 尚有8500萬-12500萬，平均每年有450萬-650萬的住 房需求，市

7、場潛力巨大。據(jù)專家分析西安市房地產(chǎn)業(yè)將呈現(xiàn)以下走勢：O市場還將有2-3年的快速增長期。這一時期，市場需求旺盛，開發(fā)商利潤豐厚。之后將進(jìn)入10至20年的穩(wěn)定增長期。O各區(qū)域板塊之間的差距將會進(jìn)一步縮小。O宏觀調(diào)控力度將會加強，市場將會進(jìn)展得更為有序和規(guī)范。O住宅開發(fā)將向“郊區(qū)都市化”方向進(jìn)展。O概念炒作日益缺乏市場，消費者對開發(fā)商重視產(chǎn)品開發(fā)的理性 回規(guī)的呼聲將越來越高。O房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的門檻將逐步提高， 資金密集度和技術(shù)密集度 要求越來越高。O開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)兩極分化，專業(yè)化、品牌化企業(yè)將主宰市場，弱 者或被迫形成企業(yè)聯(lián)盟，或被淘汰出局。O房地產(chǎn)行業(yè)相對較高的利潤空間， 將使得越來越多的投資者進(jìn)

8、入這一行業(yè)， 必將給現(xiàn)有開發(fā)企業(yè)形成巨大的沖擊， 并會阻礙整 個房地產(chǎn)市場的格局。同時也將阻礙房地產(chǎn)價格穩(wěn)中趨降。O差異化競爭、個性化經(jīng)營、產(chǎn)品創(chuàng)新，將成為房地產(chǎn)開發(fā)新軍和非品牌型企業(yè)制勝市場必由之路。O消費者金字塔中部群體將成為以后市場的中流砥柱，商品房住宅單位面積向經(jīng)濟有用的中小套型轉(zhuǎn)變亦為大勢所趨。O多個大盤的推出，將是西安多年來積聚的消費能量得到有效釋5 / 386 / 38放，并將改變西安房地產(chǎn)市場格局，市場競爭也將空前激烈。1990-2002年西安市房地產(chǎn)市場各項指標(biāo)比較指標(biāo)1990年2001年2002年 人均居住面積6.1m2 10.37m2 10.9 m2房地產(chǎn)投資1.86億元

9、66.9億元180億元 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量 省市兩級共200家 市注冊企業(yè)600余家700余家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)性質(zhì) 國營占絕對主導(dǎo)地位28.8%為國營70%以 上為民營商品房開發(fā)面積10萬m2銷售面積205.8萬m2銷售面積500萬m2個人購房所占比例 不足10% 93% 95%以上是我們關(guān)于本項目開發(fā)宏觀環(huán)境和中觀環(huán)境的研判， 特不是 寫字樓物業(yè)的開發(fā)形勢不容樂觀， 關(guān)于本項目的規(guī)劃、 市場定位、 營銷建議等在此背景下展開。第二章 項目規(guī)劃概況2.1差不多情況項目名稱：西寶花園-通宇大廈 建設(shè)基址：西安市碑林區(qū)振興路中段 土地性質(zhì)： 居住用地。（本策劃案按商品房開發(fā)用地為策劃依據(jù)）占地面積：6

10、371.4m2（9.56畝）總建筑面積：36264m（方案1）39864m（方案2）住宅面積：7200m（方案1）10800（方案2）7 / 38綜合樓面積：21776m（不含地下室）層高：22層寫字間面積：12096m層高：3-14層 共12層酒店套房面積：8064m層高：15-22層 共8層 附樓面積：960m層高：4層寫字間酒店配套功能面積：2175m公建面積：1608m（綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室）地下停車場面積：4320m（地下停車場的設(shè)計依據(jù)在第四章詳 述）總戶數(shù)：406（方案1）430（方案2）容積率：5.97（方案1）6.53（方案2）綠地率：30%2.2規(guī)劃建筑物：框剪結(jié)構(gòu)方案1序號工程名稱建筑面積（m）層數(shù)備注1綜合樓21776 22寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功 能2住宅7200 12不含地下部分3地下停車場4320 1地下一層4綜合樓附樓960 4會議室宴會廳及部分配套功能5公建1608綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室 合計362648 / 38方案2序號工程名稱 建筑面積（川） 層數(shù)備注1綜合